ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>857

マクロでみると妥当な価格ですよ。

このあたりだと、新築で賃貸に出すとどんなに安く見積もっても月額坪単価9000円は固いですよね。
（SUUMOを見ると、築10年ぐらいの物件で坪単価9千円弱です。）
この物件の坪単価が280万だとすると、グロスの利回りは年あたり4%前後。

現在のマイナス金利下だとリスクマージン込でも妥当な利回りだと思いませんか？
金利が下がっている以上、不動産価格が上がるのは当たり前のことだし、
それがマクロで見た時の妥当な価格だと思いますよ。

もういいから

割高だと思うなら、この物件はスルーすれば？
他に買う人はいくらでもいるでしょう

プラウドか飛鳥山タワーの2択
新築住みたいなら
ザガーデンって感じ

この物件が比較的早く完売するようなら、都内アクセスの良い新築はもう手が出ないな

飛鳥山タワーと比べると立地は断然プラウドの方が好みではあるけど、中古でもかなり高いよね

>>861 匿名さん

まさにそれです。REITの東京レジのcap rateは今5%前後(ちょっと割ってるくらい？)に対して北区でその数値です。
確かに4%前後という数値は金利環境考えると魅力かもしれませんが、マーケット全体で見たら割高なのかな？と思った次第です。
あくまで個人的感想です…。もうやめときます…。

>>860
いえ、だから割高であることの根拠が結局のところないに等しいのにただその辺のマクロ経済アナリスト気取りで
高い高いと叫んでいるだけなのがあなたになります。
何度も言いますが、単一物件を捕まえて割高、割安というのは意味がないのです。
自称アナリスト達は皆さんいろんな指標を軸にそれを声高らかに語り出しますが、彼らが語っているのは
過去の物件をある基準でグルーピング化した「仮想過去物件」と、新築のそれらを独自にグループした群を
「仮想現在」として比較しているにすぎません。で、それは大局的な傾向を見るのに、また企業や政府など
その業界動向や経済指標の一指標の側面を見るのに役に立ちますが、それはあくまでもマクロ的観点であり、
個別のマンションに対してのどうのこうのはありませんよ。
あなたが個人的にどのようの"思うか"はそれはあなたの勝手です。が、この掲示板は
あなたの所有物ではありません。あなたの誤った解釈をただひたすら書き込むのは荒らし行為そのものであり、
規約にも反します。あなたの所有物であればいくらでも念仏のように唱えてください。しかし実際は違うのです。

あなたが荒らしではなく真剣に検討した結果、ここが割高である、というのであればここは個人の意見で結構なので、
そういう結論に至った論証をここで展開してください。それもなく、ただただ、「割高、割高」と壊れたCDのように
連呼するだけであればそれは荒らし行為として通報いたします。

くどいようですが、マンションというのは、ここのマンション物件ごとにも当然ですが、同一マンションの各部屋ごとでも
それぞれ一点物であり、唯一無二ではありません。株や為替であれば、取得単価が違うだけで、去年購入したドルも今年購入した
ドルも同じです。色はありません。いつでも変えていつでも売却可能。流通量、取引額、取引人数ともに不動産取引の比ではなく、
相場の精度と確度が極めて高い。
一方で不動産市場はそれと比べれば圧倒的に低い。不動産でも賃貸市場、特に1K/1Rマンション賃貸市場はそれなりの取引量もあり
不動産市場の中では高いものの、売買になれば話は別。毎月、毎年、同じエリア、同じ立地、同じデベから同じ規模のマンションが
ひっきりなしに売られているのであればそれは比較も割高だともいえようが、実際そんなことはない。

個人の感覚的な話ではなく、単純に割高、割安論自体が無意味なのですよ。
あなたがいってるのは、他人の給料を割高だとか割安といってるぐらい無意味です。なぜなら他人を割高だ、割安だと
いったところであなたにはどうしようもないからです。このマンションも同じ話。いったところで安くも高くもなりません。
あなたに価格決定権はありません。あなたができるのは自分に買うか、見送るか、ただそれだけなのです。
そしてそれは割高だから、割安だから、というのはただの言い訳に過ぎず、まず自分の買える予算内であるかどうか、
そして予算内の場合に自分がほしいとおもえるかどうか、ただそれだけの話です。
ひとによっては、このエリア限定で探している人もいるでしょう。時期をかなり絞ってる人だっています。
一方で、エリアも時期も全く絞っていない人だっています。そういう視点でみていけば割高割安論なんてのはまるで意味が
ありません。
マラソン大会過ごした後にたまたま露店で売ってた冷たい生ビール、500円。 一般市場価格で見たら高いでしょうがその時、
その人にはそれだけの価値がある場合があり、それが割高割安論には決して至らない。それはその時のビールはそのほかでも買える
ビール、という括りではなく、今のみたいという機会損失の話だからですよ。

すこしは勉強しましょう

こういう議論、もう3周はしていますね、、

もうやめましょう

投資でもない限り、住宅を購入するタイミングって人によって違いますし、そのタイミングで高いと言っても仕方がありません。

>>862
全くそう思いますね。もう新築で買えもしない物件、またはまだ出てもいない未来の仮想物件を相手にして
割高、割安論議ほど無意味で荒れるものはありません。未来が見通せる未来人がここにいらっしゃるのでしたら、
どうぞ割高であるという論拠をだしてから語っていただきたいものですね。

>>868 匿名さん

なるほどです。ありがとうございます。とてもよく理解できました。特にビールの例えは秀逸ですね！
おそらく私は不動産を精査する能力が不足していたと同時にまだ個別物件を熟知する前の段階で知っている情報のみから割高であると早々と判断をしてしまっていたのでしょう。

これからは皆さんが何故この物件が買う価値があると判断させたのか、どこに注目されているのかを参考に閲覧させていただこうと思います。もう書き込みはしません。
(荒らすつもりはありませんでしたよ。ただ、皆さんが割安か割高かどう思われているのかを知りたかったまでです。そもそもその議論が不毛なのはわかりました。どの部分がこの物件を買うに値すると判断する材料なのかを見極めたいと思います。)

王子駅周辺だったら、京浜東北線の西側の方が環境いいんだよな。
プラウドはいいけどタワーは立地はイマイチ。

北区というくくりなら、王子より赤羽の方が便利そう。

赤羽なら王子がいいな。
都心寄りだし、公共政治の中心
赤羽は商業の中心
プラウドは立地いいよな。
でもタワマンもいいな。
そうなると東十条は中途半端なのかな。
利便性なら王子と、赤羽だよね。

タワーはあんなに駅近いからびっくり。

>>875 匿名さん

王子よりも赤羽でしょう。特に鉄道利便性は圧倒的ですわね
ただ赤羽は蒲田と似ておりガラは良くないです。
住環境としては最悪でしょう。なので王子や十条が生活環境まで含めるとバランスが取れているんですよ。例えば渋谷駅徒歩5分は商業施設や利便性は高いですがファミリー向きじゃありません。でもひとつ離れた代官山に行けばバランスが取れて閑静な住宅街とそこそこの商業施設が同居します。
ここも同じ感じです。大事なのはバランスだと思いますね

>>876 匿名さん

東十条は最近マンション建設が多いですよ
駅前再開発に補助道路の拡幅整備にと北区の中で変革度合高いエリアです。これが将来吉と出るかいなかはわかりませんが変化を好む人には良いと思います。
人が増えればビジネスも動くため商業施設含めて今後も一定の進化はしていくのではと期待はしています。
ただし注意しないといけないのは小さな子供を持つご家庭です。
これだけ急激な増加をしていると教育、保育、や医療がその変化に追従できません。スーパーみたいな商業施設は需要があればすぐにでも出来ますがこれらはこうはいかないです。小さなお子様をお持ちの方はこれらが必須であり重要ポイントになるためよくお調べになってちゃんとリスクマネジメントをしましょう。小学校とかも急激な増加の場合は適当な暫定教員や教室とかで体裁だけ整えようとするので危険です。

湾岸エリアでもそうですが再開発エリアの最も弱い点がそこです。教育、医療といった分野は歴史の積み重ねと安定度、地域連携が質に大きく関与してきます。が、再開発エリアはそこが未成熟であるため箱物があってもうまく機能しない。エリアを選ぶときはこの辺りも視野に入れて選ぶと良いでしょうね。

飛鳥山タワーは駅近だけど、何にもない小さい南口改札なんだよな

十条は住みやすそうだけど、そもそもマンションが建つような場所がないし、既存のマンションも少ない。

駅前再開発も反対多くて期待できない。

十条は駅前に大規模タワー立つやん

>>880 物件比較中さん

だからいいのでは？
中央口のゴミゴミした感じから離れて逆によいと思います。

十条タワーかなり期待できますね！

計画は立ってるけど、あちこち反対のノボリ出てて、素直に開発が進むとは思えん
あそこは道路拡張とか全部セットだからね

東十条はガーデンズ予定地近辺は道路が比較的広いしいいね

>>885 マンション検討中さん

結局のところ、基本的には不動産は早く買ったほうが価格的にもローン負担的にも良いし、あとはほしい時に買う、って事だと思うんですよね。
再開発もいざされちゃえばまた値段も上がるわけでそうなったらこの辺りの相場も今よりも上がるわけですから。

投資用じゃ無くて実需で買う人も不動産が耐久消費財としての側面だけではなく資産性の側面も考慮せざるを得ないしね。高い買い物だけに。

まぁ焦って買う必要は全く無いが、かと言って過度に心配しすぎても意味はない。
別に買っても売れば済む話だし駅近なら売っても貸しても良い。
あと、大抵の人はどうせ20年も30年も同じとこに住まないよ。時間が経つと考え方も家族構成も家に求める要件も環境もみんな変わるし。
とりあえず向こう10年だけの事を考えるだけじゃないかなぁ。そこで、一旦見直し。満足ならもう5年住んでみる。その頃にはローンも完済してるし家族情勢もかなり変わってるからそろそろ脱出戦略になるし。

駐車場が結構ありますよね。車があったほうが便利だけど随分贅沢なカバー率な気がします。これだけ駅近で大規模だと持たない人も多い減らせそう。
逆に自転車一世帯2台は今時のマンション水準ですがこっちのほうがもう少しあったほうがいい気がしますね。特に機械式だと上段はきついし

十条どころか板橋もタワー来るのかあ
駅近、タワー、再開発、こちらは相当価値高いね
価格が心配だが、これは待ちかな

>>888
タワーは失敗するでしょうね。板橋・北区ではタワーは根付かないですし
物件価格はともかくタワーの高い維持費には追従できません。
投資向け層も呼びこめず、また富裕層のセカウンドハウス等にも需要がありません。

そういう意味ではここみたいな大規模団地型が需要も含めて一番しっくりくるでしょう

>>889
？？？？？
無茶言い過ぎ

>>890
現実なのでしょうがないです。
タワーっつっても20階程度の鉛筆マンションを指してません。40階以上とかの湾岸やムサコ等にたってる俗に言うタワーマンションのことですよ。だいたいこのあたりをタワーにして何も拝めませんし（笑）
北区のタワーに住んでます！キリッ、で富裕層や投資家層が喜びます？（笑）
売主としてもタワーマンションってリスクが本当に高いんですよ。建造コストもバカにならないし失敗しましたではすまされない。じゃないと川口タワーみたいになってしまいますからね。

＞＞891
川口みたいとはどういう意味？

十条タワーいいなぁ。めちゃくちゃ高いんでしょうね…

もう少し大きい解像度とか
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/9b2d554b20e0fb493d2b35e956641696
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/8fbc9a1c64bf9cca9074bf233cf14d62

あとここもすごいです
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/7f64ad8c2d1a0ec3ff734011ebb2a192

今後十条エリアは相場も上がりそうで利便性も良くなりそうですな。
大規模だと万が一に何かあっても無視できない人数だし大手だからここは安泰でしょう。
しかし長谷工にしてはここは随分と設備や躯体に力入れてますね。それでこの坪単価。真ん中住戸がかなりお買い得ですね

東京23区、JRの主要鉄道路線、駅5分、大手デベ、新宿、東京どちらも一本20分い内、坪単価300で買えるマンションって多分ここしかないんじゃないか？

>>895
情報ありがとう。こんなの待ってました。
こちらは十条と東十条が利用できるんですね。
タワーが出来たら十条は変わりますね。

十条タワー狙ってるけど、結構なお値段になりますよねぇ。
上階からの騒音がない最上階がいいけど、タワー最上階って、普通のマンション最上階より値段を釣り上げられちゃうよなぁ…

眺望はどうでもいいけど、電車の音が邪魔じゃないことと日当たりがいいことが重要！
あと、ブランズはともかく、リビオは狭い部屋が多い印象があります。

十条タワーの用地買収などはもう全部終わってるのでしょうか？
物件としては気になっているものの、地元の強い場所なのですんなり建つのか心配です
待ってもいつまでも計画が進まず、結局中止…となっては困りますから…

補助73号線とか十条駅の高架化がセットになってる開発だけど、進んでるとは言い難い。
最近も補助73号線予定区画にオープンハウスが戸建分譲してたしね。

正直、何年先になるか分からんよ？

確実といえる何か情報をお持ちですか？

タワーは普通にたつでしょ。

値段は良いけど、埼京線が遠いよねぇ…南北線が普段使いできるサラリーマンなら都心近郊ではベストだと思うな。

>>905 匿名さん

埼京線より京浜東北のほうが便利ですね～
赤羽乗換すればいいんでないの？

十条西口の話が出てたので描きこませていただきますが
ようやく今年の28年度予算案で予算が本格的に盛り込まれました。
以下に十条西口と、ここの皆さんにとってはより身近な王子駅前について抜粋します。

平成28年度予算案の概要
https://www.city.kita.tokyo.jp/kuse/zaise/documents/28_yosanan_mae.pdf
★本格化するまちづくりの一層の推進

　まず、十条駅周辺では、十条駅西口地区市街地再開発について、
　組合設立事業認可に伴う公共施設管理者負担金や補助交付金を計上するとともに、
　十条駅付近連続立体交差事業について、鉄道付属街路にかかる都市計画案を作成するなど、
　東京都やＪＲと連携を図りながら、事業の積極的な推進を図っていきます。

　王子駅周辺のまちづくりでは、
　学識経験者や事業者、地元住民などからなる検討会及び部会を立ち上げて協議を重ね、
　王子駅周辺まちづくりグランドデザインを策定するとともに、
　関係事業者との交渉を本格的に行っていきます。

予算が付けば用地買収などの事業を進めることができるようになりますので
本格的に始動したと考えて良いです。
（資料は予算"案"のものですが４月に可決済み）

準備組合までならともかく、本組合設立まで行って完成しなかった再開発はほとんどなかったと思いますのでここまでくればおおよそ予定通り進んでいくと思います。
これまで延び延びになっていましたが、ここ最近開発機運を高める要素ばかりになってきた、というのが一気に具体化した原因でしょうね。

東京オリンピック開催決定、
木密地域不燃化10年プロジェクトに十条地域が指定される、
補助73号線、85号線認可により予算化
ＪＲ高架化決定

反対してる人結構居るけど、用地買収進むのかね

いずれにせよタワマンじゃ高いし、十条だとメトロが遠くなるからガーデンズを検討した方が良さそうだ

市況が悪くてマンションどころではなくなってしまった・・・