ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

・三井三菱JV
・立派な桜並木

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・ハイサッシ
・完全アウトフレーム
・オートロック内庭園
・保育園併設

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・値下がりしにくいランドマーク案件

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・竣工1年以上前に完売する大人気物件
（2016年度都内売上No.1）
・マンマニ氏はじめ各方面の評価が高い

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・中国人が多くて国際的
・商店街が昔ながらでなつかしい
・モダンな銭湯多い

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地縁者、団地民に初代の理事会を牛耳られちゃうわけ？

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・この先5年は近隣JRで新しい大規模マンションの竣工がない
・既存の周辺マンションとも競合しない

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・東十条・王子神谷ともに始発がある
・駐車場自走式で高速道路入口が近く車持っても快適

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ニューカマーも、理事会の役員に立候補できるはず。

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こんなヘンテコなら
飛鳥山タワーがいいな。
くだらない書き込みやめてくれ。

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>8395さん
もしすみふがここを設計したら、土地持ち分は10坪になるでしょうね。公開空地を作り、容積率の緩和を得て、より高く、より高密度な部屋詰めを考えてくださいます。まあブランド力なんでしょうけど。

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>8400さん
良い事です。息苦しいような配棟計画になりません

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・自由が丘を彷彿とさせるお洒落な商店街
・セレブ感漂うコモディ、みらべるといった高級スーパーが近い

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アホはスルーで

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スミフだけはかんべん。

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そんなのどこでも同じ話なのに、何を焦ってるのやら

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人通りのなかった倉庫からガーデンズ複合開発になる事で地域のセキュリティも向上する。
ここの駐車場はセキュリティゲートがあるし、ゴミステーションや自転車置き場もカメラ付きセキュリティエリア内だからイタズラや放火の心配はないね。

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カームももう一息ですね。

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>>8389 匿名さん

ということは、ここは地縁者の割合が高いのですか？

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売価を土地持ち分平均で割ると、一坪いくらぐらいで購入したかわかり、割安感の指標となります

浦和のヴェレーナは5500千万で6坪だから一坪 916万 浦和駅徒歩13分
ここは5500万で17.5坪だから一坪 314万　　東十条徒歩 5分

23区内を考えても希少な物件であるのは間違いなし。というか浦和の割高感が凄い。

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占有面積の坪単価だけでは見えないグランドデザインのゆとりがあるかないかが見える。
ぜひ総敷地面積もチェックしてください。

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>>8424 匿名さん
興味深いです。本気で検討している方にこそ見て頂きたい項目ですね。

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来年から十条駅前のタワマンの販売が始まるそうです。
これにより、東十条エリアにもメリットもデメリットももたらしそうですね。

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>>8427 匿名さん
竣工の4年前から販売ですか。すごいなぁ。

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>>8423 匿名さん
ここの持ち分ですが、11.5坪ではないでしょうか？

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はい、先生！持ち分の話ですが、
それって単に容積率の問題じゃないでしょうか？
ここの敷地は200％と低いですが、比較してるそれ以外の土地が400％、600％と高く敷地の持ち分が薄まってるだけだと思います。
もしかして敷地の一部をデベロッパーが所有したままということなんでしょうか？
教えてください。

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今日は静かですね。不動産営業が休みの水曜日だから？

>>8430さん
容積率が高いと戸数が増える＝戸あたりの土地面積は小さくなるので持ち分に直結しますね。もちろん建物も大きくなって敷地のゆとりがなくなるわけですが。
敷地の一部をデベが持ったままだと、後で転売されて大変な事になりそう（笑）

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地下フロアなど、容積率不算入のテクニックを駆使して戸数アップを図るマンションだと、土地の容積率が同じでも持ち分は小さくなりますよ。

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素人質問で申し訳ありません。
土地の持分が多いことはどんな実益がありますか？
もちろん、少ないよりは多い方が得な気はするのですが、単独で売り貸しできるものでもないですよね。

自身はあまり気にしておらず、敷地全体の土地の広さと使い方にしか着目してませんでした。これだけみなさんが盛り上がる話題なんだと思い、改めてご質問した次第です。

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なるほど地下階として申請して最大33％も延床を増してくるわけですか、
それは確かに一戸当たりの持ち分が減りますね。

こちらはどのくらいになるのかな？と計算してみると
マンマニさんのところにあるhttp://mansionmania.blog.jp/archives/1057918006.htmlお知らせ看板から、
延床面積：8万3423㎡　敷地面積：3万2477㎡　→ 単純計算の容積率：257％
もちろんここから駐車場と共用廊下の面積を引かないといけないですけども、
200％ → 257％ まで増してますね。

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>>8366 評判気になるさん

ほんと、その通りだと思います。

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>>8433 マンション掲示板さん
詰め込み具合を見るための指標の話だと思いますよ。もし持ち分が本当に現金になる時は建物が滅失して土地を売却精算する時くらいでしょう。

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>>8434 周辺住民さん
延床面積は建物内の面積なので外廊下は最初から入ってないのではないでしょうか。広い駐車場はどうでしょうね？除外後かな？ここは地下階はないし、駐輪場を専有部にするようなびっくり手法もないので戸数に貢献できそうなのは公開空地の緩和くらいではないでしようか。
ザックリ持ち分を算出するには敷地面積を戸数で割るのが手っ取り早そうですね。

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土地の持ち分が多い場合は固定資産税が高くなりがちなのでは？
土地の評価額が同等で比較すればだけど。

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固定資産税って、年間２０万くらいでしょうね。
当初数年は安いようですが

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気分的には土地の持ち分が大きいマンションをお得に購入できると不動産所有の実感が湧いて嬉しいです。節税目的なら上空の空気を買うようなタワマンか商業用地のペンシルマンションでしょうね。そもそもの本体価格が高かったり用地種別が違うと別のデメリットも出てくるので簡単には比較できませんが。

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>>8439 匿名さん
当初5年が半額ですね。昨年期間が延長されて平成30年3月末に完成の住宅まで対象になりました。また延長されればブルームカームも大丈夫かな？

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>8432
それってまんまなんとかティアラさんじゃないですか

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比較(概算)ですが、やはりすみふさんは10坪ですね。

スカイティアラ　(総敷地面積÷3.3)÷戸数　10.68坪

となるとやはりここは駅から近い割りに詰め込んで儲けましょうコンセプトではない希少物となりますね

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スミフマンションは無駄に高い

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シティハウス浦和仲町なんてなんと　5.45坪です。
それで6千万とかすれば・・・　坪あたり1千万オーバーです。浦和って銀座とかのつもりなの?

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建物が乗った価格なので地価とは違いますよ～

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長期金利少しずつ上がりそうやなぁ～来春の黒田日銀総裁の後任人事あたりで思惑で上がりそう。。それでもまだ低いってのは分かってるけど、マイナス金利解除されるだけでもインパクト大きいだろうな。

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>>8428 匿名さん
個人的な見解ですが、十条駅のお隣の板橋駅でも駅前タワマン作っています。
こちらは土地が板橋区とJRの持ち物なので反対運動も特にありません。
低層階は区役所の一部が入り、駅直結のマンションで、かつ板橋区の借地借家権付きだそうです。
板橋区に支払う地代がいかほどかはわかりませんが、板橋区が50年経って強行償還を求めることは考えにくいです。
十条駅タワマンより条件がいいかなと思っていますので、できるだけ競合しないためにも販売を早めたのかな？と。
販売が始まれば、詳細な間取りや仕様もわかりますね。

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ざっくり周辺の相場から想定して、
ここのマンションの売却価格、70平米5500万の部屋が、5年で4800万、10年で4200万程度がいいところではないでしょうか？
何故なら、この土地は交通利便性以外にほとんど魅力がないからです。5年以上経つと供給過多で更に下落することも予想されます。地価相場の低い人気のない土地の大規模マンションは、供給過多で何れもそういう宿命となります。
資産価値が絶対大丈夫なんて、誰にも分かりません。
物件の魅力が利便性しかないので、むしろ大きく下落することが予想されます。
ここの価値は資産性以外に見出さないと厳しいと思いますよ。

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>>8450 購入経験者さん
築10年の中古マンション70平米、4200円ぐらいある？この辺り

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ここと比べると20年経っても4000万以上でしょう

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>>8452 匿名さん
それって今の相場がバブルで値上がりしてるから、実力以上に高値で売り出してるだけかと。
成約価格はもっと低いし、今の相場が10年後も維持されているかと言うと厳しいかな。

いくらで売り出すのかは売り手の自由だし、今の相場なら行ける！って強気に値づけしたい気持ちはわかります。

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10年住んで差損が1300万なら月10万の賃貸に住んだと同じだからこの地域の住居費用の相場より安い
五輪後でも10年差損が2500万とかにはさすがにならないですよね…？

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世の中の収入は極端に減少しない限り、4000万以下になるのは相当時間かかりそう

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>>8452 匿名さん
中古グローリオ、メトロとは言えほぼ駅直結だから資産価値は下がりにくいだろうし良いのでは？

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>>8456 匿名さん

南北線は便利だが、肝心の京浜東北線は徒歩14分だから事実上使えないですね。

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>>8457 名無しさん
たしかに南北線だけ使ってる人向けですね。でも私も今は南北線一本ですし、JRを使うなら王子や駒込で乗り換えれば済みます。実質、駅徒歩5秒なのは大きいし、新築に6000万がきつい人にはファインシティやオイコスより良いと思いますよ。
もしガーデンズを買わなかったらこっちにしてた、かも。中は見てないので分かりませんが。

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>>8458 匿名さん

仰る通り南北線をお使いの方にはとても魅力的な物件だと思います。
ただ、単純に売却時の資産性を考慮すると２路線徒歩5分というのは一般的な指標からすると上かなと思っただけです。

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京浜東北線どころか埼京線も十分に徒歩圏内のマンションですよ。
使えないとか言ってる人は実際に歩いたことがない人達みたいですね。

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>>8460 匿名さん
上で話してるのは王子神谷駅横の中古グローリオの事ですよ

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参考になるかはわかりませんが、今の相場での成約価格はこんな感じです。
築10年での減価償却は都内23区で平均25%。
今の相場が高騰ではなくフラットだと仮定して、築10年で購入価格より25%安くなると考えるか、今の相場が高騰しているので減価償却の25%プラス相場の下落で20%くらいさらに下がると考えるかで大分違いますね。

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>>8454 評判気になるさん
売却の際は、不動産屋に手数料を支払うなど売却経費もかかるので、そこまで差が小さくはなりませんよ。
売却時にリフォームしていて、その売り出し価格というのもあります。

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築10年で購入価格より25%安くなる？
あますぎ

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>>8462 匿名さん
減価償却と価格低下は別の話だと思うのですが。。
東十条が10年で25%下がるというのはこの画像のどの情報でわかります？

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8462さんではないけど、画像からよみとれるのは、築10年程度の中古マンションの成約価格は65万/㎡程度。
ここの取得価格が坪270万(82万/㎡)なら約2割の低下と予想できる。

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>>8466 匿名さん
なぜに駅距離以外のスペックが不明なマンション同士を並べて参考になると？

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>>8467

8465さんの質問に応答してみただけ。
自分でデータ出してみたら？

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>>8468 匿名さん

分からないから聞いてるのですが。。良く知らないなら口を出さないほうが良いですよ。

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資産価値なら飛鳥山タワーが勝るよね。
JRの駅近物件はこれ以上に無いよ。
私はガーデンズ好きだけど
金だけ考えると飛鳥山タワーだよね

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>>8469

あなたのコメントこそ何の意味もない。
一般的にはリセールバリューは立地、とりわけ利便性に依存するので、駅距離はそこそこ指標になるはず。

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>>8471 匿名さん
それではフレシアが値上がりして成約している説明がつかないですよね。

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>>8472

相場変動の影響を取り除くために「現在」の新築物件と築10年の中古物件の価格を比較しているという意味がわかってないのかな。

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フレシアは中古ですよ

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もういいよ（笑）
理解できないのかな。

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はぁ、全然わかりません

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それなら築2000と築2015の間で驚くほど価格差がないという事に注目すべきではないでしょうかね

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25%ダウンと言ってる人がいますが、今ガーデンズ（5000万物件として）同様の物件が築10年で3750万で出ていますかという話。出てたらみんな買ってますよ。

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>>8478 評判気になるさん
ほんとですよね。。
8473さんの比較ロジックは物件のグレードを考慮していないので、既存より上位グレード物件が登場したら毎回暴落説に行き着くとしか。

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やっぱり業者中心のスレやね。朝型金利の話してる人おったけど、専門外やとみんな深くツッコミいれんもん。物件自体のボラティリティ考えるなら金利のボラも頭にいれんと営業できへんで。

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>>8479

私はここの価格をカームの坪270万で計算して、10年後に20%（25ではない）と予想している。
暴落とはいえない（というか極めて常識的な数字）。
もちろん、ここが地域相場から突出した高リセールバリューだと信じるのは個人の自由ではある。検討者にとってそういう過剰な期待はあまり参考にすべきではないとは思うが。

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>>8481 匿名さん
話がずれているような。。私も資金計画では10年どころか入居直後に2割下落しても大丈夫なようにしていますが、アップされたレインズの画像はその下落が起こっていると示す論拠にはならないと言ってるだけです。

>>8480 匿名さん
もう昨年夏のような長期金利はあきらめているので、政策金利の動向にしか興味ないっす。。

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>>8482

画像に出ている2005ー2007程度の物件4件の平均が65万/㎡となるのでそれを使ったんだが、論拠にならないという意味は？

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>>8482 匿名さん

今の政策金利ご存知ですか？また金融政策の波及効果により巡りめぐって長期金利に影響を及ぼしますので、長期金利を諦めて政策金利に興味があるというのは、矛盾した発言ですね。

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リセールバリューなら
飛鳥山タワーだな！
読ましてもらったけど
マンションは立地90%だよ。
立地は麻布や成城など一部の駅からの不便な住宅地を除いて東京なら駅にどれだけ近いかだよ。
いい加減わかれよ！
飛鳥山タワーはタワマンだし、ランドマーク的存在で大規模飛鳥山公園近く。
ガーデンズは勝てない。東十条じゃね。

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>>8485 匿名さん

おっしゃる通りですね。
売却や賃貸考えても飛鳥山タワーですね。

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>>8483さん
その2006年近辺の成約価格は56～72/平米と幅があります。また東十条駅の周辺は小規模＆眺望なし＆単身向けマンションばかりという状況で、その平均坪単価をもって上位グレードの大規模マンションの新築価格がここまで落ちるはず、と見るには不自然に思いました。

>>8484さん
間接的に波及しうるにしても順序があるので、短プラが変わりそうな段階になるまで素人が色々想像しても仕方がないかと。

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>>8487

データ分析したことないでしょ。
もちろんこの少ないnでは信頼できる結論が出せるわけではないが、ないんだから仕方がない。
少なくとも漠然とした感覚だけよりは参考になると個人的には思うけどね。

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>>8485さん
少し前に出た王子神谷のグローリオなら駅徒歩5秒なのに坪200を切ってて超お得ですよ（笑）

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>>8488
ふわっとした実態をとらえていない数字で話を進めるのは、なんだか週刊誌の適当な記事でありがちなパターンに思えまして。

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間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：65.07m2～75.68m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 864戸

お前らどんな部屋を希望してんの？

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おー、少ない65平米の部屋もまだ残っているんですね。

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>>8465 匿名さん
築10年で25%下落というのは、平成10年だったかな？それ以降の23区の実例を平均化したものです。
もちろん、千代田区のような都心から世田谷の田舎、北区の田舎まで23区全て含まれています。
購入時期や売却時期、リフォームのありなしや地価によって、減価償却が5%だったところも30%だった事例もあるでしょうが、平均値は25%です。
東十条が25%かどうかまで統計値は出ておりませんので悪しからず。

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三井健太さんのスムログ　第74回　「高値買いするとどれだけ損する？」は参考になると思う。

>2017年も高水準となるでしょう。つまり、今は高原状態にあるのです。今後どこかで下落方向に転換するはずです。しかし、急カーブで下落することはなさそうです。ゆっくりと、数年かけて値下がりして行くことでしょう。
>さて、高原状態で買ってしまうと将来の自宅価格はどうなるのでしょうか？数字を使って説明します。
>2012年を100としたとき、2016年は125に当たるわけですが、今年125で新築マンションを買った人が10年後の2027年ころに売却しようとしたとき、我が家はいくらで売れるでしょうか？　2027年の新築マンションの相場が現在より10ポイント下がって115とします。
>築10年の中古マンションは平時には新築価格の８掛け程度なので、10年後の新築価格115×0.8＝92となります。購入価格の125から92へ26％（92÷125＝74％）の値下がりになるのです。

つまり今後のゆるやかな相場下落傾向を加味すると、10年後は26%程度の値下がりが予想される。

ここは基本住み続けるつもりで購入すると思うので10年以内の売却は何らかの事情が発生した場合だろうけど、これくらいの値下がりは覚悟しておいたほうがいいかもしれないね。

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もしかつてのバブルが再燃すれば5千万で買ったものは8千万で売れるからどーんと行こう。

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>>8494 匿名さん
そのくらいの値下がりがあっても大丈夫な計画にした方がいいというのは大いに賛成です。破産というのは悲しいので。ガーデンズに限らずどこのマンションでも同じ話です。

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>>8493 匿名さん
画像とは別の話だったんですね。了解です。

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来年以降向こう10〜20年の地価相場を考えると、私は高値維持を数年続けたあと徐々に下落、その後一般的なスピードで下落だと思っています。
10年後に地価が今より上がる要因は何かあるでしょうか？
金利は今より下がらないでしょうし、都内の人口構成比は今より30代が減るでしょう。
生産緑地も出てくるでしょうし、空き家ももう少し活用されるかと思います。
今よりもさらに異次元の緩和を日銀が行なっているとか？むしろ私は緩和をやめる方向に行っていると思います。

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>>8495 匿名さん
バブルとなるような要因て今後何が考えられる？人口ボーナスは絶対ないし、リタイア世代の買い替えブームとか？

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>>8499 匿名さん

中国人バブルが今後必ず起こりますょ。
あとベトナムあたりが非常に人口が多いので
クラスの半分以上が外国籍となる日が遠からず来るはず。その人達に使われるか使うかは個人の能力が問われる時代にシフトしていく。

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>>8500 名無しさん
チャイナはここはあんまり来ない。それくらい地味などうでもいい地域。
むしろコリアンとインディアが多いらしいよ。

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>>8500 名無しさん
可能性が低いと思います、新興国のお金持ちは日本より欧米に向かう。
普通のサラリーマンならバブルにならない。
というか、
下がらない要因となるかも、

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>>8501 匿名さん
ネガティブな事をどうしても言いたいようですが、あなただけ会話を理解していませんね。
北区の話をしているのではなく、日本の経済の話をしている流れですよ。

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駅近タワマンが強いな。
今後は

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ですね。
予算が許せば武蔵小山が良いですが、厳しいので板橋、十条の低層階狙いです。
ここはタワマン以外では下落度合いが低そうですが、駅から遠いですね。

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>>8503 評判気になるさん
海外マネーが不動産かつ日本に流れる可能性ですよね。
まず、中国は経済成長が停滞しこれから不況に入るでしょう。日本が国外の人間が国内の不動産を持つことに今後規制をかけないと仮定すると、中国の好景気と日本の円安がマッチし、かつ日本で再開発が活発になるなど短期投資でキャピタルゲインが見込める場合に、再びマネー流入となるのではないでしょうか。

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赤羽台団地跡地の売却事業を行う委託先が6/23で入札〆切です。
委託期間は来年の6/30まで。
これまでに売却先が決まるのでしょうね。
板橋駅タワマン、十条駅タワマン、赤羽台団地再開発と注目したいマンションが目白押しです。

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>>8500 名無しさん
海外マネーだけではバブルにはなりませんよ。
今回は、国内の富裕層も都心の物件を買っているからバブルになっています。
固定資産税課税方法も更に見直すでしょうし、国内の富裕層が不動産で節税できる案件はどんどん減るのではないでしょうか。

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>8499
中国人爆買いによるTokyoバブル。いくら高くても喜んで買うため

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でもバブルで出遅れると、売却は8千万でできた、が購入する東十条の物は1億5千万で買えなかったという話になる

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>>8507 匿名さん
どれも安くなる気がしない〜

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結局売って買うなら、相場の高低はあまり関係無いかもね。相場が低迷してる時なら売りも安いが買いも安い。相場が高い時はその逆。

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ロンドンのタワマン火災を見てから、タワマンに住みたくないと強く思いました。

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>>8513 マンション検討中さん
最新のタワマンであの様な火災は発生しません。ここよりよっぽど防災性能は高いですよ。

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タワマンの安全神話、どうなんでしょうね？日本もアスクル倉庫の火災が鎮火に何日もかかるのを見て絶対はないと思いました。

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>>8513 マンション検討中さん
ロンドン火災がどうして起きたのか分析見た？
あのタワマンは、公営住宅です。
消火設備の点検を10年ほど放置し、建築もいい加減だったから起きた。

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駅近のタワマンが、リスク低いな！
なら今まで出てしつこいが飛鳥山タワーはありかな。
団地マンションより駅近タワマンは賃貸でも確かに強いよ。
将来見据えると否定出来ないな。

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>>8516 匿名さん
日本なら大丈夫と？

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>>8518 匿名さん
いいえ、しかし日本の公営住宅はロンドンのそれに比べて、ずさんな管理はしていません。
燃え広がったのた原因も防火壁を故障したまま放置などタワマンに由来すると言うより、集合住宅のずさんな管理ということで、階数に関わらず発生したかと思います。

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>>8519 匿名さん

タワマンの負の部分で注目されたのは避難や救出の困難さで大勢の人が亡くなったからではないでしょうか

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内廊下って逃げ場がなくて怖いわ～
しかしロンドンでは低所得者層が高層マンションに住んでるんだね

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内廊下は煙が充満して出れなかったみたいですね。
はしご車で届くのも15階程度らしいし、燃えたら高層階はアウトですね。

かといってタワマン住んでて低層階というのも『無理して買った』と思われそうで何だし。

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ロンドンは土地が高いだから。
東京はタワーマンションするの意味わからない。

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>>8520 匿名さん
最近の無痛分娩ネガキャンと同じことだと感じますね。
無痛分娩に使う麻酔は帝王切開と同じもの、弛緩剤や促進剤は帝王切開はもちろん、自然分娩でも使われている。しかし、無痛分娩だけが危ないかのような報道。

ロンドンの火災を見て、だからタワマンは危ない！ではなく、いざ火災が起こった時に類焼や二次災害を防げる設計、日頃からの消火設備点検の大切さを認識し、自分の住まいの再点検を行うべきかと思います。

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>>8524 匿名さん
私は例えが少し違うと思いますね。
物理的に自力で避難しにくい所に住まうのはリスクもあるという認識を持ったほうが良いと思います。技術で防げる部分もあるとは思いますが、完全ではありません。完全無欠に見えるイージス艦で犠牲者が出る如くです。

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イギリスの火災は日本でも当てはまるか？に対して
⇒日本は設計や設備がちゃんとしているから、そのままは当てはまらないでしょう。

これは気持ちとしては分かる。

じゃあ今後も日本ではありえないか？という問いには
⇒運用するのは人だから完璧ではないかもね。みんなで気をつけよう。

って事じゃないかな。
気をつけるには高層建築のリスクを自覚しないといけない。

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地震よりも、浸水についてはみなさんどうお考えですか？

当マンション、カームを除き、北区の水害ハザードマップで、

「早期の立退き避難が必要な区域（3m以上の浸水深が想定される区域　および　家屋倒壊等氾濫想定区域を包括する区域）」

に指定されていますが・・・。


http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...

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浸水を考えるとタワマンも悪くはないのかな、って思います。
私はあまりタワマンは住みたくないですけど。

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タワマンは手堅い
当たり前だよな。

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>>8532 匿名さん

ガーデンズは浸水0.5～3mのエリアなので、王子駅や赤羽駅と同じみたいですね。

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飛鳥山タワー買いたい

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ガーデンズなら飛鳥山タワーが勝ちです。
比較にならない

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エアリーとブルームで、
「早期の立退き避難が必要な区域」
に指定されてる事って、重要事項説明で言われました？

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タワマンの台風来た時の船酔い揺れは勘弁。

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飛鳥山タワーも早期避難エリアだよね

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マンションの場合、２階以上なら大丈夫かと思いきや、
エントランスが浸水したら外に出られずそうもいかないので、
浸水しないことを祈るばかりです。

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荒川の氾濫時ですからねー
23区の東側が壊滅の時でも2階以上はいきなり水没しないなら御の字です。

>>8538 匿名さん
ハザードマップは重説で示されるので、今後のカーム契約では最新版の説明があると思います。すでに契約済みのかたは各自で確認が必要かと。

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長谷工タワーのネタの人うざいよ。

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飛鳥山タワーも早期避難エリアと分かったら止まりましたね。。

>>8538さん
ハザードマップの「早期の立ち退き避難」は今回の改定で追加されたので、エアリーやブルーム契約時点のハザードマップには記載されていないですよ。

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確かにハザードマップ、2017年5月改訂、ってなってますね。
もっと早くに知りたかった・・・

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ファインシティのほうはハザードマップ真っ赤なので大パニックみたいですね。

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国交省が降雨の災害レベルを200年に一度の規模に引き上げて作成した想定をもとにしているので、都内の河川付近はどこも被害が拡大する内容になっています。昨年話題になった丸の内まで冠水するシミュレーション動画のやつですね。

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最寄りの避難所は、東十条駅の線路を超えて、上ったところの荒川小学校ですね。
そこまでたどり着けるよう、早めに避難しましょう。

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北区って、京浜東北線の線路の右側と、環八の北側はどこも危険ですね。
早期の立ち退き避難指定されてる場所は限られてますが・・。

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そういう防災意識という意味では、自分の階まで水が来てないから避難しなくて大丈夫というのではなく、浸水は数10センチでも建物外の行動が困難になるので早めに避難しましょうという考えは必要だと思います。

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>>8551さん
足立区や荒川、墨田、中央、台東、江戸川区は半分どころかほぼ全域が冠水ですよ。
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000647152.pdf

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まあだからお手頃価格だったんでしょ？昨日あたりここの良い所を羅列してる人沢山いたけど、それなのに何で安いのかなと思わないと。
単純には比べられないが同じ北区・長谷工の中里プラウドは浸水の心配がない高台で坪370とかだしね。
あそこはあそこで馬鹿みたいな価格だけど、ここが高台だったらもう数百万円は上乗せだろうね。買えないでしょ？そうなると。

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5分で高台に避難できる立地でいいんじゃないですか。
他の城東6区は避難先すら無いのだから。

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高台（安全性）と利便性はトレードオフの部分もあるから一概には言えないよ。
安全性を重視するなら高台のパークホームズ赤羽西とかの方がいいと思うけど、三田線アドレスでJR赤羽駅までは駅遠で急坂（またはバス）の難点は大きい。
確かに自然災害で全部なくなるのは一番のリスクだけど、100年・200年に1回あるかどうかの心配を最優先して毎日確実にやってくる不便を取るのはそれも大きなリスク。
何を優先するかは人それぞれだけど、個人的には少し前に挙げられてたガーデンズの良さの方を優先したいかな。
価格含めて全部が完璧な物件なんてないし、何を優先してどこで妥協するかでしょ。

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>>8556 検討板ユーザーさん
その通りですね！

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中古で売りに出す際に、重要事項説明で立ち退き避難区域に指定されてる点を明かさないといけないのが怖いですね。買い主がそれを気にしない人だといいですが。

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>>8553

京浜東北線できれいに分かれてるね。確かに線路の西は断崖みたいに急激に上がってるよな。

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>>8558 匿名さん
何も知らないくせに.,,,,

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新しい買い手は万一の時に逃げ遅れるより最初から理解しておいたほうが良いと思いますね。
台地が全能と言うわけでもないですし。埼京線一本で便利と言えるか、とか中里のような崖地、石神井川流域のような浸水地域、立川のような断層はないか、とか。

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>>8559 匿名さん
京浜東北線は武蔵野台地に乗らずに、沿うように敷設された路線なので、結果的にそうなりますね。

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相当可能性低い議論
買えるマンション限られるし。
ガーデンズは名前負けでもう少し植栽欲しいね。
広尾ガーデンヒルズは緑いっぱい

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浸水への備えは大事だけど、気にしてたら買えるところがなくなるよ
高台の地盤のいいところは値段が高過ぎです

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そうなると十条駅タワマンの優位性が出てくるね。中十条の戸建群も結果的に高台にあるし。
今日、十条銀座に行く途中、補助73号だったか？道路新設のために立ち退きになって緑フェンスで覆われている土地をいくつか見たよ。
立ち退きがひと段落すれば、新しくできる道路の脇に分譲マンションが建っていくのだと思う。

十条西口に住んだことあるけど、東十条も10分くらいで使えて不便はなかった。
そもそも勤務先は埼京線だけで事足りるから、京浜は休日用だね。
これから赤羽台や十条仲原でマンション出てくるし、今更パークホームズ赤羽西を検討に入れなくてもいい。

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>>8565 匿名さん

いや数年先の竣工は今欲しい人にとっては先過ぎですね。

また、あなたのように勤務先が埼京線１本の方には魅力的でも、勤務先が南北線１本のような方には全く琴線に触れないでしょう。

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>>8566 匿名さん
そんな人には、川口元郷ですね。
安いし、色々選べるし、川口駅も利用できるので京浜使えます。また、川口駅西口にプラウドとシティテラスができますよ。

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>>8567 匿名さん

失礼ですが地理感覚あります？
川口駅から川口元郷まで徒歩17分ですよ？

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>>8563 匿名さん

完全に同感。
上の行も下の行も。
まあ庭はできてみないとわからないけど。

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通勤が京浜東北線なら割高になってしまったここより割安の川口の新築の方が良いかもね。
駅前もここどころか赤羽より発展してますし。

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北区なら赤羽か王子でしょ。
それ以外はね‥

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>>8571 匿名さん
何でここにいるの、嫌がらせ？

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>>8571 匿名さん

明らかに検討してないよね

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東十条でもその分安ければ良かったんだよ。今のカームの価格なら素直に赤羽です。

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TSUTAYA東十条店閉店のお知らせがメールで来ましたよ。

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今の時代、こんな店いらないね

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徒歩圏内に家電量販店だけは何とかして欲しいね。

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東十条なら王子ですよね。

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自分の理想の駅だけ言ってても、似たような条件の物件なきゃどうしようもなくね？

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子供がいる家は浸水、心配じゃない？
１パーセント未満の確率とはいえ、今までの災害もまさかの連続でしたしね。
地震で液状化の可能性がある地域に指定されてるのも気になります。

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東十条は少し落ちるのは事実ですね。
契約者さんは必死に持ち上げようとしているのが痛いほどわかります。
高い買い物ですから。

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http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/03/20n3ra00.htm
液状化マップ

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>>8581 匿名さん
必死に煽るのはなぜ？

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>>8580 匿名さん
この地域を避ければ、

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バカ避けには良い話題。

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一年前に出尽くした話題だからなー
災害想定を200年に1度のクラスに引き上げても、ガーデンズの敷地は浸水想定が1m上がっただけ。上出来かと。

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>>8586 匿名さん

全く持って同感です。むしろ見直してもっと浸水が深くなるかと思ってました。

個人的には液状化についても、『可能性が高い』は避けたいですが、『可能性がある』は許容範囲です。

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私は検討しましたがやめました。
ちょっと団地っぽい。

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>>8588さん
ここの検討を止めてどうしたかを教えて頂けると嬉しいです。

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私は東日本震災の時に計画停電にならなかった地区を重視しています。計画停電はやむを得ない緊急措置でしたが、結果的に守られる地域とそうでない地域が生まれました。そういう意味で23区内というのは大きいです。

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http://www.youtube.com/watch?v=KwkXNmmbC6Q
震災後、東十条駅付近はホットスポットになりましたけど、、
今はどうなんでしょうか。

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>>8591 匿名さん

詳しくご存知ないようなのでご参考まで。
爆発直後のホットスポットは『首都圏土壌調査結果(PDF)』を検索すれば一目瞭然です。

北区は北赤羽辺りが放射線管理区域の下限値を示す程度で、同じ第４区域でも葛飾区辺りのそれとは大きく下回っております。

王子の堀船の方がむしろ距離的には近いので都内ではかなりマシな方でしょう。

ホットスポットは、三郷、流山、江戸川、葛飾、柏などの所謂東葛地区と呼ばれている所です。水元公園辺りもヤバイです。

もちろん雨樋から水が流れてくる場所や、植え込みなどは雨水で運ばれてきた放射性物質が蓄積し、局所的に非常に高い数値を示す場所も都内至るところで見られます。

名古屋以西までいかないと、事故前の数値と同じ場所は東日本にはありません。

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・水害で早期の立退き避難区域に指定されている
・地震の際、液状化の可能性あり
・地震の際、「特に揺れやすい」地盤と判定されている　http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/

災害リスクはこれくらいでしょうか？武蔵野台地の上ではないため、仕方ないですね。
（京浜東北線の左側が武蔵野台地。京浜東北線は武蔵野台地の崖に沿って走ってます）

一方、犯罪リスクは低い地域ですし、住むには不安はなさそうですよね。
外国人は多めですが、とくに事件は見当たりませんでした。

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災害リスクの話はもう飽きましたね。

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>>8594 マンション検討中さん

もう何度も何度も何度も何度も…出てきましたよね

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災害の話は子供がいなければ関係無いです。
昼間は仕事で家にいないので。

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すぐ目の前の東十条１丁目で２年前に道路の陥没事故が起きてますね。博多で起きた事故と似てます。

http://www.sankei.com/region/news/150125/rgn1501250061-n1.html

＞都によると、陥没規模は縦と横に約５メートル、深さ約３メートル。昨年１０月、現場地下約１２メートルを掘り進んでいたシールド機に、地下水と土砂が流れ込むトラブルが発生。

つまり、土砂の上に立っているため、地震で揺れると地下水と混ざって液状化しやすいのです。

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クルマ選びをしているのに交通事故リスクを延々と熱弁されるのに近いものがあるね。

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>>8597 匿名さん
地下で工事が行われない土地が良いってこと？

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工事で地下水に注意しないといけないのはどこでも同じですよ。

>>特に日本の場合は、地下水を取水するのを規制したので、昔より水位が上がっているんです。
>>なので、どうしても地下水が上がっている分、いろんな工事をすると地下水が紛れ込んでくると、そういうリスクがあります。
>>例えば、東京駅も今、基本的に地下水で浮いてるような構造になっているので、もう取水をしないと安全を守れないということで、毎日２４時間、送水しているんです。

http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3909/1.html

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