ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>8339 匿名さん
ガーデンズの方はガーデンズの敷地しか歩かないのですかね？
他の区道は歩かないと。

そりゃ〜…元からいる住民と揉めそうですな…だって金も人員も出さないでただ乗りだもの

>>8351 匿名さん

勘違いしてないか？
自治会を設立したところでガーデンズ単独設立なんだから、東十条の町会に街灯費を払うわけじゃないんだぜ？受入れ先がないというのも、王子五丁目の既存組合に拒否されてるという事なんだけど。王子五丁目町会は北本通りの東側が拠点だから生活圏が全然別、既存住民から見てガーデンズは分けて欲しいと思うのは当たり前だね。

大手デベロッパーならば、普通は建設前に自治会と話つけてどこかに入れてもらうか、作るかします。
自分のマンションが建ってその地域の人と自治会で揉めたら評判落ちるからね。

それもやらないで放置とはJVだからですか？

元からの住民にとってはただの環境破壊じゃない。落ち着いた生活環境って自治会の力も大きいのに。
すごい迷惑なマンション、しかも人口多い。
うちとは少し離れてるから私は関係なさそうだけど、東十条や王子4〜5に住む人にとっては迷惑なマンションですね。

>>8353 匿名さん

だから、事前協議の結果だっつーの

>>8352 匿名さん
隣接する自治会にとってはいい迷惑ですよ。
受け入れ先が仮に拒否されたと仮定しても、自身で設立して地域のコミュニティを破壊しないようにすべきですね。

マンション建設反対運動する人の気持ちわかりました。新入りで自治会もなしに近隣の自治会に迷惑かけて、そんな上から目線だったら対立もしますね。

>>8353 匿名さん

お前さんはそのガーデンズの事前協議に参加して意見表明したのか？

>>8355 匿名さん
あんたもね。

サミットができてるのに迷惑開発はないな（笑）

ネガの煽りでur住民も参戦？

>>8355 匿名さん

王子五丁目でガーデンズの周りはURとサミットとブランシエスタくらいだよ。URも単独の自治会だし、隣接する町の自治会はガーデンズの管理組合と調整すればいいだろ。購入者は100%所属しているんだから。住民のコミュニティ形成を図るガーデンズクラブも管理組合下にあるし、何を言いたいのかさっぱりわからん。

まぁ、入居後にガーデンズに住む賃借人が多くなるようなら自治会はあったほうがいいかもね。賃借人は管理組合に属さないから。そうでなければ管理の冗長でしかない。
もし自治会として登録したら行政や政治家との意思疎通が円滑になったりするのであれば設立の意義もあるかも？金や人手が更にかかるけど。

>>8355 匿名さん
大規模マンションの住民が既存の自治会に加わると、既存住民の意見が多数決で負けてしまうので、それを納得してくれるような心の広い自治会は無いと思います

東十条でこのマンションのせいで日当たりが悪くなるので怒ってる住人はたくさんいます。
地域に溶け込めないなら、反対運動の幕をベランダから下ろすかも。

ベランダの下の階の人と揉めそうですね

>>8363 匿名さん

自治会ネタが敗退したからってしつこいなぁ。もう諦めなよ

購入者より

現在この掲示板には

ガーデンズ購入できなかった妬み人
一部の非購入者、ネット民

しかいない（がほとんど）ので
URへの上から目線？などガーデンズ購入者の意見ではない可能性が高いので勘違いしないように

住民版は平和なもんです。
購入決まったら皆仲良くしようと努めるのが当たり前ですから。

購入者とそれを煽って楽しんでる野次馬のどちらかのイメージですが。
まともな検討者はほとんどいませんね。

普通の話題がひとつ出ると、その後にウソ情報や嫌がらせが何倍も書き込まれるので、慣れないと何が本当なのか分かりにくいですね。このくらい終盤になると購入相談や新しい情報も乏しいし、早く閉鎖してほしいです。

>>8365 匿名さん
いや、普通に考えて戸建の多い落ち着いた生活環境が気に入っている地元住民にとって、不快なのはその通りでしょう。

こんな上から目線ならば特にね。
軋轢を生まないようにしないとね。
地域に融合することは大切ですよ。

>>8360 匿名さん
周囲1〜2キロは隣接圏内だよ
やっぱり規模の大きい分譲マンションは迷惑以外の何者でもないな

>>8369 匿名さん
そもそも、あなたは地元を語る資格のある地元住民ですか？
不快ばかり主張してますが、地元民が桜並木の費用を負担せずに維持できるのはガーデンズの貢献なのを忘れてませんか？

>>8370 匿名さん

法律を遵守して建築する以上、その考えはエゴですよ。

おお、汚い用語は自動的にマスクされるんですね。ちょっと反省。

別に桜並木、いらないんですけど。
切っちゃってください。毛虫も多くて通りにくいので。
以前は製紙会社の倉庫だったし、あなたがたが育ててきたわけでもない。

>>8369 匿名さん
いや、あなたは普通と違ってガーデンズだから地元住民を手口に不快ばかり煽り狂ってるんじゃないの

残り少ない部屋を狙って倍率下げのネガが沸き放題だね。

毛虫多いですか？？西向き低層なので気になります。

>>8375 匿名さん
あなた一人が文句言ってもね。その前に近所の人や行政側と話したほうが良いと思いますよ。

>>8378 マンコミュファンさん
駆除の対策はありますが、虫の訪問者はゼロではないでしょうね。

>>8377 匿名さん
まさしく。。

>>8378
思いっきり強力な農薬を撒けば虫一匹いなくなると思います。

自治会要らない、形式上だけ管理組合が兼ねりゃいい、、、
そこには、自分達が受ける恩恵だけで、隣人と協力して居住地域に貢献するという発想はかけらもない。

販売好調は結構なことだが、利己的な人を集めやすい残念な売れ方をしちゃったもんだ。

分譲マンションって戸建て以上に近所付き合い必要なのに、賃貸の感覚の人が多いのかも。

↑過去レス読んで書込みしましょうね

ネタがどこまで続くのか見てみよう

>>8384 匿名さん

東十条すら買えないお気の毒様、仕事に集中しましょう。これから住めるように頑張ってください

>>8386
日本語がお上手。
上海よりは安いですからね。東京のマンション

>>8387 匿名さん
恥ずかしくないですか

団地の居住者毛嫌いしてるけど、ここ契約した地縁者のそれなりの割合は、その隣の五丁目団地からの転入組だよ。

当然、入居者としてガーデンズの共用部やカフェに団地時代のママ友を招き入れてお茶するだろうし、子供同士だって行き来してここのキッズルームを心置き無く使う。

聖域とか言ってるけど、住宅地に後からできる大規模、分譲に住むって、コミュニティ形成上そういうことだから。


また、そういう地縁もあって地域に顔が利く層が序盤に管理組合を牽引してくれるよう、売主が目利きして理事の立候補を内々にお願いしてたりするからね。
そうやって地域との融和が、売主から"サポート"されるっていう仕掛け。

外国人を装った書込みをネタに炎上を誘う。
いつものパターンだな

UR民を装って炎上させるパターンもありそう。

>>8389 匿名さん
まるで他人事のような書き方ですね。購入者じゃないでしょ（笑）
UR住民のママ友の中には高くて買えないと諦めた人もいるのに、無邪気に招く神経もどうかと思いますよ。

ネガの必死さにドン引きです。

ここってすみふ系よりかなり良心的な全体設計ですよね。

一戸あたりの平均土地持ち分を算出すると(概算) 17.59坪もあります。
ちなみに浦和のヴェレーナはたった6坪
すみふのレイクタウンは12坪(だいたいすみふは少ない、詰め込んで儲けようぜ仕様が多い)

>>8393 匿名さん

だからネガも必死なんでしょう。まあ最近のネガは理屈も破綻して2ちゃんレベルですが…読んでて憐れにすら感じます。

>>8393 匿名さん

いや、それは住友不動産というブランドというかネームバリューがありそれをよしとする人がいるからでは？事実財閥系のシリーズだと値下がりしにくいという現実もあります。

ここは？長谷工物件ですが、もしパークハウス東十条とかシティテラスうんたらとかそんな名前になっていたらもう少し高かったかと。

>>8395 匿名さん
すみふはスカイティアラで無理やり地下室作っておきながら1階と強弁するのを見て萎えたよ。

>>8393 匿名さん

一戸当たりの土地持ち分が大きいって単に平置き駐車場があるからってだけじゃなくの？

>>8398 検討板ユーザーさん

別に23区で稀な大規模ではないな。湾岸だって23区だし1000戸越えもゴロゴロある。

>>8397 匿名さん
結果的に持ち分が多ければ良い事では？

・三井三菱JV
・立派な桜並木

・ハイサッシ
・完全アウトフレーム
・オートロック内庭園
・保育園併設

・値下がりしにくいランドマーク案件

・竣工1年以上前に完売する大人気物件
（2016年度都内売上No.1）
・マンマニ氏はじめ各方面の評価が高い

・中国人が多くて国際的
・商店街が昔ながらでなつかしい
・モダンな銭湯多い

地縁者、団地民に初代の理事会を牛耳られちゃうわけ？

・この先5年は近隣JRで新しい大規模マンションの竣工がない
・既存の周辺マンションとも競合しない

・東十条・王子神谷ともに始発がある
・駐車場自走式で高速道路入口が近く車持っても快適

ニューカマーも、理事会の役員に立候補できるはず。

こんなヘンテコなら
飛鳥山タワーがいいな。
くだらない書き込みやめてくれ。

>8395さん
もしすみふがここを設計したら、土地持ち分は10坪になるでしょうね。公開空地を作り、容積率の緩和を得て、より高く、より高密度な部屋詰めを考えてくださいます。まあブランド力なんでしょうけど。

>8400さん
良い事です。息苦しいような配棟計画になりません

・自由が丘を彷彿とさせるお洒落な商店街
・セレブ感漂うコモディ、みらべるといった高級スーパーが近い

アホはスルーで

スミフだけはかんべん。

そんなのどこでも同じ話なのに、何を焦ってるのやら

人通りのなかった倉庫からガーデンズ複合開発になる事で地域のセキュリティも向上する。
ここの駐車場はセキュリティゲートがあるし、ゴミステーションや自転車置き場もカメラ付きセキュリティエリア内だからイタズラや放火の心配はないね。

カームももう一息ですね。

>>8389 匿名さん

ということは、ここは地縁者の割合が高いのですか？

売価を土地持ち分平均で割ると、一坪いくらぐらいで購入したかわかり、割安感の指標となります

浦和のヴェレーナは5500千万で6坪だから一坪 916万 浦和駅徒歩13分
ここは5500万で17.5坪だから一坪 314万　　東十条徒歩 5分

23区内を考えても希少な物件であるのは間違いなし。というか浦和の割高感が凄い。

占有面積の坪単価だけでは見えないグランドデザインのゆとりがあるかないかが見える。
ぜひ総敷地面積もチェックしてください。

>>8424 匿名さん
興味深いです。本気で検討している方にこそ見て頂きたい項目ですね。

来年から十条駅前のタワマンの販売が始まるそうです。
これにより、東十条エリアにもメリットもデメリットももたらしそうですね。

>>8427 匿名さん
竣工の4年前から販売ですか。すごいなぁ。

>>8423 匿名さん
ここの持ち分ですが、11.5坪ではないでしょうか？

はい、先生！持ち分の話ですが、
それって単に容積率の問題じゃないでしょうか？
ここの敷地は200％と低いですが、比較してるそれ以外の土地が400％、600％と高く敷地の持ち分が薄まってるだけだと思います。
もしかして敷地の一部をデベロッパーが所有したままということなんでしょうか？
教えてください。

今日は静かですね。不動産営業が休みの水曜日だから？

>>8430さん
容積率が高いと戸数が増える＝戸あたりの土地面積は小さくなるので持ち分に直結しますね。もちろん建物も大きくなって敷地のゆとりがなくなるわけですが。
敷地の一部をデベが持ったままだと、後で転売されて大変な事になりそう（笑）

地下フロアなど、容積率不算入のテクニックを駆使して戸数アップを図るマンションだと、土地の容積率が同じでも持ち分は小さくなりますよ。

素人質問で申し訳ありません。
土地の持分が多いことはどんな実益がありますか？
もちろん、少ないよりは多い方が得な気はするのですが、単独で売り貸しできるものでもないですよね。

自身はあまり気にしておらず、敷地全体の土地の広さと使い方にしか着目してませんでした。これだけみなさんが盛り上がる話題なんだと思い、改めてご質問した次第です。

なるほど地下階として申請して最大33％も延床を増してくるわけですか、
それは確かに一戸当たりの持ち分が減りますね。

こちらはどのくらいになるのかな？と計算してみると
マンマニさんのところにあるhttp://mansionmania.blog.jp/archives/1057918006.htmlお知らせ看板から、
延床面積：8万3423㎡　敷地面積：3万2477㎡　→ 単純計算の容積率：257％
もちろんここから駐車場と共用廊下の面積を引かないといけないですけども、
200％ → 257％ まで増してますね。

>>8366 評判気になるさん

ほんと、その通りだと思います。

>>8433 マンション掲示板さん
詰め込み具合を見るための指標の話だと思いますよ。もし持ち分が本当に現金になる時は建物が滅失して土地を売却精算する時くらいでしょう。

>>8434 周辺住民さん
延床面積は建物内の面積なので外廊下は最初から入ってないのではないでしょうか。広い駐車場はどうでしょうね？除外後かな？ここは地下階はないし、駐輪場を専有部にするようなびっくり手法もないので戸数に貢献できそうなのは公開空地の緩和くらいではないでしようか。
ザックリ持ち分を算出するには敷地面積を戸数で割るのが手っ取り早そうですね。

土地の持ち分が多い場合は固定資産税が高くなりがちなのでは？
土地の評価額が同等で比較すればだけど。

固定資産税って、年間２０万くらいでしょうね。
当初数年は安いようですが

気分的には土地の持ち分が大きいマンションをお得に購入できると不動産所有の実感が湧いて嬉しいです。節税目的なら上空の空気を買うようなタワマンか商業用地のペンシルマンションでしょうね。そもそもの本体価格が高かったり用地種別が違うと別のデメリットも出てくるので簡単には比較できませんが。

>>8439 匿名さん
当初5年が半額ですね。昨年期間が延長されて平成30年3月末に完成の住宅まで対象になりました。また延長されればブルームカームも大丈夫かな？

>8432
それってまんまなんとかティアラさんじゃないですか

比較(概算)ですが、やはりすみふさんは10坪ですね。

スカイティアラ　(総敷地面積÷3.3)÷戸数　10.68坪

となるとやはりここは駅から近い割りに詰め込んで儲けましょうコンセプトではない希少物となりますね

スミフマンションは無駄に高い

シティハウス浦和仲町なんてなんと　5.45坪です。
それで6千万とかすれば・・・　坪あたり1千万オーバーです。浦和って銀座とかのつもりなの?

建物が乗った価格なので地価とは違いますよ～

長期金利少しずつ上がりそうやなぁ～来春の黒田日銀総裁の後任人事あたりで思惑で上がりそう。。それでもまだ低いってのは分かってるけど、マイナス金利解除されるだけでもインパクト大きいだろうな。

>>8428 匿名さん
個人的な見解ですが、十条駅のお隣の板橋駅でも駅前タワマン作っています。
こちらは土地が板橋区とJRの持ち物なので反対運動も特にありません。
低層階は区役所の一部が入り、駅直結のマンションで、かつ板橋区の借地借家権付きだそうです。
板橋区に支払う地代がいかほどかはわかりませんが、板橋区が50年経って強行償還を求めることは考えにくいです。
十条駅タワマンより条件がいいかなと思っていますので、できるだけ競合しないためにも販売を早めたのかな？と。
販売が始まれば、詳細な間取りや仕様もわかりますね。

ざっくり周辺の相場から想定して、
ここのマンションの売却価格、70平米5500万の部屋が、5年で4800万、10年で4200万程度がいいところではないでしょうか？
何故なら、この土地は交通利便性以外にほとんど魅力がないからです。5年以上経つと供給過多で更に下落することも予想されます。地価相場の低い人気のない土地の大規模マンションは、供給過多で何れもそういう宿命となります。
資産価値が絶対大丈夫なんて、誰にも分かりません。
物件の魅力が利便性しかないので、むしろ大きく下落することが予想されます。
ここの価値は資産性以外に見出さないと厳しいと思いますよ。