ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>7316
慎重派のマンマニですら買い推奨ってのはある意味すごいよね。
奇跡のマンション、と言えるかもしれない。

人気物件は待ったら割りを食うだけという事がわかりました。品川シーサイド行きます。

人気物件だけじゃないけどね。不動産全般は基本的に待ちは愚策だよ。
人気か不人気かは結果論。人気物件ならそれを逃しただけになるし不人気だったら単にそれをつかまされただけになりどちらもアウト。

品川シーサイドも検討しましたが、りんかい線と京急が使いづらそうでやめました。資産価値はあちらのほうが高く維持できるかもしれませんが。

>>7320 評判気になるさん

このスレ、さも地元の良くない情報に詳しいぞ風な雰囲気だけを匂わせたい人がいるみたいだから、相手しない方がいいですよ。。

ファミリーで都心の狭小マンションに住もうって特集はいろんなとこですでにされてるな。

>>7318 匿名さん
それだけじゃない。
日銀の異次元緩和により金利が下がったため、JREITを始めとする不動産投資に資金が集まるようになったのと、海外資本が集中したこともある。
だから、都心の投資物件やアパート建設で節税するための賃貸物件は危うい。

そしてそこが崩れたら、住むための実需物件にも波及する。

>>7327 匿名さん
そうなんです。でも崩れた場合、実需向けに波及したときの影響って何でしょう？投資向けの銀行の貸出が厳しくなる程度ではないでしょうか。あと中古の流量は増えると思いますが新築は安くならないですよね。。採算が合わなくて建設されなくなるだけ。
で、中古がわんさか溢れるのはいま急増している湾岸の駅遠タワーばかりだと思いますよ。

マンマニとかいう提灯持ちの記事を間に受けてる人とかいるんですか？

王子エリアは、女性の一人暮らしはオススメできないようですが、それ以外の世帯なら問題なさそうです。
http://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-kita

目黒でも同じ事を言ってるブログだな。。
https://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-meguro

>7330
強姦・わいせつ事件って、電車内の痴漢も含まれる？
だったら数字が高くなってる理由もわかる。
電車内で取り押さえられて、一番近い交番か警察署に連行されるだろうから。
この辺りを歩いてる人がわいせつ事件にあったっていう話はあまり聞いた事ない。

>>7329 匿名さん
マンション動向に関しては参考になるね。中にはそうかな？と感じる意見もあるけど自分で納得できる部分を参考にするだけ。
彼みたいに800件も訪問して毎週記事をアップしている人なんて、そういないでしょ。

>>7334 匿名さん
スポンサーがついている限り、スポンサーが望む記事を書くのが仕事ですよ。

>>7328 匿名さん
去年の不動産動向を見ていると思いますが、賃貸住宅着工は右肩上がり、自宅として住宅を取得する層では新築の他に中古マンションを視野に入れる人が増えた。
都心の億ションは富裕層の海外資本がかなりはいっています。
賃貸物件が溢れると家賃が下がるので住宅購入圧力は下がります。
中古マンションが活況になると新築が売れなくなります。
海外資本が不動産投資から逃げると、億ションが売れなくなり地価下げ、在庫増の原因になります。

どれもが関係していますよ。

>>7335 匿名さん
それはあるかもしれないが、ここまで露骨的な意見表明は滅多にないと思う
誰でも賛同できる記事となりそうだ

ネット上に「もうすぐ値下がりする」とか「今買うのは愚かだ」などの書き込みを見て、ますます混迷を深めている人が増える。
このような、中々決められない買い手をたくさん生み出したのは、突き詰めていくと価格の急上昇に原因があるのかもしれません。
2012年が前回の底値（価格安定期）の最後の年でした。2012年を100とすると、2016年の価格は123でした。2012年に5000万円だった新築マンションは4年後の2016年は6000万円以上に上がってしまったというわけです。

>>7336 匿名さん
住宅だけ見ればそうかもしれませんが、土地を買いたいのはマンションデベだけではないと思いますよ。最近はホテルに土地を買い負けてる話も聞きます。

カームの販売に合わせた露骨なタイミング。半年後にはオイコスを鉄板マンションですとか言ってるよ。

今年坪単価250の物件は2年後300となり、五年後下がって280になる確率がかなり高いと個人的な意見です

>>7340 匿名さん

駅近に微妙ですが、ぎりぎり鉄板ですよ

>>7340 匿名さん

今言わないと流石に後の祭りとなる記事だよね

あの記事はある意味三菱の意向でもありますよね。早くガーデンズ終わらせて次行きたいという。

>>7338
混迷なんて極めてないし、そう思ってる人はごく一部の数字もわからないただのおばかさんだけでしょ、君のように。
2012が価格安定期とかほんと勝手なご都合主義だよねぇ。2008年にリーマンショックがあって2011には東日本大震災が
発生した年。価格が安定？おいおい、どれだけの取引量（件数）と取引額（量）、そしてその質（中身、実情）があったのか
整理してからそういうことを語りなさい（笑）
マクロ統計なんてのは「ある特定」の側面の傾向だけをビッグデータから抽出してるだけであって、君がいうような価格安定期
ではない。国産牛が主力で100g 200円で売られていた時代（ただしジュース1本の値段が30円出会った時代）と現代の輸入牛
100g 300円を比較してるぐらい稚拙で視野狭窄だとしか言いようがない。

それに買う側の人間の年齢は無視されるのかい？（笑）いま検討してる人間が1年後、3年後、5年後、給料とか資産とかは
今と変わらずなのかい？あと、いまって景気ずっと上がってるんだけどそこのこと理解してる？　2012年に存在していた君と
2017年の今の君って同じじゃないよね？さっき例に挙げた通貨のベース（実質的な価値）の話は、なにも市場価値だけの問題
ではなく、個人それぞれにも当てはまる話。個別物件を購入するのにマクロ統計からだした一側面などまるで意味がない。

あとさ、市場での取引価格には常に変動していて波があるのはその通りなんだが、中身とか考えたことあるかい？
まさか、この物件と全く同じような立地条件、設備条件、建築・設計条件で、単に価格が 100ベースとして120とか80とかに
変わってるとでも思ってるわけ？（笑）価格が上がってきたら上がってきたらで土地だってね上がってるし売り手は利益圧迫と
リスクを避けるためになるべく安い土地を必死に仕入れれるし部屋も小型で省コストになりがち。今がそれ。
逆に土地が下がってきたり人件費が下がってきたってことはそもそも引き（需要）もよわいってこった。だぶついてて
デフレ。君が挙げてた2012なんてのはデフレの絶頂期だったわなぁ。そんな時は供給自体絞るるしぼったくり。
表面上の価格は下げてるが中身もおもいっきりさげてる。当たり前の話。

まぁ買い控える人は好きにしたらいいのだがそういうことをわざわざここで口に出す人はきっというんだろうね。
価格が変わらないか上がったらら、→もう少し待てばきっと下がる。今は我慢の時。
価格が下がり出したらさがったらで、→これからどんどん下がるはず。今は我慢の時。これから底に向かってるのに今は買うのは愚の骨頂
ってことで結局待つんだよねぇ。永遠に待ってればいいと思うよ。（笑）
くだらないマクロ統計とか、あとはしょうもないマスコミの「個人の悲劇部分だけを取り上げた喜劇ショー」を見て勘違いしてる人がいるんだよねぇ。かつてバブルの時代。あの時に不動産を買った人全員がまるで大損してもはや人生立ちいかなくなった失敗のように思ってる人がいるようだがそんなことはない。そんな人は身の丈に合わないレバレッジまでした一部の人だけで大抵の人はかわらない。身の丈にあった時代にあったものを買ってそれだけの話。かつては今よりも住宅ローンの借入金利がずっと高かったがその時代に借りた人は別に大損とかではない。借入金利も高かったが利息や配当も同様に高く、会社の福利厚生やら補助恩恵もあったりした時代でそれらをうまく組み合わせただけの話。

受験でも就職でもなんでもそうだがいつの時代でも変化し続けてはいるものの何かを得れば何かは失ってるようなそういうバランスが取れてるだけの話であって身の丈にあった物件を買ってればそれで問題のない話。それに不動産は立地がほぼ全てであるが、その肝心の立地が原則早い者勝ちだし、いったんマンションになってしまったらむこう50年はその立地はそこでがめられてしまって空かない。このマンションの立地だってたまたま空いて今売ってるだけの話であって今後はもうこのマンション所有の立地ということで向こう50年はここに新築マンションが立つことはない。まっ、待つ人は永遠に待てばいいと思う。ちなみに今買ったとしてもこれで２度と買えなくなる話でもない。今買おうが常に変動する時代に応じてまともな人は状況を考えながらまた買い換えるわけで。どのみちマンションは脱出戦略必須の商品と言われてるだけに今買ったらもう将来安泰何も考えなくて良い、なーんてバカな人は普通はいないからね。

笑

>>7339 匿名さん
むしろ、今不動産投資と言うのは住宅は一巡して、ホテルやオフィス物件に向かってる。
でもそれさえも海外に資本が逃げようとしているから問題なんだよね。
今5億円で取引されているマンションが海外の富裕層がいなくなり売れなくなって4億円に下がったら、今まで4億円だったマンションは下げざるを得ない。それが波及すると、8000万のマンションを7000万に下げて、7000万のマンションは6000万に下げて…富裕層の億ションが在庫増えるってそう言うことだよ。
後はオフィスもホテルも建てすぎで、最近オフィス空室率も上がりつつあるし、オフィス賃料も下がりつつある。

ホテルは需要がある地域だけだから、都心副都心以外には用地買収はないだろうけど、これもオリンピック後は取り壊して住宅として売却し二重の利益を得るために建ててるんだよ。

>>7341 匿名さん
私の予想は、300を超えて維持し続ける地域と250となる地域に二極化すると思います。

40代だとローン組むのに遅すぎますか？
70才までに完済予定なら、35才までに買うべきと聞きますが。

どっちにしても35年ローンなら、
返済終わる頃に建て替えやら超大規模修繕が必要になる。

だから買いたいときに買うだけ。それでいい。

>>7352 匿名さん

受ける

>>7351
35年で建て替え？
困ります。

長期優良住宅だと80年は持つと聞いてますが。

>>7354 匿名さん
隣の団地は何年だっけ？50年は確実持つね。今の新築レベル

>>7354 匿名さん
一応日本の法律ではマンションの減価償却は47年になっている。
50年を超えてそのマンションがスラム化するか、住めるマンションかどうかは、管理組合の質と修繕、そして適度に若い人が入って来て循環するかどうかだと思う。
売りが全く出ないマンションてことは、50年後そのマンションは老人だらけ。
80歳で大規模修繕するから追加で100万とか言われてもみんな賛成せず、修繕されずにマンションも朽ちていく。

>>7356 匿名さん

心配しなくてもそこまで生きてない。それにそれよりはるか手前でみんな売って新たなマンションに移行する。みんな車なりスマホなり女なりずっと昔の使い続くけないのと同じ事。

>>7351 匿名さん
35年程度では大規模修繕すら必要なし。最近のマンションは過剰に日々のメンテナンスしてるからね。

>>7350 匿名さん
何歳でも関係ないでしょ。俺は54だが２５年ローン組んだ。年齢では無く資力と信用力の問題よ

>>7359 匿名さん

人生が短い、よいマンションに早めに住めば

>>7357 匿名さん
だがしかし、47年に建てられたマンションのほとんどが管理組合解散することも建て替えることもせずに、老人マンションとなっている事実。
住み替えの希望があっても、みんな金銭的な問題で実現していないよ。

あと7358さん。
大規模修繕はまず築10年目に行われるはずです。
その後、築25年目にも必要です。
築35年で大規模修繕してないマンションなんてスラム化まっしぐらですよ。

>>7361 匿名さん
大規模しなくても過剰メンテナンスしてるから必要ない。今や大規模修繕なんて意味が違うよ

>>7362 匿名さん

こういう人が理事会にいたら大変ですね。。

>>7363 匿名さん
は?今時のマンション管理と修繕計画がそうなってんだが（笑）何年おきに足場作っては塗り塗りしてると思ってんの?（笑）既に管理会社が儲けるために普段の修繕計画の中に大規模修繕が溶け込んでるよ。

>>7362 匿名さん
外壁も戸建なら好きにしてねレベルだけど、マンションはそうもいかない。
築35年で大規模修繕一度もしてないマンションだなんて誰も中古で買わないし、資産価値も低くなる。
住宅は建てたその瞬間から劣化するから、絶対にメンテナンスは必要。

>>7325 匿名さん
周辺住民のように振る舞っても嘘はダメだよ
変な工作活動なんて意味ないですよ

>>7365 匿名さん
だからメンテナンスは過剰なまでにしてるってば。普段から。そんなに大規模修繕!!なんて銘打ってしなくてもね。

>>7367 匿名さん
外壁の塗り替えというオーソドックスな大規模修繕の他に、排水管の取り替えや、防水層の張り替え、エレベーターの入れ替えなんかも必要なんだよ。

普段から外壁塗り替えなんてしてたら、すぐに修繕積立金が底をつくから、築10年くらいでやるんだよ。その他にも共同住宅なんだから、天井から水漏れしたらみんな困るでしょ。
大規模修繕って何すると思ってるんだ。

いつまでその話続けるの？

隣のUR団地が築年古くてもまだまだ住めるのは、URがきちんと修繕を行って管理してるからだよ。
URが外壁も内装も給排水管も無頓着で修繕しなかったら、今頃はひどく劣化してそろそろ建て替え必要になってるよ。

>>7328 匿名さん
賃貸物件調達の資金は銀行が貸し出している。
そこが焦げ付くと、銀行がローンを貸し渋るから、一般取得者もローン審査が厳しくなる。
つまり、住宅市況の転換点になる。

ブルームコートの前にあるシーズンガーデンって全棟の住人が使えるのかな？
ホームページ見ると、ブルームコートの説明に「住民だけに解放されるシーズンガーデンが…」って書いてあって、ブルームコートだけに入れるようになってるのか、他の人も入れるようになっているのか心配になってきました

>>7348 匿名さん
前半の海外勢引上げのお話は国内の投資事業全体に関わるので、分譲マンションのバブルという程度ではなくアベノミクス崩壊という規模の話ではないでしょうか。
また、億ションが売れなくなっても普及帯のマンションの価格が下がらないのは昨年からの市況が示している通りと思います。

>>7371 匿名さん
本人が住むための住宅ローンと投資目的のローンでは銀行の扱いは全く別なので、はたして住宅ローンまで波及しますでしょうか。むしろ焦げ付いた投資の代わりに低リスクな住宅ローンの拡大に力を入れるのでは、と思います。

>>7372 マンション検討中さん

大丈夫です！
A B Cどの棟も使えます。

南北線にて新築大規模荒らし
大丈夫か

>>7374 匿名さん
情報ありがとうございます！素敵な共有部分なので、気になっていました。良かったです、

>>7373 匿名さん
海外資本の話は私ではないけど、中国を始めとする海外富裕層がマンションを買い漁ったのは2013年のことで、購入後5年建てば長期譲渡所得だったかな？それで税金安くなるから、それらのマンションが市場に出るのは2018年以降。
よって私個人としては、海外資本は停留中でありまだ逃げていないという見解です。
購入から5年後に売りに出る投資用マンションがどうなるかが、海外資本の流れを読む試金石になるのではないでしょうか。

今、銀行の資金運用先って国債がだめになったからかなりの部分が不動産融資になってるのを知っていてのことですか？
例えばほとんど株購入で運用してるなら、株がこけたら銀行がこけますよね。

ローンの不良債権が大量に出たならば、銀行の経営を立て直すためにローンの審査は住宅ローン、投資ローン限らず厳しくします。
大手銀行を見ればわかりますけど、住宅ローンは金利低すぎて薄利多売、むしろ利益出ないレベルに達しておりこれを拡充しても銀行が疲弊するだけであることは、当の銀行がよくわかっていると思います。

1400戸の勝どきザ・タワーなんか、まだ販売中なのに転売の中古が常時40件以上出てますからねー。投資向けは厳しい。でも他エリアではこんな光景は見られません。城北は投資物件少ないし。巷で弾けるとか言われてるマンションバブルは高値で大量供給が続く湾岸ニュータウンの話ですよ。そこが崩れた所で城北は(ちょぴっと下がるかも知れないけど)大して変わらないんじゃないかなぁ。

>>7378
板橋区、北区は変わらないでしょうね。
ってのはこの辺昔からゆっくりまったり上昇はしてますがそれでもだいぶ緩やかで実質的には安定ですから。
急上昇もしない代わりに急落もないので実需安定で投資家にとっては何の魅力もないですからね。
それに実需目的の住宅に求められる要件って安定した環境であることだと思いますよ、個人的には。
湾岸もムサコもそうですがタワーがガンガン立つのは別にいいですが、医療、福祉、教育、交通といった
行政インフラが追いついていかず人口比も含めてアンバランスな状態になってしまって環境としては微妙です。
スーパーや飲食店のような民間商業施設は人口が増えて需要が望まれればいけいけどんどんで簡単に増えていきますが
行政インフラはそうはなりませんからねぇ。特に教育と医療ってのは地域連携、知と経験の蓄積によって充実、質が
上がっていくものですから箱物だけ作れば安定するってものでもないのでその辺りは好みが出るのだと思いますよ。
この辺は良くも悪くも安定したまったり環境ですからゆっくり熟成していくものと思います。

>>7379 匿名さん
郊外こそ下落早いよ、高止まりの価格のせいで実需が追いついてないから。

中学校にサッカー部がないのがなー
ただ、近くに銭湯が多いのはいい

>>7380 匿名さん
何よりこの辺りでは安定なので安心感は半端なし

>>7382 マンション検討中さん
志茂も王子神谷も、下落は北区では早い

>>7380 匿名さん
過去の歴史見ても北区は安定してるんだがね

>>7383 匿名さん
残念ですが、東十条と十条は遅い

>>7383 匿名さん
志茂の下落とは根拠ある？どんどん上げてると思うが

>>7384 匿名さん
北区かつ駅近だけで安定過ぎると言えます。

>>7386 マンション検討中さん
地価調べたら、すぐ分かります。以上。

今まで日本が経験したことない人口オーナス期の地価の展望について、過去のデータを信用し過ぎるのは危険かな…まず大前提として、別に北区の地価は安定してないよね？平成だけ見てもさ。

事実としては、北区の高齢化率は25%を超えている。
つまり今ある住宅のうち相当数は相続対象なんだな…
東十条が千代田区と同じ地価上昇し続けるかはあと5年くらい経たないとわからないと思う。
都内では地価上昇下落の二極化になり、上昇地域は2割あるかどうか…

>>7380 匿名さん
ここを都心とみるか郊外とみるかで印象が全く異なるね。ここは下がるって意味でしょうか？

>>7390 匿名さん
確かに特段注目を浴びてないから急激に上がっていないだけで、それと安定しているかどうかは別ですわな。
ここは条件が良いので北区内では安定した部類だと思うけど、北区が安定していると言われるとそうかな？って感じはする。

レインズ取引見ても過去暴落とかないね。
安定感がいいのが北区の良さ。投資筋も来ないから余計に良いね

この近くの銭湯行ってみました。
刺青を背中全体とかに入れた人が多かったです。

そういう場所なのかもしれませんね。
個人的には害がないので気になりませんが。

銭湯自体はモダンで良かったですよ。

ちなみに銭湯は公衆浴場ということで、刺青OKです。

入浴料も460円と安いです。

興味ない、

刺青がいいね、禁止なんかおかしいと思う

銭湯♨️失礼ですが、おいくつですか

隣のセントラルなら月11000でプールとスパ、ジャグジーが使えるけど。
毎日行けば1回あたり367円だよ。

>>7398 匿名さん
何時までですか、僕はjoyfit派

うちもセントラル使ってますね。
一人は入れば家族みんな利用できますし運動して汗を流してジャグジーでお風呂入ってくるので
ほとんど家のお風呂はつかわなくなりましたね

ガーデンズの向かいにあるジムですよね？
あれだけの施設が月額その程度なら良いですね。
夫婦ともに運動するので有難いです。特に妻はホットヨガもあることにとても喜んでました笑
子供にも体全体を鍛えれる水泳をさせたかったので、ぜひ活用しようと思います。
人工温泉まであるのは初めて知りました。

セントラルを検索しました、21時まで……
23時なら最高だけど

>>7399 マンション掲示板さん
サイトに、
平日夜11時まで
土曜夜9時まで
日祝夜8時まで
と記載がありました。

東十条駅付近にもjoyfitがあるんですね。24時間営業なのは良いですね。

平日は23時までみたいですよ。土日祝は20～21時と早め。
https://www.central.co.jp/club/higashijujo/index.html

ジョイフィットは24時間で価格も安め。
でもプールが無いので、トレーニングとシャワー専用ですね。
http://joyfit.jp/higashijujo/

>>7405 匿名さん
筋トレだけ使ってる、シャワーちょっと狭いのでほとんど使わない。価格もあまり安くないが、何より24時間。でも23時まで十分ですね！

>>7403 口コミ知りたいさん
11時まで良いですね。

王子神谷駅ユーザーにはこっちも良いかも。ジョイフィットに似た24Hの小規模ジムです。
http://fastgym24.jp/shop/336/

セントラルは23時までなら勧めです、近いし、いろいろあるし、人が混んでなければね

>>7406 マンション検討中さん
赤羽ではかなり分流されてるので酷くないと予想

>>7408 マンション掲示板さん
良いですよね！
共働きですが、その時間まででしたら十分活用できそうです。健康体で長生きできるようお互い頑張りましょう笑

>>7409 匿名さん
スポーツ器具も豊富そうですね、綺麗でとても良さそうです。選択肢が広がるのは有難いです。
水素水飲み放題など、女性がとても好みそうです笑

>>7406 マンション検討中さん
上野で混雑がピークになり、東京を過ぎると減ってくるという感じです、
始発狙うこともありそう

カームの要望書もすでに50戸以上出ているようですね。
この週末でもっと増えてるかもしれませんが。
賃貸マンションと介護施設も分譲にすればいいのに。

>>7315

今から１８年くらい前でしたっけ？
加害者の方がエンジェルの息子でしょ


若い方おおく入居してくださいな＾＾

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170531-00000122-jij-bus_all

住宅ローン金利上昇。
来年以降の動向はいかがでしょうか。

写真持ってる方どんどん投稿ください。
あまり現地に行けないので宜しくお願い致します！

団地に隣接していますが、団地の治安はいかがですか？
昔ヤンキーがたむろしてた、との書き込みがありましたが。
金髪ジャージとか多いのでしょうか？

商店街を何度か歩いた限りでは、大阪や尼崎っぽい感じのおじさん、おばさんが多かったです。

王子神谷駅からマンションまでの道路の外灯が夜も点灯されなくて暗いのが気になりました。
北区は財政難なのでしょうか？

団地の中を突っ切ればいいのかも、と団地の中に入ったところ駐車場？のような場所に出て迷子になりました。
最終的には無事、サミットのあたりに出られましたが。
団地の中の通路をもっと研究しようと思います。

レスが7000越えで864戸完売間近のマンションのわりに写真が少ないよね。
誰も見に行かないんだろうか。