ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>7316
慎重派のマンマニですら買い推奨ってのはある意味すごいよね。
奇跡のマンション、と言えるかもしれない。

人気物件は待ったら割りを食うだけという事がわかりました。品川シーサイド行きます。

人気物件だけじゃないけどね。不動産全般は基本的に待ちは愚策だよ。
人気か不人気かは結果論。人気物件ならそれを逃しただけになるし不人気だったら単にそれをつかまされただけになりどちらもアウト。

品川シーサイドも検討しましたが、りんかい線と京急が使いづらそうでやめました。資産価値はあちらのほうが高く維持できるかもしれませんが。

>>7320 評判気になるさん

このスレ、さも地元の良くない情報に詳しいぞ風な雰囲気だけを匂わせたい人がいるみたいだから、相手しない方がいいですよ。。

ファミリーで都心の狭小マンションに住もうって特集はいろんなとこですでにされてるな。

>>7318 匿名さん
それだけじゃない。
日銀の異次元緩和により金利が下がったため、JREITを始めとする不動産投資に資金が集まるようになったのと、海外資本が集中したこともある。
だから、都心の投資物件やアパート建設で節税するための賃貸物件は危うい。

そしてそこが崩れたら、住むための実需物件にも波及する。

>>7327 匿名さん
そうなんです。でも崩れた場合、実需向けに波及したときの影響って何でしょう？投資向けの銀行の貸出が厳しくなる程度ではないでしょうか。あと中古の流量は増えると思いますが新築は安くならないですよね。。採算が合わなくて建設されなくなるだけ。
で、中古がわんさか溢れるのはいま急増している湾岸の駅遠タワーばかりだと思いますよ。

マンマニとかいう提灯持ちの記事を間に受けてる人とかいるんですか？

王子エリアは、女性の一人暮らしはオススメできないようですが、それ以外の世帯なら問題なさそうです。
http://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-kita

目黒でも同じ事を言ってるブログだな。。
https://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-meguro

>7330
強姦・わいせつ事件って、電車内の痴漢も含まれる？
だったら数字が高くなってる理由もわかる。
電車内で取り押さえられて、一番近い交番か警察署に連行されるだろうから。
この辺りを歩いてる人がわいせつ事件にあったっていう話はあまり聞いた事ない。

>>7329 匿名さん
マンション動向に関しては参考になるね。中にはそうかな？と感じる意見もあるけど自分で納得できる部分を参考にするだけ。
彼みたいに800件も訪問して毎週記事をアップしている人なんて、そういないでしょ。

>>7334 匿名さん
スポンサーがついている限り、スポンサーが望む記事を書くのが仕事ですよ。

>>7328 匿名さん
去年の不動産動向を見ていると思いますが、賃貸住宅着工は右肩上がり、自宅として住宅を取得する層では新築の他に中古マンションを視野に入れる人が増えた。
都心の億ションは富裕層の海外資本がかなりはいっています。
賃貸物件が溢れると家賃が下がるので住宅購入圧力は下がります。
中古マンションが活況になると新築が売れなくなります。
海外資本が不動産投資から逃げると、億ションが売れなくなり地価下げ、在庫増の原因になります。

どれもが関係していますよ。

>>7335 匿名さん
それはあるかもしれないが、ここまで露骨的な意見表明は滅多にないと思う
誰でも賛同できる記事となりそうだ

ネット上に「もうすぐ値下がりする」とか「今買うのは愚かだ」などの書き込みを見て、ますます混迷を深めている人が増える。
このような、中々決められない買い手をたくさん生み出したのは、突き詰めていくと価格の急上昇に原因があるのかもしれません。
2012年が前回の底値（価格安定期）の最後の年でした。2012年を100とすると、2016年の価格は123でした。2012年に5000万円だった新築マンションは4年後の2016年は6000万円以上に上がってしまったというわけです。

>>7336 匿名さん
住宅だけ見ればそうかもしれませんが、土地を買いたいのはマンションデベだけではないと思いますよ。最近はホテルに土地を買い負けてる話も聞きます。

カームの販売に合わせた露骨なタイミング。半年後にはオイコスを鉄板マンションですとか言ってるよ。

今年坪単価250の物件は2年後300となり、五年後下がって280になる確率がかなり高いと個人的な意見です

>>7340 匿名さん

駅近に微妙ですが、ぎりぎり鉄板ですよ

>>7340 匿名さん

今言わないと流石に後の祭りとなる記事だよね

あの記事はある意味三菱の意向でもありますよね。早くガーデンズ終わらせて次行きたいという。

>>7338
混迷なんて極めてないし、そう思ってる人はごく一部の数字もわからないただのおばかさんだけでしょ、君のように。
2012が価格安定期とかほんと勝手なご都合主義だよねぇ。2008年にリーマンショックがあって2011には東日本大震災が
発生した年。価格が安定？おいおい、どれだけの取引量（件数）と取引額（量）、そしてその質（中身、実情）があったのか
整理してからそういうことを語りなさい（笑）
マクロ統計なんてのは「ある特定」の側面の傾向だけをビッグデータから抽出してるだけであって、君がいうような価格安定期
ではない。国産牛が主力で100g 200円で売られていた時代（ただしジュース1本の値段が30円出会った時代）と現代の輸入牛
100g 300円を比較してるぐらい稚拙で視野狭窄だとしか言いようがない。

それに買う側の人間の年齢は無視されるのかい？（笑）いま検討してる人間が1年後、3年後、5年後、給料とか資産とかは
今と変わらずなのかい？あと、いまって景気ずっと上がってるんだけどそこのこと理解してる？　2012年に存在していた君と
2017年の今の君って同じじゃないよね？さっき例に挙げた通貨のベース（実質的な価値）の話は、なにも市場価値だけの問題
ではなく、個人それぞれにも当てはまる話。個別物件を購入するのにマクロ統計からだした一側面などまるで意味がない。

あとさ、市場での取引価格には常に変動していて波があるのはその通りなんだが、中身とか考えたことあるかい？
まさか、この物件と全く同じような立地条件、設備条件、建築・設計条件で、単に価格が 100ベースとして120とか80とかに
変わってるとでも思ってるわけ？（笑）価格が上がってきたら上がってきたらで土地だってね上がってるし売り手は利益圧迫と
リスクを避けるためになるべく安い土地を必死に仕入れれるし部屋も小型で省コストになりがち。今がそれ。
逆に土地が下がってきたり人件費が下がってきたってことはそもそも引き（需要）もよわいってこった。だぶついてて
デフレ。君が挙げてた2012なんてのはデフレの絶頂期だったわなぁ。そんな時は供給自体絞るるしぼったくり。
表面上の価格は下げてるが中身もおもいっきりさげてる。当たり前の話。

まぁ買い控える人は好きにしたらいいのだがそういうことをわざわざここで口に出す人はきっというんだろうね。
価格が変わらないか上がったらら、→もう少し待てばきっと下がる。今は我慢の時。
価格が下がり出したらさがったらで、→これからどんどん下がるはず。今は我慢の時。これから底に向かってるのに今は買うのは愚の骨頂
ってことで結局待つんだよねぇ。永遠に待ってればいいと思うよ。（笑）
くだらないマクロ統計とか、あとはしょうもないマスコミの「個人の悲劇部分だけを取り上げた喜劇ショー」を見て勘違いしてる人がいるんだよねぇ。かつてバブルの時代。あの時に不動産を買った人全員がまるで大損してもはや人生立ちいかなくなった失敗のように思ってる人がいるようだがそんなことはない。そんな人は身の丈に合わないレバレッジまでした一部の人だけで大抵の人はかわらない。身の丈にあった時代にあったものを買ってそれだけの話。かつては今よりも住宅ローンの借入金利がずっと高かったがその時代に借りた人は別に大損とかではない。借入金利も高かったが利息や配当も同様に高く、会社の福利厚生やら補助恩恵もあったりした時代でそれらをうまく組み合わせただけの話。

受験でも就職でもなんでもそうだがいつの時代でも変化し続けてはいるものの何かを得れば何かは失ってるようなそういうバランスが取れてるだけの話であって身の丈にあった物件を買ってればそれで問題のない話。それに不動産は立地がほぼ全てであるが、その肝心の立地が原則早い者勝ちだし、いったんマンションになってしまったらむこう50年はその立地はそこでがめられてしまって空かない。このマンションの立地だってたまたま空いて今売ってるだけの話であって今後はもうこのマンション所有の立地ということで向こう50年はここに新築マンションが立つことはない。まっ、待つ人は永遠に待てばいいと思う。ちなみに今買ったとしてもこれで２度と買えなくなる話でもない。今買おうが常に変動する時代に応じてまともな人は状況を考えながらまた買い換えるわけで。どのみちマンションは脱出戦略必須の商品と言われてるだけに今買ったらもう将来安泰何も考えなくて良い、なーんてバカな人は普通はいないからね。

笑

>>7339 匿名さん
むしろ、今不動産投資と言うのは住宅は一巡して、ホテルやオフィス物件に向かってる。
でもそれさえも海外に資本が逃げようとしているから問題なんだよね。
今5億円で取引されているマンションが海外の富裕層がいなくなり売れなくなって4億円に下がったら、今まで4億円だったマンションは下げざるを得ない。それが波及すると、8000万のマンションを7000万に下げて、7000万のマンションは6000万に下げて…富裕層の億ションが在庫増えるってそう言うことだよ。
後はオフィスもホテルも建てすぎで、最近オフィス空室率も上がりつつあるし、オフィス賃料も下がりつつある。

ホテルは需要がある地域だけだから、都心副都心以外には用地買収はないだろうけど、これもオリンピック後は取り壊して住宅として売却し二重の利益を得るために建ててるんだよ。

>>7341 匿名さん
私の予想は、300を超えて維持し続ける地域と250となる地域に二極化すると思います。

40代だとローン組むのに遅すぎますか？
70才までに完済予定なら、35才までに買うべきと聞きますが。

どっちにしても35年ローンなら、
返済終わる頃に建て替えやら超大規模修繕が必要になる。

だから買いたいときに買うだけ。それでいい。

>>7352 匿名さん

受ける

>>7351
35年で建て替え？
困ります。

長期優良住宅だと80年は持つと聞いてますが。

>>7354 匿名さん
隣の団地は何年だっけ？50年は確実持つね。今の新築レベル

>>7354 匿名さん
一応日本の法律ではマンションの減価償却は47年になっている。
50年を超えてそのマンションがスラム化するか、住めるマンションかどうかは、管理組合の質と修繕、そして適度に若い人が入って来て循環するかどうかだと思う。
売りが全く出ないマンションてことは、50年後そのマンションは老人だらけ。
80歳で大規模修繕するから追加で100万とか言われてもみんな賛成せず、修繕されずにマンションも朽ちていく。

>>7356 匿名さん

心配しなくてもそこまで生きてない。それにそれよりはるか手前でみんな売って新たなマンションに移行する。みんな車なりスマホなり女なりずっと昔の使い続くけないのと同じ事。

>>7351 匿名さん
35年程度では大規模修繕すら必要なし。最近のマンションは過剰に日々のメンテナンスしてるからね。

>>7350 匿名さん
何歳でも関係ないでしょ。俺は54だが２５年ローン組んだ。年齢では無く資力と信用力の問題よ

>>7359 匿名さん

人生が短い、よいマンションに早めに住めば

>>7357 匿名さん
だがしかし、47年に建てられたマンションのほとんどが管理組合解散することも建て替えることもせずに、老人マンションとなっている事実。
住み替えの希望があっても、みんな金銭的な問題で実現していないよ。

あと7358さん。
大規模修繕はまず築10年目に行われるはずです。
その後、築25年目にも必要です。
築35年で大規模修繕してないマンションなんてスラム化まっしぐらですよ。

>>7361 匿名さん
大規模しなくても過剰メンテナンスしてるから必要ない。今や大規模修繕なんて意味が違うよ

>>7362 匿名さん

こういう人が理事会にいたら大変ですね。。

>>7363 匿名さん
は?今時のマンション管理と修繕計画がそうなってんだが（笑）何年おきに足場作っては塗り塗りしてると思ってんの?（笑）既に管理会社が儲けるために普段の修繕計画の中に大規模修繕が溶け込んでるよ。

>>7362 匿名さん
外壁も戸建なら好きにしてねレベルだけど、マンションはそうもいかない。
築35年で大規模修繕一度もしてないマンションだなんて誰も中古で買わないし、資産価値も低くなる。
住宅は建てたその瞬間から劣化するから、絶対にメンテナンスは必要。

>>7325 匿名さん
周辺住民のように振る舞っても嘘はダメだよ
変な工作活動なんて意味ないですよ

>>7365 匿名さん
だからメンテナンスは過剰なまでにしてるってば。普段から。そんなに大規模修繕!!なんて銘打ってしなくてもね。

>>7367 匿名さん
外壁の塗り替えというオーソドックスな大規模修繕の他に、排水管の取り替えや、防水層の張り替え、エレベーターの入れ替えなんかも必要なんだよ。

普段から外壁塗り替えなんてしてたら、すぐに修繕積立金が底をつくから、築10年くらいでやるんだよ。その他にも共同住宅なんだから、天井から水漏れしたらみんな困るでしょ。
大規模修繕って何すると思ってるんだ。

いつまでその話続けるの？

隣のUR団地が築年古くてもまだまだ住めるのは、URがきちんと修繕を行って管理してるからだよ。
URが外壁も内装も給排水管も無頓着で修繕しなかったら、今頃はひどく劣化してそろそろ建て替え必要になってるよ。