ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

(全然読まないよって何だろ。。)

>>7281 匿名さん
変換ミスじゃないの？

>>7253 匿名さん

私の勤め先も子供の学校も南北線なので。
しかも今駅徒歩3分のところに住んでいるので、駅徒歩5分程度が限界なんです…

とりあえず、赤羽駅徒歩圏のいい用地が出てきたお陰で、岩淵と赤羽台三丁目の物件は強気の値付けはしなさそう。最近発表の物件って1〜3年前より弱気だし。
買いたくてもマンションがないって状態から脱出の兆しだ。

赤羽台三丁目案件のスレ立ては可能？

>>7284 匿名さん

最近の弱気めな物件って？

>>7285 匿名さん
先に岩淵と赤羽二丁目じゃないの？

南北線の利便性はそこらの地下鉄より高いと思う。
朝は王子で乗ってくる人、帰りは王子で降りる人がものすごく多いよ。城北からJRだと遠回りになる後楽園、飯田橋、市ヶ谷四ツ谷、六本木。はまる人には赤羽から歩くor途中で乗換えるよりおすすめ。

>>7287 匿名さん
お願いします！

尾久はエアリーより高めみたいですね。。

すみふ 赤羽

>>7290 匿名さん

トヨタだからね。
しかし尾久は何もない上にアドレスが北区だから不便だろうな。
尾久でも荒川区ならいいんだろうけど。

営業かよｗ

う、すまん。
7293は>>7291宛てね。

いよいよ来週は正式価格の発表と登録の説明会です。抽選になるかなぁ。。

>>7288 匿名さん
南北線だけでいいなら、川口元郷のほうが安いわ。
あそこも川口で京浜東北線も使えるんだよね。

何か急に色々出てきたね。後で安い良い物件が出てきそう。

例えば？

>>7297 匿名さん

南北線だけでいいならもっと安い所でもいいかもね。ここは京浜東北線もどちらも５分程度というのがいいですね。

オマケに車使う人は首都高も５分というのもデカイ。うちは車もよく使うので交通利便性を考えるととても惹かれてます。

川口元郷まで行くと埼玉高速鉄道だけどね

都心からの距離に比例して安くなるなら分かりやすいし、選択肢になるね
あまり新築物件がないと比較しにくいけど

>>7301 匿名さん
繋がってるから、会社員には関係ないでしょ？
さいたまスタジアム線？（笑）は前線待ち合わせもなく南北線直通。

SPAの記事、十条の補助73号線の立ち退きは紛糾してそうですね。
この話は商店街のほうでしたが、十条タワーの建設地のほうはどうなんでしょう。整備事業の資金捻出手段であるマンション建設を、さも陰謀のように見立てるのは筋違いのような。。

商店街を破壊する道路計画、ゴリ押しで都が進める本当の理由は「超高層マンション建設」
https://nikkan-spa.jp/1336701

>>7303 匿名さん
運賃が倍近く高くなるのと、終電が少し早くなるくらいの違いですかね。

>>7304 匿名さん
2〜3日前に再開発組合の事業の認可もおり、進んでいますよ。

>>7306 匿名さん
タワー区画の土地の取得は完了しているのでしょうか？

>>7307 匿名さん
完了はしてないと思う。
だってあの土地って、まず土地を持つ地主さんが何人もいて、借地権を持つ建物所有者がいて、更にテナントさんがいてと言う複雑な土地だもの。
でも、他の再開発と違って、十条駅の高架化、道路拡幅などいくつかの再開発がいっぺんに進んでいるから、どこもまとまって大きな反対運動ができてないね。
みんなバラバラに意見表明して、噛み合ってない感じ。

なるほど。34年の竣工も怪しそうですね。。

カーム激戦ですね。

カームも瞬間蒸発になりそうですね。
今回この物件の売り出し時にちょうどマンション購入を検討していた人にとってはありがたい存在ですよね。

カームって幾らですか？西向きの部屋で4000万円台はありますか？

東十条３丁目に２５年間住んだ３０代後半です
久しぶりに実家に帰ったら
サミットの所が随分と綺麗になり
何より活気に溢れていましたね

地元を出た人間ですが
この雰囲気なら住みたいと思ってしまいました＾＾


イオン案が却下されマンションが出来たのは
地元の人も喜んでいるみたいですね

地域住民は住みたいけど高いので手が出ないと皆さん言ってましたよｗ


２０年前の王子５丁目団地は毎晩、バイクの音や
１号棟～６号棟の下に桜田中学の各年代の不良集団が
集まるような場所でしたが
子供が減った事により自然とそういう不良文化も
淘汰されていったみたいで平和そうですね

団地で騒いでいると団地のベランダから
うるせーーぜ　ガキ共！！
とベランダからビール瓶を投げつけられても
警察が来る事もとくに無くそういのが日常的な風景でした

いま考えるとスラムですねｗｗ


たぶん昔の噂を聞くとこんな感じの返答があるかもしれませんが、今はファミリーでも安心して暮らせる良い場所だと思います

爺さん婆さんが多い場所ですが若い世代の人が入って地元が盛り上がって貰えると嬉しいです。

東十条で坪単価260万は安くないですが、
この立地なら20年後も200万位は維持できませんかね。
20年後に経済状況がどうなっているか分かりませんが。

>>7313 周辺住民さん
本当に地元？
ここの横のサンクスの事件って知ってる？

マンマニはカームの値上げを把握しているのですかね？

マンションはバブルだと言われても、今の価格高騰は土地の取得価格や資材価格の上昇、職人不足などの構造的要因であって、アパート投資加熱みたいなバブルではないですからね。
五輪後も都心の高層マンション計画やインフラの老朽化対応、職人の高齢化で人手不足は悪化する見込みだし、資材価格も2011年のようなドル80円台以下みたいに歴史的な円高が続かないと変わらないでしょう。

ここ最近新たに公開されたプロジェクトは上記のどの要素も改善していないので、グロスは弱気に見えるかも知れませんが坪単価まで下げてくるのは期待薄ですね。
少し前のスーモの記事で、実は駅遠のバス便は広くて安くて緑があってオススメ！みたいな直球な企画がありましたが、そのうちファミリーでも狭小がイイみたいな企画が出てくる気がします。(もう出てる？)

>>7317 匿名さん
70平米で6000万って言ってるから踏まえているのでは。

>>7315 マンション検討中さん

サンクスの事件ってなんですか？

>>7316
慎重派のマンマニですら買い推奨ってのはある意味すごいよね。
奇跡のマンション、と言えるかもしれない。

人気物件は待ったら割りを食うだけという事がわかりました。品川シーサイド行きます。

人気物件だけじゃないけどね。不動産全般は基本的に待ちは愚策だよ。
人気か不人気かは結果論。人気物件ならそれを逃しただけになるし不人気だったら単にそれをつかまされただけになりどちらもアウト。

品川シーサイドも検討しましたが、りんかい線と京急が使いづらそうでやめました。資産価値はあちらのほうが高く維持できるかもしれませんが。

>>7320 評判気になるさん

このスレ、さも地元の良くない情報に詳しいぞ風な雰囲気だけを匂わせたい人がいるみたいだから、相手しない方がいいですよ。。

ファミリーで都心の狭小マンションに住もうって特集はいろんなとこですでにされてるな。

>>7318 匿名さん
それだけじゃない。
日銀の異次元緩和により金利が下がったため、JREITを始めとする不動産投資に資金が集まるようになったのと、海外資本が集中したこともある。
だから、都心の投資物件やアパート建設で節税するための賃貸物件は危うい。

そしてそこが崩れたら、住むための実需物件にも波及する。

>>7327 匿名さん
そうなんです。でも崩れた場合、実需向けに波及したときの影響って何でしょう？投資向けの銀行の貸出が厳しくなる程度ではないでしょうか。あと中古の流量は増えると思いますが新築は安くならないですよね。。採算が合わなくて建設されなくなるだけ。
で、中古がわんさか溢れるのはいま急増している湾岸の駅遠タワーばかりだと思いますよ。

マンマニとかいう提灯持ちの記事を間に受けてる人とかいるんですか？

王子エリアは、女性の一人暮らしはオススメできないようですが、それ以外の世帯なら問題なさそうです。
http://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-kita

目黒でも同じ事を言ってるブログだな。。
https://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-meguro

>7330
強姦・わいせつ事件って、電車内の痴漢も含まれる？
だったら数字が高くなってる理由もわかる。
電車内で取り押さえられて、一番近い交番か警察署に連行されるだろうから。
この辺りを歩いてる人がわいせつ事件にあったっていう話はあまり聞いた事ない。

>>7329 匿名さん
マンション動向に関しては参考になるね。中にはそうかな？と感じる意見もあるけど自分で納得できる部分を参考にするだけ。
彼みたいに800件も訪問して毎週記事をアップしている人なんて、そういないでしょ。

>>7334 匿名さん
スポンサーがついている限り、スポンサーが望む記事を書くのが仕事ですよ。

>>7328 匿名さん
去年の不動産動向を見ていると思いますが、賃貸住宅着工は右肩上がり、自宅として住宅を取得する層では新築の他に中古マンションを視野に入れる人が増えた。
都心の億ションは富裕層の海外資本がかなりはいっています。
賃貸物件が溢れると家賃が下がるので住宅購入圧力は下がります。
中古マンションが活況になると新築が売れなくなります。
海外資本が不動産投資から逃げると、億ションが売れなくなり地価下げ、在庫増の原因になります。

どれもが関係していますよ。

>>7335 匿名さん
それはあるかもしれないが、ここまで露骨的な意見表明は滅多にないと思う
誰でも賛同できる記事となりそうだ

ネット上に「もうすぐ値下がりする」とか「今買うのは愚かだ」などの書き込みを見て、ますます混迷を深めている人が増える。
このような、中々決められない買い手をたくさん生み出したのは、突き詰めていくと価格の急上昇に原因があるのかもしれません。
2012年が前回の底値（価格安定期）の最後の年でした。2012年を100とすると、2016年の価格は123でした。2012年に5000万円だった新築マンションは4年後の2016年は6000万円以上に上がってしまったというわけです。

>>7336 匿名さん
住宅だけ見ればそうかもしれませんが、土地を買いたいのはマンションデベだけではないと思いますよ。最近はホテルに土地を買い負けてる話も聞きます。

カームの販売に合わせた露骨なタイミング。半年後にはオイコスを鉄板マンションですとか言ってるよ。

今年坪単価250の物件は2年後300となり、五年後下がって280になる確率がかなり高いと個人的な意見です

>>7340 匿名さん

駅近に微妙ですが、ぎりぎり鉄板ですよ

>>7340 匿名さん

今言わないと流石に後の祭りとなる記事だよね

あの記事はある意味三菱の意向でもありますよね。早くガーデンズ終わらせて次行きたいという。

>>7338
混迷なんて極めてないし、そう思ってる人はごく一部の数字もわからないただのおばかさんだけでしょ、君のように。
2012が価格安定期とかほんと勝手なご都合主義だよねぇ。2008年にリーマンショックがあって2011には東日本大震災が
発生した年。価格が安定？おいおい、どれだけの取引量（件数）と取引額（量）、そしてその質（中身、実情）があったのか
整理してからそういうことを語りなさい（笑）
マクロ統計なんてのは「ある特定」の側面の傾向だけをビッグデータから抽出してるだけであって、君がいうような価格安定期
ではない。国産牛が主力で100g 200円で売られていた時代（ただしジュース1本の値段が30円出会った時代）と現代の輸入牛
100g 300円を比較してるぐらい稚拙で視野狭窄だとしか言いようがない。

それに買う側の人間の年齢は無視されるのかい？（笑）いま検討してる人間が1年後、3年後、5年後、給料とか資産とかは
今と変わらずなのかい？あと、いまって景気ずっと上がってるんだけどそこのこと理解してる？　2012年に存在していた君と
2017年の今の君って同じじゃないよね？さっき例に挙げた通貨のベース（実質的な価値）の話は、なにも市場価値だけの問題
ではなく、個人それぞれにも当てはまる話。個別物件を購入するのにマクロ統計からだした一側面などまるで意味がない。

あとさ、市場での取引価格には常に変動していて波があるのはその通りなんだが、中身とか考えたことあるかい？
まさか、この物件と全く同じような立地条件、設備条件、建築・設計条件で、単に価格が 100ベースとして120とか80とかに
変わってるとでも思ってるわけ？（笑）価格が上がってきたら上がってきたらで土地だってね上がってるし売り手は利益圧迫と
リスクを避けるためになるべく安い土地を必死に仕入れれるし部屋も小型で省コストになりがち。今がそれ。
逆に土地が下がってきたり人件費が下がってきたってことはそもそも引き（需要）もよわいってこった。だぶついてて
デフレ。君が挙げてた2012なんてのはデフレの絶頂期だったわなぁ。そんな時は供給自体絞るるしぼったくり。
表面上の価格は下げてるが中身もおもいっきりさげてる。当たり前の話。

まぁ買い控える人は好きにしたらいいのだがそういうことをわざわざここで口に出す人はきっというんだろうね。
価格が変わらないか上がったらら、→もう少し待てばきっと下がる。今は我慢の時。
価格が下がり出したらさがったらで、→これからどんどん下がるはず。今は我慢の時。これから底に向かってるのに今は買うのは愚の骨頂
ってことで結局待つんだよねぇ。永遠に待ってればいいと思うよ。（笑）
くだらないマクロ統計とか、あとはしょうもないマスコミの「個人の悲劇部分だけを取り上げた喜劇ショー」を見て勘違いしてる人がいるんだよねぇ。かつてバブルの時代。あの時に不動産を買った人全員がまるで大損してもはや人生立ちいかなくなった失敗のように思ってる人がいるようだがそんなことはない。そんな人は身の丈に合わないレバレッジまでした一部の人だけで大抵の人はかわらない。身の丈にあった時代にあったものを買ってそれだけの話。かつては今よりも住宅ローンの借入金利がずっと高かったがその時代に借りた人は別に大損とかではない。借入金利も高かったが利息や配当も同様に高く、会社の福利厚生やら補助恩恵もあったりした時代でそれらをうまく組み合わせただけの話。

受験でも就職でもなんでもそうだがいつの時代でも変化し続けてはいるものの何かを得れば何かは失ってるようなそういうバランスが取れてるだけの話であって身の丈にあった物件を買ってればそれで問題のない話。それに不動産は立地がほぼ全てであるが、その肝心の立地が原則早い者勝ちだし、いったんマンションになってしまったらむこう50年はその立地はそこでがめられてしまって空かない。このマンションの立地だってたまたま空いて今売ってるだけの話であって今後はもうこのマンション所有の立地ということで向こう50年はここに新築マンションが立つことはない。まっ、待つ人は永遠に待てばいいと思う。ちなみに今買ったとしてもこれで２度と買えなくなる話でもない。今買おうが常に変動する時代に応じてまともな人は状況を考えながらまた買い換えるわけで。どのみちマンションは脱出戦略必須の商品と言われてるだけに今買ったらもう将来安泰何も考えなくて良い、なーんてバカな人は普通はいないからね。

笑

>>7339 匿名さん
むしろ、今不動産投資と言うのは住宅は一巡して、ホテルやオフィス物件に向かってる。
でもそれさえも海外に資本が逃げようとしているから問題なんだよね。
今5億円で取引されているマンションが海外の富裕層がいなくなり売れなくなって4億円に下がったら、今まで4億円だったマンションは下げざるを得ない。それが波及すると、8000万のマンションを7000万に下げて、7000万のマンションは6000万に下げて…富裕層の億ションが在庫増えるってそう言うことだよ。
後はオフィスもホテルも建てすぎで、最近オフィス空室率も上がりつつあるし、オフィス賃料も下がりつつある。

ホテルは需要がある地域だけだから、都心副都心以外には用地買収はないだろうけど、これもオリンピック後は取り壊して住宅として売却し二重の利益を得るために建ててるんだよ。

>>7341 匿名さん
私の予想は、300を超えて維持し続ける地域と250となる地域に二極化すると思います。

40代だとローン組むのに遅すぎますか？
70才までに完済予定なら、35才までに買うべきと聞きますが。

どっちにしても35年ローンなら、
返済終わる頃に建て替えやら超大規模修繕が必要になる。

だから買いたいときに買うだけ。それでいい。

>>7352 匿名さん

受ける

>>7351
35年で建て替え？
困ります。

長期優良住宅だと80年は持つと聞いてますが。

>>7354 匿名さん
隣の団地は何年だっけ？50年は確実持つね。今の新築レベル

>>7354 匿名さん
一応日本の法律ではマンションの減価償却は47年になっている。
50年を超えてそのマンションがスラム化するか、住めるマンションかどうかは、管理組合の質と修繕、そして適度に若い人が入って来て循環するかどうかだと思う。
売りが全く出ないマンションてことは、50年後そのマンションは老人だらけ。
80歳で大規模修繕するから追加で100万とか言われてもみんな賛成せず、修繕されずにマンションも朽ちていく。

>>7356 匿名さん

心配しなくてもそこまで生きてない。それにそれよりはるか手前でみんな売って新たなマンションに移行する。みんな車なりスマホなり女なりずっと昔の使い続くけないのと同じ事。

>>7351 匿名さん
35年程度では大規模修繕すら必要なし。最近のマンションは過剰に日々のメンテナンスしてるからね。

>>7350 匿名さん
何歳でも関係ないでしょ。俺は54だが２５年ローン組んだ。年齢では無く資力と信用力の問題よ

>>7359 匿名さん

人生が短い、よいマンションに早めに住めば

>>7357 匿名さん
だがしかし、47年に建てられたマンションのほとんどが管理組合解散することも建て替えることもせずに、老人マンションとなっている事実。
住み替えの希望があっても、みんな金銭的な問題で実現していないよ。

あと7358さん。
大規模修繕はまず築10年目に行われるはずです。
その後、築25年目にも必要です。
築35年で大規模修繕してないマンションなんてスラム化まっしぐらですよ。

>>7361 匿名さん
大規模しなくても過剰メンテナンスしてるから必要ない。今や大規模修繕なんて意味が違うよ

>>7362 匿名さん

こういう人が理事会にいたら大変ですね。。

>>7363 匿名さん
は?今時のマンション管理と修繕計画がそうなってんだが（笑）何年おきに足場作っては塗り塗りしてると思ってんの?（笑）既に管理会社が儲けるために普段の修繕計画の中に大規模修繕が溶け込んでるよ。

>>7362 匿名さん
外壁も戸建なら好きにしてねレベルだけど、マンションはそうもいかない。
築35年で大規模修繕一度もしてないマンションだなんて誰も中古で買わないし、資産価値も低くなる。
住宅は建てたその瞬間から劣化するから、絶対にメンテナンスは必要。

>>7325 匿名さん
周辺住民のように振る舞っても嘘はダメだよ
変な工作活動なんて意味ないですよ

>>7365 匿名さん
だからメンテナンスは過剰なまでにしてるってば。普段から。そんなに大規模修繕!!なんて銘打ってしなくてもね。

>>7367 匿名さん
外壁の塗り替えというオーソドックスな大規模修繕の他に、排水管の取り替えや、防水層の張り替え、エレベーターの入れ替えなんかも必要なんだよ。

普段から外壁塗り替えなんてしてたら、すぐに修繕積立金が底をつくから、築10年くらいでやるんだよ。その他にも共同住宅なんだから、天井から水漏れしたらみんな困るでしょ。
大規模修繕って何すると思ってるんだ。

いつまでその話続けるの？

隣のUR団地が築年古くてもまだまだ住めるのは、URがきちんと修繕を行って管理してるからだよ。
URが外壁も内装も給排水管も無頓着で修繕しなかったら、今頃はひどく劣化してそろそろ建て替え必要になってるよ。

>>7328 匿名さん
賃貸物件調達の資金は銀行が貸し出している。
そこが焦げ付くと、銀行がローンを貸し渋るから、一般取得者もローン審査が厳しくなる。
つまり、住宅市況の転換点になる。

ブルームコートの前にあるシーズンガーデンって全棟の住人が使えるのかな？
ホームページ見ると、ブルームコートの説明に「住民だけに解放されるシーズンガーデンが…」って書いてあって、ブルームコートだけに入れるようになってるのか、他の人も入れるようになっているのか心配になってきました

>>7348 匿名さん
前半の海外勢引上げのお話は国内の投資事業全体に関わるので、分譲マンションのバブルという程度ではなくアベノミクス崩壊という規模の話ではないでしょうか。
また、億ションが売れなくなっても普及帯のマンションの価格が下がらないのは昨年からの市況が示している通りと思います。

>>7371 匿名さん
本人が住むための住宅ローンと投資目的のローンでは銀行の扱いは全く別なので、はたして住宅ローンまで波及しますでしょうか。むしろ焦げ付いた投資の代わりに低リスクな住宅ローンの拡大に力を入れるのでは、と思います。

>>7372 マンション検討中さん

大丈夫です！
A B Cどの棟も使えます。

南北線にて新築大規模荒らし
大丈夫か

>>7374 匿名さん
情報ありがとうございます！素敵な共有部分なので、気になっていました。良かったです、

>>7373 匿名さん
海外資本の話は私ではないけど、中国を始めとする海外富裕層がマンションを買い漁ったのは2013年のことで、購入後5年建てば長期譲渡所得だったかな？それで税金安くなるから、それらのマンションが市場に出るのは2018年以降。
よって私個人としては、海外資本は停留中でありまだ逃げていないという見解です。
購入から5年後に売りに出る投資用マンションがどうなるかが、海外資本の流れを読む試金石になるのではないでしょうか。

今、銀行の資金運用先って国債がだめになったからかなりの部分が不動産融資になってるのを知っていてのことですか？
例えばほとんど株購入で運用してるなら、株がこけたら銀行がこけますよね。

ローンの不良債権が大量に出たならば、銀行の経営を立て直すためにローンの審査は住宅ローン、投資ローン限らず厳しくします。
大手銀行を見ればわかりますけど、住宅ローンは金利低すぎて薄利多売、むしろ利益出ないレベルに達しておりこれを拡充しても銀行が疲弊するだけであることは、当の銀行がよくわかっていると思います。

1400戸の勝どきザ・タワーなんか、まだ販売中なのに転売の中古が常時40件以上出てますからねー。投資向けは厳しい。でも他エリアではこんな光景は見られません。城北は投資物件少ないし。巷で弾けるとか言われてるマンションバブルは高値で大量供給が続く湾岸ニュータウンの話ですよ。そこが崩れた所で城北は(ちょぴっと下がるかも知れないけど)大して変わらないんじゃないかなぁ。

>>7378
板橋区、北区は変わらないでしょうね。
ってのはこの辺昔からゆっくりまったり上昇はしてますがそれでもだいぶ緩やかで実質的には安定ですから。
急上昇もしない代わりに急落もないので実需安定で投資家にとっては何の魅力もないですからね。
それに実需目的の住宅に求められる要件って安定した環境であることだと思いますよ、個人的には。
湾岸もムサコもそうですがタワーがガンガン立つのは別にいいですが、医療、福祉、教育、交通といった
行政インフラが追いついていかず人口比も含めてアンバランスな状態になってしまって環境としては微妙です。
スーパーや飲食店のような民間商業施設は人口が増えて需要が望まれればいけいけどんどんで簡単に増えていきますが
行政インフラはそうはなりませんからねぇ。特に教育と医療ってのは地域連携、知と経験の蓄積によって充実、質が
上がっていくものですから箱物だけ作れば安定するってものでもないのでその辺りは好みが出るのだと思いますよ。
この辺は良くも悪くも安定したまったり環境ですからゆっくり熟成していくものと思います。

>>7379 匿名さん
郊外こそ下落早いよ、高止まりの価格のせいで実需が追いついてないから。