ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>679 職人さん
現場で働いておられる職人さんが
一体どのような経緯でこちらに書き込まれているのでしょうか？

ますます不安になったのは私だけではないはず

昨日の職人さんですが、建築の職人でも、自分が作る物件が気になる人もいます。
ちょっと調べたらこの掲示板が出てきたので、うっかり書き込んでしまいました。

「俺が言ってるんだから信じろ」という意味ではありませんので、購入を予定している方は施工中の現地に見学に行けば、自分の目で確認できますし、ついでに他のゼネコンの現場も見れば、買う上で良い比較になるかと思います。

この物件、細かく不満があるのもわかるけどね。

ただ、今買うなら悪く無いと思うし、即完売とまで行かなくても比較的すぐ売れるんでないかな。

立地がいいので、仕様が多少悪くても売れるかな。特に、近年、駅近マンションは、人気だから

職人さんの仕事を疑っていませんが、基本設計や仕様決定したハセコーは好きになれない

駐輪場は電動自転車が置けないって。それはないでしょうよと言いたい。ここは基本設備さえも削っているのでしょうか。

二段ラックじゃなくて平置きすればいいんじゃない？

>>688 購入検討中さん

ただの電動自転車ならば大丈夫だと思います。

子供を乗せる椅子がついてると大きすぎるので電動じゃなくてもダメなようです。
他にも、流行りの車輪が細く大きいピストタイプや子ども用の補助輪付きはダメでした。

子乗せ自転車は確かに場所をとるので、そうでない自転車と棲みわけしないとトラブルになりがちなのは理解しています。だから有料でもいいので平置きできるスペースが欲しいです。

ここって土地は低いんですよね。
万が一荒川が氾濫したら浸水する地域のようなので、狙い目は3階以上でしょうか。

このマンション戸境壁が二重壁みたいですが遮音性はどうなんでしょうか？

>687

まさか今どき顔の高さまで上げる二段式？
だとするとちと時代遅れの設備ですね。

最近の流れを考えればデベロッパーは、駐輪場より駐輪場に力を入れてほしいですね。

買替えを考えており、通勤の利便性等から、検討中。しかし、ここは基本設備はちょっと気になるものは多いね。24時間ゴミ置場とか、駐輪場は一部市販の自転車でも置けないとか。悩むね。

>>693 匿名さん

2段式が時代遅れとは思いませんが、
もし電動自転車ニーズが多いようでしたら、バイク置き場の運用を見直すやり方もあるでしょうね。

説明によれば、自転車置場は傾斜ラック、前輪ラック、平置があるようです。細かい仕様は分かりませんが。子供用や、二人乗り、三人乗りなどの幅広になれば台数確保が出来ないので、何を優先するかによりますね。
ごみ置場は通常の24時間対応と聞いた記憶があるのですが、もう一度確認してみなければ。

長谷工の戸境壁二重壁ってどうなんですかね？

以前もクレヴィア田端の話を出したマンション検討してる者です。
クレヴィア田端(田端から徒歩９分、南西向き65平米２階4790万、５階5090万程度)は消費税延期や昨今の経済情勢を考慮したのか、100万～200万値段を下げてきました。(個人的にはガーデンズならエアリー南向き５階五千万くらいで落ちつきそうな気も。)
ハードデータが悪くなってきてる中、マンション価格だけ上がるというのは違和感を覚えます。40戸弱の物件ですら売り逃げようとするのだから、800戸強となればさすがに価格も落ち着いてくるのではないかと思慮。少なくとも南向きブルームの価格がエアリーの同じ階を上回ることはないのではないでしょうか。

戸境二重壁は、コンクリとボードの間に吸音材入れてるみたいなので、ボード直張りより静かだと思います。

いわゆる、0メートル地帯ですね
赤羽辺りで決壊したら氾濫地帯です
3階くらいでは水浸し
5階以上を買いましょう

693
駐輪場より駐輪場に力って？

プラウドなら直床下、ディスポーザなしでブランド料のせて+600万はしたな

>>700 匿名さん

洪水の際に、3階も浸水するという予測は、どこかに根拠が載っているでしょうか？
北区のハザードマップの浸水予測では、マンションのあたりは2m未満、王子神谷駅のあたりで5m未満となっていたので、3階は大丈夫かなと考えていたのですが。

久々に期待出来るマンションだと思います。
モデルルームに早く行きたいです。
王子飛鳥山タワーの方も順調に完売しました。
王子周辺でランドマーク的なマンションになりそうです。

私も3階まで浸水というのは疑問です。
マンションのあたりは2m未満です。
浸水対策を伺いましたら、元の地盤の高さを上げて作っているとの回答でしたよ。
1階は確かにリスクありますが。

マンション敷地内にBBQスペーやドックランがあるのは珍しいですね
規約を守ってきちんと利用できるなら、あってもいいかなと思えます
カフェラウンジではドリンクサービスがあるのはすごいです
その他ゴミ回収サービスがあるのはすごいですが、玄関前にゴミを置くとしたら、臭いや
見た目などは大丈夫なのかなとは思います。

>>703 匿名さん

荒川治水資料館のシミュレーションです
王子駅近辺では2メートル
王子神谷あたりだと4メートルくらいでした
3階は言い過ぎですね
すみません

従来のハザードマップは修正される可能性が高いです。

5月30日に国土交通省が荒川や多摩川など主要河川氾濫時の浸水想定を見直しました。
赤羽駅前で従来の88センチから2メートル40センチに。

このマンションに限らず、
高台以外のマンションを検討する時は知っておきたい情報です。

↓国土交通省発表資料
http://www.ktr.mlit.go.jp/kisha/river_00000258.html

荒川の標高が4メートル
王子神谷の標高が1.6メートル
典型的な天井川ですね

この辺りは東十条の駅前で今でもマンション工事で水が出てくるような低地だからね。
水害云々言い出したら買えないよ。

王子神谷駅付近も夏のゲリラ豪雨であたり一面プールになるよ。
それでも川沿いよりはマシだと思う。

東十条は外国人が多い地域ですよね。治安はどうなんでしょう。

周辺に住んでるものですが、ＢＢＱスペースやドッグランは近くになかったので、こんな住宅街に出来るのは嬉しいですね。その反面、地域住民の共用施設にもなりうる可能性があるのは資産価値的に懸念材料です。

マンションマニアのＭＲ訪問抜粋

エアリーコート

西南西向き

５階～７階　　　６８．２０㎡　５０００万円台　＠２４２

南南東向き

５階～７階　　　７０．５６㎡　５５００万円台　＠２５７
１０階～１２階　７０．５６㎡　５６００万円台　＠２６１
１５階～１８階　７０．５６㎡　５８００万円台　＠２７１

５階～７階　　　７５．６０㎡　５８００万円台　＠２５３

・二重天井、直床
・スラブ厚　２００ｍｍ
・複層ガラス
・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・天井高２５００ｍｍ～２６００ｍｍ
・床暖房
・玄関前アルコーブ
・可動式ルーバー面格子
・トイレ手洗いカウンター(一部住戸のみ)

通常のごみ置き場はありますが、指定された時間に玄関前にごみ袋を置いておくと
清掃員が回収してくれるサービスを導入するそうです。これは賛否両論ありそうですが、
しっかりとアルコーブがあるため廊下を歩く際にごみ袋が出ていたとしてもさほど
気にならないでしょう

高い！

今の相場なら安いよ。

>>716 匿名さん

安くはないと思います。新田の5割増し！

新田とJR駅近のここじゃ、比べるのは無理があるよ。

京浜東北線は最近人身事故が多い、調べたことがないですが、一週間に三回体験させて頂きました

人身事故が多い路線ランキング1位はJR中央線2位はJR京浜東北線3位はJR山手線4 位はJR常磐線5位は東武東上線

やっぱりJR線は便利ですね❗

南北線も使えるんだから、別に気にならないけど

高っ！王子神谷ですよ？！
新田と比較するのは無茶かもですが、やっぱり気にしちゃうわな

しかも直床
これはリセールできない

王子神谷駅より王子駅が便利です。
バスの本数も多く不自由しません。

いきなり、駅近物件からバス物件かよ

20年後地下鉄新駅誕生。

駐輪場入り口はオートドアじゃなくて手動ドアなんですかね

今までの北区の相場と比べると高いんだけど、比較的都心に近くて交通の便がいい場所なのに、東京の西側に比べて安すぎたんだよな。

今後、不動産価格戻していくんだろうけど、都内JR駅近ってどこまで下がってくれるのかね。

>>728 匿名さん
ここの売れ行き次第で東十条の価値は変わってきますよね

こんな記事を読んでしまうと、従来の北区価格を期待していた層には、もう都内駅近なんて買えないんじゃないかと思ってしまう。
多少高くても買った方がいいのか本当に悩みます。

http://diamond.jp/articles/-/92731

少なくとも今回の不動産価格の高騰で東十条の価値自体が見直され今後も下落率は低い気がします。
やはり23区内大規模でJR5分 東京メトロ6分なんて物件はなかなか出ないです。
グランメゾン江古田徒歩10分 プラウド六郷大田徒歩12分と大規模の駅近は難しいのです

直床かぁ～～
あのふにゃふにゃ感は堪えられそうにないので、この物件はパスです。

東京でもないし王子でもありませんから
ちょっと我慢しろよ、慣れたらどっちも一緒だ
リフォームしない限り、直床でもいいんじゃん
お陰で天井は高いし

そう考えると
王子飛鳥山タワーは買いだった
駅から20秒
この条件は無かった。
飛鳥山公園も、隣。

この板も変な誘導とかなくなって
健全な感じに戻って良かったです

>>734 匿名さん

王子駅前のタワマンですよね？
タワマン駅近条件、あちらは高かったんじゃないですか？

検討中です

シャリエ亀戸リーディングイースト@230
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573142/


メイツ北綾瀬 トレエッセ ＠171
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/577534/

23区の新築マンションは高い。
だからこそ資産価値のあるマンションを買わないとね。

値上がりしそうな大規模マンション

>>739 匿名さん
値上がりは厳しいと思います
ずっと済んでも良いかが基準ではないでしょうか？

高値の現在、更に値上りで転売を期待しないほうがいいですね。

王子駅前のタワマンは値上がりしそうですが
ここは難しいのでは？

もう伸び代ありませんよ
買うなら永住ですね

そーでしょうね。
ここは永住タイプ。
王子駅前のタワマンはリセールタイプ

864戸すぐに売れると思います。
23区でJR駅から徒歩5分の大規模なマンションはなかなか出ません。
期待出来るのでは。

>>747 匿名さん

そこそこ売れると思いますが、この価格、仕様で800戸以上の需要があるかですね。

周辺環境も大して良くない王子神谷で800なんて捌けるわけない
現地に住む人達は仕様と価格にかなり白け気味ですよ
周辺で後々もっと期待できる場所出てきましたしね

>>749
どこですか。

>>749
私も気になります。どこでしょう？

>現地に住む人達は仕様と価格にかなり白け気味ですよ

これには同意。
都心から人を呼びこむとか何とか、北区民は相手にしてないみたいですから・・・
せっかくの立地なのになんだか残念ですね。

北区以外の方々が検討されてるみたいですね
たしかに、王子神谷周辺の物件であの価格の部屋が800戸捌けるか、お手並み拝見なところはあります
案外、即日完売かな

東京一極集中で、都内JR駅近なんてもう今までのような価格にはならんでしょう
北区民を相手にしてないというか、価格の付け方の基準自体が変わってきている気がします

周辺環境なんていくらでも再開発できますし、学校なんかも新しい住人が多数入ってくれば
自然と底上げされてきますよ

個人的には、戸数も多いですし中古を待つのも手だと思ってます

さすがに郊外ほど急激には無理ですが、このような大規模マンションができ、新しい多くの人が住めば街も大きく変わります。北区もこれまでの北区とは大きく変わる可能性はあります。自治体次第でしょうね。

だからね
一定方向への無理矢理な誘導止めようよ
様々な意見があってしかるべきだからさ

本気で買う人はMR行ったり現地に足運んだりしてるでしょう
誘導って特に感じないけど、ここの意見なんて参考程度にしか取らないと思うが

賛否両論の意見が出ているから一方的ではないですよ。

まぁ直ぐ完売するよ。
こんな感じのマンションしばらく出ないよ。

東十条でなく、王子だったらね。
この立地だとランドマーク性は無いし
苦戦するのでは？
タワマンにすれば良かったのに。

>751

地元需要は当てにしてるでしょう。

最近のマンションでは地元高齢富裕層の買い替えはメインターゲットですし、
北区なら大手町・丸の内の大手企業に勤める一人暮らしの人も多い。
特に地方出身者だと結婚してからも土地勘のあるところにすみたがるから、期待するターゲットです。

もちろん、規模が規模だけに北区とは縁のない人も呼び込まなきゃいけないんだけど、
それでも４割～６割ぐらいは地元の需要で埋める筈です。
外国人需要が期待できるならもっと地元需要は少なくてもいいんですが、そういう立地じゃないですしね。

地元富裕層は、赤羽か王子か田端か駒込か板橋に住むでしょう。
百歩譲って十条（加賀とか）があるかなって感じ。

東十条、王子神谷は北区でも底辺に近いところで地元富裕層が好むとは思えません。
北赤羽、浮間舟渡がライバルといったところでしょう。

それだけにこのマンションが売れるかどうかは北区以外のところから
どれだけ人を集められるかにかかっていると思います。

王子のタワマンが欲しかった
失敗したよ。

見学に行きました。
いい点
カフェテラスがあり、そこから見える庭がセキュリティーロックかかるので、子供を比較的安全に遊ばせられる。道路に出たりする心配がないところ。
部屋の仕切りが天井についていて、使い方によって一つの部屋にできるなど、使い勝手がいいところ。
壁も部屋に出っ歯っていない為、70平米でも広く見える。
立地がいいところ。決していい環境とはいえないが、東十条なども近く、便利。

悪い点
高い。安いところでも70平米ないのに5000万弱する。また、これだけ大規模なのに共用施設が普通。チャイルドルームやゲストルームなど、基本的なものしかない。

コストメリットを考えると、それほど魅力があるようには思えませんでした。

最近は大規模マンションでも共用施設は必要最低限では？
余計な施設は後々管理費の無駄になるしね。

結局自分で払っていくんだということを忘れてるんだよね
大規模なので一世帯の負担が少ないとお決まりの営業トーク

北区なら王子駅徒歩圏内で買うよ。
区役所や飛鳥山公園もあるし。
地下鉄が使えるのも魅力。

中古になるけど、王子飛鳥山タワーかプラウド王子本町の2択でしょ。

同じような価格なら全然いいね
ただ出てくるの待てるかだな

王子のタワマンは値上がりするでしょう。
今考えると安い価格だった。
リセールは期待出来ると思います。
ザガーデンは王子で無いから厳しいかな。
東十条では難しいかな。

リセールを考えるなら
まずは4％値下げ(未入居)
売買仲介手数料6％
購入時諸費用5％

15％以上値上げは期待しますか
日本経済と円相場の先行き。。。

王子飛鳥山タワーも高いと言われていたが直ぐに完売したもんね。
ここは戸数多いからどうなのでしょう。

買う人の環境に合致すれば
問題無いと思います。
永住でもDINKSでも住めるマンションだと思います。

クレヴィア豊洲ってどうですか？
自分で悩むより、みんな一緒に悩んで下さいます❗哈

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592873/

スレチだよ。
検討者は豊洲と比較しないので。