ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

こういう事を書くと妬みから荒らしが頻発しますけど、コスパの良さなら首都圏一のマンションなのは間違いないですね。

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エアリーブルームは良いですが、カームで約坪270までくるとコスパも微妙な気がしませんか？

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>>6551
同意します。
少なくとも現時点で最もコスパが良い x 都心に近い（1本15分で上野、東京、池袋、新宿、恵比寿、渋谷、六本木、麻布） x 利便性が良い x 大規模 x 駅近 x 大手デベ x 全部入り共用設備 x 駐車場平置き x 緑と余裕たっぷりな敷地計画 x 商業施設＋医療設備まであるコロニー x 子育て福祉サービスが手厚い北区

一方のネガといえば、
低地 x 地盤ぐらいか。

これだけセットになってわずか6000万で部屋が選べるレベル。
パンダなら4000万円台で買えるというのはこのご時世（マンション高騰期）にしては
正直ないレベルだからねぇ。

東京23区マンションで2017年ベストバイ大賞ってのがあるならまぁ現時点ではこれが最有力候補だろうね。
個人的に評価できるのはやはり仕様をおさえて価格をサラリーマンでも手がとどく範囲にしてくれたことだね。
ここは本当にサラリーマンに優しい。利便性と住環境を損なわず、家族（妻、子供）を十分満足させた状態で
さらに自分も通勤で苦労することがない。
自分だけ犠牲になって、遠い郊外のブランドマンションを買わされるってのはよく聞く話だが
同じサラリーマンとしてそれはあまりにひどい犠牲でありとても同情してしまうがここだと
それはない。
安価とはいえども必要十分な共用設備、ラウンジがあるわけでゆったり過ごせるし友人とBBQもマンション内で
完結できてしまうのはこれは大きいなぁ。

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>>6552
しませんねぇ。そもそも三井は売れ行きを見て後半に値上げてくるタイプですから
この値上げは（買い手にとっても）折り込み済み。それにここ、同じ長谷工施工にして
ここがJVではなく三井のパークシティとかスミフのシティテラスになってたらどうせ
坪単価でいえば290はいってたから。この掲示板の事前予想では300付近まで行ってた話。
北区の東十条でそんな！！！。。。っていうかもしれないが今のマンション高騰ってそういう感じだよ。
デベ自体も下げたくて下げられない。土地が高止まりしてるし、人件費と資材高が止まらない。
これで値段を下げるっていうか維持するなら中身をもっとけずるか平米数を減らすしかない。
実際今多いよね、3LDK 68m2みたいな70すら満たない物件。これらなんてその代表格だよ。
そして今度は金利がついに上がった。大手銀行が軒並みあげたからねぇ。さすがにいつまでも
こんな０金利してるわけにもいかないわけでいい加減徐々にあげてくるでしょう。

そうなったら今度は需要と供給の関係上見かけ上のグロスは下がるかもしれないけど
それって価格が落ち着いたとはいわないよね。中身削ってるんだから。立地も悪いところに
作ることになるから。結局不動産って卵や牛乳みたいにほぼ同じものをずっと作り続ける
わけじゃないから単純なマクロ統計みて、安いだの高いだのってのは論じられないね。
牛乳や卵の値段の推移ならまだ参考にはなる（どこでも買えるしどこで買っても基本同じ）けど、
マンションではねぇ。東京都の平均価格がー！とか言われてもね（笑）　俺ら庶民ってその平均で
マンション買うわけじゃないから。平均年収600万とか500万とか言われてもね。そんなんじゃ
実際のところほとんど東京じゃ買えないしね。

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>>6554 匿名さん
もっと都心のプライムパークス品川シーサイドの低層(坪260〜280)や、パークホームズ豊洲(坪270台〜)と同じような価格帯ではないでしょうか。

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>>6555
情報ありがとうございます。はい、ちょうど大賞の次点にノミネートされるでしょうとおもって
そのマンションを参考までにあげようとしてたところです。
その二つ、確かに都心の物理的距離の近さという意味では確かにここよりも近いんです。
が、湾岸エリアの最大の欠点は鉄道路線が悪いってのが最も大きな欠点です。
前者はりんかい線か京急。後者はゆりかもめ。はっきりいってJR埼京線/京浜東北線/南北線が使える
ガーデンズとは比較にならないぐらい鉄道利便性は劣ってます。（だから都心タワーでは別途シャトルバスサービス
してるところが多いですよね。これは物理的距離に対して鉄道利便性が悪くて乗り換え必須、時間が必要以上に
かかるため）

二つ目の欠点ですが、これら二つの物件って坪270'でも買える部屋はある'ってだけでそこが主軸ではないですよね。
端的にいえばそれでは悪い条件の部屋しか買えない、と言えます。

３つ目、これは欠点というか特徴なので好みがあるでしょうが、本来人が住んではいなかった歴史も文化もない埋立地の
再開発エリアですから教育、医療、福祉と行ったサービスがきっちりと連携して機能しだすのは随分と後であろうってことです。
急激に人が増えたエリアってのは商業施設（スーパー及び飲食店）はすぐにできますが、まともな医療、教育が充実しだすのは
そう簡単ではありませんね。事実、豊洲や勝どきエリアは急激なタワー増加にインフラも追いついてない状況ですね。
よく言えば、「これからの街（期待ができる街）で変化を好む人向け」。悪くいえば「安定しない街（良い方向に振れるかどうか未知数でリスク）」と言えます。

それらを総合勘案するとこれら二つのマンションはここよりコスパが良いとは言えませんしお買い得かどうかは疑問が残る物件です。
なので私としては次点にしました。異論は認めます（笑）

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>>6556 匿名さん
述べてらっしゃること、とてもよく分かります。価格帯が同じなので検討物件として現地まで電車で行きましたけど、山手線のある区に行くのに京浜東北線を乗った後では大分不憫さを感じました。新橋、品川、あとゆりかもめが通る地域のみが活動範囲の方なら良いと思います。
私達は東京駅方面に、子供たちには新宿方面が活動範囲ですのでこのガーデンズが丁度いいんですよね。
あくまで路線に関する話しで、ガーデンズとシーサイド・豊州を比較して気になる点は他にもありますが、言わずともと思いますので割愛します。

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>>6556 匿名さん
私もおっしゃる事は同意です。
ただカームの坪269というのも西棟の低層なので、南棟や上のフロアは更に上がることが予想されます。

南棟の価格をご存知の方います？
西が269だと南は中住戸でも坪280くらいありえそう。。

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>>6557
そうですね。私はその感じでここに決めました。
ちなみに私のマンション検討中、実はその二つの物件が最も最初に私の候補から消えました。
ってのは私の住宅に求める最も根源的で大事な要件は「安全、安心、安定して暮らせること」です。
湾岸エリアは残念ながらこの３つを（あくまで私の判断です）満たしてません。
地震や津波、埋立地みたいな話はまだリスクヘッジできますが、それより街が安定してないってのは
これは小さな子供含めて家族で生活をするにはきついです。生活環境そのものの話でありヘッジの
しようがない。また、私は住環境に急激な変化を求めてはいません。面白みはなくても一定水準で
安定していればそれで十分だという判断。

北区はその点安定してるので良いです。この王子エリアも今後も特段大きな変化はしないでしょう。
駅がしょぼいだのなんだのいうネガもありますが、別に私個人的には構いません。最寄駅が
急に渋谷駅や新宿駅みたいになることを願ってはいませんし巨大な繁華街のために常に開発、開発
はしてほしくないぐらいですから。

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>>6551 マンション検討中さん
誰も妬んでないと思うよ。マンションなんて選択肢沢山あるからね。仕様なんでも良いと書いてあったけど、そういう人たちのためのマンションなんだよ。

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>>6560
>>マンションなんて選択肢沢山あるからね。
たくさんあるようで実際候補になるマンションはそう数は多くない。
まぁ、なんでも良い人なら選択肢もたくさんあるんでしょうけどね。

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北区役所新庁舎の計画地と合わせて、王子駅前を商業施設と一体化させた
グランドデザインを発表するとかっていうニュースを最近読んだんだけど。
いずれにしても、10年後とかの話だけどね。

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王子駅も進化するのか〜 赤羽駅も進化しないかな。地下鉄計画はあるそうです。あとは超高層建築物(ビル マンション)だな。
北区も近年変わってきてるな。

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足立でも北千住の駅近は坪300にせまる勢いらしいです。
内陸側は勢いが衰えませんね。湾岸と違って数千戸レベルの大量供給がないから？

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カーム南側は70平米3/4階が5800万からみたいです。

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都内で圧倒的売行きなのは間違いないですね
近所で、ここを待ちきれず別物件購入したものです
近所にこれだけのマンションが出来るのは嬉しいです

同学区の小学校の定員は気になりますが、
この価格帯のマンションを買える方がたくさんいらっしゃることは嬉しく思っています
（5,500～6,000だって高いですよね…？）

今年の桜並木は囲いが目に入って正直残念でしたけど、とれもきれいですよ！

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まさかとは思いましたが、カーム南棟は数ヶ月前に出てた飛鳥山タワー中古と同じ価格になりそうですな。。

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>>6564
数の問題ではなく>>6559さんが書いてるような理由が多いからじゃないかな

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>>6568 匿名さん
勝どきや武蔵小杉は駅や学校などの街のキャパシティが追いついていなくて大変という話を目にするようになりました。確かに急激な人口増の弊害が表面化してますね。
でも、それを見て都民が急に内陸志向になったとも思えません。都心の価格高騰についていけない実需層が都心から離れた結果、郊外拠点駅も高騰してしまっている構図だと思います。下落に転じていないのは湾岸より大規模案件が少ないため、まだ実需層で支えられているからではないでしょうか。
でも限界はあるはずなので、ガーデンズの東十条も実需層がどこまでついていけるか気になります。

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価格はアネシアの方が安そう（´-`）.｡oO

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>>6569 匿名さん
そうですね。ここの大規模な開発を受け止められるだけのキャパが、東十条駅とその周辺の歩行者交通網に不足していて、
>>6539 で言われているインフラ整備の遅れが、実際に入居した後に歩きづらいなどの不満や、事故などの問題となって顕在化してくるんだろうなと思います。

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アネシアは設備のグレードもここよりワンランク上なので、坪単価300近く行きそうです

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2年前の飛鳥山タワー(近鉄ｘ長谷工)の時も1期完売⇒2期値上げで悔しい人が多かったのが思い出されます。価格上昇フェーズ継続ですね。

>>6572さん
分かります。ただ、勝どきや小杉は数万戸単位で増えているので、たかだか860戸のガーデンズとはエリア影響の規模が違いますから。改札の行列が駅からはみ出るような心配はないと思いますね。
南口の跨線橋はそもそも耐震基準を満たしていない状態なので一刻も早く架け替えてほしいし、今でも通勤時に混雑している南北線の車両追加も望まれます。

>>6571さん
>>6573さん
マンマニ氏がアネシアは坪260までを予想していましたよ。
周辺中古が駅近・築浅・角部屋で坪199なので、尾久を検討するなら今のうちに価格の下落耐性が高い中古を買っておいたほうがお得のような気がします。

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>>6574
http://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3232-tokyo-12
マンマニ氏を盲目するのも良いですが、今の市況、この仕様で坪260は無いと思いますよ。

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>>6575 マンション検討中さん
文章から300ぐらい読めるね、
ただ大規模でもないし、ブランドはそもそも専門以外有名だし、駅の本数も少ないし、こちらと違うお客になると思う

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坪300だと70平米でグロス6300ですよ。仕様が良いとは言え、いま尾久周辺の築浅＆眺望良好の中古が4000で流通しているエリアで2300万も割高なのは妥当と言えますかね。。

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アネシア東京尾久は、北区民が通える保育園が近くに無いし、幹線道路と線路沿いなので排気ガスや騒音が厳しいね

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まぁ、向こうも価格発表が楽しみですね。
>>6575の記事はアネシアのスレでも微妙な扱いなので程々が良いと思います

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北区でも駅近なら坪300前後で６千万円台が当たり前の時代に突入したのか。
もう一般サラリーマンが23区でマンションを買おうと思ったら駅徒歩15分以上じゃないと無理ですね。

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>>6581 マンション検討中さん

なんでもいいだろう、お好きに

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急にどうした

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ここは近いうちに完売できると思いますが、赤羽駅付近で新築マンションを探しているのであれば
住友の１４階建てが２０１９年に完成しますよ。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42412

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>>6584 匿名さん

すみふは高いから要らんよ。どうせ価格的にも届かない

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>>6580 匿名さん
だね。ここはホント運が良かった

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>>6584 匿名さん

この建設予定地の狭い道路を挟んだ真向かいの南側にビルが建ってますし、日当たりは上層階以外だと最悪になりそうですね。

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赤羽近辺であればスカイティアラとパークホームズ赤羽西が即入居できてオススメです。

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>>6584 匿名さん
また赤羽の話？もうたくさんだよ。
せめて案件が発表されてからお願いします

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>>6589 匿名さん
岩淵にもできるんだよね。
赤羽駅希望なら、詳細見てから考えてもいいかもね。

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誰も赤羽を検討してるなんて言ってないのに不思議なやつだな

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東十条フレシアの 中古が4880万円ででてますね。
坪単価257万円なのでカームより少し下回る水準です。
築3年で結構売りが出るもんですね。

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フレシア住人乙。そんな価格では誰も買いませんよ。

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ここの中古ってどれぐらい値がつくかな？
これだけ人気ならある程度の需要は見込まれるけど。

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過去ログにもありますが資産性を重視するなら日暮里など山手線物件の方がよいです。上のフレシアの中古も坪210〜220の売り出しで、今の状況を考慮しても4000くらいまで下げないと手を出す人はいませんね。

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住人乙と言われてしまいますが、指標として。
東十条フレシアはガーデンズより安かったらしいですから、強気ですね。実際は値引きあるとしても、区内はまだまだ高い！？

4880万 62.63㎡ 2LDK 1F 南西向
5480万 69.13㎡ 3LDK 5F 南西向
http://www.mec-h.com/smart/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0900/ban...

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>>6596 通りがかりさん
フレシアの成約単価も過去ログにありませんでしたっけ。そんな価格じゃなかった記憶です。

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追加です。>>3733で書いてありました。
昨年末時点では眺望がない低層で平米73万≒坪240万でしたね。

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>>6597 匿名さん
中古の七割は買い手がつかずに退場するから。
そして成約物件の八割は値引きに応じてるから、売り出し価格はスタート価格くらいに思ったほうがいい。

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>>6600 匿名さん

>>3733の事例では売値から5%引きで成約しましたが、今回はどうでしょうね

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どちらも直床ですがフレシアは200mmですね。二重床で無いのがここの唯一の欠点ですね。

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よく直床はダメだという方を見かけますが
二重床の方が全てにおいて優れているのですか？

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確かにリフォームしやすい以外の違いがよくわからん

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あとクッションフロアっぽい感触ですかね

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もちろん、数百万円も安く天井高を確保できるメリットとトレードオフな訳ですけど

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遮音性については、直床の方が良いと言いますし。
それでコスパが良いなら、個人的には問題ない気がします。

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長谷工は直床専門ですか？

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以前に住んでましたが、直床は性能というより、フニャフニャする感覚が苦手かどうかかと。来客者からは、この床なんかふかふかするけど？とほぼ聞かれましたね。

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>>6608 通りがかりさん
二重床もあります。駒込トレサージュとか。

>>6609さん
見た目は普通の硬そうなフローリングだから、初めての人は不思議に感じますね。

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性能云々はさておき、駅近・大規模・共用充実なのに今時この価格！って絶賛しておいて、今更二重床が良かったなんて図々しいにも程がある。二重床になったら予算オーバー？駒込トレサージュと両睨みだった人なんて殆どいないでしょ？

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>>6611 匿名さん
欠点ではありますが、ガーデンズは二重床が良かったなんて誰も言ってませんけど？

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>>6611 匿名さん
仰りたいこと、分からなくもないですが。
そう、感情的にならなくても。

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>>6603 マンション検討中さん
どちらかというと、性能云々より直床に良くないイメージを持つ人が一定数いるという状況です。
ひと昔前までは、遮音性で劣るなどと他社が怪しい論理でライバル物件の直床を散々こき下ろしていました。そういう話を聞いて良くない印象を持ってしまった中高年の方がいらっしゃるわけです。
でも、いま初めて購入を検討している人達はそういった偏見がないし、現実的な価格のマンションでは直床は当たり前になっているのであまり抵抗がありません。ちょっとした世代間格差だと思います。

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私はまさしく中高年で、今現在 長谷工の直床物件に住んでますけど、何の不満もありませんよ。
言うほどフニャフニャしてないと思いますし、遮音性も全く問題ありません。
まぁ遮音性については、たまたま上下左右の方々が物静かに暮らしているせいかもしれませんが。

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直床マンションに住んでますが、知り合いが訪ねてきたら必ずフローリングがフニャフニャだねって言われますよ。

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>>6616 マンション検討中さん
直床以前に随分失礼なお知り合いですね。

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フニャフニャの感じが好き

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あなたも暇ですねぇ
お客さん呼べてないんですか？

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直床を問題視してる方がいらっしゃることに驚きです。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.e-mansion.co.jp/blog/archives/5947/...

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>>6621 匿名さん
彼らは騒ぎのために素人の荒らしかも

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直床で、問題ないでしょ。
両者の遮音性が同じレベルというのであれば、二重床であることが物件価格に跳ね返って、むしろ割高になってしまう方が、個人的にはイヤですけどね。

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本日の写真！

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ありがとうございまーす
GW中は工事も休みですかね

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>>6626 匿名さん
どうでもいいだろう

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マルチ投稿は自動的に削除されるので放置しましょい

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> 6602さん
東十条フレシアの床スラブ厚は250mmだったと思います。

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>>6629 マンション検討中さん
ボイドスラブで250mmですよ

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ここのスラブ厚は何ミリですか？

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>>6631 マンション検討中さん
200ミリです。

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東十条フレシアとここ、そもそも比較にならないと思う

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環境が悪い。

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ガーデンズがもう1年遅かったらフレシア中古買ってたかも。
もちろん交渉はするけどね。

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このスレは購入済みの人が多いんですかね。カーム1期で完売もありそうですね。

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二重床と直床両方に住んだことありますが、直床のほうがぜんぜんいいと思います。特に小さい赤ちゃんがいる家庭では、部屋の中で転んちゃっても　怪我する心配がございません。直床マンションに住んでいる人はきっと分かると思います。逆に二重床の場合は、床が固い為、足が疲れてしまいます。

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子育てファミリー世帯には、ありがたいですね。

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>>6635 匿名さん

地元の人ですか、ガーデンズに会った前はこの辺りでマンションを買う気はありません。

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フレシアはボイドスラブ250mmなのですね。
ガーデンズはコンクリートスラブ200mmですが、丁度ボイドスラブ250mmと同程度の遮断性を持つと聞いたことがあります。

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>>6637 マンション検討中さん
そんなバカみたいな話し、もう止めようよ。仕様がチープってだけだよ。二重床にクッション床敷けばいいだけじゃん。

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>>6637 マンション検討中さん
いや、それはないでしょう。
ウレタンのようなのですか？

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ここのフローリングは突板なので、シートに較べればチープというわけでもないですけどね。

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直床がチープと言うならスケルトンインフィルでない二重床も十分チープですよ。

>>6641
>>6642
急に二人とも同じような書き込みで不自然ですな。。

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床構造は都内では基本的に選べないと思っていい。ので優劣の議論は意味がない。
ここは北区坪250万で、そうすると必然的に直床になるというだけ。

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ここに5000万以上出すなら、近辺で中古の戸建て買うわ。

この手のマンションの30-40年後を考えると。。。ハートアイランドも30-40年経つと、多摩ニュータウンみたいになるでしょ。

王子駅前のスカイハイツやコーポ野村とかも30数年経ってジジババだらけやで。まだ駅近だからいいけど。

ただ、北区はいい街よ。

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>>6646 通行人さん
築浅5年程度で駅近で所有権で5000台で。。そんないい中古戸建があるか？
ああ、志茂2分で8000万てのがあるね

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もうさあ、戸建ていいとか、直床がどうとか、そんな過去面倒レスで出尽くしたこと書いても、ここの売れ行きの前では全てのネガは虚しいって。
このままだとカームも夏終わらないうちに完売だよ。

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そもそも、何でこの物件を買う気になるのかがわからない。

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自分はどうしてここを買わないで湾岸エリアとか酷い場所を買おうとしてる人がいるのかが理解できませんね。

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