ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

時給2000円だとしてカフェの営業を1日3時間延ばしても月18万円しかかかりませんからね。

え、カフェ営業終了後は入れないの？残念
ライブラリーみたいな方が良かったな

入れないと思います。
デッドスペースですね、まさに

カフェ遅くまで延長して、スタディルームとしても使えるようにできるといいですね。

竣工後、管理組合に提案して変更してもらうよう要望したいですね。

夜の共用部はよーく考えて運用したほうがいい。カフェの営業後なんて自由にすると中高生のラブホテルになることもあるので注意。そこで知ってる子供なんて見かけたら目も当てられない。

ブルームの南向きで、5〜8Fの中層階か2〜4Fの低層階にするか悩んでいます。中層階であれば眺望も良くなるようですが、低層でも日照に問題無さそうで価格を考慮すると低層でもいいような気もするし。

>>4456さん
俺なら三階か四階にするね。値段が安いなら。
木より少し高いし。五階にしたって景色変わらんでしょ。

二階て階段でした降りるのもおすすめ。むしろなぜ五階が選択肢なのかなぞ。８階ならさすがに少し景色いいかもしれないけど
5階６階は中途半端
後はお好きにどうぞ

ここ階数によって価格差がないからなるへまく高層階がよくないですか？
1階毎に50万〜100万上がるところばっかり見学してたからかこんなに差がないなら最上階でもいいかもと思った。
最上階は暑いみたいなのでやめましたが。

個人的には虫が無理なので中層階以上にします。

好みはあると思いますが。

階段で登り降りが苦ではないのは、六階位かな。
２階３階だとエレベーター使わなくてストレスとない。

2階は外を歩く人の声がすごく部屋に聞こえてくるので嫌な人は嫌ですよ。気をつけて下さい。

2Fは一番危険。想定外の大地震があった場合ね。もちろん耐震か免震かしらんけ現代の最新技術で対策しているのはわかっている。だけどその想定計算値を上回る大地震(このようなときはかならず想定外でしたと言い訳される)のときにぐしゃっと潰れるのは2Fの確率が高い。なにせ上を支えているからね、1Fは土台と隣接して2Fより強度があるんだろうけど、さらに想定外だったら1Fも潰れるんだろうけどね、だから3F以上がいいと思う。

家がそこにあるのにマンション内のカフェなんて使うものですか？
美味しいなら使いたいけど、外のお店並みのクオリティは難しいですよね
ちょっとコーヒー飲むなら家でいいし、人と会うなら顔見知りのいない場所の方がいいし…
私も勉強室のほうがほしいですね

私は面倒臭がり屋なのでカフェがあるのは嬉しいです。

階数によって天井の高さが違うので、悩みますね。低層と高層では10cm違うみたいなので空間の広さの感じ方も違うのでしょうね。。

パンがすぐ買えるのはいいな

カフェは一番微妙ですね。マンションまで帰ってきちゃったら家で飲むかとなるし、友人に新居お披露目したりする際に紹介がてら利用もするでしょうが、それもいいところ引っ越し後１年。利用シーンは探せば見つかるけど、常時管理費で維持するとなると無くてもいいかとなりそう。周りに何もないわけではないのでね。

>>4466さん
家にテイクアウトって便利では？雨の日なんか最高。
パン80円～、ケーキ300円、キャラメルラテ200円って安いし、ランチや季節限定メニュー、アルコールもあるみたい。
会社員は土日しか使えなさそうなのは残念ですね。。

いや、始めがカフェありきでの販売なので、早々に無くそうとするのは難儀だと思います。営業時間の変更などとは訳が違いますから。

これだけの規模なので、それに一番魅力を感じてる方からすると『話が違う！』となるでしょうし。

今はある程度の規模になるとどこでもカフェありますし、私もあった方が何かと便利に思います。

来客の打合せにも使えそう。
私はあまり業者さんを自宅に入れたくないもので(＾＾；

>>4469
ナイスアイデア！

カフェはカフェラウンジという名の通り、8:00～22:00はラウンジとして使えるようです。読書や自習もOKそうですね。

おお！それは使えそうですね！

ラウンジから見る景観が良いとさらに素晴らしいのだけどどうなるんだろう。

桜が見えたらいいよねー。

最近冷静に考えたら、やっぱり高い気がしてきた。坪250万以上だよね。この辺りの坪単価って210万位だよね？
都内大規模駅近の希少性は充分評価してるけど不安になる…
みんなその辺りは割りきって決断してるんだよね。現状賃貸の人はいいけど、既に持ち家だから決断しにくいな。同じような人いる？

同じ地域の坪単価よりは高いかもだけど
23区の京浜、山手線沿い5分以内だと一番安い。
他にないし、不満ないので買うって感じですかね。

>>4474 マンション検討中さん
中古で坪200以下になったスカイティアラを見るとちょっと不安になりますね。
東十条のJR駅近の築浅の中古は250くらいで推移してるので大丈夫では。

>>4457 マンション検討中さん

皆さん、ありがとうございます。
安さと移動の楽さを重視するなら2-3階ですが、
虫は気になりますね。
価格にそれほど差は無いし、
リセールまで考えたら眺望が抜ける7-8階の
方が良さそうなので悩みます。

ブルームの眺望シミュレーションってありました？

そこまで階層で価格差ないからリセールなら確かに８階の方が若干いいし、賃貸なら多分同じ価格でも大丈夫だから三階でもいい。結論は資産性はあまり変わらない。そこは自分の中の基準で決めた方がよいよ。ちなみに緑が多いから虫は五階までは来る。
もう、虫の有無と日々の階段利用の便利さだけで決めれば？笑

リセールするつもりなら、このマンションはやめたほうがいいですよ。
2020年を待たずして、4500-5000万くらいになると思います。
ここは、実需向け。

>>4480さん
リセール向けじゃないのは同意だけど、リセールを考えるのは大事。人生何があるか分からない。散々語られたけど、ここは相場が20％下がっても、10％ぐらいしか下がらない価格下落耐性がある物件。一方で新築プレミアムがすぐ無くなって、中古マーケットではすぐに5％ぐらいは下がるだろうね。

>>4481 マンション検討中さん
そうですね

>>4478
眺望ありませんでした。
作らないんですって。前行った時作るって言ってたのに。。
モデルルームもエアリーのままらしい。
ブルームは2平米狭くなると思えばいいんだろうけど。

眺望なかったのでエアリーを抜けて見える部屋を中心に考えることにしました。

>>4483さん

東側の高層階ですね。坪270弱位でしたっけ？
ご予算があるならいいですね。スカイツリーも見えますし。でも、エアリー買えば良かった気もしますが…

>>4484さん
私はブルームの方が良かったのでエアリー見送ってブルームにしました。
金額差がそこまでないのでだったら眺望もいいとこにしようかなと。
予算も考えながら納得行くとこ考え中です。
エアリー抜けないとこになってもブルームのほうがいいです。

みなさん要望書は出されました？

都内の５０００～６０００万台で買える新築物件としてはここが現在のとこ1番でしょ。
同価格帯でここより良いとこあるなら逆に教えて欲しいのだけど。

>>4485さん
そうでしたか。失礼しました。
抽選にならないといいですね！
私は利便性最重視なので低階層4LDKかスーパーに近いカーム待つか検討中です。ご決断されて羨ましい

>>4488さん
いやいや、失礼だなんてとんでもない。逆にすみません。
4LDK羨ましいです。角部屋だし広いし。
子供がまだいないのもありますが、一千万違うとなかなか勇気が出なくて。
カームの間取り聞くの忘れました。どんな間取りになるかご存知ですか？

>>4487
今はありません！
２年後にはここより良くて安いのがでるかもしれません！
だとすると住めるのは四年後ですけどね！

モモレジさんはNo.1認定だね。

>>4479さん
階段、虫、抜けた眺望の基準は分かりやすいですね！似た感覚です。

ブルーム南棟から見たエアリーの眺望抜けは高さが分かるから良いですね。
西棟は見合いの既存マンションの高さがよく分からない所があります。

西棟はほぼ抜けないよ。
前にジムとマンションがあって６階建て相当。
七階八階のみ抜ける。まぁ部屋によっては、二つのビルの間や横が抜けてるけど、眺望がいいと言うほどではないな笑

西棟7F以上なら眺望抜けそうというのは同意ですが、セントラルウェルネスはブルーム西棟の見合いにはならないです。レイアウト貼っておきますね。

あ、以前のレスで周辺の立体CG図が出ていましたね。失礼しました。
4495の図は上が正北なので方角のご参考まで。

>>4495さん
すいません、間違えますね。でも６階立てのマンション二つ正面に建っているので、結論は一緒かと。


全然別件なんですが、今後のマンション価格下落に疑問を持ち始めました。
ネットや、自称専門家のブログを見ると、オリンピック前後（2018年頃）に価格が減少すると危機感を煽っていますが、根拠はなんなんでしょうか？サイクル？人口減少？
納得できそうで、納得できません。誰か教えて下さい。。
この物件含め、東京都内の好立地物件に関しては少なくとも2020年頃まで価格が下落する要因は無いような気がしてきました。私の中では下記ロジックです。素人なんで反論して下さると助かります。ちなみにスレ違いかもしれませんが、このマンションの前向き検討者で、自分の背中を押す為のロジックになってます(笑)

①資材価格・燃料費が下がらない。
円安による輸入価格の上昇傾向。原油等の価格は近々が最安値でこの価格。今後これ以上下がる見込みなし。電気代もご存じの通り、原発費用、太陽光固定買い取り負担上乗せで下がる見込みなし
②人件費が下がらない。常識ですが建築業界は高齢化、人で不足が進行中。今時の若者は危険・きつい、建設業界に入りたがらない。建設業者同士の激しい熟練工の囲い込、若者や女性労働者の確保の為に労働環境の改善、給料ＵＰが必須。→コスト増
③仕入れの土地代が下がらない。
少なくとも2018年度までは土地の仕入れ価格は下がらない見込み。つまりその二年後の2020年までは仕入れ原価が高止まりしたものを前提に利益の出る価格設定となる
④新築販売物件が減少傾向。
好立地の土地がそうそうない。最近は国や地方自治体、工場跡地が都心好立地に残っていたが、さすがにもうそんなに残っていない。上述した仕入れ価格の高止まりや、人口減による需要減を恐れる不動産会社は積極的な土地の仕入れは控えている。だから高値で在庫をゆっくり吐き出す戦法をし始める不動産会社も出ている。
⑤都心の人口について
2020年までは東京都心は流入超の見込み。加えて、都内の戸建てに住む高齢者がより、駅近やスーパー近くの立地のよりマンションに住み替えるのは当然の流れ。すでにそうなっている。子どもが巣立ち、更に夫婦のどちらかがなくなった方が都内の大きな戸建てに住み続ける必要なし（思い出を大事にするって人もいるけど全体論として）

なんで、都心の新築マンションの価格が下落するんでしょうか？？

>>4497さん
ガーデンズは都心マンションではありませんが、都心を見た場合の話でしょうか。
都心湾岸ではそれほど立地が良いと思えない豊洲有明などで坪300～400台、グロスで6000～9000万クラスの普通の会社員が買えない価格帯のマンションが、オリンピック前後に数千戸単位で大量供給されることになっています。誰が見ても短期間でこれだけの数を誰が買うんだ？という供給過多の状態なので新築の上値が詰まっている＝中古が大量に出るフェーズになると下落しそう、となるのではないでしょうか。
同じ都心でも主要JR駅隣接・山手線内側や、同じエリアにライバルがない希少物件は五輪後も高値を維持していくと思います。

>>4497 マンション検討中さん

私も4498さんと概ね同意見です。
付け加えるならば、金融庁が不動産投資ローンの監視を強化する通達がでた事が、住宅ローンの方にも巡り巡って上げ圧力になるのかな、と。利率が低いうちに買うのもいいかもしれませんね。トランプ大統領就任で、アベノミクスも暗雲が立ち込め、黒田総裁の任期も不透明ですし。
てか、私も素人ですが笑

>>4497さん 4499さん

わたしも概ね同じ意見です
下落するのはタワマン、法人向けのビル、目黒や武蔵小杉等、投機目的層が入っている物件は下がると思いますが、下がる(下げれる)物件は限定的かと思います。
金利の上昇も基本的に極小さいと思います。
但し、ネガティブ要因として、日銀が買える国債には限りがあり、いつか限界を向かえることが予想されており、金融緩和は後三年位で保有率６割を超えます。その辺りから、金利は上昇するでしょう。また不動産屋も給料払わなくてはならないので赤字でも一定のマンション販売をする必要性があります。それか、リストラや潰れる不動産屋が増えるはず。
この投げやり物件が増えると、さすがにこの物件も下落耐性があるとはいえ、少しは連動して下がるでしょう。5％位で留まれば嬉しいです。
ちなみに、私も素人です。

いや、以前の長文さんじゃないでしょ。長文だけど笑

しかし、素人でも市況とか色々皆さん考えてるんですね～。素人とは言え、金融系の方や政府系の方など、そちらの方面では、知識のある方々もいそう。

現代の多摩いや王子神谷ニュータウンなマンションですね

以前の長文さんみたいな、入れなくてもいい例え話とかないからたぶん違う方だと思うｗ

市況も大切だしマンション買うときには多少出口戦略も考慮すべきだけど、数年で住み替えるつもりとかでない限り、考えすぎると動くに動けなくなるよ。ここはそういう人少ないでしょ。結局は住まいであって財テクではないからね。

そもそも既に値下がったことに気づいていない人達だから安心です。
都心部は既に一旦下がって、もう再加熱し始めてます。
山手線最寄りとかのエリアならまだしも、王子からもさらに離れたここだったら値崩れとかあまり気にしてなくてよいと思います。
そもそも値崩れしている（然程上昇していない）ようなエリアです。

>>4505 デベにお勤めさん
日本語がいまいちわからないけど

再加熱してるの?
お得な物件は売れてるけど、強気な物件は動いてない気がするけど。

ブルーム西棟の見合いを整理してみました。
どうでしょう？

>>4508 口コミ知りたいさん

分かりやすい！

>>4497 マンション検討中さん
あと10年で団塊の世代が80歳を超え、空き家や中古物件がダブつきはじめます。
中古をリノベ、というパターンも増えてきます。そんな中、ここに4000万の価値がつくか少し不安ですが、いかがでしょう。

モノが全然違うんじゃないですかね？
長年住まわれているご高齢の方が、3L4Lの築浅マンションに住まわれている印象はないな～

駅近で住環境の良いところと、そうでないところと二極化するような気がします。

>>4510 検討板ユーザーさん
いくらの部屋を想定して4000万なの？
それだけじゃなんとも

高齢の親と同居予定でしたが、東十条までの坂道で躊躇しています。あと、親の長谷工嫌いが想像より強烈。エレベーターが整備されるのは数年後みたいですし、やはり若いファミリー向けの団地マンションですね。

2020年を境に値崩れってよくおっしゃいますが、値崩れしない可能性も十二分に有り得ますよ。

それは新築マンションの着工数は数年前に比べて激減しているからです。デベも高くて売れない可能性のある予算でどんどんマンションを作る事はあり得ません。

皆さん中古マンション買うにしても5年以内や10以内の物件探すでしょ。既にその物件数は少なくなっていますよ。

諸々のデータから考えると2020年以降も人が余るような事は、リーマンショック級の事が無ければ有り得ないでしょう。

ただ一点懸念事項としては、投資型賃貸物件の着工数が増税前水準まで上がっている事です。
投資型誘導で過剰に物件が造られると賃貸の値下がりや投資会社、人の破綻を招く可能性がありますので注意するべきだと思います。

皆さんよくご検討ください。

>>4510 検討板ユーザーさん
都心の駅近で空き家がだぶつくという事はないと思いますが
そういう意味ではこの物件の脅威の理由にはなりにくいですね。
駅から遠い一軒家は値崩れ早いかもしれませんね。そもそも早いですが
>>4471 口コミ知りたいさん
そうでし

東十条の話題が多いですが南北線沿線の物件としてとらえた場合、南北線の利便性ってどの程度のものなんでしょうか？
新宿通勤と南北線沿線の通学を予定してます。
あと編成が６両しかないということですが、沿線で新築物件を検索するとこちらも含めて100戸以上の大規模物件が結構あるようです。
入居する頃にはパンクしてしまうんじゃないかと心配です。

>>4517 マンション掲示板さん
まあ主にここの住民でパンクするでしょうね
でも南北線は他に比べたら混雑はまだましなほうです
人が増えればダイヤ改正も入るでしょう
私はもともと近くに住んでいますが、ほとんどの路線に一回で乗り換えできるし、主要な街には行けるので便利だと思っています
新しいのでエレベーターなどバリアフリー設備も整っていますしね
利便性は自分の行動範囲と合うかどうかですから、あなたにとってどうかはご自分で判断してください

>>4516 匿名さん
ここは都心ではないですよ笑

最近はマンションを建てる土地はほとんど工場跡地とかの再利用だから土地のランクはCランク以下のとこばかり。ランクは低いけど新しくできた駅がほど近いので資産価値がすこしだけついたみたいな場所。ほんと最近買わなくてはならない若い世代がかわいそうだと思うが・・・でも他により良い物も無いのでかなしいけどここ選ぶんだろうな

>>4519 eマンションさん
都心である条件ってなに？山手線内？

都心の定義は決まってないからね

23区を都心と言う人言う人と山手線徒歩圏やその内側って言う人もいるし。

>>4518 検討板ユーザーさん

パンクするとみますか、まいったなぁ…
ダイヤ改正の余地があるなら望みありますね。
ほとんどの路線と乗り換えができるのは心強いですね。JRが麻痺しても地下鉄だけで新宿にたどり着ける点は良いと思ってます。
あとは南北線の深さがどのくらいなのか、が気になります。副都心線が深くて深くて…

南北線は深いよ。新しい路線だから仕方ない。
てか都心マンション程ではないにせよ、ローン組んで買うような買物なんだから、こんなとこで聞くより乗ってみたりしないのかな？といつも思う。銀座線や丸の内線利用者からすれば深いし、副都心線や大江戸線に比べればそうでもない。検討の俎上に上るマンションなら最低限周辺散策と通勤通学ルートの試し乗り位すべきだと思うよ。ある意味オプションだらけのモデルルーム見るよりそっちの方が大事。週末は天気がいいらしいので現地に行ってみよう！

>>4522 マンション検討中さん

都心の定義はありますよ。過去コメ3323参照です。
・都心＝都心3区、都心6区

城南、城西の住人から見ればここが都心どころかサイタマの一部とか見られても仕方ないよね。

南北線は便利ですよね。
増便してほしいです。

>>4526 匿名さん
埼玉の一部には思わないかな。川超えたら見えるけど。足立、葛飾、江戸川とか。

駅2つに挟まれてる割に食事できるお店が少ないよね。
TVや雑誌に載るようなお店なんて皆無だし。

王子神谷駅のホームの深さ。
普通では？
http://www.tokyometro.jp/station/oji-kamiya/yardmap/index.html

王子神谷自体土地が低いから｡
後楽園の駅なんて低い土地なのに、三田線や大江戸線よりかなり
下だよ。

>>4531
後楽園だけじゃ足りないです。もっとほかの駅もお願いします。
そう、駒込とか飯田橋、四ツ谷永田町あたりがいいですね。

>>4529 匿名さん
意外とありますよ。
食べログ見てみてください

>>4526 匿名さん

さすがに北区を埼玉の一部と見る人は土地勘がなさすぎだと思います

>>4535 マンション検討中さん

このタイプのマンションが気になる、ということは小さなお子様がいらっしゃるのですか？

小さなお子様がいるなら、将来まだまだお金がかかります。
一時金程度の貯金すらない状況なら、なんとかなる、という状態ではありません。
銀行はフルローン可能というかもしれませんが高確率で将来行き詰まります。
年収云々以前に500-600万程度の貯金すら出来ない経済観念が問題です。
まずフィナンシャルプランナーにご相談された方がいいです。
そういう方には、嫌味でなく、ここはあまり良物件ではないですよ。資産性も低いです、

あとは、ゆっくり何年かかけて、一時金相当の貯金を貯めることです。
貯まる頃には価格も落ち着き、ここよりずっと良い物件が出ている可能性が高いです。
ここは妥協して買う物件ですが、背伸びして買う物件ではありません。

ここが検討の視野に入るということは、年収が少なくとも900万くらいからでしょう。
その年収がありながら、貯金出来ていないのがまず問題ですよ。

>>4535 マンション検討中さん
そういう方は他にもいますが、リスクが高いですね。
万一あとで売却せざるを得ない状況になった場合に備えて、物件価格の1割は現金を用意しておくか手付金としてローン残額を減らしておいたほうが安全です。
極端なケースですが、入居翌年でローンがほとんど残っている状態で転勤、親の介護や病気などで売却が必要になった場合、もし物件価格が新築時の1割値下がりしていたら、その1割分のお金をどうにかしないと売却する事ができません。
住宅ローンでない新たな数百万円の借入れは厳しいです。(売らずに賃貸に出すという手はありますが、その場合は現金化できません)

この1割は手付金にせず、手元の現金として持っておくと自分で運用できるというメリットもあるのですが、手付金にするしないは別の話として、この位の貯金はないと破綻リスクが高くなります。

>>4539 名無しさん

上からでなく、常識です。

ここを購入するような方なら年収1000万以上、貯金も数千万はあるのが当然かと思っていたら>>4535みたいな場違いな方がいらっしゃるのにびっくりですね。
こういう方々とは同じマンションで生活したくないな。

>>4542 マンション検討中さん

言い方は、気分を害される方がいるかも知れませんが、内容は同意です。
大規模修繕や細々した管理規約で、余りに経済状況が異なると揉め事の元になります。

ここの下限は5000未満の普通サラリーマン向けですが、全て高所得層向けと思ってる方は大丈夫ですか。
ただ修繕費は20年30年でだいぶ値上りするので余裕がない方は要確認ですね。

>>4546 口コミ知りたいさん
あなたが大丈夫？
下限の4800万の部屋だとしても、一時金の貯金も出来てないような状態だと厳しい、という話をしてるんですよ。

>>4547 口コミ知りたいさん
貯金がないと厳しいというのは私が4540で書いている通りで意見の相違はないですよ。
所得＝年収の話は4542さんのように、年収1000以上＋貯金数千万が当然と考えている方がいるように見えたので、そういう層ばかりじゃないよね？と。

>>4548 口コミ知りたいさん
なるほど。りょうかいしました。