ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>440
その通りですね。企業は利益を最大化するものです。価格は基本的に市況できまると思いますね。

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まあ、値段の事はいずれわかる話ですし。

ただ、JVの頭は長谷工、二番手が三井と言うのを忘れないでくださいね。
何れも近隣に建てたばかりの物件があります。
単独発売の物件は必ず完売が必要。
てことは、少なくともLOWERの価格は解りますよね。誰でも。

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JVの頭が長谷工って出資比率のこと？どこでそんな情報分かります？
通常、出資比率の高い順からデベの左側に来ると思っていましたので、三井、近鉄が1、2だと思ってました。

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>>443
長谷工持ち込み案件ってことでしょ。

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>>444
もちろんそういう意味かと考えたけど、そしたら二番手で三井って書き方が説明つかないでしょ？
出資比率だとしたら、この手のJVにデベとして参画する長谷工の比率なんてせいぜい一桁％が通例だから、頭の意味を伺ったまで。

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>>442
そもそも近隣に長谷工の単独物件なんてないだろ基本ゼネコンなのに
適当なこと言わない

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>>445
公式ホームページは、haseko-sumai.comで、長谷工のホームページであることは明白だし、管理も長谷工コミュニティなので、長谷工がメインなのは公知の事実です。
レジデントプレイス西葛西という物件も長谷工メインですよ。逆に長谷工案件の出資比率が数%というのは、どこの情報ですか？

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>>447
言ってることが意味不明過ぎて戸惑うわ…。レスくれるの良いけど、そこまでしてくれるなら二番手が三井って意味も解説して欲しいんだけど、それは出来ない？
なんか、わざと話噛み合わなくして情報を得ようとする新手の釣りなのかとさえ思えてきた…

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>>447
出資比率うんぬんは、自分が元不動産業界にいた当時の話から。長谷工は単独デベは少ないけど、単独の際とか頭の際は大抵“ブランシエラ”のブランド名使ってた。こういう複数社JVの際はマイナーシェアがほとんど。

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この場合のJVはデベロッパー（施主）側で考えるのが妥当でしょう。

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol303.html

デベロッパー（施主）は不動産開発に出資をする訳です。
「1つのプロジェクト」としては設計施工や販売、その後の管理（今回の場合はすべて長谷工）まで繋がりますが、これらを不動産開発における施主側の出資とは呼ばない訳です。
あくまで施主としての不動産開発出資で見た場合には、長谷工はごく僅か（だろう）という話かと思います。

横からすみません。

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>>448
俺は442じゃないから、三井が2番手ということを知りたければ442に聞いてくれ。
お前が聞く相手間違えてるんだから噛み合わなくて当然だろ。
お前の言ってることが意味不明やわ。
俺は情報提供しただけ。

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>>451
447ってことは匿名さんですよね？購入検討中さんではないですよね？
安心しました。

それにしても、パークホームズ王子といい検討スレがいまいち盛り上がらないのはみなここら辺の旧価格を知っていて、今の価格だけ見て関心が薄れている証拠ですかね…。

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やっぱり王子神谷は難しいのか。。

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おっ、プロジェクト発表会の追加開催ですか。申し込みが盛況な様子で何よりです。
・・・と言うか、公式ホームページでは何の案内もありませんが、資料請求した人のみが参加可能な発表会なんですか？
どうして公表しないんでしょう。

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書き込むセンスすらなく、突っ込む気にもならない

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事業比率は知らないけど、ここは主幹事が長谷工なので、他の造注物件よりは長谷工主導の色が強いことは確か。
リスク分散のために他にも声をかけたのでしょう。

すべからく長谷工流だと思っておけば間違いない。

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話はそれますが…
王子小学校、来年度から全学年クラス替えです。保護者会で、校長から発表ありました。
荒れてる学年あるんだと思います。
今までは、2、3、5年でクラス替えしていたそうです。

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王小、伝統もあり卒業生には優秀な方も多いので頑張って欲しいですね。もっとも、昔とは住民の層が変わってるのかもしれませんが。

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北区の今後ってどうだろうか、10年後の資産価値は…永住型なのかな？

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プラウドができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に即日完売
駅前タワーができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に完売
ここも元業界人だの評論家気取りのやつらが高いだのなんだの連呼してて笑える

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あほーかお前、このエリアに興味があるのは1000人、プラウドを契約のは100人、だから高いっての声が多い

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457さん、小学校の情報ありがとうございます。
毎年クラス替えですか…。
子どもが複数人いると、今年は何組なのかっておぼえられなさそう（汗）
子どもたちも大変ですね。
より多くの人とお友達同士になれるというメリットはありますけれど。

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発表会行ってきました。
プレゼン→個別相談で、黒松のお土産つき。
価格はあくまで未定だけど5000万前後から、と私の担当の方はいってました。角の4LDKは桁が違うかもともいってました。ていうことは億！？

私の担当の方の話なので、正確なところは不明ですが、情報として書き込みます。

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>>463
情報ありがとうございます。
発表会、行かれなかったので。。。
予定価格でも高いですね…。

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>>463
速報ありがとうございます。
つまり、最低は@250位で最高は@300を軽く超えると。
高いですが予想通りかもですね。
販売トップの三井は近隣の北本通り沿いにペンシルマンションを@212～300でこれから販売でそっちを先に捌く必要がある。
また、東京23区内、JR駅5分、二路線可能の超大規模開発は当分出ないと思いますし、販売は相当強気でしょう。
ましてや60m規制の物件は王子駅前までないから15階以上の半永久眺望の部屋は超稀少です。
このエリアで30坪無い部屋に億出すのは『？』ですが。

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ありがとうございます。
まあ、今のご時世なら妥当な範囲ですね。
数年前から比べると間違いなく高いですが、今買おうと思ったらしょうがないです。

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>>463
あの場所で高過ぎてビックリ！！

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私もびっくりしました…。
旦那に伝えたら、価格発表前だから高く言ってるんだよと言ってましたが。
来月末にモデルルーム見学いくので、また聞いてみます！

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価格発表前だから高く言うとかあるんですかね？？

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発表会行って来ました。値段は４６３の方がおっしゃるとおり。
エアリーコートの南南東の５階が5500万,南西の５階が5000万前後,1-4階になると、5階の値段より2,300万安くなるかも..と聞きました。

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>>470
広さは65㎡？

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65㎡で4700万ぐらいが最安になるんですかね？

坪単価240万～ぐらいですか・・・。

平均坪単価はマンションマニアさんの予想250～270万の上限かそれを少し超えることになると。

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実際、現地見てきました！
(グッド)東十条から確かに徒歩５分。そのわりに静か。小中一貫校(王子小・王子桜中)はとてもきれいで、校庭からは新幹線が走るのが見えました。マンションから学校へ行くのに車の多い通りはなし(横断歩道のない道を一本横切るくらいか)。近くに高い建物ほとんどなし(URが東側にあるが、日差しを遮るものではない)！保育園、幼稚園が多い(隣接予定の認可保育園以外にも桜田、桜田北等)。
(バッド)南西向き五階は高さ次第で売りにしてる桜の木によって日差しが遮られる？毛虫とかもでるかも。URが南西(西？)向きに建てられていたが、もしあれと同じなら、南西向きのエアリーコートの日差しは微妙かも。5000万はやや高いかも。東十条の駅前(南口)はしょぼい。南口から坂道を降りたとこにコンビニくらい。
(雑感)大手のジョイントベンチャーにしては、昨今の経済情勢も相まって、やや手探りな感は否めず(価格決定に迷ってる？)ただ、王子神谷周辺の4000～5000万くらいの中古マンションは、ガーデンズの影響で売れ行きに曇りが(中古マンションより同じないし少しくらい高い程度なら設備が充実したガーデンズをチョイス。それくらいガーデンズの注目度は高い証左)。モデルルーム見学時に価格公表とのこと(プロジェクト発表会時の担当者談)。やはり大規模なだけあり価格重視より成約率を優先か。
長くなってすみません。

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>>473

レポート、ありがとうございます。参考になります。桜の木は、確かに日当たりに影響するかもしれませんね。

周辺環境は、5月のモデルルーム見学時に自分の目でも確かめてみたいと思います。南向きの部屋が坪単価230万くらいだったらいいのですがね、、、（ほぼ西向きが230-240〜だからやはり厳しいか、、、）

この相場からすれば、東十条フレシア購入の方はたった1-2年で利益確定ですね、羨ましい。

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今から考えると、王子のタワー買っとけば良かったなあ〜。後悔

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まだ売ってるし

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高いっと言っても、手の届く範囲でしょう？検討中でしょう！
安ーいっと言うなら、諦めるか、購入済みなど。

正式販売時にもっと高くはず
これから億ション供給が開幕
早く買わないと十年間後悔中

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このマンションの
壁、床のコンクリートの厚さが
２０センチだと販売員に言われました。

２０センチだと音がうるさいです

せめて２５センチあれば良いのですが・・・

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通常のスラブだと最低限レベルが２００ｍｍと言われているけど、ボイドスラブは250mmが最低限レベル。。。

総戸数864戸に対して駐車場来客用4台、足りるかなぁ
エレベーター9基って、この割合で管理費は安いでしょう

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普通スラブは1８～22センチと聞いたことがあります。

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なるほど、

ボイドスラブは２５０ｍｍが最低限レベル。。。

確かに　２００ｍｍでは、騒音の苦情が来るし、
管理組合でも問題になるし、良くないです。

住んでみると分りますが
２５０ｍｍだと、音はかなり軽減されます

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>>482
ボイドスラブの２５０と、普通スラブ200の遮音性は、ほぼ同じです。どんなに厚くしても響くので、気をつけて生活するしかないですよ。静かな環境で生活したい人は、上の居住者次第。運ですよ。

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スラブ厚と音の関係が話題になってますが、梁がしっかりあるかどうか、にもよるかと思います。
次回の説明会時に遮音等級を確認してみましょう。営業の人もこの掲示板を見てると思うので、きっと準備してくるはず、、

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>>486
なんどもいいますが、
スラブ厚とか、遮音等級とか、梁とか、音の伝わり方の違いは微々たるものです。
スラブ厚のあるマンションに住んで実証済み。
一番の問題は遮音性が高いと思って、生活音を気にせず生活することです。
子供の走る音、高いところから飛び降りる音、ものを落とす音は、しっかりと聞こえてきます。
つまり、スラブ厚ではなく、上に住む人次第。

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>>487

音を完全にどうにかしたい、というより、
他マンションと品質の違いを客観的に比較したい、というのが主旨です。

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価格が想定より高くなりそうなので、テイストの似通っている「パークホームズ板橋蓮根」を見てきましたが、なかなかよかったです！
価格も都心アクセス性や共用部、商業施設充実を鑑みると安いと思います！
設備仕様はコストダウンの為の仕様と言われていますが、最低限整っていてやはり、トータルで見ても相当な魅力と感じました！

http://mansionmania.blog.jp/archives/1045465831.html

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都営三田線で用が足りる方には魅力的な物件ですね。
こちらは東京駅から西方面へ
赤羽から高崎線・宇都宮方面へ
成田にもアクセスがよく首都高の入り口も近い、
そして南北線で都心部への接続も良好なのが魅力です。
王子駅利用物件だったら文句なしなのですが

JRと地下鉄が東十条と王子神谷ではねぇ
薄汚れた団地がねぇ

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