ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>412
409です、どうもありがとうございました。王子5丁目団地の公園は近くて良いですね。
地図で見てましたが、残念ながら小学校から当物件までにはあまり大きな公園は無さそうでした。自転車でみんな出掛けるんですかね。

公式HPの物件概要、販売予定時期が8月上旬になっていますね。
これはどう考えるべきなのでしょう？価格の見直し？価格発表もさらに遅れるのですかね…
いづれにせよ、公式立ち上がってからここまで焦らされるのはあまり印象がよくないですね。

あ、本当だ。8月に延期されてる。
先週末、事前案内会の電話来ましたけど、どうせ客の反応見るだけだろうから断りましたがあまり人集まらなかったかな。
多分販売開始前にもっと客を貯めたいんでしょうね。

4月初に届いた事前案内会ののチラシ見ると資料請求数が2000以上と書かれてますが
資料請求者の2割がモデルルームに来場し、来場した人の2割が購入すると仮定すると絶望的な数字ですからね。
戸数が100戸くらいなら問題なかったけど、864戸だし・・・

交通利便性はいいから値段が割安ならほしいけど、噂だと高そうだし
販売長引きそうですね・・・

公式立ち上がって7カ月も販売しないって聞いたことない。
消費者を馬鹿にし過ぎです。

別にバカにされたとは思いませんが、延期の理由は気になりますね。
王子の東武スーパーの裏にあるモデルルームはだいぶできてきましたよ。

販売、延期ですか…。価格を安く見直しなら嬉しいですが。
事前案内会申し込みましたが、人いないのかな。

ゴールデンウィークに飯田橋だか水道橋だかに
出かけて行くほどの熱意はないです。
北とぴあででもやったらいいのに。
土地勘のない人でも
現場に足が延ばせるのに・・・（そしてがっくり・・・か）

事前説明会、５月１日も追加で実施するそうです。
私が希望する日時はすでに担当がいっぱいで付かない、と言われました。
意味がわからず担当が付くとどうなるのか尋ねると、個別にヒヤリングやらなんとかと言っていましたが、いまいちよくわからなかったです。
価格が決まっていないのに、こちらが相談に乗ってもらうようなことがあるのだろうか…。むしろ販売側が情報集めたいだけのように思えました。
電話でも、いまの家賃や予算、頭金のことを聞かれました。

値付けに苦戦しているのではないでしょうか。
購入希望者の予算を知りたいというところですかね。

そういうことなんですか。
事前説明会をおかわりするなんて、随分と盛況なのね、なんて単純に思っていました。
値付けに苦戦ということは、
もっと安めを求めている人のほうが、デベが想定した範囲内の額を予測している人よりもうんと多かったということなんでしょうか。

>>430

その見立てで間違いないと思います。
単独デベなら価格変更も比較的容易ですが、
この物件は５社のＪＶなので調整に時間がかかり、それで販売スケジュール大幅遅れになるのかと。

ただ、もしかすると本来のスケジュールが８月で、
桜が咲く現地を見せて客を引き寄せるために、ダミー的に４月という予告を打ったとも考えられます。
なにせ完成が平成30年。
４月に販売してしまうと完成まで丸々２年待つことになりますから。

いずれにせよどんな価格で出してくるか注視しています。

完成まで丸々2年，まだ2年の家賃かかるね(~_~;)

素人ですみません。
プロジェクト説明会は参加した方が良いものでしょうか。モデルルームが出来てから見に行っても出遅れてはいないでしょうか。

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃ 『ザ・ガーデンズ東京王子』からのお知らせ
■ ───────────────────────── 2016.4.11
┃
┃当メールはザ・ガーデンズ東京王子にお問合せをいただいた皆様に配信致しており
ます。
┃
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■

ザ┃・┃ガ┃－┃デ┃ン┃ズ┃東┃京┃王┃子┃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛
プロジェクト発表会開催＜完全予約制＞追加開催のご案内　　　　　　　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━　　
過日はザ・ガーデンズ東京王子にご関心を賜り、誠に有難うございました。
先日、プロジェクト発表会についてのご案内をご郵送させていただきましたが、
当初予定しておりました、４月２９日（祝）と３０日（土）の日程については、
満席の回が多数となりました。
つきましては、急遽５月１日（日）の開催を追加させていただきますので、
ご参加ご希望のお客様はお問合わせいただきますと幸いです。
プロジェクト発表会へのご参加をご希望される方は、
フリーダイヤルへのお電話にてお申込みをお願い致します。
皆様のご来場を心よりお待ち申し上げます。
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■　プロジェクト発表会　開催日程
●開催日／平成２８年４月２９日(祝)・４月３０日(土)・５月１日（日）（追加開催）
　●開催時間／各日　１０：００～ / １２：３０～ / １４：３０～ / １６：３０～
　●開催内容／物件コンセプト、構造説明、住宅評論家 講演販売スケジュールについて、モデルルーム優先内覧会ご予約手続き
　●開催場所／大和ハウス東京ビル（最寄駅：水道橋、飯田橋）
　　※ご予約を頂戴したお客様には、後日地図などを記載した招待状を送付致します。
●ご予約方法
フリーダイヤル ０１２０－８６４－５６６
　　「ザ・ガーデンズ東京王子」販売準備室にご連絡ください。

そもそも何故五社組んでいるのは理解できません。リスク分担の為、コスト上がるか？
販売スケジュール延長すると、2018年完売できるか。2019年は住宅ローン減税続くか？

二年待つのは確かに大変、家賃支払い続くし、転職もできない

Avr.280と聞きました。本当なんでしょうか。信じられません。

>>2019年は住宅ローン減税続くか？
もしかしたら住宅減税なのか、他の方法で何かしらの減税はあるのかも知れませんよ。
また無いかも知れませんが（無いことは無いと思う）、何か作られるでしょうね。多分ですがそう思います。

>>436
エリア外ですが、同じ位の大規模開発であるプラウドシティ大田六郷が大田区とは言え、JR線路沿い＆小さな京急駅まで11分と言う悪条件で坪280万円だそうです。
従ってトータルで同等レベルのこの物件280はあり得ると思います。
ただし、土地の取得価格がそこより低いので260から270位かなと私は読んでいます。

>>436
パンダ部屋で4980ですょ。

プラウドシティ大田六郷が280万なら高いと思います！
でも、それは標準ではないし、部屋価格は正式に公表されていません。。。

販売価格は、土地取得価格は関係ないでしょう
最大利益考えるだけ、リーマンショック来たら赤字でも販売しかない

>>440
その通りですね。企業は利益を最大化するものです。価格は基本的に市況できまると思いますね。

まあ、値段の事はいずれわかる話ですし。

ただ、JVの頭は長谷工、二番手が三井と言うのを忘れないでくださいね。
何れも近隣に建てたばかりの物件があります。
単独発売の物件は必ず完売が必要。
てことは、少なくともLOWERの価格は解りますよね。誰でも。

JVの頭が長谷工って出資比率のこと？どこでそんな情報分かります？
通常、出資比率の高い順からデベの左側に来ると思っていましたので、三井、近鉄が1、2だと思ってました。

>>443
長谷工持ち込み案件ってことでしょ。

>>444
もちろんそういう意味かと考えたけど、そしたら二番手で三井って書き方が説明つかないでしょ？
出資比率だとしたら、この手のJVにデベとして参画する長谷工の比率なんてせいぜい一桁％が通例だから、頭の意味を伺ったまで。

>>442
そもそも近隣に長谷工の単独物件なんてないだろ基本ゼネコンなのに
適当なこと言わない

>>445
公式ホームページは、haseko-sumai.comで、長谷工のホームページであることは明白だし、管理も長谷工コミュニティなので、長谷工がメインなのは公知の事実です。
レジデントプレイス西葛西という物件も長谷工メインですよ。逆に長谷工案件の出資比率が数%というのは、どこの情報ですか？

>>447
言ってることが意味不明過ぎて戸惑うわ…。レスくれるの良いけど、そこまでしてくれるなら二番手が三井って意味も解説して欲しいんだけど、それは出来ない？
なんか、わざと話噛み合わなくして情報を得ようとする新手の釣りなのかとさえ思えてきた…

>>447
出資比率うんぬんは、自分が元不動産業界にいた当時の話から。長谷工は単独デベは少ないけど、単独の際とか頭の際は大抵“ブランシエラ”のブランド名使ってた。こういう複数社JVの際はマイナーシェアがほとんど。

この場合のJVはデベロッパー（施主）側で考えるのが妥当でしょう。

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol303.html

デベロッパー（施主）は不動産開発に出資をする訳です。
「1つのプロジェクト」としては設計施工や販売、その後の管理（今回の場合はすべて長谷工）まで繋がりますが、これらを不動産開発における施主側の出資とは呼ばない訳です。
あくまで施主としての不動産開発出資で見た場合には、長谷工はごく僅か（だろう）という話かと思います。

横からすみません。

>>448
俺は442じゃないから、三井が2番手ということを知りたければ442に聞いてくれ。
お前が聞く相手間違えてるんだから噛み合わなくて当然だろ。
お前の言ってることが意味不明やわ。
俺は情報提供しただけ。

>>451
447ってことは匿名さんですよね？購入検討中さんではないですよね？
安心しました。

それにしても、パークホームズ王子といい検討スレがいまいち盛り上がらないのはみなここら辺の旧価格を知っていて、今の価格だけ見て関心が薄れている証拠ですかね…。

やっぱり王子神谷は難しいのか。。

おっ、プロジェクト発表会の追加開催ですか。申し込みが盛況な様子で何よりです。
・・・と言うか、公式ホームページでは何の案内もありませんが、資料請求した人のみが参加可能な発表会なんですか？
どうして公表しないんでしょう。

書き込むセンスすらなく、突っ込む気にもならない

事業比率は知らないけど、ここは主幹事が長谷工なので、他の造注物件よりは長谷工主導の色が強いことは確か。
リスク分散のために他にも声をかけたのでしょう。

すべからく長谷工流だと思っておけば間違いない。

話はそれますが…
王子小学校、来年度から全学年クラス替えです。保護者会で、校長から発表ありました。
荒れてる学年あるんだと思います。
今までは、2、3、5年でクラス替えしていたそうです。

王小、伝統もあり卒業生には優秀な方も多いので頑張って欲しいですね。もっとも、昔とは住民の層が変わってるのかもしれませんが。

北区の今後ってどうだろうか、10年後の資産価値は…永住型なのかな？

プラウドができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に即日完売
駅前タワーができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に完売
ここも元業界人だの評論家気取りのやつらが高いだのなんだの連呼してて笑える

あほーかお前、このエリアに興味があるのは1000人、プラウドを契約のは100人、だから高いっての声が多い

457さん、小学校の情報ありがとうございます。
毎年クラス替えですか…。
子どもが複数人いると、今年は何組なのかっておぼえられなさそう（汗）
子どもたちも大変ですね。
より多くの人とお友達同士になれるというメリットはありますけれど。

発表会行ってきました。
プレゼン→個別相談で、黒松のお土産つき。
価格はあくまで未定だけど5000万前後から、と私の担当の方はいってました。角の4LDKは桁が違うかもともいってました。ていうことは億！？

私の担当の方の話なので、正確なところは不明ですが、情報として書き込みます。

>>463
情報ありがとうございます。
発表会、行かれなかったので。。。
予定価格でも高いですね…。

>>463
速報ありがとうございます。
つまり、最低は@250位で最高は@300を軽く超えると。
高いですが予想通りかもですね。
販売トップの三井は近隣の北本通り沿いにペンシルマンションを@212～300でこれから販売でそっちを先に捌く必要がある。
また、東京23区内、JR駅5分、二路線可能の超大規模開発は当分出ないと思いますし、販売は相当強気でしょう。
ましてや60m規制の物件は王子駅前までないから15階以上の半永久眺望の部屋は超稀少です。
このエリアで30坪無い部屋に億出すのは『？』ですが。

ありがとうございます。
まあ、今のご時世なら妥当な範囲ですね。
数年前から比べると間違いなく高いですが、今買おうと思ったらしょうがないです。

>>463
あの場所で高過ぎてビックリ！！

私もびっくりしました…。
旦那に伝えたら、価格発表前だから高く言ってるんだよと言ってましたが。
来月末にモデルルーム見学いくので、また聞いてみます！

価格発表前だから高く言うとかあるんですかね？？

発表会行って来ました。値段は４６３の方がおっしゃるとおり。
エアリーコートの南南東の５階が5500万,南西の５階が5000万前後,1-4階になると、5階の値段より2,300万安くなるかも..と聞きました。

>>470
広さは65㎡？

65㎡で4700万ぐらいが最安になるんですかね？

坪単価240万～ぐらいですか・・・。

平均坪単価はマンションマニアさんの予想250～270万の上限かそれを少し超えることになると。

実際、現地見てきました！
(グッド)東十条から確かに徒歩５分。そのわりに静か。小中一貫校(王子小・王子桜中)はとてもきれいで、校庭からは新幹線が走るのが見えました。マンションから学校へ行くのに車の多い通りはなし(横断歩道のない道を一本横切るくらいか)。近くに高い建物ほとんどなし(URが東側にあるが、日差しを遮るものではない)！保育園、幼稚園が多い(隣接予定の認可保育園以外にも桜田、桜田北等)。
(バッド)南西向き五階は高さ次第で売りにしてる桜の木によって日差しが遮られる？毛虫とかもでるかも。URが南西(西？)向きに建てられていたが、もしあれと同じなら、南西向きのエアリーコートの日差しは微妙かも。5000万はやや高いかも。東十条の駅前(南口)はしょぼい。南口から坂道を降りたとこにコンビニくらい。
(雑感)大手のジョイントベンチャーにしては、昨今の経済情勢も相まって、やや手探りな感は否めず(価格決定に迷ってる？)ただ、王子神谷周辺の4000～5000万くらいの中古マンションは、ガーデンズの影響で売れ行きに曇りが(中古マンションより同じないし少しくらい高い程度なら設備が充実したガーデンズをチョイス。それくらいガーデンズの注目度は高い証左)。モデルルーム見学時に価格公表とのこと(プロジェクト発表会時の担当者談)。やはり大規模なだけあり価格重視より成約率を優先か。
長くなってすみません。

>>473

レポート、ありがとうございます。参考になります。桜の木は、確かに日当たりに影響するかもしれませんね。

周辺環境は、5月のモデルルーム見学時に自分の目でも確かめてみたいと思います。南向きの部屋が坪単価230万くらいだったらいいのですがね、、、（ほぼ西向きが230-240〜だからやはり厳しいか、、、）

この相場からすれば、東十条フレシア購入の方はたった1-2年で利益確定ですね、羨ましい。

今から考えると、王子のタワー買っとけば良かったなあ〜。後悔

まだ売ってるし

高いっと言っても、手の届く範囲でしょう？検討中でしょう！
安ーいっと言うなら、諦めるか、購入済みなど。

正式販売時にもっと高くはず
これから億ション供給が開幕
早く買わないと十年間後悔中

このマンションの
壁、床のコンクリートの厚さが
２０センチだと販売員に言われました。

２０センチだと音がうるさいです

せめて２５センチあれば良いのですが・・・

通常のスラブだと最低限レベルが２００ｍｍと言われているけど、ボイドスラブは250mmが最低限レベル。。。

総戸数864戸に対して駐車場来客用4台、足りるかなぁ
エレベーター9基って、この割合で管理費は安いでしょう

普通スラブは1８～22センチと聞いたことがあります。

なるほど、

ボイドスラブは２５０ｍｍが最低限レベル。。。

確かに　２００ｍｍでは、騒音の苦情が来るし、
管理組合でも問題になるし、良くないです。

住んでみると分りますが
２５０ｍｍだと、音はかなり軽減されます

>>482
ボイドスラブの２５０と、普通スラブ200の遮音性は、ほぼ同じです。どんなに厚くしても響くので、気をつけて生活するしかないですよ。静かな環境で生活したい人は、上の居住者次第。運ですよ。

スラブ厚と音の関係が話題になってますが、梁がしっかりあるかどうか、にもよるかと思います。
次回の説明会時に遮音等級を確認してみましょう。営業の人もこの掲示板を見てると思うので、きっと準備してくるはず、、

>>486
なんどもいいますが、
スラブ厚とか、遮音等級とか、梁とか、音の伝わり方の違いは微々たるものです。
スラブ厚のあるマンションに住んで実証済み。
一番の問題は遮音性が高いと思って、生活音を気にせず生活することです。
子供の走る音、高いところから飛び降りる音、ものを落とす音は、しっかりと聞こえてきます。
つまり、スラブ厚ではなく、上に住む人次第。

>>487

音を完全にどうにかしたい、というより、
他マンションと品質の違いを客観的に比較したい、というのが主旨です。

価格が想定より高くなりそうなので、テイストの似通っている「パークホームズ板橋蓮根」を見てきましたが、なかなかよかったです！
価格も都心アクセス性や共用部、商業施設充実を鑑みると安いと思います！
設備仕様はコストダウンの為の仕様と言われていますが、最低限整っていてやはり、トータルで見ても相当な魅力と感じました！

http://mansionmania.blog.jp/archives/1045465831.html

都営三田線で用が足りる方には魅力的な物件ですね。
こちらは東京駅から西方面へ
赤羽から高崎線・宇都宮方面へ
成田にもアクセスがよく首都高の入り口も近い、
そして南北線で都心部への接続も良好なのが魅力です。
王子駅利用物件だったら文句なしなのですが

JRと地下鉄が東十条と王子神谷ではねぇ
薄汚れた団地がねぇ

王子飛鳥山タワーが良かったなあ〜。

だから、まだ売ってるってｗ
公式HPに低層階の72㎡と40㎡
中古物件として21階62㎡と6階69㎡
（タワーはいやだなー）

ルフォ〇飛鳥山、また中古が出てるし
ダイア〇レス飛鳥山も価格が抑えておるとすぐ掃けるみたいだな。

王子飛鳥山タワーが良かったなあ〜。

>283さん

随分ちがうんじゃないかなって思っていましたが、そんなには違わないのですが
５ミリの違いってそこまでじゃないんだ・・
結局は迷惑かけないように静かに暮らすのがいいっていうことなんですよねぇ
そうすればそもそも響かないですから

説明会に行かれた方、各棟の販売予定はどんな感じなのか教えていただけないでしょうか？
ブルームとカームは１年後くらいからですかね？

>>494
5ミリじゃなくて50ミリ
5cm

王子飛鳥山のタワーは知人が住んでいるので遊びに行きましたが、タワーマンションのせいか遮音性が全然ダメですね。

上の階の子供が走り回る音と、同じフロアの犬の鳴き声の五月蝿さと、知人はあまり日中家に居ないから良いのですが、家にずっと居る人は大変そうです。

ここは遮音性どうでしょうかね。

>>496
どうして他の棟が確実にやすくなると思いますか？

不動産市場の動向は別の話ですが

このエリアに興味があって、5000万以上出せる800人を
集まるのは簡単なことではない
売り切れず、価格調整の可能性が高い

ただ個人の好みで、私はA棟を狙っています

>>500
その可能性はあると思います。
グロスで5000万中盤を超える部屋は焦らなくても待ちで良いと思っていますが、数が多くないであろう4000万代～5000万ちょい超えるくらいの全体から見て目に優しい部屋は、そうはいっても早くになくなると思います。
特に、4000万円代は抽選の可能性高いと思いますので狙っている人は早めに動き出すのが吉でしょうね。

>>495
まだ仮ですが、真ん中はエアリーの半年後目処と言っていましたよ。
南側は王子や赤羽でも価格が高いよ、と伝えたところ、皆さん高いと言っていると担当が言っていました。
価格面で、狭くて日当たりが劣る西側に人気が集中しているとも言っていました。

>>502
ご返信ありがとうございました。

西側の狭めの部屋が人気というのは、説明会に来られた方や問い合わせのなかで１番関心が集まっているということでしょうかね。そうなりますと、やはり価格重視で買える部屋があれば買いたい、多少の部屋の小ささは目をつむるというような考えの方（私含めて…）が圧倒的に多そうですね。
正直、カーム狙いでしたが抽選に漏れることも考えて、買う気が固まっているのであればエアリーから参戦した方が良さそうな気もしてきました…。

五千万中心という話も聞いたので四千万中盤を予算としている私達は条件考えてパークホームズ板橋蓮根を購入しようか悩み始めました…

近くの大きいな公団があります。ビックリするぐらい大規模の公団はすぐそばにあるのです。雰囲気はおもいです。駅から近いのはいいですね。なぜかこの駅はあまり乗降客はそんなにないです。
共有施設はたくさんあるのです。興味があったのですが、現地に行ったら、団地の人たちのサンダル姿、ビックリビックリ

>>505
ほとんど老人ばっかみたいです。
現役世代が少ないから規模の割に通勤時間帯含めて人が少なく感じるんです。確かにそれらの見た目は建物共に決して良くはないですが、生活上なんの支障もなく、危険度が高い訳でも学区学力が著しく低くも荒れてもいないと考えるなかで、身の丈に合わない生活を無理にする方が不幸なのかなとも考えて悩んでいます。

近くに大きな公団があります。ビックリするぐらい大規模な公団がすぐそばにあるのです。
雰囲気は重いです（・・・「暗い」の方がいいかも）。
駅から近いのはいいですね。なぜかこの駅の乗降客はそんなに多くないです。
共有施設（マンションに併設される施設の事か？）はたくさんあり興味があったのですが
現地に行ったら、団地の人たちがサンダル姿で歩いていて
ビックリビックリ（ガッカリガッカリ）

（・・・・・同感です。）

>>507
そうですかぁ。
価値観ですかねぇ。
ここで南で4500で70平米は絶対無理ですよねー
でも北区東十条の大して板橋と変わらないか劣るところに
1000万近く積み増さないといけないかも
しれないという価値が見いだせなくなってきました。
何が違いますかねー？

>>508
南45百万はありえません。新田の方がコスパがいいと思います。

説明会でもらった平面図によると、エアリー棟約450戸位に対して、エレベーターは４基ありました。
戸数に比べて少ないのでしょうか？
70戸に１基位が目安だと思っていました。
維持費との兼ね合いもあると思いますが、住みにくくはないか気になってます。

>>507
またその子供たちにガッカリなんですよ
深夜まで騒いでるし
環境がイマイチなので悩みます

>>511
なるほど。
でもご存じないかもしれませんが
あの辺の世帯の子供は既に独立してる層が多く、
極端にいうと高齢化過疎と新興住宅の二極化です！
新興でいうとパークホームズが周辺に三、四棟他、三井以外の新築も最近多くて新しい雰囲気を作ってます。なのでその辺はまったく気にしてないんです。
昔の高島平イメージとは中身は全く違います。
でもお金があれば規模も立地も東京王子様がいいな！

>>510

こ、これはショックかもですね…
図面もそうですし、エレベーターの数は、物件概要でも9基と記載があるので、
エアリー4、ブルーム3、カーム2で決まりですね、
エアリー、ほかの棟の割合を見れば6基は必要でしょう、、、エアリーだけ管理費が安いとかあるのか、、、コストを削るところ間違っているような、、、がっかり

駅近の代わり、
挨拶しながらエレベーターを待ちと敷地内まわす時間

エレベータの少なさ、私も気になってました。敷地内でバーベキューとかしないしいらないからエレベータ増やしてほしい…

やっぱり大して代わり映えもしないところでお金無理せずにパークホームズ板橋蓮根がいいんじゃないですかー

http://mansionmania.blog.jp/archives/1045465831.html

共用施設がいくらあっても結局管理費から精算するでしょう
バーベキューやドッグランニングより、便利な有料施設が欲しい
共有カフェルームに座って、なんか。。。

コンシェルジュも不要だね、働き者の管理人がいれば十分。
富裕層はここには住みませんから。

そういう最初からついているサービスは、その内淘汰されていくと思います。
コンシェルジュも必要だと思う人が多くを占めればあるでしょうし、
そうでもないのならカットとなるだろうし。
管理費よりも修繕積立頑張ったほうがいいですので。

あまり使わない共有施設入らないですね。コンシェルジェがあるところに住んでいる友達に聞いたら、コンシェルジェの給料などもあるので、管理費と修繕費、合わせて4万円ぐらいすると、働く世帯の帰り時間だとコンシェルジェも居ない時間帯なので、ない方がいいと思っているのです。固定資産税と駐車場などを合わせると毎月八万円もするだそうです。固定資産税は月平均2万円だという感じです。