ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

確かに自分達のタイミングで買うのが一番だと思います。
今後どうなるかなんて誰にもわからないですし。

私もそう思います。自分にとって必要、欲しい、と思った時が買い時ですよね。
買える値段かどうかは大事ですが…。

あのすみませんが、今後の価格の話が出たのでみなさんあれこれ議論しているだけで、誰も買うべき控えるべきには触れていないと思いますが？

ちなみに私は20年の東京五輪以降に価格は大きく下がると思っていますが、関係無しに買うつもりです。

>>343


わざわざ宣言しなくても、、、

営業の話し聞いた感じだけど根拠のない強気価格の予感
数年で1本くらい下がっちゃう価格かも知れない
こりゃ埋まらない可能性があるなー

サクラ満開時期に説明会だよ、楽しみに

まあ、価格が上がる下がるは、
今ピークに近いのは間違いないから、
下がるんじゃないの？
実態経済伴っていないし。

で、買うか買わないかは、
やっぱり価格設定次第でしょ。
周辺と比較した価格であまりにも高すぎれば見送るし、
お得に感じるなら買う。

坪250だと、見送りもありかな。
5,300万円／70㎡だと、
やっぱりこの地域では割高感ある気はする…

ここは王子製紙からIRが出てて、
土地の取得単価は坪当たり127万円。

で、容積率が250%ぐらいだから、一種坪単価は約50万。
建築費が坪当たり120万とすると、原価が170万。

販管費・利益を30%で計算すると
170÷0.7＝243だから、
最低ラインで、平均250万前後になりそうな感じ。
それにどれぐらい乗っけてくるかは、相場による感じかな？

今の強気相場なら@270でもおかしくないと思いますが・・・

仕入れが高いってことですかね？

確かに強気相場なら有り得そうですが、
この規模の団地がはける水準か？というと疑問ですね。
まあ、発表を待つしか無いですね。

建築費は坪当り100万程度だと思いますよ。ゴージャスにするならば別だけど
だから平均225万で充分益が見込める計算かと

今どき坪当たり100万じゃ建たないですよ。
ましてや、ここみたいに共用施設があれば120万でもきついかもしれないのに・・・

>>351

http://www.miyasekkei.jp/tanka/

まあ、100万程度でしょうね。
共用施設といってもそんなに大きくないし、造りも変わらないし、、

大規模だから規模の経済が働くし、単価が安い長谷工だから実際はもっと安いのではないでしょうか。

何はともあれ、この辺りって坪単価250万以上、もしくは価格が6000万以上のものがほぼいないエリアのようだし、
864戸も捌かないと駄目だから、平均坪単価は250万以下に抑えてほしいですね。

第1期は勢いをつけないと駄目なのに、いきなり270万とかつけちゃって
ブリリアやプラウドの他の長谷工物件と合わせて、売れない三兄弟にはなってほしくないです。

>>353

東京建物と野村で捌けていない物件があるんですか？

まあ、建築費がいくらであろうと、
価格なんてあってないようなものですから、
結構かぶせてきそうな気はしますね。
でも、この地域に求めるのは「手頃な価格」だと思うので、
値付けに失敗すると苦戦しそうですよね。

>>354

練馬区のブリリアシティと大田区のプラウドシティです。
ブリリアは第1期で30戸出して即日完売(...)になったようです。
プラウドは土地を坪200万で仕入れた時点でもうどうしようもない気が・・・・

ここは土地の仕入れ価格はまあまあだし、交通利便性がいいから他の物件のようにはならないとは思いますが。

マンションは「即日完売」は信じないほうがう良いでしょう。そんな大きな買い物、一日で決めることがほとんどありません。

特にあの野村、数ヶ月以上時間をかけて、全部決めて(内定を取ってから)から販売開始するなので、当然「即日完売」になりますwww

ファインシティ王子神谷リバーの価格は2400～
利益がマイナスのことですか？
建築費は坪100万は十分だと思いますけど

>>356さん
えーっ、そうなんですか！
新聞やテレビのニュースで即日完売の声を聞くと、さすがブランド力のある会社は
違うと驚いておりましたがそのようなからくりがあるとは！
中には即日完売で箔をつける為、期分けを小出しにするマンションも多いみたいですよ。

工事している横で桜がポツポツ咲きかけてます。
これから桜吹雪がすごいことになるけど、敷地内の掃除どうするのかな。

しかし、なんだか高くなりそうな（高くしたい？）雰囲気ですね。
どう考えてもバブルな様相なので考えてしまいます。ここに限らずですが。
大規模なのだからその分割安で出してほしいところ。

都会的でも高級感漂う感じでもない庶民的な街なので（悪い意味でなく）、変なイメージ戦略にしてほしくないのに、あのサイトの動画もちょっと。期待して待ってたのに、コンシェルジュサービスとか無理やり高級感を演出してる気がしてなんだか残念です。

以前、原宿近くのコンシェルジュがいるマンションの
小さい部屋に出入りしていたことがあるけど
エントランスを通る度に
「いってらっしゃいませ」「お帰りなさいませ」と
声をかけられ限りなくうざかった。
鍵持ってるだけで住人じゃないっ・・つうの

まぁ、住民であればコンシェルジュをうっとうしいとは思わないでしょうね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLNSE2INK01_U6A320C1000000/
中古マンションの値上がり止まる　東京23区の２月

コンシェルジュってさ
購買層をどう想定しているのやら

ホームページ、物件概要の履歴から見て何かが更新されたと思うのですが、何かは分からず、、
気づいた方いらっしゃいますか？？

物件概要の期限が切れたから更新しただけじゃないのですか？
大きな変化は特段見受けられなかったので…
もしかしたらなにか数字が具体的になったとかあるのかしら？
つぶさにみていないとわからないので、なんともいえない部分

大きなマンションなのでコンシェルジュいても良いのではとは思います。
防犯的な意味合いでというのが大きな理由です。

コンシェルジュと管理人て何が違うんですか？身だしなみ？

現地を見に行かれればわかることですが

公式ＨＰでは東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分の表示ですが、プラザガーデンの東側から隣のＵＲ住宅の敷地を東西方向に通り抜けられるので、カームコートやブルームコートからだと王子神谷駅へのアクセスのほうが近いはずです。東十条駅南口へは最後が少し上り坂になります。都心からは京浜東北の赤羽行終電かメトロ南北線の赤羽岩淵行終電までは電車で帰れます。
始発は東十条が４：４５、王子神谷が５：０７。東十条始発ででれば羽田空港には５：３５位につけます。王子神谷始発ででれば品川６：００始発の東海道新幹線に間に合います。

王子神谷駅の前には「王子５丁目」バス停が、および王子消防署近くユニクロの前には「王子消防署前」バス停があります
この地域はバス路線が豊富ですので使えそうな路線バスの行き先を紹介しておきます

王子駅前、池袋駅東口、北千住駅、千住車庫前、足立区役所、赤羽駅東口、上板橋駅、新宿駅西口（環七をひた走り高円寺陸橋から青梅街道を新宿へ）鉄道だと都心乗継になってしまう地域への中学生や高校生の通学で利用している人には便利です。
私の通勤は王子神谷から王子駅乗換で京浜東北で品川方面ですが、王子駅との間はバスを使っています。本数が多く、乗換も楽なので。京浜東北が事故遅延になったら王子神谷から駒込経由で山手線を利用したりします。

現在は王子小学校の学区ですが、このマンションが完成したらそのままかどうかはわかりません。距離的には東十条小学校のほうが近い場所です。現在王子小学校の学区になっているのは以前ＵＲの敷地にあったさくらだ小学校が王子小学校と統廃合したためだと思います。クラス数は王子小学校は大体１学年が３クラス、東十条小学校は大体１学年が２クラスです。
王子小学校はこの地域の公立ではめずらしく制服です。

この地域に高級マンションのイメージで入居しても、周辺は庶民の街ですからがっかりされないで、むしろそれを楽しめる方にお勧めです。高級車よりも大衆車が似合う街ですし、京浜東北線より西側に出かけるのでなければ自転車が便利な地域です。赤羽方面、王子方面なら自転車ですぐにいけます。

マンションの周辺道路は現状では幅も狭く、一方通行も多いです。敷地内にずいぶん駐車場がありますが、完成して入居される際の引越は結構大変かもしれませんね。

エアリーコート南向きの上層階の方は夏はご自宅から隅田川花火が見えるかもしれません（音は届きませんが）ＴＶ中継で音を聞きながら自宅で花火見物できると楽しいかも。（私は王子５近くのマンションの部屋から毎年見ています）

今日、説明会の電話きました。留守電だったのでまだ参加予約してませんが…いよいよですね。
資料の読みが下手なせいかもですが、コンシェルジュはどこにいるのか不明です。全ての棟にいるのでしょうか？？それとも外部との入り口？？防犯的には棟の中にいてほしいですが…。わかる方いたら教えてください。　

今、団地住まいですが、このへんは確かに庶民の街ですよね。良くも悪くも。すっぴんマスクでも恥ずかしくないので気は楽ですが…。

>>366
大衆車というより寂れ過ぎてて外国人も多く
まずうまくリセールできなくて多くの難民が。。
一つ一つの部屋が大き過ぎて盛り上がりにも欠けると予想
なにより王子5団地のイメージが強過ぎる駅なのでもうね
王子神谷で5500なんてババ引いてる感じが、、
今回は見送りですかね

>>368
ありがとうございます。
僅かですが倍率が下がる。
ここ2～3年という条件であれば、この物件は比較的手頃ですから。
冷静に考えたら此所はそう悪くないと言うのは明らかなんですがね。

ところでどの辺りに幾らくらいのを買おうとしているのですか？
まさか東横線沿線駅前で70平米5000万円以内なんて事はないでしょうね？

70平米5500とかどこ情報ですか？
この戸数でそんな高くなるわけないと思いますが

コンシェルジュがどこの棟に入るのかは確かに興味ありますね。直分かるのでしょうが。
個人的には、何か用事がある際は面倒になりますが、コンシェルジュがいない棟が希望です。
戸数から考えたらエアリーコートでしょうか。一番立派なグランドエントランスもエアリーコートなんですかねやっぱり…

>>370
「高くなるわけがない」という根拠が不明ですね。

価格には2種類の組み立てがあって、市場動向から組み立てる場合とコストプラスで組み立てる場合。

前者は近隣のプレシス赤羽やノブレス赤羽などは坪単価２６０～２８０万円。
駅前物件のリビオ板橋は２９０～３２０万円。
東十条というマイナー駅とはいえ、都内ＪＲ京浜東北線駅近＆大規模物件。
希少性もあり、２６０万円なら格安という判断となります。

後者の算出は難しいですが、同じファミリー向け＆長谷工大規模物件のプラウドシティ大田六郷の土地取得単価
と入居者数で割り返し、１世帯当たりの土地負担額を当物件と比較すれば坪２６０万円程度と推測できます。
（ちなみに大田六郷は坪単価２８０万）
なお、大田六郷はディスポーザー付きであるものの、フレームイン＆直床仕様。
こちらの物件は完全アウトフレームですし、更に単価は上がる可能性はあります。

従って、残念ながら２６０万円は割安or妥当と思いますよ。

昨今の相場は異常にも感じますし、おっしゃることもわからなくもないですが、
これが現実です。

だいたい坪単価は赤羽＝板橋＞王子＞十条＞東十条だから、
安い条件の悪い部屋は坪単価230万程度で買えるでしょう。

今の相場なら赤羽、板橋の徒歩5分の物件が建ったら坪270万～で平均300万超えるでしょうが、
ここは東十条、王子神谷ですからね・・・。

東十条と坪単価が近いのはむしろ北赤羽、浮間舟渡ぐらい。

さすがにこの二つよりは少し高いですが。

外国人が多いのは仕方ないでしょう、今の日本はどこにもね
特に北区は埼玉の川口・西川口・蕨を隣接しているから
東十条のマンションを視野に入るのは当然です
申し訳ないですが、私もその中の一人です

この地域の相場を見ると、１０年中古でも4000万を越えるでしょう。だから該当物件は低層も5000万以上だと思う。かつ、長期販売戦なので、普通は高めに出して、入居後にだんだん値引きか家具プレゼントか

公式のプランには出てないけれど、この物件65㎡からあるからグロスで4000万代の部屋はいくつかは出ると思う。
だけど、70㎡になるとほとんどが5000万は超えるだろうね。
価格を抑えたい方は65㎡をどうぞ。

65㎡のは7戸しかない、エアリコートではないでしょう。

ちなみに、ローンを使う方はご注意下さい
未竣工物件の審査は二回、そして金利の変動
入居時期は減税対象であるか

上の方、よく分かっているのか分かっていないのか…。
確かに物件概要に記載のある65.07㎡のタイプは7戸になっているので、建物配置図から考えたらブルームコートかカームコートの桜並木向きの棟（西向き？）が7階建なのでそこで間違いないでしょう。
で、これはあくまで一番小さい65.07㎡タイプが7戸というだけなので、当然他にも65㎡代の部屋は各棟にあると思われますし66㎡や67㎡、68㎡代なんかもあるんじゃないでしょうか。

そして仮に物件の平均坪単価が260万でも270万でも、低層階や西向きなどの条件によって単価@230万、240万なんて部屋も恐らく出てきますから、そうすると70㎡未満の部屋ではグロスで4000万円台なんて部屋も結構あるんではないかということです。もちろんパンダ部屋以外でも。70㎡超えてもいくつかはあるかもしれませんね。

まぁ、価格重視の客層には当然人気が出るでしょうし、抽選は必至でしょうけどね。

公式に載っている間取りが70㎡～85㎡まで5㎡刻みなので、65㎡代が何タイプかっていう感じかもしれませんね。
65㎡だとして19.66坪、@230で4500万、@240で4700ですか。65㎡でも上層階は5000万超えそうですね。高いなぁ…。。

ここに限らず今の相場が高すぎます。どこも割高感があります…
かといって変に格安でも施工ミスや手抜き工事が心配なので、ほどほどの値段なら満足です

やっぱり価格の話ばかり‥
前のまとめを張っておきます
利便性◎
治安△
教育環境×

>>382　さん
価格が先に来るのは当たり前だと思いますよ。
そもそも、価格はマーケットに左右されますし
あなたが気にされている利便性、治安、教育、（＋イメージ）の掛け合わせで価格は決まります。
故にすべてを求めれば価格は跳ね上がる（白金とかはその典型でしょうね）
大半の方はオサイフと相談する必要がありますから、自分のPriorityが何かでしょうね。

もっとも、そんなに治安も教育も悪くはないと思いますよ。
（いまどき街中で激しい乱闘や警察が激しく動きまくることもないし）

「教育がいい」「治安がいい」というのは具体的にどこを指すのでしょうかね？

>>383
ずっと北区に住んでいますが
あの辺が教育環境や治安が良いという話しは
生まれて聞いたことがないのですが。。
369さんですよね？同じ名前でよろしくです。

周辺住民です。
このマンションはお値段が結構しそう＋大規模なので、所得水準のある程度
高い方たちがたくさん東十条に入ってくるということで期待しています。
住民層がよくなり、教育に意識の高い方が集まれば、少し時間がかかるでしょうか、
教育環境もよくなるかな？なんて…そう甘い話ではないんでしょうかね。
教育環境というものをどうとらえるかにもよりますが。
現状でも別に悪いわけではないです。のんびりした雰囲気です。

>>383
そうですね。あと大事なのは土地柄ですね。白金なんて決してちあんよくないですし。
382さんのまとめに医療と買い物をこれまでのレスを参考に追加してみました。

利便性◎
治安△
教育環境×
医療△
買物○〜△

医療は近くの総合病院は救急機能はあるものの期待としては検査利用にとどまりそう、買物はスーパーが近くにできるもののなぜとサミット‥といったところです

この○×△のまとめになんの意味があるの？
全部、主観的な見方ですよね…

教育環境について、ご参考まで

SAPIX南浦和と王子の2016年合格実績でした

>>388
釣りかもしれないので余り深入りしませんが。
サピ王子はうちの子も行ってますが、
それが王子の教育環境とどんな因果関係？
ご承知かと思いますがサピ王子には王子以外からの
生徒さんが沢山来ています。
良い先生がいらっしゃるので。
むしろ王子五丁目周辺で優秀な進学校を挙げるべきでは？
あと南浦和との比較が全く分かりません。
川口蕨からの生徒が多いですし、塾の場所なんてナンセンス。
王子神谷の教育環境が良いはずはないです。
うちはそれで苦労したんですから。