ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

今日みたいな雨の日の浸水状態はどうなんでしょうか？
近隣にお住まいの方の情報をいただきたいです。

>>2140 マンション検討中さん

湾岸エリアは検討していないですが、うちは北区は全く地縁なく、今は品川区に在住です。最初は失礼ながら北区は視野になかったのですが、子どももいるので北区の自然やマンションの開放感に惹かれて購入を決めました。今のマンション状況なら、合理的に考えて、外の区からうちみたいに入ってくるファミリーも結構いると思いますよ。ただ確かに売れ残って、数年後に値下がりしてたら、いやですね…

>>2141 マンション検討中さん

今、建設地の周りを徒歩で一周してきました。

周りの道路が冠水してたりはしてないです。

雨のなか、工事関係の方々、お疲れ様です。

個人的には先週のゲリラ豪雨の方が、雨量が多かった印象なんですが。(総雨量はともかく、短時間で雷伴って激しく降った)

>>2139 マンション検討中さん

うちもライフイベントと兼ね合いでここに決めました。値段は高いですが、待ってもオリンピックまでは変わらなそうだし、中古も良いところ見つかるかわからないので。間取りは気に入ってますし、東京のどこに行くにも近い立地も。静かな雰囲気も良いと感じています。不安は喫茶店やご飯屋さんが少ない。子供の教育環境が地縁がないので全くわからないです。

うちも地縁ないのに購入決めたので、
同じような方がいらして少し安心しました。

確かに値段は高い（上がっている）ますが、
いま販売中の新築マンションの中では、
うちとしてはベストだろうと判断しました。

リセールについては諦めています。
価値があがることはなくても、
売りにくいというマンションではないと思うので仕方ないかなと…

>>2146 マンション検討中さん

どの方の、どの発言をもとにそのような判断をされたのか教えてください。
真剣にわからないので。

>>2146 マンション検討中さん

2139ですが、日本人です。純粋に購入に関する気持ちを申し上げたまでです。また、外国の方がコメントを書いてはいけないのでしょうか？

今さらすみません
エアリーのほうが条件が良いのですか？
ブルームとカームは広さ面で条件が劣るということでしょうか？
ブルームとカームのほうがスーパーとか近いから条件が良いと思ってました…

>>2149 マンション検討中さん
何を以て条件がいいかは人それぞれ考え方がありますが、部屋の種類がエアリーとブルーム及びカームでは違ってきます。恐らく広目の部屋(75平米以上)は角部屋ばかりで、他は72平米以下とかね。入居時期なんかも、保育園に入れようと思うと、４月入居のエアリーの方が断然有利と言える気がします。エアリーの東側は王子神谷にも程近いため、スーパーがあるという意味ではイーブンでしょうか。

>>2149 マンション検討中さん

前が戸建で眺望抜けがあるAを、一般的に条件がいいと言うみたいです
BCは自分の建物と団地に囲まれてますからね…

スーパーに近い方が良い、大型犬飼いたいなどあれば、
そのかたにはBCの方がいいんでしょうね

面積は狭くなるみたいですが

眺望はエアリーが断然良いですからね。
元々低層階狙いなら、あまり意味ないですけど。

5年前から近辺に住んでいますが、個人的に東十条
周辺の住環境に好感を持ってるので、こういった機会に
子育て世代をターゲットとした商店や飲食店が増えると
嬉しいなと思っています。

南向きの眺望はエアリーが良いですが西向きであればどこもそんなに変わらないですよね。
価格は分かりませんがブルーム、カームの方がお得感出そうな気がします。
何しろエアリーだとサミットまで遠いのが難点です。
スーパーからマンションまでカート押して行けるか検討中と聞いてましたが実現するのでしょうかね。
カート押してどこを通っていくのだろうか。

西向きも電線が5階まであったりマンション対面、フィットネス対面で眺望派には向かない部屋は結構あります。
リビングから桜が間近に見える部屋は花見に最高ですね。親戚や友人を呼びたくなりそう。

カーム、ブルームは公開空地のステージ付き広場に面しているので、普段から人通りがある事と、夏祭りのようなイベントの時は問答無用で賑やかになりそうです。
あとカーム1Fの大型犬の部屋やドッグランのペットの音、BBQ広場の煙やニオイもカーム・ブルームの注意点かと。
BBQ広場は花火もOKですよね？敷地内で手待ち花火ができるのは個人的に嬉しいです。

各部屋の価格ですが、なぜ最後の一桁万円がみな同じなんでしょうね？
キリがいい数字でもないのに。

>>2155 口コミ知りたいさん

勝手な解釈でBBQ広場での花火をOKにしないで管理規約に従って下さいね。
BBQの火と花火の火薬は扱いが違うと思います。

>2157さん
管理規約ってもう公表されてましたっけ？
あなたも思い込みで書いていませんか。

>>2158 口コミ知りたいさん

管理規約がまだ出来てるわけないです。
勝手な解釈で花火をOKにしないで「将来できる」管理規約に従って下さいね。

>2159さん
元の規約がまだ分からないのに、今の時点で勝手に解釈しないようにと注意される筋合いはございませんが。。

>>2160 口コミ知りたいさん

あなたの書き方が、花火OKと決まったように取れるからですよ。
横から失礼しました。

>2161さん
であれば花火OKかわかりませんよ、と一言頂ければ済む話でした。

こんな人とご近所さんになりたくないわー。

私からみてもこの程度なのかと残念です。

花火どうでもいいから。管理規定に書いてあろうがなかろうが、誰かしら花火やるよ。隣の団地の子供とかも。もっと建設的なスレにしようよ。これから隣人になるかもしれないんだし。

モデルに行くとギャーギャーうるさい外国人（中国も韓国も）が毎回いて、隣人にならないことを祈るばかり
嫌なら他へ…て話なんだろうけど。
上のような揚げ足とり人間もいるし。
大規模だから諦めるしかないですかね

ここの遮音等級がお分かりの方は是非教えて下さい。

>>2167 マンション検討中さん
ΔLL4、ΔLH3です。
重説みせてもらったら書いてありました

>2166さん
せっかく大金払うのに何年も我慢する事になっても大丈夫ですか。
外国人の方は都心郊外どこのマンションにもいるので、戸建を検討されたほうが良いような。

外国人の入居者は構いませんが、民泊は施設が荒れるので困ると思っています。
ここは民泊禁止条項はあるのかな？

>>2168 購入検討中さん

早速ありがとうございました。
重説見せてもらえたんですね。
私もお願いすればよかったです。

LH3ってどうなんでしょうか。
LLは4以上あれば安心と聞きますが。

>>2170 口コミ知りたいさん

民泊禁止ですよ。
以前、私も気になったので営業さんに確認しました。

>>2172 マンション検討中さん

一般的に普通〜良いって感じじゃないですかね。
以下を参考にしてます。
もちろんネット情報ですので保証は出来ません。悪しからず。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360987/res/341-360/

花火がらみで。以前五丁目団地で８時頃に団地の住人とやっていたら、通報があったのか警察官がやってきて、やってもいいけど遅くまでやらないでねと注意されました。
なにがいいたいかというと、交番が近隣にありますし、よくお巡りさんが自転車でまわっているから割と治安いいですよということです。

>>2175 マンション検討中さん

近隣にお住いの方でしょうか。
情報ありがとうございます。
以前の回答でもありましたが、この辺の治安は悪くなさそうです。
夜も暴走族がうるさかったりとかしませんよね？

>>2176 マンション検討中さん

暴走族は見ませんね、深夜はしらないですが。

私も近くに数年住んでて見たことないです。
バイクの音より、近くの消防署から出る消防車のサイレンのほうが気になるかも。

巨大団地をもう少しキレイに建て替えて欲しいですね
かなり強烈です

>>2177 マンション検討中さん

さすがに夜は確認できないので安心しました。
今は暴走族も流行らないので杞憂ですね。
2178さんもありがとうございました。

>>2179 匿名さん

建て替えが実現する頃にはガーデンズが同じ事をUR住民から言われるんでしょうなぁ。

当たり前ですが、北本通りの近くであるので爆音のバイクは通ります。団地が巨大ですので、深夜まで団地から裏のコンビニで騒いでるのはいます。URなので外国人も多く、男性ならともかく、夜に団地側を通るのは怖いです。たまに団地はひったくりや傷害など小さな事件も起きますし、治安はすごく悪くもないですが、良くもない、これが事実です。

北本通りの騒音は距離がありますし住戸やマンションが壁になってそれほど影響が無いと予想してます。
コンビニはサンクスかと思いますが、これもスーパー挟みますし影響は軽微かと。
ひったくりや傷害については他と比較してそれほど多くは無いと以前の回答でありました。
ただ、全く無いわけではないので通常の防犯意識はあった方が良いって感じですね。
下手に世田谷区に住むよりは安全かなぁ〜と個人的には思います。

ここの公式HPの設備仕様がいつまでたってもカミングスーンなのは何か理由があるんですかね。
怠慢？それとも貧弱設備なので見られたくないから？

本気で検討してる人はHPは軽く見る程度でモデルルームで営業に話聞いてるから、逆にモデルルームにも来ないでHPだけ眺めてる怠惰なやつは相手にしていないという証左(笑)
どのマーケットも自己ポジションを積極的に開示するやつはいない。おあつらえ向きのことしか開示しない。興味あるやつは聞いてこいって話。

オプションについてですが、
フラット天板を選ばれている方が多い気がします。
利点はなんでしょうか？

価格がSUUMOにアップされましたね

>>2185 マンション掲示板さん

そうなんですか。
投稿した後に思ったのは、ブルームとカームの設備仕様が決まってないからなのかな、と。
興味あるなら来いって態度で完売できるか見ものですね。
アクセスと周辺施設で客引きはできそうですが。

>>2187 購入検討中さん

第1期4,878〜7,588万円ですか。

アンカーの後に～さんとつけている書き込みは全部同じ人の書き込みなのですか？

いよいよ販売ですね
即完してほしいです

そんなの分からないですよ。
同じでも構わないと思いますけど。

>>2174 マンション検討中さん

ありがとうございます。たいへん参考になりました。

願わくばどこも被らずに即完売がいいですね。
スカイティアラのように売れ残って値引きとか勘弁して欲しいです。

近鉄といえば大阪では凄く有名で優良企業です。
やはり近鉄が噛んでるマンションは大阪でも人気ですからね。東京人にもわかってもらいたいですね近鉄ブランドを！
これからの時代は関西ですからね

>>2194 マンション検討中さん

建設地に行くと、ザガーデンズ東京王子のご近所の住宅に、スカイティアラの大きな広告が貼り出されてました。

スミフさん、絶妙な場所に貼り出したな、と感心しちゃいました。

ここなら、ある程度の予算で、新築マンションを検討中の方々の目に止まりますよね。

北区在住ですが、スカイティアラの広告はあちこちで見かけます。

ザガーデンズ東京王子は、順調に完成前には完売して欲しいです。

戸数が多いので、ちょっと心配してますが、第１期完売して勢いが増すといいですね。

(人気すぎて抽選も避けたいですが、今のところは被ってないそうです。)

>>2190 マンション検討中さん
誰かのメッセージにレスする「投稿する」ボタンを押すと自動的に○○さん、になります。(スマホの場合)

なお自分は今PCからなのでアンカーと名前は手動で入力しました。

あと、先日資料請求したのですが冊子に設備仕様が載ってなかったです。構造部分に関する話も。
これじゃぁ現地行かないとなぁ

>>2196 マンション検討中さん

スカイティアラ比較しました？
仕様はとてもいいんだけど、いい部屋はもう選べないし、環境の割には周辺より坪単価が高くて。。

でも専用部のスミフ標準仕様を見ちゃうと、ガーデンズの仕様がスッピン過ぎるんですよね。
食洗機以外はフルオプションにしないと追い付かない感じ。
向こうは武蔵野台地で水害とは無縁というのも少し悩みました。
連投すみません。

>>2199さん

でもうちでは、交通手段が都営1本というだけで却下でした。

スカイティアラはここの物件を検討する人なら一度は見てるかと思います。
ただ前述の通りで今から買う事はないでしょう。
特に歪な部屋が幾つかあるのでかなり値引きしないと完売は難しそう。
仕様と地盤、施工会社などはスカイティアラが上です。
仕様については標準で付けられるより選択の余地がある方が私はいいですね。
無駄な物付いてないだけ安くなる可能性高いしメンテナンスも不要になるんで。
ミストサウナとか不要。

スカイティアラの広告はガーデンズのモデルルーム近くでもありました。
オジサンが猛暑の中やる気なさそうに立て看板持ってたのが印象的です。
場所や規模的にもガーデンズと似てますがもう残りカスしか売ってません。
標準仕様等では負けますがアクセス、周辺施設、ハイサッシ、完全アウトフレームで私はガーデンズを選択しました。

>>2198 口コミ知りたいさん

2196です。

他の方々がおっしゃるとおり、外観や仕様はスカイティアラがいいのですが、都営三田線しか使えないのは、うちの勤務先では無理でしたので、モデルルームは行ってません。

ベビーカー押して、現地までお散歩に行きましたが、ちょっと不便です。

他に惜しくも検討から外した物件あれば教えて下さい。
私はシティテラス東陽町です。
価格高いし隣が学校で砂埃が凄そうなので却下しました。
海に近いのも怖いし周辺施設も良くない。

>>2204 マンション検討中さん

武蔵浦和スカイガーデンは、モデルルーム見に行きました。

もう残っている間取りが限られていて、選べない感じでした。

街自体は、東十条より武蔵浦和の方が、再開発地域で新しくていろいろあるんですが。

埼京線が混むのが嫌なのと、本数が京浜東北線より少ないんですよ。

広い中庭や抜け感は好印象でしたが、窓はハイサッシでなかったので、ザガーデンズ東京王子の方が部屋の解放感はあります。

同じ比較かどうかはさておき、見に行ったのは、駅から12分で周りに理科大くらいしかなかったシティタワー金町(スミフ)、駅から９分だったけど狭かったクレヴィア田端(伊藤忠都市開発)、間取りがイマイチだった駅から６分のウェリス南千住(NTT都市開発)でしたね。私は立地がよかったんで、ここにしようかと。

>>2204 マンション検討中さん

クレヴィア田端とか。立地はいいんですが間取りが希望のものがなかったので。
浦和、北浦和のマンションは複数見ました。街は魅力的でしたが通勤時間や値段で検討すすまずでした。

>>2204 マンション検討中さん

比較したのはプラウドシティ大田六郷ですかね。
仕様はプラウドシティの方が断然いい。
かつ価格はプラウドシティの方が安い。
しかし構造はアウトフレームでガーデンズ。
立地もガーデンズ。
街もガーデンズ。
アクセスもガーデンズ。

価格には惹かれるものの、予算上何とかガーデンズでも何とかなり、また仕様はオプションにお金をかければある程度は追いつけるので、総合的に見てガーデンズを選択です。

細かいけど、セキュリティ上、ドアホンにもカメラつけて欲しかったな。。こればかりはオプションではどうにもならないので、、

欲を言えばキリがないですが、ドアホンカメラとスロップシンクは欲しかったですね

>>2205さん

武蔵浦和スカイガーデンは管理費がとんでもなかったですよね。
タワー棟は一番人気で、すでに空いてる部屋はなかったけど、エレベーターの待ち時間の件で早くもクレームが出てると聞きました。

川口駅のまで5,6分のブランズ川口幸町(東急不動産)のモデルルームを見に行きました。思ったより便利でいいです。マンションから2、3分以内にコンビニ、アリオ(アリオの中にスーパー、映画館などがある、)幼稚園、ジム、公園などが揃えているのです。大変便利です。武蔵浦和スカイガーデンも見に行ったのですが、南向きの部屋、タワー棟が全部売れて、残り部屋は前より値上がりしたのです。問題はクレームは多くて、住民の掲示板は荒れているので、住んでから大変になりそうです。共用施設は多いですが、近くに図書館などもあるので、必要ではないものが多いと思います。体育館などは予約必要だし、子供の小さい時に使うのですが。運動用の自転車などはあるけど、料金が必要ですので、ジムに通った方がいいと思います。お風呂とサンナがあるからです。

>>2209 マンション検討中さん

スロップシンクがないのはかなり残念です。あれがないと、雑巾も洗面所などで洗わねばなりません。ミストサウナやディスポーザーより欲しいものです。

2204です。
皆さん回答ありがとうございます。
やっぱ盛り上がりますね。笑
ドアホンカメラが無いのには恥ずかしながら気づきませんでした。
当然あるものと思ってたので。。
エントランスの画像は映るけど玄関前の画像は映らないってことですかね。
ドアスコープで要確認するしかないのか。
スロップシンクは安く上げる他にハイサッシ強調のため無いのかなぁと。

>>2204
スカイツリーのMRを見学しました、
眺望が一番だが地震に怖くて諦めた。
やっぱり東京王子が欲しい。

>>2214 匿名さん

2204です。
スカイツリーのMRって具体的にどこでしょうか？

あと、先ほどスロップシンクはハイサッシ強調と書きましたが間取り見たら関係無いですね。完全に安く上げるためです。

スロップシンクはコストかかるからね。

皆様、地盤、低地、川が近いことはどうお考えですか？
ハザードマップを見ると、なかなか決断できません。

大地震の際の火事の発生率も、まわりに木造一軒家が多く危険度も高くなっていました。

今週末までに決めなきゃいけないのに、決断出来なくて困っています。

>>2217 悩み中さん

迷ってるなら今回はスルーしたら？
土地柄考えても、建物的にも、明らかに高いしね。
便がいい人には良いんだけどねー。
何もなくて万人には受けない場所なんだよね。
王子神谷駅周辺の築10年以内のマンションも軒並み低調だし。
まあ、悩んだ方がいいよ。
後発の棟も何れ出るからな。

>>2217 悩み中さん

地盤はあまり良くないですよね。近くで冠水したことがあると営業からも説明うけましたし。うちもそこは、気になりました。通勤とか間取りとかを重視してここがいいかなと私は決めました。あとは一階は万が一の浸水を考えて選択しませんでした。全部の条件が揃う物件はなかなかないから悩みますよね。

荒川より東の足立、墨田、江東のハザードマップを見ると、ほぼ全域でここよりも浸水リスクが大きいです。
また、荒川氾濫の場合、国の想定ビデオにもある通り、西側が決壊すると千代田、中央区など日本の首都機能のマヒに直結します。そのため隅田川への放流を制限して東側にあふれさせるオペレーションになる筈、とゴジラを見て妄想してます（笑

失礼しました、荒川の東は足立、葛飾、江戸川区でしたね。
隅田川とごっちゃになっちゃいました汗

個人的には以下の評価させていただく
良い点:
+立地(二線路、駅近)
+間取り
+大規模
悪い点:
-仕様(直床、スロップシンク等々)
-隣に巨大団地あり
その他普通:
・地盤(浸水可能性あり、危険度は高くない)
・教育環境
・治安
・街(武蔵浦和はいいなぁ)
・入居時期(一年半後、仕方ない)

>>2217 悩み中さん

以前、首都高王子出口付近に16年住んでました。あれから23年、実家の関係で良く往復してますが、大きな冠水は、数年前に石神井川の仮設堤防(首都高工事による)を二年連続で越えた時くらいですね。板橋区内でのゲリラ豪雨が原因です。他に多少の冠水はあるかも知れませんが。

>>2222 匿名さん

概ね同じ意見です。
私も最初は直床が嫌でしたが遮音性能、コスト、メンテナンスの面で直床が優位性があるが、大手デベが二重床を推奨していた手前後戻りできなくなって二重床の方が良いという固定観念が残っているという話を聞いたので今では直床も悪く無いかと考えてます。
水回りは二重床ですし問題なし！
フワフワは慣れる！

施工がしっかりしている場合は、遮音は二重床が断然優れているそうです。直床でパン機回しっぱなしにしたり、マッサージチェアーなど置かれると地獄です。自分も以前直床、大規模マンションで経験ありますが、一番地獄なのは直床の子供の走り回る音です。実はこちらのマンションの一番の懸念は騒音問題だと思っています。

子供が走り回る音は重量床衝撃音なので、理論上は直床のほうが若干有利なはず。
２重床が優れているのは軽量床衝撃音の遮音性。
そのため直床ではソフトなフローリング材を用いることになる（最近はフワフワ感もだいぶ改善されてると聞くけどね）。

今朝のザ・ガーデンズ東京王子

ゲートから覗いたらとても広い現場でした！
現在の工程は、杭工事などの基礎工事を行っているようです。
よーく見ると奥の方に場所打ちコンクリート杭の円筒形に組まれた鉄筋かごが並んでいます。
支持層までしっかり杭打ちお願いします！

どなたか現地から十条駅まで歩いた方いらっしゃいますか？最短ルートではベビーカーを押しながら歩けるような道になっているのでしょうか？

>>2225 マンション検討中さん

遮音等級もソコソコでしたよね。うちは子供が小さいので、周囲に迷惑をかけないように躾をしっかりせねばと考えています。入居できたら上下左右のお隣さんには挨拶して良好な関係を作れればと考えています。

>>2228 匿名さん
東十条駅のまわりが坂や階段などの段差があるのでちょっと難点かな？
そこ以外は普通の道で問題ないかと。

マンションマニアさんの最新記事読みましたが比較するマンションがないと書いており、たしかにないんですよね。ここで決めるべきか最後の最後まで迷います。

>>2227 匿名さん

写真ありがとうございます。
基礎工事の時期に雨が降らなくて良かったです。
たまに水セメント比を考慮せずに雨の中コンクリート流す施工会社があるそうなのでね。
何事も基礎が肝要。

>>2226 匿名さん
同じスラブ厚で、コンクリートの質もしっかりした二重床とは比べ物にならないようです。重量云々とか反響がどうだとか直床業者の言い訳として広めた話で、同条件できちんと調査した話しではありません。広告のようなものだと思った方がいい。オフィスビルがいい例。二重床で飛び跳ねてもまず音がしません。最上階しか選択肢がないので、価格で困っています。

2226は、公的機関やスーパーゼネコンなどが発表した文献をそれなりに読んだ結果の認識。
信じる信じないはみなさんの自由。

マンマニさんがグリーンパーク日暮里という物件を紹介してるけどけっこういいね。日暮里4分、西日暮里5分。
二重床だから2233さんなんかどう？

>>2224
>水回りは二重床ですし問題なし！
30年後間取り変更に、水回り問題です。
配水管は共有部分に埋め込んで、変更不可能

>フワフワは慣れる！
それだけじゃない、品質問題です。
直床簡単に壊せる

>>2235 匿名さん

30年後に水回りの位置変更が必要になるような大規模なリフォームはしない前提です。
大規模リフォームが必要なら売って他を探します。

二重床はクッションゴムがへたった時に張り替えると壁にまで干渉するようなのでメンテナンス面では直床が有利と考えてます。

王子小学校、中学校の評判教えてください。校舎や設備は立派そうですが。

>>2228 匿名さん

先日、ベビーカー押して、親子三人で十条駅まで歩きましたよ。

遠いとか坂道だとかいう書き込みがあったので、心配でしたが、うちはそんなに苦になる道のりではなかったです。

商店街の中は、確かに道幅も狭いですが、ベビーカー押して歩いても困らない感じでした。

新宿や池袋で買い物した帰りは、晴れてたら私だったら埼京線で十条駅から歩くかも。十条駅から物件までは下り坂だし。

雨降りだったら、赤羽まで行って京浜東北線で東十条から歩くと思いますが。

>>2236
40年前のマンションは洗濯機置き場ない
30年後の間取りは現在と絶対違う、ロボット部屋とか。

柔らかいクッションの床は、椅子の引きずりなどで破れたりしやすい印象があるのですが、分譲物件であればそこまでヤワでは無いのでしょうか？