ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

送られてきた資料には使えるような感じで書いてなかった？

どこにありました？

ラウンジの説明のところ。何時間も長居する感じではないと思うけど。

ラウンジではなく、サロンですね。

価格、スカイティアラと同じくらいだと良いのですが、高くなるのかな？
スカイティアラの方が、都心からは遠くなるけど、高台で、街の雰囲気・環境も良い分、差し引き同じくらいかなと思ったのですが、アクセスの良さで高くなってしまうでしょうか。うーん。

ちなみに、３つの棟がありますが、どの棟が人気になると予想されますか？

スカイティアラはエリア高値挑戦の住友だから、同じくらいか安いかも。

坪単価については10月頃に長谷工の営業の方に伺ったのですが、マンションマニアさんの予想がいいところいってますよ。

マンマニの予想では
・仕様、構造がハイレベルの場合・・・平均坪単価＠２７０
・仕様、構造が普通レベル・・・平均坪単価＠２５０
このくらいではないかと予想します！

とすると、

普通レベルでも70m2の物件が、5300万程度になります。安くないですね。

平均坪単価250万なら即日完売レベルになるだろう。

今の都内の相場考えると、坪250万～300万ぐらいで平均270万ぐらいかな。

パークハウス東十条はもちろん、東十条最寄りで最高額だったと思われるプラウド赤羽ディアージュ（坪単価約250万）も超えてくると思われる。

価格なんて今現在も資料請求の反応や近隣物件の状況見ながら見定めてるでしょうから、それより前の情報なんか意味ないと思いますよ。
そんな情報で良いなら、今販売中の王子神谷のモデル行った際に見せていただいた周辺物件の売値相場をまとめた資料のなかに、ここの物件坪@250万予定とありました。これも長谷工からの情報ということになりますが、そもそも売値はデベが決めるもの、ここと王子神谷のデベが同じならまだしも予定価格をわざわざ王子神谷のデベである京阪に教えるの？と、それ見たときに笑ったくらいですから。信憑性は低いと思っています。

総戸数は確かに多いですが、そのためにJVを組んでリスクを分散させているんです。今の市況を鑑みても、少々強気で来ると考えています。平均@270といった辺りじゃないでしょうか。

坪250は去年の相場。
今年はデベは供給数を絞って、単価を上げる戦略をとっています。株価も底打ったし、住宅ローン金利最安値更新の追い風を考慮すると、平均270くらいで出してきそう。

立地がね…
利便性はいいけど、寂れた感じと創価の町であること踏まえるとね
それに長谷工は財務もよくないし。いっときの倒産しかけた頃とは違うけど大手デベとも違う。在庫リスクをとらしてもらえないでしょ。
いいものを安めでしかけてきた旧プラウドみたいな戦略をとるべきだろうと思うしそうしてくるのでは？

サロンは利用時間が気になりますね
夜12時に帰っても使えるなら非常に魅力的ではあるが…

250ギリギリ、270残念だけど諦めます。

すぐ飛びつかなくてもいいかな。
こんな立地条件で高級感出されてもね。
何期かに分けて売り出すのだろうからまずは様子見だな～

隣接する団地の住人さんがこぞって、
賃貸料払い続けるよりは金利の低いこの時期にっと、
購入検討するんでしょうか

JVで入る長谷工の比率なんて、恐らく一桁％だと思いますし、本業はデベではなくゼネコンなので在庫うんぬんのリスクはさほど考えていないでしょう。

他4社の考え次第でしょうか。

本筋ではないですが、何で「坪単価（意外と）高いよ！」とこの掲示板でわざわざ言う必要あるのでしょうかね。
別にそっとしておけばいいのに、、、
坪単価高いコンセンサス取っても、おそらく見ているであろう売る側のプラス材料にしかならないのに、、、

この立地で坪250以上出す人がどのくらいいるか興味ある。860の大規模だからとりあえず様子見しようかな

どこかのマンションではないですが、もし売値を変えるなら、初めは低め、売れ行きと周辺相場次第で値上げ、でしょうね。
逆の場合だと、先行して買った人からの激しい反応もありそうですし、更に買い控えを誘発しかねないですからね。。見た目の値付はうまく誤魔化しそうですが。

それにしてもここの商店街はなんでこんなに寂れてるの？
お年寄りが多いから？

>>217
おそらくこの掲示板でガーデンズ営業の方もいますね。わざわざ坪単価高いと誘導してるでしょう。

>>221
この物件の近くのモデルルームに行かれれば本当のことだとわかりますよ。
ちなみに私が伺った坪単価予定は260万でした。

>>222
この物件の近くのモデルルームってどこですか?

>>221

そうですよね、、

私としては正直なところ、平均坪単価は行けても250、260は泣く泣く諦めですね。

シンプルにデベが出してきた売値に納得できなければ買わなければいいだけです。
坪250以上なら10年後資産価値暴落確定なので買いません。
東十条商店街の廃れ具合と汚い感じがなんとも...
十条の再開発タワマンが建つころには不動産価格高騰も落ち着いてるかもしれないので待てる方はそちらも検討してみるといいかも

坪250より上か下かでこの物件の人気度が決まるでしょうね

坪単価250以上なら、オリンピック終わった後は大幅に下落するかもしれませんね。
正直このエリア、都心への交通利便性以外の魅力ないし..
同じ価額帯なら別のところを探します。

全くです。「新しい街を造っていきましょう」　っというコンセプトで
色んな付帯設備をつけて、必要以上に価格を吊り上げ
イメージアップも目指したいようです。
最初に売り出すエアリーコートは手が届き易い価格に設定して
完売を優先させるかもしれません。
最後に竣工するカームコート棟はスーパーや商店街にも近いので
高価格を目指すかもしれません。
消費税増税前のプッシュもしてくるでしょうね。

東十条5分、王子神谷6分が売りみたいですけど敷地出るまでがまぁまぁかかりそうですね

家族連れの方に質問です。
この地域の高校生はだいたい私立入学なのでしょうか？

都立はあまり良いところがない気がしまして

新しい街を造るってこのマンションのイメージアップだけじゃ無理だと思います。
東十条商店街は寂れてるし、王子神谷駅の周辺は大規模団地と会社があるし、このマンション以外に何か新しくできますかね。

あの廃れた商店街をどうにかしない限りは無理かと...
十条商店街はキレイで入ってるお店もいい感じなんですよね..

そんな街のコンシェルジュがいるマンション

>>230
私立が多いみたいですね。でも私立も順天、成徳ぐらいが(高校偏差値62、大学偏差値57-52行ける)一番良いどころかな。
教育面を考えれば文京区の方が断然いいでしょう。

>>234
行ける頭があるなら、開成は電車で直ぐですよ。

東京周辺は、中学あたりから私立に通わせるところが多いんですね。
やっぱり私立の方がレベルが高いらしいけど、学費が半端ないでしょ。
田舎じゃ公立を選ぶのが普通なんだけどね。
都会と田舎じゃレベルが違うんだなぁ。

北区、足立区、板橋区には文京区や杉並区、武蔵野市、国分寺市、国立市のような都立がないからね

都立は学区制じゃないんだから、区で高校を語ること自体がナンセンス
交通便利だから、通える範囲に沢山都立も私立も高校ありますよ

物理的にはそうですけど、周りの環境は大事ですよ
周りがどこを目指すのか、どのくらい勉強に力を入れるのかということです
どうしても周りの影響受けますから、もちろん我が道いく子もいますけど。

>>239
5000〜6000万円程度の予算の中で購入できる新築マンションで、教育環境が良い地域をご教授願います。

>>240
板橋区加賀のプラウドはどうですか？

便乗すみません。
王子小学校の評価はどうですか？
中学受験率高いのでしょうか?

>>240
浦和駅付近は文教地区で知られていますし値段もそのくらいなら出物はありそうです。

>>243
5000〜6000万円程度だと北浦和が精一杯かと。浦和は下手な23区よりは高くなってますからね。

この辺は治安悪いんだよね
小学校から東十条住んでて高校は王子だったけど、昔からチンピラやヤンキーの多い街で有名
その辺気にならなければ京浜東北線でアクセス良いからいいけどね
小学校と中学校のレベルも低いからそのあたりは気をつけた方が良いかも
赤羽や神谷方面よりも王子方面の方が治安は上
ちなみに中国人多いよ
東十条駅付近は汚いから王子神谷駅使った方がいい

>>245
貴方がお若かった40～50年前はそうだったのでしょうが、今の東十条でチンピラやヤンキーは見かけませんよ。
土地勘のない方たちを惑わすような書き込みは控えてください。

30代前半です
小学生まで赤羽、小学生から神谷よりの東十条に住んでいます
東十条の商店街でもバイトしてました
子供のいない夫婦やご老人の方が住まれるのは都心へのアクセスも良いですしいいのではないですか
美味しいラーメン屋さんや有名などら焼き屋さん、十条まで坂を登ればすぐですし、十条へ行けば食品やお惣菜が安いです
ただ子育てというと適してない地域だと思います
東十条の周りを歩いてみたら分かると思いますよ
駅前のパチンコも目立ちますし

>>247

子育てに関してはこの方に同意ですね。
王子小は伝統もあって綺麗ですけど、中学受験を積極的にするような層はあまり住んでないです。

>>247
同意です。このエリアに数年住んでいます。
この物件も検討中ですが、やっぱり子供の教育環境を考えると別のどころが良いかなと思います。

近所に住んでいますが、この物件は基本リタイア層がメインでは？
サ高住も予定してるみたいだし、小金持ちの高齢者向けです
逆に子育て世代はやめたほうが無難かも
このあたりは本当に、治安が悪いですよ
私は子供もいなく、夫婦二人で都心アクセスの利便性で検討してますが、子供がいたら検討からは外してましたね

２３区で同じような価格帯で、子育てにいいのは、練馬区の駅から
離れた戸建てが中心のエリアにあるマンションかな。（大泉学園など）
当然、都心へのアクセスはここよりも劣りますが。　両立させるのは
なかなか難しいですね。

治安がわるいって言う人が急に湧いてるけど、どうしたんですかw
治安がわるいって、なんですか？
夜中にヤンキーがうろうろとか、変質者がでる、とか？空き巣が多発、とか？
20年近く住んでますけど、見たことも聞いたこともないなw

警察の統計でも見ての通り普通です
http://www3.wagamachi-guide.com/jouhomap/map.asp?c=139%2E724534%2C35%2...

交通の便○
治安△
教育環境×
こんなイメージということでしょうか？

皆さんにお聞きしたいのですが大規模マンションの魅力とデメリットってなんですかね？？
大規模マンションに住んだ経験がないので教えて頂ければ幸いです

北区がそもそも微妙な上、北区の中でも赤羽や王子に住めないような人が東十条に
住むわけだから教育環境は良くないのは想定内でしょう。

東京はどこに住むにしても中学受験必須だから、利便性重視した方がいいと思いますよ。

この辺だと子供は小2か小3でサピックスの王子校あたりに行かせることになると思いますし、
意識の高い生徒に囲まれる環境を作ってやれば東十条でも問題ないと思います。

子供のことを思えば、移住するのもなかなか決まりそうもありませんね。
出きる限り環境の良いところが良いし、通学もしやすい場所が良いし、
そうなると、旦那さんの通勤より子供の通学が重視ですね。
マンション購入も悩みますね～。

うーん。。ちょっと混乱してきました。。
そもそもパンフレットを見ると王子小学校や王子桜中学校は進学校で安心できる印象でしたがそもそもその認識が違ってたということでしょうか？

どんな物件であれほどほどにディスられるのがこの掲示板では普通なので、まあ気にしないでもいいのでは？

>>257
北区の中では進学校だし、落ち着いた雰囲気もあります。
近年増えている小中一貫校の先駆けですし。

そりゃあ、お金を出せばもっと教育環境の良い場所は都心などいくらでもありますけど、こういうのは年収やエリアなど各自の制限がある中でどうかっていう話ですからね。
同じような価格帯の物件や今住んでいるところと比較して考えてみるとよいのでは。

>>257

進学校というわけではないですし、都内に住んでいてしっかりした教育を受けさせたいとなれば、中学受験で小石川等の公立もありますし、勿論私立もあります。
物件や周辺の状況から考えられる想定年収で、この辺の子が中学受験するのかどうか、お考えになってみるのも良いのではないでしょうか。

都内に住みたい
駅近で子育て環境もよく、治安もいい
そして、お買い得な価格
23区内でそれらが全て揃った物件なんて無い気がします
豊島八丁目付近に住んでますが、これからの時期は変質者も出ます
空き巣も去年ありました
ヤンキーはあまりみないかな
私は住み慣れた街なので購入検討ですが、他の方々にはあまりおすすめできる住環境ではないですよ

>>261

ちょっとー、豊島８丁目って全然別のエリアじゃないですか。
紛らわしいこと書かないでくださいよ。

東十条のこのあたりは地味で目立たないだけ。
昔ながらの街だから堅実に暮らしてる方が大部分です。

そもそもここに住んだら京浜東北線は南口利用。
買物はサミットかコモディか団地を通り抜けてタジマ。
パチンコ屋がある東十条北口とは縁がない生活。

ここの最大のウリは桜並木。地域の宝。
これが保存されるだけでこの物件の価値は高い。
桜の季節は一見の価値あり。

262、263は販売側のコメントですね。お気持ちわかります。 少しでもよく見せたい人たちと実態を伝える人たちとのせめぎ合い。

花びらは散り
落ち葉は舞う
桜並木かな

暖かくなると団地の周りに暴走族も現れる。夜中だけだけど。
バイクの音がうるさくて本当に、ムカムカする。

その大事な桜並木、どうせなら全部残してほしかったですね。
大部分は残ってますけど・・・一部は・・・

朝、保育園に子供を送っていく途中で
桜の木が重機で無惨に切り倒されるのを目撃した時は
親子でショックでしたよ。悲しい。

>>266
そうそう、確かにうるさいですね。

ここって王子小学校学区なんですか？
地図だとどう見ても東十条小学校のほうが近そうなんですが…。

>>262
豊島八丁目とここは、歩いて10分もないですよ？
王子神谷を抜けて東十条はよく使うエリアです
この付近、いらしたことないですか？
交差点にユニクロありますよね？
その向かいは何ていう公共施設ですか？
その公共施設の名前がついたバス停はちょっと利用が不便ですが理由はわかりますか？

>>269
王子小学校区です。王子5丁目団地も距離的には東十条小が近いですが、王子小学校区ですし。サンクスの裏の方から東十条小学校区らしいですよ。

>>270
なせですか？？
現地をよく知らないので教えていただけたらありがたいです

>>270
言いたいことが分かんない。
消防署がうるさいってこと？

王子小学校はどうですか。偏差値はいくらですか。よい学校でしょうか。
中学校は王子桜中学校ですか。この学校はどうですか。
子供の教育レベルを関心しています。
周りの方のレベルはどうかすかね。今荒川区に住んでいます。先日東十条の商店街に行ってみたら、服装上に貧乏に見えそうな方よく見えますが。。。子供将来一緒に遊ぶ友達はどうかな心配しています。
大きいマンションでたくさんの住民とコミュニケーションで友達できるのはとても楽しみですが。。

>>274
まず「偏差値」って何か調べるといいですよ

>>270
ここは豊島８丁目を語るスレではありません。
北本通りに何があっても
このマンションに関係ありません。

今このエリア、バブルだと思われる方いませんか?
1年半前より1000万円も値上がりした中古マンションもありますね。びっくりしました。本当に今買ってもいいのか不安です。

>>274
日本人ですか？

>>270
数年前に王子五丁目から王子消防署前にバス停名変更になりましたが、それが何か？

3棟ありますが、販売はどのようになると思いますか？

毎日の買い物の利便性だけでスーパーに１番近いであろうカームコートを狙っていますが、先ずは１番南側のエアリーコートからの販売で、ある程度捌けたら残り2棟という感じですかね？
竣工予定が半年しか違わないようですが、後から売り出す棟はやはり値上がる傾向にあるでしょうか？

＞２７０
すごい人気だねー（笑）

ドヤ顔で何言ってるのでしょう。
王子消防署前バス停に下り便しか停まらないことが自慢ですか？
こちらのマンションに住むとしたら何も関係ない話ではありませんか？

利便性○、治安△、教育環境×、というのは理解しました。
医療はどうでしょうか？
近くの名理会の評判をご存知のかた押していただけますでしょうか？

物件から王子小学校まで歩いてみましたが、子どもの足だと10分以上かかりますね…。
北本通りから一本入った道を通っていく感じになるのですかね？集団登校はありますか？

>>194
本当です。そのおかげで福祉がとても厚いのです。

>>284
それは北区の話？、東十条の話？、それとも創価学会員の話？

もう少し具体的に教えていただけたらありがたいです

>>286
他の区に比べて創価学会の方の割合が多いかは、学会員でないと分からないので答えようがないですが、選挙で公明党が強いのは間違いないです。
選挙のとき王子駅前に公明党と支持者がたくさん集まっているときがあります。区政でも公明党が強い＝福祉が手厚い。

特段東十条に創価学会の人が集住しているとかは、多分ないです。うちに勧誘が来たりご近所に頼まれたこともありません（エ○バは一度来ました）

この近くに会館がありますが、人がたくさん集まったり、騒いだりすることはないので、存在感はないです。あまり使われてないのかな？

宗教関係が気になるかどうかは各人の感覚だと思いますので、参考までに。

公明党が強い＝区議会議員が不正な口利きをするだろ。
昔は赤羽台の都営団地など創価学会員は抽選無しで入居できると言われたものだ。

確かに知人が公明党の人に口利きしてもらったら保育園にすぐ入れたと言ってました。
公明党の方の知り合いができれば心強いかもしれませんね。

カーシェア、レンタサイクルがあるのは魅力的ですし
ゴミ回収が各階にあるのがいいですね
マンション内にドッグランがあるのはすごいなと思いました。
住民のみが利用できる中庭は安心して子供をあそばせられるのかなと思いました

中里のプラウドと対極的な物件ですね。
利便性はこちら、土地の格（？）は中里でしょうか？

創価学会の人にオススメの物件なんですか？

てか、東十条は信濃町の下町バージョンって感じなんですか？

北区の物件は創価学会大好きな人がすぐに涌いてきますね～
東十条は学会員だらけだと思い込みたいならご勝手にどうぞ

学会員だらけではないが、学会員にオススメって感じですか？

調べたら、赤羽よりの東十条アドレスのところに学会の施設がありますね。

公明党が長いこと自民党と選挙協力していて今も与党なぐらいだし、
学会員も自民党よりやや弱者に優しい保守派って感じでしょう。
積極的に関わりたいとは思いませんが、害がある人達でもないでしょう。

土地柄学会員にとって住みやすいマンションみたいですが、非学会員が住んでも問題ないと思いますよ。

北区は半グレがゴロゴロしてます。
昔から人気がありません。だから安いのです。
考え方は足立などと一緒です。
良い所に住めない人が住むのです。
子供もそういう親の子が多い。私自身ももそうですが。。

東十条住民です。
ココは倉庫で桜の季節以外は殺風景でしたが、きれいなマンションができたら賑わいが生まれる。楽しみです。

東十条は、確かにぱっと見何もないですが、実は遠くから足を運ぶ人も多い有名店や行列店もあります。
南口だけでも頑固親父の焼きとん埼玉屋、ビブグルマンに載ったそば屋一東庵、有名ラーメン店ほん田、お取り寄せで人気の一日二組限定もつ鍋屋。駅前の黒松。
他にも個性豊かな個人店が頑張っています。
いかにも都会なお洒落カフェやチェーン店、便利なショッピングモールはないですけどね。

このマンションを買わなくてもいいですけど、本当に何もないわけじゃないんですよ。僕は住むほどに味が出る場所だと思っています。
ぜひ散策してみてください。