ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

1979さんに同意です。
今ならフラット35一択ですが、2年後の長期金利はどうなってるか。。

>>1979 匿名さん

運用が難しい状況だから
金利が低いわけだし、
余裕資金としてキープする資金に
金利を払うとか、発想がおかしい気が。

>>1974 匿名さん

単なる個人の思い込み如きに長い
こんな内容のない話しに何行使うの？
掲示板なんだから考えないと

>1982さん
住宅ローン減税は良いですよね？
減税終了後も、手元資金がゼロだと病気や事業トラブルで資金が必要になった時に破綻してしまうので、その意味で手元にある程度の資金を残した方がいいと思います。
資産が潤沢な人は確かに前倒し返済が良いですね。

1978です。
皆様色々アドバイスありがとうございます。
減税のうちはその恩恵を受けなければですね。

20〜30%は頭金用意しないと、資金がショートしそうになった時、対応しようがないですよ。安易に考えず、高い買い物なので慎重に考えるべき。買った後手放さなければならない多くが、ローン残高が高い人達だから。

頭金は３割入れる予定です。残りをどういう配分で返済するかが悩ましかったのです。

>1986

それはおかしいです。
頭金を一杯入れるからショートするんですよ。

頭金を現金でキープしとけばショートしないんですから。
金利が高ければ現金でキープするのはもったいないんだけど、
今は金利なんて減税で帰ってくる分以下ですから、
借りられるだけ借りて頭金なしが正しいです。

よっぽど使う当てがない、お金が余ってるなら頭金を入れるのもいいんですが。

知ったかぶりが湧いてますね（笑）

>1989

ちゃんと計算すればわかるよ
思い込みじゃなくてちゃんと計算してみよう。

【以下、計算】
1000万多く借りても月の支払いは27,000ぐらいしか変わらん。
年間約33万。
それを全部貯金しても10年で330万。
10年以内に収入が減った時のバッファが330万しかないってこと。
330万なら年収の半分行くか行かないかだろうから、
いざという時は半年以内に家が売れないとアウト。
マンションの平均売却期間は6か月～8か月だからこの水準は危険。

だったら1000万多く借りて頭金を減らしたほうが1000万のバッファでいざという時助かる確率が高い。
1000万あれば、1年～1.5年ぐらいは生活できるからその間に家を売って借金を完済できることも可能。

この金利計算はフラットの0.9%で計算してるけど、
フラットでも当初はもっと金利が安いから、頭金を入れるのはより不利ですよ。

銀行の営業もいらしているようですね。

>1986さん
>1988さん

頭金を多めに入れるのは、
①金利対策　→　返済総額の低減。ただ低金利な現在は10年前ほどの額ではない
②ショート等で手放す時の任意売却　→　残債割れだと売れないので借入額が少ない方が安心

もしローンを変動金利で組む場合は金利上昇に対応する予備資金も必要だと思います。
ですのでローンに頼らざるを得ない層がフルローンや、あるいは全力で前倒し返済するのは危険な気がしますが。。

抵当権を解消しても預金ゼロになったら急な手術で必要な100万を払えずに・・という事態もありえますよね。
考え方は合っているでしょうか。

>>1990 匿名さん
1978です。1889は私ではないですがそういう計算があるんですね、ありがとうございます。
頭金３割はらっても、貯金は半分は残るのでバッファはありそう。
教育費がかかる時期なので繰り上げ急がずルートかなと、道が見えてきました。皆様ありがとうございました。

>1992

残債対策にしても、頭金で入れるのと手元資金を持ってるのでは等価です。

頭金を入れるメリットは金利分の節約意外にあり得ません。
その節約効果が下がっている以上、頭金を入れる意味は……。

もちろん、貯蓄できない体質の人が頭金を入れるのはありです。
借金して無駄遣いするのは意味がないので。

>1994さん

リプライありがとうございます。
残債割れでも手元資金と合算し、残債を満たせれば任意売却は可能なのでしょうか？

>1995

可能ですよ。

1996さん、ありがとうございます。
銀行と相談すればできるようですね。

>1993さん
私も見習ってバッファの確保がんばりますｗ

フラットは、本来であれば住宅が買えない層（頭金をあまり用意出来ない層）にも住宅ローンという名の借金を目一杯貸しつけてやろうという趣旨のもの。破綻率も高いです。安易に家賃分で広い部屋に住めるというのは、典型的な危険な発想です。責任も持たない営業のいい加減な話しに惑わされないで、ご自身でよく勉強されると良いでしょう。

日々の生活資金、教育費等の近い将来に必要になる事がわかっている資金、失業などで収入が途絶えた時に生活を立て直す期間の生活費
以上は、預金や国債で無リスク運用。
残りは頭金に突っ込む。
足りない分はローン
自分はこんな感じです。

>>1998 マンション検討中さん

楽天的すぎても如何なものかと思いますが、必要以上に不安を煽るのはどうかと思いますよ。
考え方は人それぞれ。フラット35の趣旨も頭金が無いとダメというのも貴方の主観でしょう。
辞めときなよと言うのは簡単ですし、辞めた事によるリスクは表面化しないので一見責任が無いように思えますし、その方に良いアドバイスをしているように見えます。しかし機会損失という観点で見れば十分無責任な発言なんですよ。
購入する事によって得られるものは現在から将来にかけて数え切れない程あるのですから。

>1998

破たんするかどうかに頭金の有無は関係ない。
毎月の返済額と収入の比率がどうか。
返済比率が安全圏に入ってるなら、手持ち資金が多いほうが安心。
頭金の入れ過ぎは無駄です。

https://www.sumu-log.com/archives/3120

>>2002 匿名さん

うちも同じ心境です。

やはりなかなか高いと感じるので、他も見てからという気持ちで、先ほど他の物件見てきましたが、ここの方がワクワク感があると言うか・・・。

うまく言えませんが、ここに住みたいと感じるかどうかって、大事ですよね。

金利状況とか、売却時の資産価値とか、損得勘定も踏まえつつ、ずっと住むつもりで購入するなら、決め手は気に入ったかどうか。

と言うわけで、うちもこちらで気持ち固まりました。

登録期間、いつからになったかご存じでしょうか？
ご存じでしたら教えて下さい。

>>2004 匿名さん

登録が8月27日から9月3日。

抽選が9月4日だそうです。

>>2005 マンション検討中さん

ありがとうございました。
スケジュール空けておかないと。

売買契約とローン特約についての質問です。
ローンの事前審査は済ませていますが、万一本審査で否決になった場合に備えて売買契約でローン特約を備えておきたいと考えています。この物件では可能でしょうか。
通常の不動産取引では備わっている条項だと聞いたのですが。。

可能な場合、来月の売買契約までにローン会社や返済方法を確定しなければならないでしょうか。
竣工まで2年近くあり、実行金利も分からない状態でローン内容を確定できないですよね。。
現在は提携ローン、プライベートローン双方で検討中です。

>>2007 口コミ知りたいさん

契約時は仮決定でいいみたいですよ。
本決定は来年の秋くらいって言われました。

今そこそこの預貯金のある方は、4000万円台後半くらいの金額を住宅ローンで借りる方が全体の支払いが安くなる可能性があります。
住宅ローン減税がありますので。
10年間で400万円の税額控除をしてもらって、11年目の最初に一気に繰り上げ返済すると、実質的に借りた金額より返済の金額が少なくて済む可能性がありますよ。
例えばですが、4700万借りて返済額が5000万円になったが、減税分400万円があるからトータルで100万円得するというようなパターンです。
各家庭の状況次第ですが可能性はあるので細かく計算することをお勧めします。

>2008さん

早々にありがとうございます。
正式な契約書なのに仮で良いのですね。購入者は助かりますが意外です。
もし揉めて裁判になったら明記されていない銀行だと主張するのが難しくなりそうな気がしますが。。
商慣習なんでしょうかね。

>>2007
普通は売買契約書の中にローン特約の条項が入っています。
営業に契約書の文案を見せてもらうよう頼んでみてはどうですか。

>2009さん
同意です。
住宅ローン減税は本人の所得税額と住民税額の範囲なので、そこまで納税していない人はフルで控除を受けられない可能性があるのと、11年目で一括返済できない場合は金利分と差し引きになるので精査が必要ですね。
今は金利が分からないので結局は精査できませんが笑

>2011さん
コメントありがとうございます。
そうですね。営業さんに相談してみます。ただ、まだ重要事項説明書をもらえていないのに、果たして契約書の文案まで見せてもらえるものか。。
過去の物件だとどうしているんでしょうね。

究極は個人の自由だけど、手持ち資金もないのに住宅ローンは安易に組むべきではないよ。
まして、5000万程度の物件をこれから買う人の意見など参考にならない。
せめてネットでもよく調べて熟慮すべきだと。
ローンはどんどん借りるべきみたいなのは、この板の趣旨に反すると思う。
純粋にこの物件の良し悪しを意見交換するべきではないかな。

物件の良し悪しは建設前の段階では出尽くした感があるような。。
羽田航路やローンの話も、ガーデンズ検討者の目線で語るのであれば良いのではないでしょうか。

個人的には、今のマンションの価格高騰を低金利でカバーできている状況で、もしＡ棟引き渡しの2018年初旬までに低金利が反転したら、本体価格高騰と金利上昇で返済額がダブルパンチとなる状況を皆さんがどう思っているか知りたいです。
結構なギャンブルじゃないですか？

確実なことはいえませんが、7月末の黒田総裁の会見を見ても、あと2年程度で金利が上がる可能性は低そうですよね。
アメリカは2008年のサブプライムからQEを始め、昨年末でようやく利上げしましたので、金融緩和は7年続きました。
日本は2013年から金融緩和を初めてまだ3年で、しかも効果が出てないですから、もう少し続く気がします。
消費税が10%に上がる方が先じゃないでしょうか。
などと言いながら自分もローン組むの怖いです。

>>2014 口コミ知りたいさん

ですねー
低金利低金利ってみんなが言うから
勘違いしそうになるけど、
この物件の引き渡し時に
低金利が確定しているわけではないですからね。

>>2015 匿名さん
2013年から金融緩和が始まった？リーマンショックが起きた2008年の日本の政策金利をご存知ですか？知ったかぶりも甚だしいですよ。

ここを購入される方々は、世帯年収どれ位なんでしょうかね。 2000万くらいでしょうか。

2008年の無担保コール・オーバーナイト金利は0.5％。白川前総裁の時から0.5➡0.3➡0.1の段階的な利下げ、特別基金の創設、国債に加えて企業債務(社債やCP)の買入は既に始まってるよ。黒田現日銀総裁から始まったのは量的質的金融緩和であって、2008年の白川前総裁から金融緩和は行われてるよ。適当なこといって、検討者を変な方向に持ってくなら、退出(日銀流に言えばexit)するべきだね。

>>2018 マンション検討中さん

年齢もあるけど1200万以上ないと、肩身狭いだろうね

なんで買った後で肩身が狭くなるの？

うちは年収800万だけどダメですかね？
妻が働いてくれたらいいけど子供が小さいししばらくは無理です。

>>2022 マンション検討中さん

うちは共働きで1000万程度です。

奥様が専業で800万なんてうらやましい。

2020さんがおっしゃるように､肩身が狭いかもしれないと不安に思ったりしますが、気にしても仕方ないですしね。

資金計画や生活レベル、家族の人数にもよるので、年収だけでははかれないんでしょうけど。

いろいろ考えた上で、無理なく完済できると判断したのですが、見落としている落とし穴がないか気になります。

年齢と年収、将来のライフイベントにかかる出費、日々の生活費を洗い出して、FＰの人に無料でライフプランニングの冊子作ってもらったら、少し不安が解消しました。日々の出費を見直すきっかけにもなりました。この物件ではありませんでしたが、違う物件でファイナンシャルプランナー相談会に参加してアクサ生命の方に作っていただきました。他の世帯の世帯年収も気になりますが、ライフステージも家族構成も違うので、自分の今後のライフイベントを鑑みて購入されるのが良いかと。偉そうにすみません。

肩身が狭いとか意味が分かりません。年収だけでなく、購入に当たっては個々に資金計画が異なるでしょうに。ある程度の物件なので、それなりの常識的な方々が住むことを願います。

2025さんに同意です。
同じマンションなのに年収で肩身とか、何言ってんのって感じです。
もし1200万で選民意識を持てるような人だったら、湾岸タワマンに行くともっと楽しいと思いますw

みなさんオプションは何をつけますか？
・絶対につけるもの
・つけるか迷ってるもの
・絶対につけない(意味ないと考える)もの
参考に教えていただきたいです。

うちはキッチンのフラット天板で迷ってます。
使いやすそうなんだけど、張り出した部分のカドが子供に危なそうで。。
造作のランドリー吊戸とカップボードは必須な気がします。

このお盆休みに、また倍率上がっちゃうんですかね？？

>>2029 マンション検討中さん
お盆はスタッフの数が相当少ないようで、お盆の来場は限定的でしょう。

>>2027 口コミ知りたいさん

下足入れの吊戸と室内物干し金物は着けようと思ってます。

迷っているのは
・キッチンパネルをホーローにするかどうか
・老後に備えて手すりを着けるかどうか
です。

キッチンパネルでも掃除は楽なのでしょうか。
老後は、また後でも良い気もしますし、迷い中です。

キッチンの天板ですが、パンフレットの写真を見ると、キッチンカウンター下収納を着けるとフラット天板の出っ張りが少なくなりそうにみえます。
私は、水が跳ね返るのが気になるので標準の予定ですが。

室内物干しは干し姫がいいなあ

契約者スレをそろそろ…

>2031

後でもいいものは後にするのは鉄則ですよ。
技術や法制度の進歩でその時に必要なものは異なってきますから。

エアコンなんかも急を要さない部屋にはあとからつけたほうが新型が得られていいですね。

手すりは後でいいといっても
手すりをつけるための下地が問題かと

>2302さん
室内物干しは天井に収納できると良かったですね。
手で組付けが必要だと、いつも付けっぱなしになっちゃう。

>2031さん
>2035さん
浴室内の手摺は標準でも一つ付いてますよね。
複数あるとやっぱり違いますか？

>>2036 口コミ知りたいさん
>2035 さん

もし、イスから立ち上がるのが辛くなった時には、もう一つあると良いかなと思ったりします。
標準で下地の有無があるかどうかで決めようかなと思いました。

>2032さん

干し姫さまという製品があるのですね。
後付け出来るなら良さそう。
ただ、後付け出来てもかなり施工費がかかりそう？

モデルルーム見にいきましたが、ガラガラでした。お盆だからでしょうか。
立地はいいのですが、直床のフワフワ感が個人的にはマイナスでした。迷い中です。

>2037さん

2036です。コメントありがとうございます。
妻も妊婦にとっては手摺りがあった方が助かると力説していました。
後付をお考えとの事ですが、業者の施工費がかかるので倍くらいの費用になると思いますよ。

>3038さん
あのMRの建物自体は鉄筋コンクリじゃないですよね？1F～2Fは明らかに仮設っぽい作りで、床がしなってますし。
スラブ厚200mmの直床でふわふわは無いような・・。

東十条駅の西側の道路拡幅かなり進んだみたいです。
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/57c1cd371b4e60c3b8897ec5449fd7e6
十条が近代的な街になるといいですね。

>>2038 匿名さん

>>2030の方が書いていますが、お盆中はスタッフの数が相当少なくなるみたいですよ。
私はその前の週に行きましたが、結構人がいました。

>>2041 匿名さん
そっちはこのマンションに関係ないんだよ、、

>>2043
つれないお返事・・・
同じ十条住民なんですからもっと地元愛あってもいいと思うんですけどね。

>>2044 匿名さん
お富士さんの祭り無くなるとかいう話が出てますがどうなるんでしょうね。

>>2044 匿名さん

そんなこと無いですよね、
車移動が主体になる方にとっては、重宝する道ですものね。

吉田類が東十条に来ております。

>2044-2046さん

地域一体で魅力が増すのは大歓迎です。
東十条の西口は大きい店や公共施設が増えるといいですね。

ただ十条駅まで行くとガーデンズとは完全に別の町かな。
新幹線の高架と台地の坂で分断されてる。車だとしてもガーデンズから環七に出るなら北本通りだし。

>>2048 口コミ知りたいさん

新宿、池袋方面への裏道です。
北本通り渋滞時、是非使って下さい。

>>2049
赤羽住まいの人に池袋の飲み会から帰りに車で送ってもらうときに
その人がその通りを通ってました。私は北本通りしか知らなかったので、
へー、こういう裏道があったんだ！と感心しました。

ただあの道を歩行者として歩くのはちょっと怖いですね。いや、ちょっとどころじゃないか・・・

>2049さん

なるほど、裏道でしたか。あそこは通学路なので広くなると安心ですね。
個人的にはガーデンズのエントランス〜東十条南口の間も歩道を設けて車と歩行者を分離して欲しいです。
もともと広くない道だから無理かなぁ。

>>2051 口コミ知りたいさん

あまり広げて、大型車に通られても住宅街だし、運転手の皆さん安全第一で運転お願いします。

車を持つ世帯は多いんでしょうか？
うちは不要と考えてますが。

>2053さん
通勤で使わないので基本は要らない派です。
が、駐車場代が1万台前半だと取りあえず置いとこうかな？と欲が出ちゃいそうです。

>>2053 マンション検討中さん
うちも車自体買う予定がありません。駅近いし、車離れの若者です。我が家は車買う金あるなら、ローン返すか海外旅行です。

直床の寿命は短いんですか？

>>2053 マンション検討中さん

私も車は不要と考えています
カーシェアに期待していましたが、かなり大きいのが１台のみで残念でした

駐車場の稼働率ってどれくらいになるんですかね…
車買った時に空いていて欲しいし、低すぎて管理費上げられても嫌ですし、悩ましいです

皆さんご回答ありがとうございます。
私は車があったら便利だしドライブも好きなのですが、乗るのは休日だけだしもったいないかなって思ってしまいます。
この立地だとやはり同じ考えの方が多そうですね。
管理組合でカーシェアリングの台数を増やすにしても停めておく場所が無いかなぁ。
全戸数に対して駐車場は半分なので意外と埋まるんじゃ無いかと勝手に思ってますけどね。

カーシェアリングは民間でも増えていますし、近隣でもちょくちょくありますから、個人で契約すればいいのでは、と思っちゃいますね。

>>2059 マンション検討中さん

同感です。

それはそうなんですが、安く敷地内で簡単な手続きで借りられた方がいいじゃないですか。
まぁ、無い物ねだりですね。

ここってキッズルームありますけど有料なんですよね。使用率悪そう。

>>2062 マンション検討中さん

貸切の場合は有料みたいです。普通に利用する分には無料みたいです。

>>2063 名無しさん

そうなんですか！
情報ありがとうございます！

カフェの営業時間、パンフレットを見てガッカリしました。
平日が17時までというのは、仕方ないのかもしれませんが、会社勤めだと平日は全く利用出来ませんね。
週末が16時までなのが残念すぎます。
外出していて、帰宅してカフェによってから部屋に戻るなんて使い方が理想だったので、20時迄くらい営業してくれたらいいのにと思いますが、皆様どうお考えですか？

管理規約を理事会で変更すれば、時間延長も有り得るんですかね。

せっかくのカフェなので、時間をもっと長くして欲しいです。人件費の問題もあるかと思いますが、、カフェの収入もマンションの財源になりますよね。

キッズルーム、床の音を気にしなくていいから雨の日に遊ばせるにはいいかも。
隣のパーティプラザは開放時はママ達が集まりそう。
ただメインの共用施設の多くがⅡ工区なので、利用できるのは少し先ですね。

>2065さん

たしかに！朝はともかく夕方は笑っちゃうほど閉店が早いですね。
忙しい都心派向けをアピールしているマンションの施設とは思えません。

カフェの運営は管理費による長谷工コミュニティへの委託になるので、規約だけでなく管理会社が受けられるかどうかになると思います。
テナントを誘致できないのかなぁ。

少し前ですがプラウドタワー東雲ではカフェの営業時間の拡大に成功したようですね。
記事では「管理組合の挑戦」とあります（笑
http://suumo.jp/journal/2014/08/28/68237/

タワマンと板状マンションの動線の違い、施設の運営形態にもよると思うので、ガーデンズで同じ事が可能か分かりませんが。。

夕方 利用する人の方が少ないと思うけどなぁ、カフェ。

>>2068 口コミ知りたいさん

この例は素晴らしいですね。このような形態のカフェカフェなら、夜でも利用者はいるのではないでしょうか。
ぜひ理事に立候補されて、挑戦なさってください。及ばずながら私もその気になってきました。

私はカフェは普段使いする予定も無くそもそもカフェは無くてもいいと思ってます。
時間延長によるカフェの売上収入はたかが知れており、それよりも人件費の方が高くなり過ぎます。
カフェを潰してスタディールームにしてくれた方がありがたいんですけどね。

昼はカフェ利用、夜はライブラリのような（無人でも施設などは使えるような）使い方ができればいいですね。

>2071さん
人件費に対して利益を上げられるかどうかだと思います。
当初は管理会社が入居者からの管理費で営業するので採算度外視でしょう。

A棟だけだとユーザ対象は452戸。周辺に商店街やおそらくサミット内のイートインもできる環境で1店舗として成立すれば有りですね。

天気のいい日に庭を眺めながら昼下がりにコーヒー飲むのは分かる。
21時くらいに外は真っ暗なのにコーヒー飲むのはよく分からない。
そんな時間にコーヒー飲んで寝られるのかな。
素人が入れた多分安物のコーヒー飲むより家に帰って好きな飲み物飲んだ方が私はいいです。

利用率や収支を勘案して今後検討していくしかないですね。

私もカフェいりません。
そんなところに人件費かけなくていいと思います。

高い管理費掛けて安物コーヒーとレンチンご飯を提供する無駄スペースにしか見えない。
有るものは仕方ないので利用率と収支を見定めて別の有効活用を模索していきましょう。
カフェより圧倒的に無駄なのはキャンプ用品のレンタル。
敷地内でテント張ってキャンプする需要はゼロだろ。

>>2077 マンション検討中さん

うちではすでに、BBQパーティやったあとテント泊する計画たててますけどね。

キャンプ用品にランニングコストや人件費はかからないので、カフェの運営費に比べたら誤差程度だと思います。

人件費がどうだとか管理費が高いとか言ってる方たちは>>2068のリンク先読みましたか？
私は初めから付帯している施設は最大限利用しようと思っています。あれがいらない、これが無いと不満をもっているならば、それらが整ったマンションを選べばいいのではないですか？