ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>11824 匿名さん

だから他デベによるネガキャンが凄いのか…休みも明けたしね。

他デべってどこかな（笑）教えてほしい。
ここはけっこういろんなデべか売主だからなあ。

アネシア尾久の方がモノは良いですね。

アネシアは目の前の事業所が立て直しやマンションになったら日照ゼロになるリスクがあるのがネック。商業用地の日照は保護されません。

最終期4戸
何と言ってもすごい勢い。

5期最終でラスト4戸！
4期5期は数が少なすぎて、むりくり販売期を伸ばしてる感すらありますね（汗）

ネガどもを蹴散らす凄まじい売れっぷりですね

完全アウトフレームを考慮すると、柱が激しく食い込んでいるマンションより少々高くて当たり前ですね。表記上の壁芯面積は同じでも、実効面積は大きく違ってきますし、広々したアルコープも生まれますからね。

>>11827 マンション検討中さん

あそこは線路と大通りに挟まれて、騒音と排ガスのダブルパンチだね。仕様以前の問題…

単価上げてこの勢いはすごいね。ＭＲいつ行っても賑わってるし。

なぜ？

今までここをネガってたヤツラはマンション語る資格ゼロだね。相当わかってないよ。
他営業のネガキャンならそれも仕事のうちだからわかるが。

ヤツラとか汚い言葉の方に言われたくないね。
契約者なんだろう。
慌てるのはわかるけど。
ここはみんなが情報を共有する場だと思います。
感情的な意見は要りませんね。

おかしな契約者が約1名いるみたいだね。
大人とは思えないので、家族の子供が書き込んでるのかな。

確かに私も言い方には賛同しかねますが、その程度の揚げ足しか取れない、ということでいいと思います。

こんな汚い言葉使う感情的な人と同じマンションに住むのは怖いな。
何か管理組合で決める旅に大変な事になりますよ。
ヤツラなんてカタカナで使います⁇

匿名掲示板で何を言っているの

何か煽ってるか、^_^

バーベキューたのしみー！

勘弁して

デベが長谷工に値下げ圧力。。
これからの大衆マンションの仕様は更に下がりそうですね。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO21323920Q7A920C1DTA000/

変な契約者さんは辛いのかな。
メリットデメリット両方知りたいね。
ここはデメリットが多いからでは契約者が騒いでるのかな。
普通のマンション。
高級も無いし。
値段高過ぎ

>>11846 匿名さん
競合他社がいない現状では、圧力に屈する事も無いのでは？

>>11847 匿名さん
日本語お上手ですね。

>>11848 口コミ知りたいさん

リフォームやマンション管理事業よりもまだマンション建設のほうが利益率が高いので、足元を見られているのかも知れませんね。

>>11848

例えば、ファーストコーポレーションというところなどは長谷工と似ている気がする。
デベが圧力かけられるということはそれなりに他の発注先がある（出てきた）ということかな。

M＆Aもいいのですが、あまりに建設事業で買い叩かれ過ぎて変な会社や事業に手を出したりしないか心配です。

>>11851 匿名さん

ファーストコーポはまだ設立6年目の会社ですが、マンション用地と建物のパッケージ提案というのは長谷工と似てますね。

>>11846 匿名さん

長谷工の利益が減るだけで仕様は悪くなるとは限らない

むしろ、もしこれからこのマンションと同じマンションが建つとしたらもっと安く買えるということ。。

どう考えてもゼネから剥がした利益はデベ側の経常利益に行くと思いますが。。

長谷工に値下げ頼んだデペが、それを消費者に還元なんてするかいな。自分がデペの人間だったらと考えたらすぐわかる。値下げ交渉だって「よろしく！」で済むほど簡単ではないし、当然長谷工もコストダウンを提案するだろうね。

5000万マンションはオイコスのような仕様が主流になるのかなぁ。床暖とディスポーザー維持で精一杯なように見えます。

>>11857 匿名さん
そこでプラウドシティ大田六郷ですよ。
スカイティアラも安く見えてきますね。

>>11858 検討板ユーザーさん

ですね。もう23区内のこの価格ではlow-eガラスやスロップシンクは見なくなりました。次はフルアウトフレームやハイサッシ、ルーバー面格子ですかね。

>>11856 匿名さん

長谷工が値下げした分安くするんでしょ
自分達の取り分を増やしも減らしもせずに

デべとしては分譲価格を下げないと売れない、けど仕様は保ちたい。
だから長谷工に圧力かけて「同じものをより安く作ってね」と言ってるわけだよね。
おそらく仕様は下がらず価格を下げるんだろうと思う。

両方だと思いますよ。
仕様は下がるけど価格も下がるからなんとなく納得？、みたいな感じ。

ガーデンズもオプション扱いで仕様を落としていますが、個人では変えられない部分は両面アウトフレーム、ハイサッシ、玄関窓、ルーバー面格子、突板フローリング、ウォールドアと仕様を高めており素晴らしいですね。スロップシンクもあれば言うことなしでしたね。このあたりが人気の要因でしょう。

さすがに長谷工ももう利益削らないとと無理。長谷工なのに割高過ぎで無茶しすぎた。20年境に相場大きく変わりそうだね。

>>11864 匿名さん

リセールバリューへの影響は必死でしょうね。。

2016/2017を代表する人気物件ですし、サミットができたことにより人の流れも変わりつつありので、リセールも底堅いでしょう。

売れないマンションは価値無し
だから郊外マンションは人気無く都心へ。
ガーデンズは価値あると思うよ。

>>11867 匿名さん

残念ながら構造変化です

ここのエリアの地価が上がりでもすれば別ですが、同じであればもっと安くマンションが買えるようになります。

そうするとリセールがしにくくなるのは自明でしょう。。

>>11868 匿名さん

今後はコスト高のBe-Nextが採用されにくくなる、という事になります。ガーデンズの希少性が確定的ですよ。

そんなことは外からも見てわからない、
わかるのは少なくともマンション価格全体が底下げにのるのと、その中でも長谷工物件はより下がるだろうということ

マンション価格下がるとか言ってる人意味わかって言ってます？
今の建材の高騰とか分かって言ってるんでしょうか。
どうやってもしばらくはマンション価格の低下はあり得ませんよ。
何ですか底下げにのるって、、

>>11871 マンション検討中さん

建材もオリンピックまでの需給悪化で値段が上昇してるのでは？

今年から大手は1割強下げてきてるって例の記事に出てるね。

>>11873 匿名さん

要するにこのエリアだとオイコスですね。

オイコスはシリーズ1号の八潮が記事にありましたが、赤羽志茂も用地の取得価格がガーデンズより高値でありながら販売価格を安くした(安くできた)理由の一つでしょう。ガーデンズより仕様が劣るものの価格も手ごろ。

明るい未来はまだ見えていません。なぜなら数年後に竣工するマンションはすでに土地を仕入れているわけで、建設も発注済みかまもなくという状況なわけです。安く販売できるはずがないのです。

マンマニの言うとおりになったねー

>>11868 匿名さん

ただの下請けへの値下げ要請なので構造変化ではないですね。

少子高齢化、移民の受け入れ拒否でこの先の日本は慢性的人手不足です。
建設業はその最たる所。
多少建材費が下がっても人件費の高騰で結局は高止まり。
しかも質の低下は免れない。
（能力の高い職人は公共事業や病院など予算の高い現場に回り、マンションは相対的に…）

既存マンションの大規模修繕も予算オーバーが続出するでしょうね。
誰も言わない不都合な真実。

>>11875 11874さん
書き込む前の編集で何か言葉が抜けてしまって（？）文章が変なことになってますね。

>>11879

別人だけど11875は全くおかしくないと思うよ。

あ、すみません。文脈で分かると思って主語を省きましたが、デベによる値下げ要求がオイコス赤羽志茂の低価格の理由ですねということです。

>>11881 11875さん
ガーデンズと同じ価格帯では需要がすっからかんの状況なので、仕様下げてでもターゲット層を予算5000万以下に絞らないと、500戸は到底捌けないですからね。

追い越すは、論外
それこそ水害の可能性高いでしょ。

11875 さん
すみません、お尋ねしてもいいですか。
赤羽志茂は用地の取得価格がガーデンズより高値だったとのことですが、用地の取得価格はどこで調べればわかるのですか？

>>11884
日経新聞系列のサイトでそれぞれの記事を見つけることができます。

ザ・ガーデンズ東京王子
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20141008/679369/?P=4

ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/052301170/

金額をまとめました。

>>11885 周辺住民さん
こんな公表資料引っ張ってこれるんですね。すごい‼︎

>>11881 11875さん
なるほど。ありがとうございました。
>>11880 さん
失礼しました。

大田六郷の取得価格はもっと高くてみんなびっくりしたよね。

オイコスと同じ取得価格だと坪+20万円だったわけで、厳しかったかもしれないですね

せっかくなので、スカイティアラと大田六郷を追加しました。これを見るとスミフや野村の取得価格がチャレンジ過ぎて、オイコスが常識的に見えてきます^_^;

>>11891 匿名さん

ティアラって、まだオリンピック開催決定前に用地取得を済まし、工事発注もしていたので、販売価格も相場に比べて低めという専らの話でしたが、少なくとも用地取得に関してはそうでもないんですね。

>>11890 マンション掲示板さん
坪単の差が24万なので、容積率200%から一種坪単価にすると＋坪12万になります。70平米住戸だとグロスで250万ほどの差。68平米としても1〜2期で4900万台の住戸は実現しなかったでしょうね。

>>11892 匿名さん
スカイティアラはこの取得額にも関わらず坪230万で販売できました。今と比べると労務費や原材料費が相当安かったんでしょうねぇ。。

オイコスも、土地代がガーデンズ比で坪12万のハンデがあってスカイティアラより労務費・材料費がずっと高くなってからの企画なのに、坪単が205位〜というのは凄いです。

>>11894 匿名さん
ガーデンズは相当利益率高いですね。

>>11895 口コミ知りたいさん

ガーデンズの施工費が分からないのに利益率が高そうとは？

>>11896 匿名さん
オイコス以外の2物件と比較してコストカット全開だからです。

>>11897 検討板ユーザーさん

考慮が足りませんね、仕様を落としても原価が安くならなければ利益率は上がりません。原価は分かっていますか？

>>11897 検討板ユーザーさん

平置き式の駐車場であったり、安く広く取得された土地は住民に還元されるよう有効に使用されていると思います。
部屋の仕様についての意見であれば同意でありますが

大田六郷の販売価格はそんなに安くないし、それでも野村の持ち出しではと言われている程です。

労務費やら仕入れ費の関係で販売価格は下げにくいでしょうが、とは言っても賃金が上がらない以上は今の値段で売れ残り初めているのは事実ですからね
幾ら原価割れしようが、不況になり更に賃金が下がるようなら、値下げされるでしょう
このマンションの話じゃなくて、マンション市況の話です

民間企業なので採算割れになってしまっては新規マンションは作れませんね。今より安い土地に行くか、仕様を更に落とすか、脱マンションしかありません。

円安で輸入原料高騰
働き方改革・コンプラ遵守で労務費高騰
都心の土地は株価連動で高騰
賃金は据え置き→相対的に購買力低下→マンション値下げ圧力

原料・労務費・土地が上がって売れる価格帯での新築マンションが作れない→でも都内のマンション需要はそんなに変わらない→中古リセールバリュー上昇ってことですね。

>中古リセールバリュー上昇

まさに。

デベは新築を売り続けないといけないから売れる価格まで下げるしかない。
それに応じて中古の価格も決まる。築浅で10-15％は安くないと新築を選ぶ。

デベは既に大衆向けマンションの軸足を川口とか流山のような郊外に移してますからね〜。そういう意味では作り続けていますね。
それまで坪150の土地に価格高騰で坪200の新築ができると、築浅の中古価格は坪150→170位(200の15%オフ)までアップする訳です。

都内はなかなか値段下がらないと思いますね。大手企業では働き方改革や女性への手当ても厚くなってきており、労務費高騰で建設コストは下げようがない。
一方で訪日旅行増えてるので、マンション需要はそこそこの状態が続いてる。

デベは分譲販売から賃貸などに軸足うつしてい方針もあるから値下げしてまで売り続けないし。


あとサラリーマンには関係ないけど、富裕層の資産は激増してるからね。

個人的には、10〜20年後くらいに中古市場において、建替えできる物件か否かという大きな視点が加わると思います。タワマンの価値が暴落するのもその頃かなと。勝ち組マンションは立地がよくて修繕費の蓄積が相応にあって、容積率の余裕がある物件だと思います。＊＊＊マンションはその逆で老朽化して最後は解体費用を修繕費で賄うか、廃墟と化するか。

このマンションは容積率の余裕はありますか？

オイコス赤羽志茂はあまり格安路線だけのイメージにして欲しくないなぁ。王子神谷のPT王子リバーグレイスのようなタワー型にすれば志茂のイメージを払拭して付加価値が高まっただろうに。。

>> 11909さん
サラリーマンは共働き支援でパワーカップル化・世帯収入は増加（なんちゃって賃金上昇）と言うのはあるかも知れませんね。奥さんの勤務時間が増えて収入が増しているだけで、今までの給料が上がっている訳ではない(>_<

>>11910 マンション検討中さん

昭和の低層団地なら分かりますが、今時の大衆マンションで容積率に余裕のある所なんてあります？
大抵は建替えの時はお役所巻き込みの再開発事業に仕立てて、土地利用の高度化が頼みではないでしょうか。

>>11910 マンション検討中さん

9割以上のマンションは該当しませんね。

マクロで語ってるにわか多いなぁ。そこに金融の話をもってこれない時点でしょぼい。家しか売ってないと全体感語れないね、業者は。

>>11914 とおりがかりさん

あなたの意見からどうぞ。

モデル画像だと
隣の団地は消されてるね。
受ける笑

初心者の方でしょうか。どこのマンションでもそうです。

>>11916 匿名さん

そんな出古したネガを今さらですか。
ウケる(笑)

実際は王子では無いが、大規模で駅近！埼玉の京浜東北線と変わらない。バランスが良いので売れてるんじゃないでしょうか？内装にももう少し力を入れてくれてれば、買いたかった。

>>11919 マンション検討中さん
オプションで稼ぐ長谷工お得意の手法です。
オプション100万を考慮すると相当な割高物件という事がわかります。
飛鳥山タワーの中古の方が資産性、利便性ともに上ですね。

最後の1行で台無し

飛鳥山タワーの方が価値あるよ。
日経でも記事載ってだけど駅前徒歩1分の価値は絶大だよ。

飛鳥山のスレに書くのが良いと思います。閉じてないけど1年以上書込みないから。　

>>11922 匿名さん
だから何