DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？　その31

>7378
PT晴海もたいして売れてないし、
当時のクロノティアロも紆余曲折あってギリギリ引渡し前後に完売
やっぱり駅遠大規模って相場で売り抜くの大変なんだと思うよ・・・
順調に売り切るには「あれ？ちょっと安いんじゃない？」ぐらいの価格設定が必要なんだろうね

>>7380 匿名さん

水回り(上下水道配管)も、売れてから仕上げ？

7381

発展途上国のままでいるならあなたが言う通り。
マスの世界です。

日本も個の時代となったと言われて久しいですが、あなたが仰る通り未だ発展途上のマインド・セットなのかもしれません。

この物件は何年のスパンで投資回収をしたいかによって買いか売りかが分かれるところでしょう。

結構遠くに住んでますが、昨日チラシが入ってました。そろそろ売り切りたいのかな。

住人ですが、売れなくていい

>>7381 匿名さん
ティアロは引き渡し1年前に完売してたよ。

>>7386 通りがかりさん
ティアロは業販だけどね
まだ未入居がネットに出てるし

しかし、売れないなあ。

ドトールって、値段の付け間違いですよね？
と、大手不動産会社に勤める知人に尋ねたら、何も言わずににっこり微笑んでいました。

半値でも売れないよ。

それでも住友不動産は、ディベロッパーの中で利益率が日本一位の会社だよ。
都心部は５年で売る価格設定。「早く売れた」は値付けの間違えと考えている。
みなさんしっかり日経新聞読んでますか？w

>>7391 買い替え検討中さん

でもそのスミフの営業の人が、晴海は売れない、とぼやいてる。

>7391
三井のマンションに住んでるけど住不の株主だよ
つまりはそういうことだなｗ

スミフの営業マン自ら「晴海は売れない」と言うわけないじゃん。笑
もし本当の話なら落ちこぼれ営業マンか、住友不動差販売（仲介）の人だと思うよ。
俺の営業マンは、バンバン売ってた人だった。

住友が売上高では業界３位だけど、三井、三菱抜いて、圧倒的に利益率デカイ。
さて、そのは反論まだ？？？
高利益率にこだわる経営方針で、５年で売るというビジネススタイル。
素人→売れない、売れ残り、まだ残っている、半値でも買わない
玄人→値引きを極力せずゆっくり売り今期も最高益確定

日本全体で値上がりが続いてる期間はスミフの方法が儲かる
下落局面では、反対になる
今はスミフに風が吹いてるだけ

一般論でいうと売れてないよねｗ
ただ住不は一般論で収まらない孤高の売り方をしてて、
且つそれが社の方針なんだからドーン！と構えてればいいじゃんｗ
そのくせ「売れてない」って言葉に即座に反応して屁理屈並べ始めるんだよねｗ

>>7394 匿名さん
言ってましたよ。

コラム業界の異端児？住友不動産のマンション戦略とは

業界の異端児？住友不動産のマンション戦略とは

目次 [hide]

1 住友不動産の特殊性とは2 利益率の高さを誇る住友不動産3 住友不動産は値引きをしない

大手マンションディベロッパーの中でも、異彩を放つのが「住友不動産」です。

住友不動産の特殊性とは

２０１３年のマンション供給戸数は５８７９戸とトップレベルの分譲数ですが、何よりもその特徴は利益率です。通常、不動産ディベロッパーの利益率は７〜１５％程度と言われています。例えば２０１４年３月期、野村不動産の利益率は１４．０％でした。

しかし同時期の住友不動産の利益率はなんと２０．６％。不動産ディベロッパーとして異例の利益率の高さを誇るのです。

＞＞マンションを買うなら知らないと損するサービスとは？

利益率の高さを誇る住友不動産

その理由は住友不動産独自の「価格戦略」にあります。簡単に言うと「ほとんど値引きをしない」という戦略です。

マンションディベロッパーというのは、とてもリスクの高い業態です。巨額の資金を使って土地を仕入れ、建物を建て、販売を行う。お金を使い始めてから、最終的に建物が完成してお客様にお金を貰うまでとても時間がかかります。そしてその借入金額がとても高額なので、銀行にそっぽを向かれるとすぐに倒産してしまうのです。

リーマンショックの際に倒産したマンションディベロッパーは「アーバンコーポレーション」「スルガコーポレーション」「モリモト」「ゼファー」「ダイア建設」「創建ホームズ」「綜合地所」など多数にのぼりました。なんと上場企業で倒産した会社の半数がマンションディベロッパーだったのです。

そしてリスクが高いゆえに「値引きをしてでも、早く売ろう」と考えます。なるべく早く売って、資金を回収する。マンションが完成する前に、全て売り切ってしまうというのが理想な形です。

「今日決めてくれたら１００万円値引きしますよ」なんていう営業トークが出てくるのも、不動産ディベロッパーならではの事情あってのことなのです。

住友不動産は値引きをしない

しかし、そんなマンションディベロッパーの中でほとんど値引きを行わないのが住友不動産です。マンションが完成した後も、実際の現物マンションを見てもらう事でマンションの良さを体感してもらい、時間をかけて売って行く。そうすることで、値引きを行わず、高い利益率を確保するのです。言葉にすると簡単ですが、この戦略を取るには「この立地であれば確実に売れる」というマンション用地仕入れの徹底と、建物のクオリティに自身が無ければ不可能です。

住友不動産のマンションは外から見てもすぐに「住友不動産のマンションだ」と分かります。全体的にシックな色使いも特徴的ですが、「カーテンウォール」と呼ばれる、総ガラス張りの建築方法も「外観のグレードを上げる事で、マンションの資産価値を保つ」という住友不動産の理念を強く表しています。

↑カーテンウォールを採用したシティタワーズ豊洲

またマーケティング活動にも、同社の特徴を見て取れます。野村不動産や三井不動産のように「企業ブランド」を高める為の広告をほとんど行わず、あくまでも「個別マンション」の広告に専念しています。三井不動産の「パークハウス」、野村不動産の「プラウド」のように、特にブランドを意識した商品展開も行っていません。

まさに「質実剛健」とも言うべきマーケティング活動が、彼らの利益率を高く保つ秘訣なのかもしれません。

利益率が高いのは
販売員の給料が安い
建築費が安い
他社が開発したエリアの二匹目のドジョウを探す

こんな感じですよ

てか、スミフの利益率の高さはオフィス賃貸が強いからでしょ。

三菱、三井もやってるけど、エリア結構集中してるしね、ここはもう少し広くテナント展開してるイメージ。

あとは他の２つは注文住宅やったりで収益率低い部門持ってたり。

高い利益率のストックビジネスあってこそのスミフのマンション事業でしょ。

野村はこれができてないから市況悪くなるとあかんくなる。

住人板いろいろもめてて不安があるな

なんで、売れないんでしょうね？

んなもん値段に見合ってないからに決まってんじゃんｗ
住不目線だと、価値や違いの分かる客がいないってことだろうね

価格下げないのは何故？
完成して数年経過してるんだから、下げりゃ良いのに。
たいして立地も良くないんだからさあ。

いや、選手村が控えてるから安くする必要はないんじゃないの。

住民スレを見ると、総会でスミフが議決権３分の1を持ってるとありましたが、それってまだそれだけ販売個数が残ってるという事ですよね？
違っていたら、ご存知の方は訂正お願いします。

>7407
事実ならそういうことになるね

ただ去年の夏頃に1/3ぐらいは残ってるって噂だったから、
さすがにもうちょっとは売れてんじゃないの？
住不は情報出さないから売れ残りにSOHOが含まれてるのかどうかさえ分からないけどね
去年の夏の時点ではSOHO売り出してなかったはずだからね

1450戸、SOHO216戸 計1666戸
この価格で1/3以上売れてるって凄いと思う。
しかも総会後にもかなりの数の引っ越しもあったし、入居待ちの部屋もあるから残りはそこまではないとは思います。

>>7405 匿名さん

数年後には駅4分になるし、回りに商業施設などが出来るから下げる必要はないと思う。

未だに築年数が価格に反映されるのは世界の先進国で日本ぐらいですよ。
貧しい時代の建物はとりあえずの建物でしたからそれも当然。

欧米では産業革命後にできた大型（お金のかかっている）建物はそもそもそう簡単には壊しませんし、経年変化のビンテージ感が価値を上げるのはワインと同じ理屈です。

時代には必ず時差がある。果たして日本だけが世界の非常識を貫き通すか？？？

内陸のタワーは土地がない。湾岸はこらからも土地が溢れる。まだ内陸部でも安いタワーがある。住友銀座東。こちらのほうが資産価値がある。

例えば、ヨーロッパも日本みたいに地震が頻発してたらクラッシックだのビンテージだの言ってられないでしょ
要は日本には日本の土地の環境にあったスタイルがあるってこと。

欧米を手本とするよな言いまわしも如何なものか。

>>7413 匿名さん
過去の震災の経験から地震に耐えうる基準を作っているわけだから、その耐震性さえ担保できるのであれば、同じ理論は成立する気がしますが。ここは地盤悪いから震災がきたらどうなるかわかりませんが。

数年後に駅4分と言っても改札から長い地下通路を歩いて出た場所からだそうだからなあ

>>7411 匿名さん

中古より新品がいいなぁ

>>7415 匿名さん
でも、晴海通りまで出なくてよいので、確実に改札までのに距離は縮まります

7415さんに激しく同意　結局駅から近くなることはない

マンション直結の駅を作れ！

>>7419 匿名さん

その前にぜんぶ売ってしまわないとー。
ひとが増えないと橋も出来なくなるよー

大井町スレを読んだらS氏は大井町は評価してるんだね。同じすみふでも。

>>7418 匿名さん

なんで？
晴海通りまで行かないで良くなるんだけど？
何故かムキになってドゥトゥールが駅に近くなるのを否定する人が何人かいますね。
https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/pickup_information/news/subway/2014/s...

EAST棟の前から勝どき東方面に橋が新設されますから近くなりますよ。

人道橋できたらあきらかにちかくなりますね。勝どきのタワマンKTTやTTTより駅が近くなます。
ホーム拡張工事もしているし。ほぼ北に一直線で駅に着くようになりますよ〜
駅も近くなり、街も再開発され、今後たのしみ。
必死に否定する心理はなんなんでしょう。

信号待ちもないし。再開発された美しい街内を通って通勤そして帰宅。
毎日清々しい

美しい、三井さんの駅直結マンション群の出口を通ってですね

>>7426 匿名さん
楽しみです！

あと地味に駅距離表示が4分になることが重要。
中古物件検索の5分以内でヒットすることになり、資産価値あがります。

まぁ駅距離は三井の直結には勝てないんですけどね。。
それでもクロティアディズニーの三兄弟に対してはかなりのアドバンテージかと。

勝どき三井のグレード、価格楽しみだなぁ。

資産価値あがりますね。
値下げは期待できないか。

南側のタワーいつから賃貸に出すのか不明ですが、イースト販売するには邪魔ですよね。ここの販売終了してから、賃貸募集かけるのかな。

選手村できて上がるという人いますが、一時的に上がるかもしれませんが、供給過多で値段下がるでしょう。

中古も売りにくくなると思いますよ、ライバル物件多いですし。

住民板で白熱議論中ですが、どうやら深夜バスが廃止されたようです。
ここの購入を検討されている方はご注意を。

何線が延びるの？
メトロ？

>>7431 住民板ユーザーさん1さん
KTTはららぽバスが停まるので便利です。駅直結の勝ビューも忘れずに。

ららぽバスはDT前もとまりますよ。

>>7435 入居済みさん
そうなんですよね。
あ、KTTのカフェラウンジは良かったです。

勝ビュー忘れてました笑
駅直結なのにまだ売れ残ってるのはゴクレならではですね。

あと残り30戸強みたいです。
今月は半期決算月だそうで、スミフの方から５％～10％の値下げを提示してきました。

>>7437 ご近所さん

へー良かったですね。

もう販売終了ですね

>>7437 ご近所さん
SOHO除いてだと思うけど本当に残り30戸？？
夜の灯り見る限りだとまだありそうだけど。

>7440
同感、その10倍は残ってそうな印象
住不はクローズドだから実際のところは中の人しか分からないけどね

ただ去年も掲示板では100戸切ってるとか言いながら、
1/3残ってるとか日経に載ってたし実際のところは本当に分からないｗ
200戸強あったSOHOの扱いもよく分からないしね

>>7440 住民板ユーザーさん1さん
買った方が全員住んでるとは限りません。
今日も引っ越し何件かありますね。

上にもあるけど住民板の1/3の議決権ってのが事実なら、
SOHO含めて500戸近く残ってることになる

対して >7437 のレスも値引き情報含めて絶対嘘とは言い切れないし、
やっぱり真実は闇の中だねｗ

まあ住民板のレスを見る限り愉快犯のレスとも思えないし、
灯り等の状況からもそっちのほうが真実に近い気がしないでもないけどね

30戸なら年内完売ですね
めでたしめでたし

あ、私もです。結構魅力的な提案でPTHと心が揺らぎます

スミフは値下げしないのが魅力だったのに…値下げしてるなんて、急に欲しくなくなった。

>>7445 まさに検討中さん
間取りや眺望が気にならないのなら、DTで良いのでは？私は完成後EASTの3LDK検討しましたけど、間取りがどうしてもダメでした〜。

まじで値下げしてるなら買いたい。新築ではないけど、値段が優しくなるのなら周りのマンションよりグレードは今後含めて高いと思う。

>>7437 ご近所さん
値引きあるなら買ってもいいんじゃない。パークタワー晴海と比較すると割高とまでは言えなさそうだし。

とりあえず値下げの真実を確認だね。他にも書いた人いないのかな。

10% Offなら有明より安いのでは。

値引きしたら、すみふはブランドイメージガタ落ちだよ
しないでしょう

>>7432
スミフがどれくらいの議決権を持ってるか不明ですが住民版に記載の有る深夜バス議案への棄権が事実ならスミフの信頼はガタ落ちですね。
自分たちで設計した共用サービスで、それを目当てに買った住民も居るだろうに、１年程度で反故にするとは…
こんな状況では、マンション名に含まれてるSPAの維持も疑心暗鬼ですね。

>>7429 匿名さん
分譲予定みたいですよー

>>7454 通りがかりさん
ベイサイドタワーのこと？
あれかっこいいから欲しいんだけど、いつからかご存知ですか？

>>7454 通りがかりさん
分譲にするのですか。確か元々賃貸仕様だった気が

＞パークタワー晴海と比較すると割高とまでは言えなさそうだし。

いや、パークタワー晴海は3LDK6000万円切っているのがあるけど、ここって7000万円切るのが精一杯でしょ。かなりの差があると思うけど・・・。さらに、新築じゃないから新築マンションとしてのメリットもないからはるかに高そうなんだけど・・

500万円級の値引きがあるならいいんだけど、そうじゃないだろうし。

7000万台払えない人はパークタワーへどうぞ

パークタワー晴海は引渡しが２年後で、ここは今すぐ住める。
徒歩15分の資産価値なんて、ヤバいと思う。
晴海のピン立地は、ドトール側。道路も街の開発も、パークタワー晴海側ではないね。
パークタワー晴海買うなら、勝どき東地区の三井まで待つべき。

>>7457 マンション検討中さん

>>7457 マンション検討中さん
あ、私も値引き打診されました。元値が1.3億くらいですけど、結構引いてくれました。
結局、PTHにしましたけど。

>>7456 匿名さん

あれ、買いたくて外から見たことがあるけど、賃貸仕様って感じではなかったけど。

そうですね。
元々マエケンの分譲用を、スミフが買い取って一時期賃貸しようとしただけ。
結局、売りのタイミングを失しないように賃貸は取り止めた。

>>7458 評判気になるさん
極秘情報をあなたに伝えます
3LDK6000万円後半ですよ

販売価格
　SOHO区画　4,700万円～
　2LD・K　5,980万円～
　3LD・K　6,980万円～

PTHはパークタワー晴海か。
パークコート浜離宮と紛らわしいね。とっさにHで浜離宮かと思った。

>>7464 姫さん
PTH。パークコート浜離宮にT無いじゃん。
紛らわしくねぇよ

>>7459 周辺住民さん
今すぐ住めるは賃貸からの住み替えなら確かに刺さります。

ただ、勝どき在住からすると、ドゥトールもパークタワーもどちらも遠いから、ある一線を越えるとあまり変わらないんじゃないかなーと思ったりもして。

パークタワーはその分豊洲のららぽーと近いですしね。

こればっかりは難しい。

>>7457 マンション検討中さん
方角や階層もあるのでは？

パークタワーのそのお値段は、北向きで眺望があまり良くないお部屋なのかなーと思いました。

値引き額は気になりますね。

>>7463 eマンションさん
方角と階層が気になりますねー。

>>7463 eマンションさん

ヤッスイ！

>>7466 マンション検討中さん
パークタワーは勝どきというより月島でしょ

ヤッスイ部屋は外から丸見えの3階とかじゃ？

>>7471 住民板ユーザーさん3さん
値引き情報きぼんぬ

物件概要では売れ行きに変化は見られないようですが
10月のイベントはすごいです。
各銀行による住宅ローン個別相談会とか
生命保険？会社のＦＰ相談会とか
いつもの似顔絵や占いやアロマなどのイベントとか
東銀座で学ぶアフター7セミナーとかもあります。
東銀座では何を学ぶんですか？
これらのイベントにはどれだけの人が参加するものなんでしょう？
値引きした方が売れるの早いような気もしますが
頑張ってるなと思います。

>>7473 匿名さん
まあまあそんなこと言わないで。

間取りは公式サイトで紹介されているものしか残っていないんですか？3LDKが1タイプしかないのは売れてしまったからなのかそもそも少なかったのか、どうなんでしょう？
売れてしまったのだとしたら、けっこう家族数の多い世帯がたくさん暮らしていることになるのでしょうか。あるいは、少人数の家族でも部屋数の多い間取りに暮らしているとか。
戸数が多いから様々な住民さんがいらっしゃるんだろうけど、やはりファミリーが多いんでしょうか？

>>7475 匿名さん
見学されてみては？

>>7475 匿名さん

色々タワマン内見して、最終的にここにしたけど、比較的ファミリー、子供は少ない方だと思うよ。
スパに行くと1組いるかいないかって感じ。

そりゃ小さい子供持ちのファミリーは高層タワマンを避けてるから当然
子供欲しいなら尚更避けないとね

EASTは数だけはまだ結構残ってるけど、あまり条件のいい部屋がないんですよね。ベイサイドタワーのお見合いとか下の方中心。
WESTの高層は高い中古だけ。

>>7478 匿名さん
？？
なぜ？

あと、タワマンの中で比較してここか少ないって話