クレヴィア豊洲　その3

まあ豊洲は2丁目駅前再開発が2019~20年に順次完成、豊住線、新市場の動向次第でまだ伸びしろあるし、
マンション名をクレヴィア東雲でなく豊洲にしたのは賢明だね。

>>460
パークマンション（笑）（笑）
この人、この物件を誉め殺して反論を誘発する新手のネガだね。

ここの営業って休日なのに暇そうだな。

>>471
今日の連投は明らかにポジのふりしたネガですよねw

こちらは本当に戦略間違えましたね。すべて裏目裏目でよけいなネガを増やしている。

正直、駐車場平置きは今時なかなかない。地味にこれはかなりポイント高し。大規模タワマンの機械式なんてラッシュ時は結局カードかざしてから車乗るまで10弱とかざら。平置きならもう銀座着いてます。

修繕費もかからないしね。

ポイント高い。

>>475
低層なだけに部屋からエントランス出るまで1分くらい、タワマンなら5分とかざら、その時点で駅徒歩4分は得してる。つまり実質駅徒歩7分ともいえる。

豊洲でほぼない平置き、全室南、イオン目の前、安い管理費、リスクが少ない修繕費、理想の間取りを手にいれるツクリエ、駅までフラットアプローチ、こういう実質的なメリットを見れないようだとこれからの時代、本物をみることはできない。

車通勤ならエントランス出るまで4分、車乗るまで4分、合計8分、一日辺り往復で16分通勤時間を短縮できる。一年あたりだと70時間弱、30年で2100時間を他のことに時間を使える。その2100時間で今度はあなたの人生を有意義にツクリエしてみてはいかがかな。

あののらえもんさんがここにあの価格は高いって言ってたけどね。

>>478
だってすぐ近くのブランズ東雲の中古が築3年で坪210くらいだからね。ブランズ東雲のほうが仕様もいいし。ここのムリポジがいってる豊洲までの距離が同じくらいのキャナルコートのタワマンで坪240。ここは買った瞬間に坪220くらいになるんじゃないかな？買った瞬間に20%以上の減価って考えるとぞっとして手が出ないな。

>>479
エントランスまで4分早く行けると考えたら、駅まで同じ距離でも実質4分早い。便利ですよね、同じ坪単価にはならないのでは。

>>480
ブランズ東雲はタワマンじゃないけど。キャナルコートのタワマンのこと？あなたの理論だとタワマンより板状マンションのほうが同じ駅距離なら高いの？
そんな事例は聞いたことないし、すべからくタワマンのほうが高いんだけど、具体的な事例を教えてもらってもいいかな？

のらえもんさんの総評

素直な感想を述べると、高いです。4Fで坪280強、ギリギリ目の前のトヨペットを抜けるかどうかの境目な10F住戸で坪300、13Fで坪314します。昨今の新築価格高騰のあおりを完全にくらった印象です。全戸南向きが物件のセールスポイントですが、前建ての影響で下層階の一部は冬至時に陽があたらない部屋もあります。このへんは営業の方に聞いてください。
いただいた予定価格表を元に、ざっと全戸坪単価を計算しましたが、坪290～294のレンジでした。江東区東雲地区の新築時価格でブっちぎりに高い金額となります。リーマン前のレコードを超えてきました。

のらえもんは江東区湾岸民だから豊洲、東雲、有明あたりのマンションのネガは滅多に言わないし、ムリポジにちかい発言が多いからね。
そののらえもんがブログでコメントしづらい…と初めて黙ってしまうほどの割高物件であることは間違いない。

まあ、次から次へと無理ネガがよく出てくるね。それだけ関心があるんでしょ？わずか100戸のマンションでこれだけスレが進むのは人気の証拠でもあるんだよ。

結局は買えない人の妬みにしか聞こえない。高いと思うなら買わなければ言い話、次の新築東急は坪600とも聞くし、豊洲買うなら今がラストチャンスでは。

>>484
どこが無理ネガなのか詳しく教えて？
客観的な数字をもとに批判してるんだけど

>>484
東急は坪600ってどこの戯言？
目黒駅前のタワマンとか、結構前の3Aパークマンションの値段。坪400すらいってない豊洲でそんな坪単価になるわけないだろ、あほか（笑）

やっぱりどう考えても無理だよなぁ。
マンション名に豊洲は自由だけと、
豊洲買うなら今がチャンスというフレーズ。
買うのは東雲のマンション。
現実の場なら第三者詐欺にあたると思う。

買えない人の妬みとか千葉にでも買えばとかよく言うけど、買えないからネガってるわけではなく、買えるけどここにあの価格はな…って思いがある人が多いのだと思いますが。
価格で論議した時に、価格に触れられてはまずい‼と思ってその話題を終わらせるために営業さんがそう言って話を終わらせているように感じてしまう。

意外とこのスレ盛り上がってますね。

登録申し込みが始まれば評価がはっきりするので楽しみです。
（かなり苦戦すると予想してます）

ここはツクリエが売りだから早期に申し込みが入らないと

その売り文句が消えちゃうから営業は大変ですね。

100戸ぐらいって、よく言われているけど

100戸って意外と多いよ。

でも、100戸を2年で売れば良いのでしょう？
他に新築マンションもないしねえ。

ろらえもんさんはタワー推しだし、
タワーは一人当たりの土地代安いんだから、
安く作れる筈なのに、要らない共用施設作って、
高くしてるところが気に入らない。
特に立地の悪い某有明や豊洲のタワマン。
修繕費も無駄にかかるし。

ここは豊洲使えるから、
東雲や有明のマンションよりは
立地は一歩リードしてるところも良い。

まあ、それでも以前の相場に比べれば高いけどね。
だからと言って、過去を振り返っても仕方なし。
今は金利も安いし、無駄な家賃払い続けるなら、
結局、買っても問題ないと思う。

それとも近隣でここよりお勧めの物件ある？
銀座有楽町線で6分ですよ。

まあ、今の相場だと妥当なんでしょうけどねえ。
タワー嫌いの人が買うのかな？

いまどき低層だろうがタワーだろうが耐震なんてありえないでしょ(笑)

>>491
タワーは一人当たりの土地代が低い？
土地の仕入額は容積率によるから、容積率が高いタワマンの土地は必然的に仕入れ値も高い。よって一人当たりの土地代は板状マンションと比較して別に低くないですよ？
まさか10階建と比較して30階建は土地代が1/3と思ってるわけではないですよね。

>494
まさか同じだと思ってませんよね？

キャナルコート内の運河公園に接しているより、
晴海通りに接していて、かつ、タワー群やトヨペで
日陰になるこの立地が、
たかが2、3分ほど豊洲駅に近いという理由だけで一歩リードしていると本当に思える人だけが
東雲最高額更新の分譲価値にも納得して買える
という事なんでしょう。
それもイオンに寄ったら同じなんだけどね。

＞たかが2、3分ほど豊洲駅に近い

2～3分は大きいね。
完全に別エリア。
その証拠に、
キャナルのタワマン安いでしょ。

>>495
土地の仕入れには容積率以外の要素もあるので一概に言えませんが、理論的には土地代は容積率に比例するので、タワマンの土地代が近隣の板状マンションと比べて低いとは限りません。タワマン＝土地代が安い とはいいきれないですね。

いいえ。安いです。
タワマンなんて階数増やして、
建替えできないでしょ。

>>497
うん。別エリアだね。

>>497
安いといっても新築の時から値下がりはしてないよ。東雲のマンションの新築の価格は坪210〜240。しかもこれはクレヴィアより仕様のよい、高級なマンションの新築の価格ね？
ここの290っていう価格は、周辺の中古からいっても異常なわけ。1割高いとかじゃなくて、3割近く高い。しかも東雲のマンションはこの上げ相場においても全然値上がりしてない、郊外型の値動きなんだよね、埼玉とか千葉のマンションと同じ。つまり、上げ相場になっても値上がりすることなく、下げ相場ではとことん下げる。周辺の中古に引っ張られて、5年後には坪210になるのが落ち。

>501
安いじゃん。

>>499
建て替えの合意は戸数の比率で8割。比率なんだから板状マンションと比べてタワマンの建て替えの難易度が高いわけじゃない。むしろ流動性の高いタワマンのほうが管理組合もしっかり運営されていて資金力もあるから、建て替えや修繕でトラブルにならないことの方が多い。

>>502
安いんじゃなくて、それが東雲の相場。建物の仕様をみれば、クレヴィアが他の中古に比べて特段仕様がいいわけじゃないのがわかるよね？
周りが安いんじゃなくて、ここが高すぎるの。

＞504
キャナルの相場でしょ。

キャナルのマンションに豊洲なんて名前つけられないもんね。

不動産は価格なり。

理論的な反論も議論もできず、相場、相場って。仮にも坪290のマンションを検討してる層がこんなアホばっかだとは思いたくないけど。
わざとアホなふりをして都合の悪い情報を消そうとしてるのかね…

＞東雲のマンションの新築の価格は坪210〜240。

今、ドラマに出てるビーコンってそんなに安かったの？

ごめんなさい。ビーコンは250でした。でも中古では240を切ってしまっている東雲では珍しいそんな物件でした。東雲のマンションの新築価格はこんな感じです

>>510
確かに、これをみてここを坪290で激安っていう人はいないだろうね。

＞510
豊洲が生活圏であること＆今の相場
を考えれば適正でしょうね。

>>512
確かに今の相場なら高くても仕方ない。ただし、豊洲のマンションは相場が高くなるにつれ中古も高騰してる。一方、ここも含めた東雲のマンションは、相場が高くなっても中古が一向に値上がりしない。それなのに新築だけやたら高くなって周辺の中古価格と比べても極端な割高物件になってしまっている。PHTには坪290の部屋もまだある。PHTより激安とかいってるアホはPHTのモデルルームに行くことをお勧めする。

新築だからやたら高いんじゃなくて、
キャナルコートと違い豊洲生活圏だから、
高いんじゃないですかね。

>>512
プラウドタワーは豊洲までの距離はクレヴィアと同じですよ。つまり豊洲が生活圏。プラウドタワーはいま坪240で買えます。ここと違い共用施設充実、日当たり眺望ばっちりで高級感があるプラウドブランドのタワマンです。
プラウドタワーとここを比べて、ここが仕様で優れてる点は駐車場平置きくらいじゃないですか？

>>514
プラウドタワーとクレヴィアは豊洲駅までの徒歩距離は同じだよ。そんなの少し調べれば分かる話。豊洲生活圏生活圏って、そんな数分で価格が3割近く高くなるわけないだろ。

タワーはぼったくり価格だからね。
中古で値段が下がっても仕方なし。
それにプラウドタワーはタワーなのに耐震でしょ。
地下鉄が敷地下走ってるからかな。
安いのには、理由がちゃんとある。
不動産は価格なり。

>>517
おいおい、都内のタワマンで、買った値段より安くなってるマンションのほうが探すの難しいぞ？板状低層マンションのほうがはるかに値下がりしてる。知ってて言ってるように見えるけど悪質なやつだな。

＞518
それって立地の良いタワマンでしょ。
今後、増税でどうなるかわからないし。
キャナルのタワマンはダメだね。
取り残されてる。

>>519
キャナルがだめというか、東雲全体がだめなんだよね。東雲の板状マンションなんかもっと悲惨。坪160〜210で取引されてんじゃん。
ここもその東雲のダメダメな板状マンションの仲間であることをお忘れなく。
WCTなんて僻地中の僻地みたいな場所にあるのに値上がりしまくって坪300後半で取引されてます。

＞520
港南のWCT？
この前、中古みてたけど、
売主の希望価格で320くらいが平均でしたよ。

>>521
ネットに載ってる売れ残りの条件の悪い部屋でしょ？いい部屋はネットにのるまえに売れちゃうから。仮に坪320だとしても元値は坪240程度。相当値上がりしてることには変わりはありませんけどね。

３２０で売れ残るのね。

>>510
東雲のタワマンってこんなに安かったんですね。分譲価格で検索したらプラウドの当時の価格表とかも出てきてショック受けました。
ここ買う予算で高層階の南向きでも買えたんですね。。。
震災の後なんかは、マンションなんて全く興味ありませんでしたが、ちゃんと買ってる人はいるんですね〜

WCTは港区と言っても
>520の言うとおり僻地だからね。
320で売れ残ってもおかしくない。

>>524
こんなに安かった…じゃなくて、いまでも同じくらい安く中古が買える。いまでもここを買う予算で高層階の南向き買えますよ。

プラウドよりパークタワーの方が、
断然お得だったけどね。

WCTは僻地でも2割以上値上がりしている。東雲のタワマンは僻地でも値上がりせず。東雲の板状マンションは値上がりどころか暴落してます（笑）

タワーの耐震２３５も出して、欲しいかね。

港南のWCTの値上がりって、分譲最初の頃の部屋でしょ。

東雲もWCTみたいに古い物件（東雲のWCTetc）は値上がりしてるよね。
ビーコンあたりからはダメだね。

港区でも僻地なら320で買えるのね。
いらないけど。

>>529
低層階なら耐震でも板状と同じ
更にプラウドは超強度コンクリートを使っているので安心
しかも、タワマンなら各階ゴミ置き場が完備されてて共用施設やスカイラウンジが使える

タワー低層階に235出せない人が板状に290出すとか鴨にも程がありますね…
クレヴィアは2013年ベースなら坪200万で竣工後売れ残る物件（ブランズよりも内装の品質が低いが、ブランズは坪210万程度で竣工後売れ残っていた）

今のバブル相場で2割価格が上がったとしても坪260が限界ですよ
それでも当時の相場、東雲１丁目の地位を知っていれば260は出せないですが

低層の方が髙いの当たり前。
タワマン耐震ってどれだけケチったのよ。

＞それでも当時の相場、東雲１丁目の地位を知っていれば260は出せないですが

当時の相場なんて関係ないよね。
今の相場で、この物件は高いのか安いのか。

不動産にお買い得も外れもありません。
適当だと思います。

低層の長谷工仕様と変わらないような物件がタワマンより高いとか言い出すのですね…
夜遅いですし無理しないでください

プラウドタワー東雲は豊洲駅11分でクレヴィア豊洲と同じだけど
プラウドタワー豊洲みたいな恥ずかしい名前にはしなかったんですよね
東雲１丁目ですからね

この辺が財閥系とセコムの差なのかも知れません。

長谷工のビーコンでさえ免震なのにね。
それより後に建てたプラウドは耐震。
長谷工よりお金かけてない。

>>534
今の相場でも坪260が精々だと言っていますが…坪290が適当？大丈夫ですか？
建物の高さより杭の長さの方が長いという地盤で、液状化リスクが東京都公表で最も悪い地域の低コスト板状マンションですよ？

＞538
坪260が相場ならこのマンション売れないよね。
結果が楽しみです。

>>540
はい、売れないでしょうね
近隣の住民としては、売れてくれると非常に嬉しいんですがね。まぁ無理でしょう。東雲住民は冷ややかに見ております。

いくら豊洲生活圏で高くて当然と屁理屈こねても
紛れもなくクレヴィア豊洲は東雲エリア内のマンション。
構造のタイプが違うとは言え、東雲内のマンションに
対する言われなき論評は、天に向かって唾を吐くような
もんで、自分の資産価値に返ってくる。
営業は売れば終わりなので関係無いけど
購入予定者のする事では無いね。
だから、まあ、営業がやってるんでしょう。

あとは結果待ちですね。
ここが売れても、
豊洲生活圏のここと
キャナルは関係ないと思いますが。

>>543
豊洲生活圏、豊洲生活圏って、あなたは徒歩何分なら生活圏なんですか？ 私は徒歩10分を超えたら生活圏ではありません。私にとってはここは豊洲生活圏ではないです。生活圏というのはそれほど主観的で無意味な価値観なんですよ？

＞546
東雲住人なんでしょ？

＞548
プラウドタワーはダメですね。
タワーってだけでマイナスだし、
タワーなのに耐震ですから。
敷地下に地下鉄走ってるんですよ。
もう１つ言えば、プラウドは階段しかない豊洲駅の4番出口でしょ。

まあ、東雲在住の人から見れば
この立地で豊洲生活圏と強弁している事が
余りに現実離れしていて滑稽なんだよ。
客を説得する方法として会議室で作られた感じ
と言えばいいのかな。
まあ、現場を見て歩こう。それで解決。

>>550
5番でしよ。でもここも階段だけだよ。

＞556

＞近隣の住民としては、売れてくれると非常に嬉しいんですがね。

自分の言った言葉思い出して。
賃貸住人やマンション検討してる人間が
高く売れるのが嬉しいのかい。

>>558
嬉しいですよ？
東雲の相場が上がれば地元の人間からすると嬉しいです。商業施設ができたりするかもしれないし。お金持ちの方が住んで環境がよくなるのは嬉しいです。ここは僻地ですからね。
ちなみに賃貸マンション住人とも一言も言ってません。マンションは好きなので東雲の物件はよく見てますがね。

デベさんがいそうなので書くのですが、今更ですがクレヴィア豊洲は事業中止して商業ビルにした方が良くないですか？

オフィスビルならば、KDX豊洲の送迎バスに相乗りすれば豊洲駅までのアクセスも改善でき、トヨペットによる日照の悪さも晴海通り沿いの騒音も（住宅としては駄目ですが）オフィスビルならば無問題、近くに合同庁舎や東京都交通局があるので公共事業系のテナント企業が見込めるし、イオンが近いのでオフィスワーカーの昼食事情も素晴らしい。

東雲には商業ビルが殆どないので競合も少ないですし、東雲の街発展にも寄与します。
物流施設とトヨペットの間に挟まれた準工業地域でオフィスに向いている土地なのに敢えて住宅を作ろうとするので、トヨシノという難しい言葉を作り出さないといけなかったり、無駄にネガの対応が発生したりしているのではないでしょうか。

人気物件にはネガがたくさんいるものです。

来月からの販売開始の状況は興味深く拝見させて
頂きます。高過ぎとネガティブな意見を書きは
しましたが、瞬間蒸発であれば東雲に資産を持つ
私としても喜ばしい事。妬むなんてあり得ません。
でも、無理だと思うなぁ。

東雲でも豊洲駅遠い物件は上がらないと思いますよ。

豊住線できたら、枝川に負けるかも。

私も住民として興味深く見させてもらいます。
東雲の発展のためにはここにマンションを無理にたてるべきではなかったと思っていますが、立ってしまったものは仕方ない、売れることをお祈りしています。
ただ、デベの売りっぱなしの姿勢は許せません。もう少しオフィスや商業施設などをたてて、地域住民の利便性向上も考えていただきたい。
ここの購入者も、こんなはずじゃなかったと後悔する姿が容易に想像できます。
そういう意味では、消費者はバカではないとデベに思い知らせるために大コケしてもらうのもありですね。