クレヴィア豊洲　その3

あまりここと中古を並べて考えるのもまた違うように思います。
中古も今は高くなってきていて、
なんともいえない感じ担ってきていますね、、、

新築のプレミアが無くなってしまった場合は、
お値段落ち着くのか、それとも相場に連動していくのか、、、
動きの見通しはつきにくいなと思います。

ここが割高なのは間違いない。
それでも湾岸に住みたいかどうかで選べばいいでしょう。

中古が高くなってきていて
という発言が事実なのかは
並べて考えないと分からないでしょ。

>>315
豊洲タワーは最近は坪300未満の成約事例がほとんどないので差は更に拡大しているかもしれません。

ただ、パークタワー豊洲とプラウドタワーの比較だと新築時より差は縮小しているので、マンションによる個別要因もあるかもしれませんね。

パークタワー東雲とスカイズだと…、拡大してるかな

＞３１５
それを言うなら豊洲より都心買った方が良いじゃん。
大抵の方は予算に限りあるからね。

別に新築、中古こだわってるわけじゃない。
ただ個人的にここが気に入っただけ。それじゃだめなの？

全然OKじゃない。
でも、錯誤がないかは常に確認すべきだと思う。
特に営業トークには注意。
ポジさんは営業に絶対の信頼を置いてるようですがね。
中古も今は高くなっていますよー
なんて語って半年前の、それも豊洲エリアの中古データ
を示してくるかもしれない。
今の、東雲エリアのマンションと比較するのが基本。
さらにフランズとの比較なしに購入を決めるなんて
あってはいけないと思います。

中古でも良いが、タワーマンションだけは買ってはいけない。大暴落の危険性がある。

タワーマンション買うなら新築で買いましょう。

新築は暴落しないんですか？

タワーマンションは、新築から10年で売れば良いです。

中古で買ったら大損です。

＞３２７
ブランズ、中古でしょ。
中古は嫌なんです。

ブランズ東雲じゃあ、豊洲駅使えないじゃん。
辰巳駅も遠いし。
良いところなし。
こことは購入者かぶらないね。

中古より新築が良いけど、ここはパス。
だって買った瞬間にブランズ価格。
しかも、頭悪そうな営業がいるみたいだし。

10年は暴落しないんですね。なら10年以内の中古を買って新築から10年目に売るのはありですね。

たった180mしか離れて
いないのに豊洲使えないなんて滅茶苦茶な事は
言わずに、
フランズの新築時の価格と今の中古価格は納得しておく
必要はあると思うよ。
ここしか買う対象としていない場合でも、
大きな買い物なので、周辺の現市場価値を把握しておく
のは当然と思う。

１０年は暴落しないなんて、絶対じゃないでしょ？
絶対に暴落しないという保障付きなら良いけどね。
多分、それだけの価値があるってことじゃないのかな。
でも１０年なんてあっという間に経ってしまうから、
そんなことを感がえずに買いたいものです。

タワーなことが理由で暴落したマンションを一つでいいから挙げてもらえますか？

タイミングもありますが、ブランズもなかなか完売しなかった訳ですから、高値で仕様が落ちているらしいクレヴィア豊洲を売り切るのはかなり時間かかりそうですね。

エリアに関係なく駅近はマンションの基本中の基本。
マンションの最大の利点は流動性。
駅10分以上離れるなら戸建か永住目的じゃないとね。

>>324
パークタワー豊洲は元々賃貸予定だったのを分譲に切り替えてますので、プラウドタワー東雲との比較はまた難しいのかも知れないですね。

ビーコンはSUUMOでみるだけでも中層階が坪230万で数ヶ月以上残っていたり、低層階では売出価格で坪219万のものもあるので、かなり差が付いた感じです。

2008年当時はトヨスタワー買えなかった層がビーコンに流れていた訳ですが、新築時から今まで7年間住んで売却して手放すと考えた場合、無理してでもトヨスタワーを買っていた方がビーコンよりもトータルコストが安く、かつ立地も便利だった計算になります。

目先の金額だけでPHTが高いと考えるのではなく、出口戦略も踏まえる必要があるかと。

ただ、私はPHTもCVTも高いなあ、と感じていますが…（苦笑）

こんな板状の長谷工やタカラレーベンみたいなマンションを坪300位で売ること自体、相当センスのない企画だよね。
三井とか住友ならもっとましな企画にしてるよ。

まあ、今の相場だと安いほうじゃ無い？
ここより安くて良いマンションあるなら教えて下さい。

割とマジで。

千代田区の千桜タワーが坪単価225万と激安で販売されるみたいだし、そちらを検討してはいかが？

シティタワー品川の再来で宝クジみたいなもんだから、抽選で当たるかどうか問題だけどね。

まあ、チャレンジしてみたら？

ブランズから辰巳までとクレヴィアから豊洲までは同じ11分なんだが。

住まいサーフィンの沖式中古時価で言うと平米単価
豊洲タワー98万、パークタワー豊洲88万、オークプレイス78万、ビーコン69万、wコン64万、パークタワー東雲86万、ブランズ東雲74万、プラウドタワー東雲79万だそうです。売出から3ヶ月で売却出来る相場なのでレインズの取引価格とは違いますが参考まで。個人的には意外とブランズ頑張ってるなと思います。

>>346
プラウドタワーとパークタワー東雲が賃貸仕様のパークタワー豊洲より安いのは街のブランド力の差でしょうか？

>>340
パークタワー東雲が元々賃貸という事実はありませんよ。
東雲住宅やその隣の建物の位置は賃貸タワーとして
計画されてはいましたが。

ごめん。東雲と豊洲を間違えた。
でも豊洲も賃貸仕様じゃない。

伊藤忠は完全に売り時を逸してるよ。

Fタイプ、D2タイプの2タイプにおおよその価格が表示されていてわかりやすいです。そこから考えるとAタイプは6000万円台～、Hタイプは7000万円台～となるのでしょうか。
パッと見はどれも似たような間取りに見えてしまいましたが、高そうな部屋は広さプラス角住戸ということで納得。ただ、Hタイプの洋室（2）は少し残念。

本当に水曜日は盛り上がらないですね。
本当の検討者は少ないって事がこれでわかるわ
素人だからそう思うのかな

みなさんとポイントがずれているかと思いますが、小学校まで徒歩15分というところが引っかかり悩んでいます。
自分は地方出身だし時代が違うので今は徒歩どのくらいが普通なのでしょうか？
15分は全然ありでしょうか？
子供の足だともっとかかるので少し心配です。。

>>353
江東区の学校選択制度の範囲が小学生は徒歩30分（目安2km）となってますし慣れれば大丈夫ではないでしょうか。7:45〜50くらいに家を出る感じだと思います。新一年生に限られますが制度を使って東雲小を選択すればたぶん5分くらい近くなります。ブランズが東雲小でクレヴィアが有明小ってのも妙ですね。

>>353
自分も地方出身です。知り合いにキャナルコート内から有明小に通っている子たくさんいます。通学は25~35分と聞いていますので、ここでしたら15~25分ぐらいでしょうかね？
自分は小学校まで40分歩いて通っていましたので、15分ぐらい大丈夫かなと思っています。
善し悪しの感覚は人によるとは思いますが。

安けりゃ良いのなら、もっと千葉よりの江戸川区あたりにしたら？
治安は悪いけど激安だよ。

営業は相変わらず暇そうだな。

>>江東区の学校選択制度の範囲が小学生は徒歩30分（目安2km）

そうなんですか。
３０分位は余裕で歩いていけるという風に判断をされているということなのですか。
距離はともかく、
特に下校時などは一人になる時間が多くなるのではないかしら、と心配に思う部分もあります。
ひと目の多い地域を歩かせないとならないですね。

小学生以下が居たら小学校までの動線も評価に考えないとダメでしょう。
豊洲3丁目や4丁目の評価が高いのは大通りへ出ないで5分以内に通学できる(3丁目の3タワーは信号はおろか車道にすら出ない)動線も評価のポイントだから。
それと比べると高評価の有明小学校とは言え片道25分前後は大きなマイナスポイントでは？

東雲と有明の間は大小の運送センターがあり
トラックも多いから注意は必要だと思う。
豊洲市場の開場で、さらにトラックは増える。
以前そう書いたら、何の根拠か分からないけど
歩きやすい道で問題無しの一言だったけど。

ここから有明小への道は人通りは多いしマンション前の歩道は歩行者と自転車わけてる（全然守られてないけど）し途中に交番もあります。歩道は広いし縁石や植樹もあって車道を走る車が突っ込むことは考えにくいけど道沿いに車の出入りが多い施設が多々ありますので注意は必要ですね。最近は歩道をスマホ見ながら疾走する自転車も怖い。

あの交番は巡回中で無人の場合事多いし、
交番から有明の運河沿いの道は人通りは少ない。
老朽化した都営アパートエリアなので活気も無い。
集団登校などの対策は必要と思う。

益々、株価も下がり、とても表示した価格て
売れる状況では無いよな。
安くなるのであれば、購入予定のポンさんも
反対する理由は無いでしょ。
まあ、営業は、価格が高いと民度も高いとか
訳のわからん主張を展開する訳だが。

東雲のタワーはここよりもっと高いからなぁ～

http://www.athome.co.jp/mansion/6959356320/?BKLISTID=030PPC
http://www.athome.co.jp/mansion/8703844502/?BKLISTID=030PPC

築浅タワーの高層階や最上階の物件。それも
オーナー言い値の売り立し価格を比較して
誘導するようじゃ、もう無理だと思うな。

買えない奴は千葉にでも買えば？

切れるなよ営業。

買えない人は千葉に行き
買える人だけが買えば、そりゃあ民度も上がるでしょうね。

>365
パークタワー東雲の直近の成約価格は坪単価263万円です。
最上階のペントハウスなら坪単価350万円で成約するんですかね？
逆を言えば、売主の言い値のこの坪単価がこの地域の上限と言えるかもしれません。

最近の東雲のタワーは、300万超えの成約多くなってるから微妙だよねー。
安く売ってくれる人ばかりなら良いのだけど。

353です。
小学校の件、大変参考になりました。
ありがとうございました。

多いかな、
直近では、ブライドの34階が263万円で成約してたけど
300超えは東雲では無いよね。
営業さん必死だけど、堅実な人生設計の人が千葉に行き
ローンを抱えてギリギリの人にならないよう、
適性な価格に補正した方がいいのでは。

300万超え、結構出てきてますよ。
350万超えもチラホラ。

とがですか？
調べますので。
マンション名と階数のみていいです。

え？
レインズでイッパツで出てくるよ。

だからいくつか例でいいから書いてよ。

レインズで一覧で出てくるよ。

ららぽーとの三井で見せてもらったら？

1月に、
プライブヴブルー東京。豊洲駅5分だけど
240.5万で成約しているね。

>>378
業者なんでしょ。業者ならないレインズ検索し放題なんだから
書けるでしょ。

長谷工かよ。
プライブって築何年だっけ？

築10年くらいか？

うーん。
レインズで出てくると書いている段階で
ここの営業なんだな。と確信しました。

築15年だろ

長谷工かよ。というのであれば
大末建設かよ。
と言ってもいいのかな？
築11年だよ。

まぁクレヴィアは買いでいいんじゃね
このあたりあまり新築の予定ないし
売主も商社系であんしんでしょ

>>386
深夜営業、おつかれさまです！
そういう意味もなければ付加価値もないレッテル張り、嫌いじゃないです！

この辺りでは三菱商事がWコン、住友商事がCT有明、丸紅がCFTに売主として名前を連ねていましたね。
PHTは三井物産が共同売主になっていますが、板状に手を出している総合商社ってこれまで実は湾岸では伊藤忠くらいなんでしょうかね？

正直、個人的には、現況でこの価格で販売しなくては
いけないとしたら、営業さんに同情するな。
関西の東京湾岸エリアを知らない役員が、価格決定会議
に出てきて、
同じ駅利用の新築マンションの価格だけに注目し、
もっと高く売れるだろ。他に新築の競合も無いし
うちの営業は優秀だから大丈夫
とか何とか言って決めちまった感じがする。
最初のHPのキャッチコピーを考えると、当初は
もっと安い価格設定の予定だったんじゃないのかな。

最初頃の設定はいくらだったんだろうなぁ…。7階が5900だけど、5400ぐらいなら決めちゃうのになぁ。。なかなかMR行っててもよし！買おうかってならない。。毎回、まぁ考えとこう、うーんどうする？って感じ。
中古も少し落ち着いてきましたか？キャナルコートのタワーもいいなーと思う物件出ていてそっちに目移りしちゃって…。営業さんごめんよー(泣)

すごーくわかります。
うちもせめて5600とかだったら他のことはある程度納得の上、よし!となるのですが…。
このままならばうちも前にどなたかがおっしゃっていた通り最後にすっといなくなるパターンです。。
わかってはいたものの結局は最後の最後にトータルみてこの物件にこの価格は…と迷いがでてしまうことに改めて気づいているところです。

>>390
ですよね！よかったです、私だけじゃなかった(泣) 最初の頃のHPの買えちゃうかも？！で飛びついて金額見て嘘つき！ってガックリしてしまいました。。MR行けばまた次の話し合いの日程が組まれて正直どうしようと思っています。。いつフェイドアウトするか…タイミングが困ったもんです。。今は一階部分が出来上がってきてるみたいですが、何だか建つのが楽しみな感覚より、本当にここを買っていいのか？やっぱり冷静に見て高いよなーという不安の方が大きすぎなんです。。

とりあえず様子見でいいんじゃないの

株価大暴落してるし

仮に株価が反発したとしても、ここだけは様子見しましょうｗ
ここの値付けは日経平均が2万位の時に先高観も織り込んで値付けしてるんだろうからね。

>>388
まさにそれ思いました。
営業さんがんばってましたけどねえ。

ところで営業さんで口臭気になる方いましたので、気をつけてみてくださいね。

>>387さん
記憶が曖昧ですが、東京フロントコートも三井物産、NTT都市開発が売主だったと思いますよ。

>>394
口臭いたいた(笑)
タバコじゃないかな

あと7階だともろトヨペット被るから13階以上じゃないとダメだよ！

この辺の新築予定本当にないのかな～

5000万円切る価格で出せばインパクト強いんですけどね。
それでも10年前なら中目黒徒歩6分のパークハウスが買える価格です。
いまさら比較してもどうしようもありませんが、、、。

クレヴィアのチラシ入ってたけど、金額変わってなかったからもう変更は無理なんじゃない？5600万～ってやっぱ高すぎだよ。

やっぱり＠270万円なんだろうね。

去年は＠350でも売れるという無責任書き込みが多発してたから

売主はそれに乗っかってしまったのかな。

完売には時間がかかりそう。。。

駅からこの距離なので、おさえ目の価格ぐらいでちょうどいいのかもしれないな…と思います。
が、豊洲ブランドみたいなものがありますので
それで強気になり得るような感じなのでしょうね。
むずかしいなぁ、値付け。
５０００万切れば確かにインパクトはあるんですが。

マンション販売に詳しくないのですが、一期で高く売っておいて二期から一気に値下げして売り切るということは可能なのでしょうか？
本当は売れないのはわかっているから一期でそこまでたくさん売れることは望まず焦らず、売れそうなところだけこのまま高く売って元を取ってその分二期でぐっと下げてインパクト…など。
そういうのはできるのですか？

出来ます。逆も当然可能。

この価格なら激安レベルでは？
都心だと倍の価格だぞ。

この価格で買えないなら、江戸川区にしたら？
治安悪いけど激安だよ。

>>401
可能は可能ですが、竣工前にやると信用を失うのでまともなデベロッパーならやりません。

大幅値下げを行う代わりに、既に購入した人に返金（正確には後から値引きですが）した事例もあります。

そうなんですよね、買ったはいいが２期でガーンと下がると腹が立ちますね。値上がりはないと思いますよ、苦戦しそうだし。ここがまともなデベなら契約後の返金を希望する。安い買い物じゃないからね。

眺望、駅距離、規模、ここが優位性をアピールできる要素は価格だけだと、当初のキャッチコピー「手が届く」で分かるように、デベも理解していたはず。
今後の売れ行きに興味津々です。

関西系のデベが返金などするわけない。

>>407
私もそう思います。
他にアピールできるところがない、またはアピールできるレベルに達していないから価格安いよ〜〜と大きくアピールしてきたのだと思います。
それで価格アピール消してお日様仲良しアピールしたと思ったらどんどんそれも小さくなっていき、今は特にアピールできるポイントはなく
ただただ、他のマンション価格と比べてみなよ!それよりは安いでしょ!
というアピール？くらいしかできなくなってしまったかんじ。
なんだかブレブレだけど…他のマンションもこんなブレブレな売り方なんですか？

もともと、そういうアピールだったかと笑

>>409
全然お日さまアピールじゃないですよ。
現地見て、部屋からのシミュレーション見たけど
トヨタ邪魔だから(笑)
それと2メートルのベランダは日が入りません。
タワーのダイレクト窓流行ってるのに何でこんな設計にしたのかな。
ダイレクトなら仲良しかもだけど～

どうせ100戸しかないんだから、そのうち完売するでしょ。

迷走マンションw
そして明日は運悪く悪天候…
2期までガラガラかもね。
販売戦略

他のマンションと比べて安いって言ってもなんのアピールポイントでもないよね。
他にあるのもを全部排除して安くしてるんだからあのレベルの値引きってか価格は当たり前でしょ。
マンション自体だけでなくMRとか資料も全部ちゃっちく済ませてるだから。
他のマンションと同じようにいろいろ豪華にやりながら価格が今の価格ならばアピールってのもまぁ納得できるけど。

眺望、駅距離、規模、ここが優位性をアピールできる要素は価格だけだと、当初のキャッチコピー「手が届く」で分かるように、デベも理解していたはず。
今後の売れ行きに興味津々です。

ここってどんな売り方するんだろう？完成まで1年2ヵ月、今は一階部分が出来てるみたいだけど。ツクリエも売りにしてるから売るなら一期は下から？営業が言うにはツクリエ希望するなら希望の階数を作り出す前に色々申し込まなきゃいけないらしいけど、どうなるんだろ？

そうは言ってもわずか100戸。PHT考えたら激安だし、全戸南で冬もポカポカで最高。管理費も激安、いざ売り出したら奪いあいで瞬間蒸発のパターンでしょ。

現地行けば分かるけど、真冬は低層階はほとんど日が当たらないよ。
朝8時位までは上層階でも当たらないみたい。
検討者はとにかく天気の良い日に現地に行くべき！

>>418
そんな無理ネガされてもね。都心の物件で南でも早朝から日が入る物件なんてないから。全室南という事実がすべてを語る。さては南コンプレックスの北部屋さんかな。

東雲は都心ではないから、南向きならたいてい日は当たるよ。
東雲の南向きで日が当たらないのは痛い。