クレヴィア豊洲　その3

東海？

あ～東雲だからね。なるほど。

スカイズは坪300くらいで取引されてるから、ここより若干上だけどベイズは外廊下で眺望スカイズより悪い、スカイズより格下物件、中古は恐らくは280くらいだろう。ここは言うても分譲時価格が豊洲史上PHTの次点にくるくらいだから住民層は豊洲トップクラス。

２線利用可、平置駐車場、全室南、非タワーによる修繕費高騰のリスクなし、エントランスまでロスタイムわずか、イオン目の前、陸の孤島で買い物すら困るユリカモメ物件より資産価値はまちがいなく上でしょう。無駄な共有施設は数年すれば負の遺産でしかない。

ここはスカイズの掲示板なの？

スカイズの格下物件ベイズよりはクレビアのが便利、交通利便性も上、中古価値も上の見込み、分譲価格は完全格上、住民層も格上、すべて事実かと。

他の物件の話ばっかり、どうでもいいよ。

ここもいいかげん早く売り出してほしいね。

>771
あぁ、あのコロ○屋さん本人で、有名な人ね。盛大に坪単価予想はずして、なかったことにしてましたな。

銀行の人にここの価値を相談したんだけど、いい印象だった。逆に新豊洲の物件よりは銀行的にはこちらの方がいいそうな。

>>791
銀行の人が、ここは値上がると言ったんですか？

>>791
銀行員になにがわかるんだよ 苦笑
銀行の融資担保として不動産を預かる場合でも、専門の不動産鑑定部門の鑑定士に依頼する。銀行員に不動産評価はできない。不動産鑑定士とも仕事で絡むから鑑定書もみるけど、担保としての不動産はDCFメインで測定するから駅近とか周辺環境、スーパーなんて関係ないから… むしろDCFで測定するとここは最低の評価だよ？周辺物件の賃料利回りと売却額で評価計算するんだから。せめてもう少しリアリティのある嘘を書き込んでくれ。レベルが低すぎて閉口する。

>>791
それこそパークホームズ「豊洲」辺りと勘違いしてたりしてｗ
単なる相談レベルだったら専門外の行員の知識なんかその程度だよ
余剰資金がリスクの低い国債と住宅ローンに向かってる側面もあるからね、
上手いこと言って幾らでも貸してくれるよｗ

>>785
豊洲トップクラスの方々になれるような人種は、こんな車屋と倉庫に挟まれたマンションなんぞ買わないと思うけどな。
そもそも東雲なんて眼中にないってｗｗ

>>793
あんたも知ったかぶり恥ずかしいから良く調べて書き込んだ方がいいよ。鑑定評価は、原価法、収益還元法（DCF含む）、取引事例、その他の評価方法からその物件の利用状況から判断して鑑定額を決める。ここ一棟が賃貸としてPJ評価するならDCFもあるがここは分譲なのでDCF評価はしない。仮に投資物件として1部屋買う場合の評価方法は近隣賃料をベースとした収益還元でしょう。DCFの鑑定評価は別料金かかるから1室位ならDCF使わないよ。銀行評価は原価法をベースに取引相場を参考にする位でしょう。

評価方法は何でもいいんだけど、ここが中古になって値上がるなんてこと、あるんだろうか？

中古になっても上がるトコロなんて、殆どないのではないでしょうか。
一部、あまりマンションが出ない地域だとあがることもあると思いますが、レアケース。
ですから、あまり上がったりということを考えないで、
純粋に自分の要求するものと基準が一致するのか、という点に着目していけば宜しいのではないかと思いました。

>>796
あんたこそ教科書だけで実務を知らん人間の意見っぽいな。不動産鑑定書最近読んでるか？原価法で評価するとか今時あるの？不動産鑑定書で原価法計算してるのみたことないけど。だいたいが周辺取引事例法とDCFかもう少しイージーな収益還元法の折半だったぞ？確かにおれが見てるのは不動産ファンド関連の物件だから賃貸マンションが多かったのは事実だけどさ。銀行の担保査定に原価法で計算するなんてきいたことない。原価法と周辺取引事例法のほうが鑑定難易度としては高いしな。

>>796
不動産鑑定士さん？俺は確かに不動産鑑定の専門家じゃないから少し間違ってるのかもしれんけど。少なくともファンド監査の立場で不動産鑑定書50枚は読んだけど原価法で鑑定してるのはなかったな。原価法使うのはどういう事例なの？全く周辺取引事例がなく相場観のわからない物件でのみ適用される特殊な鑑定方式だと理解してたんだが間違ってる？

>>797
799、800だけどないね。鑑定のプロじゃないから適当な計算しかできないけど、どんな鑑定方式でも3割減じゃないの？原価法での計算はできないけどさ。原価法で計算するのは簡単らしいから796さんに聞いてくれ。

>>801
やっぱりないですよね。
「銀行の人」の話とやらも、しょせん営業トークということがよく分かりました。ありがとうございました。

>>802
フォローしておくと、今の相場だとどんな鑑定方式でもマイナス評価になるから。この物件だけマイナスってことではないから誤解しないでくれ。
鑑定はどうしても過去の事例をもとに計算するからバブル相場ではマイナス評価になるのは仕方ない。ただ、ベイズとここではマイナスの具合はここのほうが低くなるのは確かだろうな。

>>803
了解です。今買うなら、リセール時に３割下落を覚悟しとけ、ってことですね。

だいたいそれくらいと思ってたのでハラオチしてます。ハラオチはしてますが、やっぱりズバッと言われるとぐっと来ますね。ホント悩ましい。もう少し価格下げてくれないかなぁ。