シティテラス品川イースト　PART3

>>73
WCTの吹き抜けロビーは華やかですね。ガラスカーテンの外は運河で海洋大の練習船の係船場所になってる。ヤシの木が植えてあるし窓の外に船が浮かんでいるリゾートマンションみたい。

WCTの運河対岸の倉庫群がマンションやカフェになればさらに良し。

マンションと同じで住友はオフィスビルもガラスカーテンウォールが大好きなんですよ。
住友はとにかくガラスが好き。例えばひところ東京最高層のオフィスビルだった泉ガーデンなんていうのも、黒くなくても相当かっこいい。八畳間くらいのエレベーターがあったりして、マンションと全然関係ないんですけど結構好きです。

先日モデルルームでB棟の価格を確認してきました。噂されてたほどの上乗せはなかったような印象でした。4月引き渡しでこれからはじまるB棟を売り切れるのでしょうか？それともこのペースが元々の販売戦略？
こちらの人気はどんなもんなんでしょうね。

早く内覧会がはじまってほしいです。エントランスなど見てから決めたいので。

>>84
見た目カッコいいよね、ガラス。

ただオフィスビルって窓際にもずらーっと席が並ぶんだけど、泉ガーデンの入居企業から夏場の窓際席あたりジリジリ暑すぎるって苦情も出まくってたって昔聞いたけどね。

まあ天王洲の駅前だから価値は下がらないんだろうが、悩むな
広い部屋が出るタワーまで待てるかどうかだが

B棟の価格が想定より少し安かったので、２期終盤で
焦ってＡ棟の残り物件に申し込まなくて良かった。

駅近のＡ棟より、環境の良いB棟のほうがいいかな。

結局いくら位からスタートなんですか？

販売ペース早過ぎない？
タワー棟販売前にあらかた売り切るつもりかな。

ペース早すぎますよね。住友不動産だからタワー棟施工まで2年もあるしのんびりくるかなと思ってかまえていたから想定外ですよ。

>>89
Ｂ棟の方が環境いいんですか？

>>93

人によっての好みだと思いますよ。A棟は駅から近いから、便利だけど、その分音が心配という人もいるでしょう。実際、駅側半分は念のため二重ガラスですし。でもB棟側半分は二重ガラスは必要ないくらい静かみたいですし。

西日に関してはＡ棟の駅側半分ぐらいは
一番良いlow Eガラスが設置されるので
西日対策は良いみたいよ。

タワー棟の案内開始はまだ確定ではないですが、
早ければGW 、遅くとも夏前には開始される見込み。
また安倍さんがもうデフレではないと年始に話していたので
金利上昇の懸念かある。また消費税増税前の年内にタワー棟を
高値で案内したい意向あがいる。

タワー棟案内が開始すると、B棟の残り物件が
売れなくなるだろうから、B棟は夏前には最上階とパンダ部屋以外は
売り切るのでは、
最後のパンダ部屋は客引きでギリギリまで案内しないも思う。

>>96

タワー棟引き渡しのときは消費税10%だから、
タワー棟の物件を年内契約してもおそらく10%での
金額となると思います。

>>96

もちっとスローペースでお願いします。

>>95
残りの部屋には、このガラスは使われないのですか？

>>96
月に平均で15戸くらい、7-8ヶ月かけて売る計算ですかね
半分くらいのペースでゆっくり売ると思ってた

>>99

B棟側のガラスにはＡ棟のlow Eガラスの少しランクを落としたものが
採用されています。
西日対策はＡ棟、B棟共に条件は同じ気がしますが、、理由は聞いてません。
MRで、Ａ棟のメリットのひとつとして説明を受けました。

ここと目黒タワーが、城南の資産価値が落ちないマンションとしてずっと紹介されていますが、やっぱり、ここはここでも、タワーの方が資産価値としては高いんでしょうね。

>>102
ソース求む

>>103

うわあ。お返事が。。

http://bizex.goo.ne.jp/release/detail/807645/

天王洲は相変わらず資産価値高いですねえ。目黒も強いですよ。

まあ、天王洲の駅前だから資産価値はかなり高いと思います。
ちょっと田舎の安めのマンション買うなら、絶対こちら。不便なところは安くても結局二束三文になるからな。
こういうところは結局値が落ちない。

儲ける投資のつもりでマンション買うわけじゃないけど、中古板に資料があるから貼っときます。儲かる確率じゃなくて、過去のマンション購入者は実際に儲かったか？ですね。分譲時の価格とその後の中古相場が載っています。

>>106
ありがとうございます。湾岸タワー強いですね。都心湾岸高級物件は強い。駅5分以内くらいが売りやすくベスト

>>106
分譲時が安かったっていうのも多分にありそうなので、既に上がった後の今後はどれだけ期待できるんでしょうか？
ちなみに天王洲や品川シーサイドは一件も無いけどどうなんですかね？

天王洲アイル4分のWCTがありますよ。分譲時平均坪単価244万円は凄い。

10年前と地価が違うので、既に上がったといわれてもねえ。絶対値じゃなくて相対値で考えないと。
駅前マンションは強し

ラグナタワーも上がってるよね
りんかい線天王洲7分
海上公園、運河シームレス

＞＞106
この表を見ると西側地区のマンションの方が値上がりしてますね。やはり東京は西高東低なのかな。

品川駅があるからね
リニア開通で東京のみならず日本の中心の駅になるでしょうから。

あと地盤の固さもあるかと。
ここの支持層は22メートル位の深さですが、有明は32～34メートル、東雲は60～70mと大きく違いますからね。

羽田が便利になるのはいいのですが、飛行機騒音で五月蝿そうなエリアですね。

出来上がるのが楽しみです。

＞＞114
支持層は例の騒ぎもあって非常に気になりますが、同じ湾岸の埋立地なのに場所によって深さが随分違うんですね。
こういう事もあって人気が西高東低になるのかなあ。

A棟坪単価平均310
B棟坪単価平均330(予想)

ラグナタワー中古平均250くらい。
ラグナタワーの賃貸63平米では月19万円

CTE はタワー棟がどこまで天王洲アイル駅近タワーの
坪単価を引き上げてくれるか次第で、
Ａ棟、B棟購入者の資産価値維持が決まるかな。

WCTを買うときもこういう風だった。
スミフは高いとかなんとか
スミフの天王洲、品川物件は価値が落ちないから確かに不動産のプロ度が高いんだろう。
第2のWCTとして住友不動産は位置付けているみたいだけどどうなるか
手堅い感じはするが。

ここは実需の永住希望者層が多い感じですね。

対照的に、勝どきや晴海はスレを見ると投資家による鞘取り狙いの短期売買が多いみたいでちょっと不気味。
新規物件が乱立しているからそうなるのでしょうか。品川地域は新規供給が殆どないので、安心感・安定感があります。

ここは投資家たちの財布の肥しにはなっていないようですね。
なる前に売り切れちゃうか、肥やしになってしまうか。
どっちが先になるのでしょう。
でもここも場所としては悪くもないし、そろそろオリンピックも間近なので
どうなるか。

投資家は新規供給の少ない環境には手を出したがらない。
品川圏は幸い新築が殆どないから、ギャンブルプレイヤーは供給過剰の晴海や有明・新浦安に好んで出没したがる。

>>106
品川区マンションスレで
品川区のマンションが一つも無いのはどうなんでしょう？

＞＞123
106さんの表は湾岸タワマンを対象にしています。
そのため、湾岸ではない大崎や五反田のタワマンは含まれておらず、また品川区湾岸地域には今まで目ぼしいタワマンが殆どなかったためです。　CTEができると、今後はこの表に入ってくるかもしれないですね。

そろそろ今回のマンションバブルの周期が終わりに
差し掛かっていることをスミフは感じて、
早めにB棟、タワー棟の販売開始を検討していると読んでます。

７年周期と言われると、前回のプチバブル崩壊から、
そろそろ頭打ちになる時期かと。
そしてこれからのマンションはアベノミクス後の高値でデベが
土地を仕入れしているので、高値で売りたいけど、
そろそろ高値で買ってくれる層も減りつつある。
ちょうど2017年４月の消費税増税後は一旦マンション消費が
落ち込む。

前回のWCT でスミフはリーマンで喰らってるので、
同じ轍は踏まないはず。だから、潮目の変わる2017
になる前に勝負をかけている。

プチバブルがはじけてもそれでも値を下げず、周りのデベロッパーが割引きする中、逆に価格をあげ、スミフがのんびり売ったWCT。懐かしいですね。いまでもその当時、高いだの、いろいろいって人の恨み節がありますよ（笑）
まあ自分としてはいい買い物させてもらったスミフさんにはいい印象しかないのですがね
天王洲は一流企業が揃っているのに対し、マンション供給が極めて少ないからね。。

A棟3期分を残して完売みたいですね。第1期でやっぱり買っておけばよかったか〜

人気が出るか分からない埠頭のマンションを買う一期購入者は
余程マンション市場を調べてる人でリスク取れる人か
スミフの営業さんの薦めるがままに買った素人さんの
ニバターンでは。

自分は苦戦すると思って買わずにB棟申し込みパターンです。

天王洲の駅前だし相当の価値がある。天王洲勤務なので、迷ったんですよ。でも、結局、スミフはもっとのんびり売ってくれると思ってたし、値上がりはあっても、A棟のうちはまあそんなにはないかなと思っていたんだけどね。

>>125

消費者もわかってて潮目の変わる高値で買うかな？
不動産てそんなに単純なのかな？

>>130
みんな分かってることですよね。得意げにいわれてもねＷ