湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part13

＞580のつづき

また、湾岸エリアの場合、建物倒壊危険度や火災危険度のハザードマップよりも津波や高潮や液状化のハザードマップの重要度が高い。

建物倒壊危険度や火災危険度は、老朽化したビルや家屋の建て替えや防火対策などでその危険性は大幅に減少する。建物倒壊危険度や火災危険度に関しては、新たに建て替えられていくなど時間の経過が問題を解決することが多いので、本来であればハザードマップも毎年新しい予測に変更されていく必要がある。

しかし、津波や高潮や液状化などは対策しただけでは被害を防げないことも多い。

津波や高潮では次のようなケースでの浸水被害が考えられる。
①防潮堤と一緒に稼働するはずの水門、陸こう、排水機場が、なんらかの理由で正常に稼働しなかったとき。
②漂流物で水門が閉じない、または漂流物で水門や堤防が破壊されたとき。
③地震や氾濫で堤防が決壊したとき。また、地震で水門や堤防が大きな損傷を受けた後に、津波や台風に襲われたとき。
④水門閉鎖が津波到達に間に合わなかったとき。水門は閉じるまでに10分～15分かかる。直下型や関東沖のプレート型の地震で東京湾やその近海で津波が発生した場合、津波は5分で到達する。
⑤伊勢湾台風クラスの台風が東京湾を襲ったとき。地球温暖化によって異常気象が続いているので、考慮しておく必要がある。

都防災会議がまとめた被害想定の報告書では首都直下地震が起きた場合、水門が正常に作動しないと最大約２５００棟が全半壊するとしている。


東京低地帯の地盤高平面図では、干潮面以下の地域（AP 0ｍ以下）を「濃いピンク」、満潮面以下の地域（AP 2ｍ以下）を「ピンク」、満潮面以上だが高潮の脅威にさらされる地域（AP 2ｍ～5m）を「淡いピンク」、高潮の心配がない地域（AP 5m以上）を「淡い黄色」で示している。

東京低地帯の地盤高平面図
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/special/img/163_zu03a.gif

津波水没マップ
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/9/5/600/img_95005b65836900290fb54b62fa...

東日本震災時は都庁の防災対策室が使用され、有明の防災拠点は何の役にも立たなかった。有明の防災拠点は津波の発生を考慮せずに作られた施設で、東日本震災の後であれば作られなかったでしょう。

津波はタブー視されていた
http://news.livedoor.com/article/detail/6350004/

＞581のつづき

液状化に関しては、一度液状化した場所は繰り返し液状化するという研究結果が発表されている。液状化の危険度予測地図を作って公表している自治体もあるが、過去の液状化被害を踏まえた判断が必要になる。
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201105090393.html

また、液状化については、被害にあった石油会社などが情報を出さないため不明な点が多く、これから情報を集めて実態を解明していく必要があるという。

液状化と側方流動(YouTube)
http://www.youtube.com/watch?v=eR_9dC6ybTM

液状化で生じる【側方流動】の強力な破壊力で、マンションを下から支える杭基礎が剪断破壊されたりすれば、マンションを支えるための安定感を失い、その上に建つマンションも大きな損傷を受ける危険がある。

液状化で生じる【地盤沈下】や【側方流動】で地盤の地層バランスが崩れて不規則な力がかかれば杭基礎は剪断破壊などの大きな損害を受ける。

阪神大震災では、震度６強以上の揺れがわずか10秒程度続いただけで液状化と側方流動が発生し、橋脚や水道管などの埋蔵管が破壊され、杭基礎も剪断破壊された。

液状化地盤の側方流動(PDF)
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf

豊洲でも側方流動
http://ameblo.jp/garbanzo04/entry-10836148718.html

http://blog-imgs-32.fc2.com/g/a/r/garbanzo04/blog_import_4dce3fb8cb2d2...

豊洲新市場6街区北側の護岸で100m以上に渡る地盤沈下
http://farm8.static.flickr.com/7591/17268628062_3ed638ba8c_o.jpg

原油が100ドルから30ドルに下落。。3分の1に。

物が余るってのは、本当に怖い。

マンションも同じで、余らないように。

ちと、上の投稿が目についたので、
この地盤沈下ってほんと？　これ事実なの？

>584
ついにＣＧ画像まで使い始めたかｗｗ

更地ならいいけど、家の横にこの亀裂とか、あり得ない。

少なくとも、その亀裂走ったとこの価値は、坪5万だ。

いつも沸いて出てくる長文君。
暇なんだろうなぁ。

月島って50階建クラスがまだ二つできるんだね。

>少なくとも、その亀裂走ったとこの価値は、坪5万だ。

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/takashio/shisetsu/gogan/goga...

マンションと関係なさそうだが？

買えってこと？　殺人罪確定。

遊歩道の簡易舗装ってマンションと関係ないでしょう。馬鹿じゃないの？

どうでもいいけど　豊洲新市場の出来事じゃん

相変わらず　必死だね　

湾岸に住んでる人って地震のリスクはよくわかってるからいくらネガっても大したダメージないよ。

じゃ、人に勧めないことだね。

>598
火災危険地域をね

ＪＲ東の品川再開発、複合ビル７棟建設へ　延べ床面積４割増
2016/1/13 1:03
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　東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本）は品川駅（東京・港）周辺で合計延べ床面積が100万平方メートル強の複合ビル７棟を整備する。同駅周辺で総事業費5000億円規模の再開発計画を進めており、完成後の同社保有の商業施設やオフィスの合計延べ床面積は現行（約230万平方メートル）の４割増となる。2023～24年度にも主要部分の複合ビルが先行開業する見通しだ。

　再開発エリアは品川駅から田町駅にかけての線路沿いにある車両基地跡地など約13万平方メートル。都心部では過去最大級の開発となる。６街区に分けて開発を進め、東京五輪のある20年に山手線の新駅が暫定開業する予定。23～24年度には新駅を中心とする主要部分に複数のビルが完成、最終的な完成は30年代になる見込みだ。

　再開発は国家戦略特区の枠組みを使って進める計画で、今年度中の認定を目指す。本格工事は16年度から始まる予定。

　オフィスや商業施設、住宅などが入った複合ビルの建設を検討している。当面は新駅開業に向けた工事が中心となり、建物の計画の具体化は１～２年後になりそう。特区の枠組みを使い容積率を800～900％に高めることで、総延べ床面積は100万平方メートル強と、六本木ヒルズ（同約80万平方メートル）を上回る規模になる見込みだ。

　同社が保有する不動産の延べ床面積は商業施設が約203万平方メートル、オフィスが約28万平方メートル（15年３月末時点）。品川周辺の複合ビルは延べ床面積の５割がオフィスとなりそうで、大幅なオフィスの増床を見込む。同社の不動産事業にあたる「ショッピング・オフィス事業」の売上高は15年３月期に2549億円。今は連結売上高の１割程度だが、品川の再開発で存在感が高まりそうだ。

それだけ人気エリアになったって事なんでしょうね。

液状化なんかより本当に怖いのは火災
阪神大震災で身にしみて経験したよ
どんなに立派な建物でも火災には勝てなかった

液状化で済むなら大歓迎だよ

震災心配な方が湾岸買ってるんでしょ。

地震に関する地域危険度は都内全5133丁目中、
例えば、
豊洲2丁目4987位
有明1丁目4875位
↓で自分の住んでるエリアの危険度わかるから、湾岸エリアとどっちが危険か比較すると良い。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm

＞600
品川駅周辺エリアは良いんだけどね。
マンションは駅遠ばかりなんだよね。

>584
写真の出典教えて。
どうしてこうなったのか確認したい。

結局湾岸は安全だって事がバレる展開か。

ワザとやってるの？

>>604
駅遠って言っても都内最大級の10分〜15分以内。

山手線外側の有楽町線、大江戸線のしょぼい地下鉄駅5分強のマンションとは比較にならないなー。

別に危険でもなんでもいいからもうこの話飽きた。

逃げるが勝ちってこと？

直下型大地震きたらどこも同じでしょ
それよりこのエリアは明らかに供給過多
みなとみらいみたく人口調整しながら都市開発したほうが良かった
財政潤ってんだからマンションなんか作らず違うもん作ればいいのに

>>603
これ参考になるね。

中央区
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/2cyuuou.htm

＞６０７
10分超えるんだ。
遠いね。マンション買う意味ない。

港区だと白金の谷底低地が一番危ないんですね。
イメージとは逆に港南、海岸、芝浦などは地震危険度は低いね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

勝どきが築地の再開発によって豊洲に差をつけるのか？

震度5で。。

ええやん。内陸でもそんなもんやろ。

長野くらいまで行かないと危険度は同じだよ。

湾岸の免震マンションは内陸の中小規模の非免震マンションよりよっぽど安全かと思いますけどね。震度７とかになると、室内の家具や照明によってつぶされたり、破壊による火災がおきますから、免震というのは大地震には大変なアドバンテージ。最近のマンションは災害対策への取り組みはすごいからね。７２時間自家発電、当分の非常食や災害時の物品などの備蓄は当たり前ですから。

液状化は、内陸より湾岸で起こりやすいのは事実でしょうが死ぬことはないのでは。液状化で怖いのは結局、浦安みたいになると資産価値でかなり損害を受けるということでしょ。

埋め立て地＝液状化というわけでは決してなく、中央区はほぼ全域が埋め立てなのに晴海のごく一部で微少な液状化があっただけでした。また歴史的にも関東大震災のような大震災でも中央区、港区では大きな液状化はなかったという実績は大変大きな事実かと。

一方、江東区の埋め立ては３．１１程度の地震でもほぼ全域で液状化がみられ、都内の液状化被害はほぼ江東区埋立地に集中しました。同じ埋め立てなのにこの差は何かといえば、江東区埋立地は浦安と同じゴミによって埋め立てたということ。中央区港区のように粘土、土砂で埋め立てられていると地盤も固くなり、液状化も起こらないが、ゴミは軽すぎてどうしても海中からの水分の上昇が起きてしまうということのようですね。

震度7も湾岸だけだと思うけどな。

地震危険度マップで地区内残留地区に指定された場所は国が安全と認めている場所。
震災時に安全な場所は一目瞭然です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

逆に地区内残留地区以外は危険があるので避難場所に避難する必要がある。

>>607
自分の生活に合ってるなら徒歩5分の弱小駅で全然いいと思うよ。
おれは毎日10分以上は歩けない。

まあその距離を踏まえた上でもビッグターミナルが便利っていう人もいるだろうけどね。

>>618
港南も似たようなもんだよ。
湾岸埋立地はそもそもゴミや海底のヘドロ、建設残土などの要らないものを捨てるためにできたんだからさ。

国土交通省の液状化マップだと港区は港南よりも芝浦が真っ赤。
アイランドは部屋の内装まで損壊したみたいだし。
周囲が多少液状化しても物件にダメージ無ければいいよ。

築地新橋虎ノ門浜松町竹芝、それぞれ再開発地域のど真ん中にあるツインパークスってどんだけなの。

日本橋みても、ビル建てるだけ人が減り、資産価値なんて無くなるようだけど。そんな興奮してる人少ないと思うな。

そう、都内で木造建築など建てると、
天文学的な値段がつくよ。
ビルなんて効率とコスト削減の賜物なんだからさ。

日経マイナス700。湾岸崩壊。

安くなったら買い増ししようっと。

湾岸タワマン最強！動画の8分過ぎから

https://m.youtube.com/watch?v=GA3J2KQNLkI

>>627
なんで湾岸だけ崩壊するんだよ。
内陸だって同じくらいの比率で上がってきただろ。

>>627
湾岸に妬みでもあるの？円相場なら、またしも。日経が下がっても都内の不動産に影響なし。逆に資金を安定な不動産に移るだけ。

安くなっても今度はお金が借りにくくなるから、
結局キャッシュや資産持ってない貧困層は買えないよ。

タイトルに書いてある４つのマンションのうち、KTTも売り切れですよね？

新築で実際買えるのって３つだけ？ 湾岸はかなり弾切れ状態ですが、次はいつ出るのでしょうか？

来月から中古在庫に注目

>>630

内陸の方があがっているので、崩壊もひどいと思います。

最近の高値の新築だと、内陸３０％〜４０％下げ、湾岸２０％〜３０％下げくらいでは。

内陸の坪１０００超えの物件とか、おかしいからね。

いや、湾岸は坪150前後で買ってるでしょ。ネットなんて国民の10％も見てないんだから、老夫婦が坪100で投げてきたら、目も当てられないよ。

一億円のマンションが10万円になんだから、
一時のブームとかほんと怖いよ。

結局、買った人が損をするのか。。

>>622
地盤は似たようなものでも、将来性は大きく異なる。

結局　湾岸を買えば　必ず　嫉まれる

＞641
そういうことねｗ

>623
港南は駅遠ばかりなので
芝浦アイランドの方が
断然良い。
バス物件なんて、マンション買う意味あるのかな。

アイランドも十分駅遠ですよ。

湾岸は儲かった人の方が圧倒的に多いんじゃないか？

損した人いないでしょ。
全員プラス。プラスの大小はあるけど。

オリンピックまでに売り逃げすることが重要。
だからオリンピック前までに売り切ろうとして必死に新築を建ててるわけ。
あとは中古がどんなに暴落しようとマンション業者には関係ない。

＞643
それでも中古人気No.1物件なんだよな。

ウニでも取れりゃ人生楽しいけどな。
東京湾きったねーよな。

>>649
あまちゃん？

>>647
なんか教科書に書いてることをそのまま言ってるだけですねあなたは。

根拠がまるでない。


机上の空論だ。

オリンピック終わってもそんなに価値変わらない可能性も全然残ってる。
なぜならオリンピック後にも町はどんどん整備されて完成に近づいていくからだ。

埋めちゃん達　息してないみたい？

>>647
逃げるが勝ちってこと？

今後もボコボコと戸数の多いタワマンが建つから、売るにもライバルが多くて大変になりそ。

>>651
ん？マンションがあるだけの郊外団地ですよ。

>>651
>なぜならオリンピック後にも町はどんどん整備されて完成に近づいていくからだ。

どかーんと１発首都直下地震が起きたら湾岸エリアだけアウトだね。

津波や台風による高潮も懸念される。

すでに整備されてる内陸の一流の高級住宅街に住もうよ。

東京湾内が震源の場合、不思議なことに湾岸部より内陸部の方が揺れるらしいです。

http://www.jma.go.jp/jma/press/1509/12a/kaisetsu201509120750.pdf

ないない（笑）

それがあるんだな。

>647
ロンドンはオリンピック後、更に上がってる。
特にオリンピックで再開発された東ロンドンエリア。

東京駅周辺リーマンにとっちゃ通勤楽々。
買ったあともなんだか相場上がってるしラッキー。
生活しやすいし、綺麗な町並みで休日が楽しみ。

液状化？
湾岸だけひどい災害になる？？
大暴落？？？
言いたきゃ言ってればいいさ(笑)という感じ。
そうなったらなったで、なんとかなるし、なんとかするしね。

まあ、少なくも湾岸が壊滅的な打撃を受ける位の衝撃なら23区どころか埼玉、横浜あたりまでは壊滅してるんじゃ無いですかね。

安全度マップは出てるので、比較検討にお使い下さい。
ちなみに湾岸は都内でもトップレベルに安全なエリアだよ

液状化だと、23区が全滅だよ。

千代田区に千桜タワーって言う坪単価250万円の宝クジみたいなタワー出来るらしいですね。
湾岸狙えるくらいの収入なら、あちらも検討してはいかが？

しかし、5年間は売却出来ないらしいですが。。。激安です。

>>661
楽じゃないだろ？
乗り換えしないと大手町には行けないぞ。

>>660
日本はオリンピック後はマンション価格が下がるって業界では常識ですが。

>>666
まあね。
湾岸限らず言われている事だけどね。

>>664
安いかも知れないが、ある意味湾岸とは対極にあるような物件かと。
周辺環境が許容できる人には良い物件かもね。

以下埋め立て地に関する論文引用
埋立地の地盤が安定するには、長い年月が必要とされ、埋め立ての年代が若いほど被害は大きくなると想定されます。しかし、それだけでなく埋め立てた材料、浅瀬か深瀬かによっても液状化のリスクは大きく違ってきます。
埋め立ての材質としては、大きく家庭廃棄物と淩渫土に分けられます。
家庭廃棄物、いわゆるゴミで埋め立てられた土地よりは、淩渫土を使って埋め立てた土地のほうが強いと考えられます。さらに淩渫土には粘性土と砂質土があり、砂質土のほうが液状化しやすいとされています。
具体的には，日本橋、新橋、京橋、銀座、佃、新川、湊は江戸から明治初期、芝浦、港南、月島、勝どき、晴海は明治から大正末期、晴海に埋め立てられましたが、いずれも隅田川の淩渫土が使われています。潮見や豊洲は明治・大正時代、浦安や夢の島地区は昭和以降のごみが使われました。

東日本大震災では浦安と江東区湾岸において主に液状化が見られましたが、もっとも近年に埋め立てられた葛西では液状化は見られませんでした。それは、葛西地区はごみではなく、淩渫土で埋め立てたられたためと考えられています。


まとめ

歴史が長い埋め立て（明治まで）：日本橋、新橋、京橋、銀座、佃、新川、湊、芝浦、港南、月島、勝どき、晴海
歴史が浅い埋め立て（大正以降）：江東区湾岸、浦安、夢の島、葛西、晴海

淩渫土の埋め立て：日本橋、新橋、京橋、銀座、佃、新川、湊、芝浦、港南、月島、勝どき、晴海、葛西
ゴミ・瓦礫の埋め立て：江東区湾岸、浦安、夢の島

浅瀬：日本橋、新橋、京橋、銀座、佃、新川、湊、芝浦、港南、月島、勝どき
深瀬：江東区湾岸、夢の島、晴海、葛西

＞664　千桜タワーって言う坪単価250万円の宝クジみたいなタワー

芝浦アイランドなんて、坪単価最低185～最高265万円だったぞ。
あれは、宝クジだったんだ。

俺が当たったのは、坪250万円で、倍率3倍だったけど・・・

>>665
そうだね。
一回でも乗り換えあると乗り換えが苦痛というなら楽じゃないとなるかもね。

通勤時間ドアtoドアで30分かからず、満員電車はなく、乗り換え一回。
一般的に比較的楽な方でしょ。

ネガりたいからと極端に言い出すと何にでもケチつけられるよね(笑)

安く買いたいなら、千桜タワーでしょうね。
激安でシティタワー品川の再来ですからね。

また夜間で日経マイナス700

月曜16800スタート。

株買うより、不動産の方が安全だよ。

激安の千桜タワーを買うべき。

670
総建築費いくら？　200億でしょ（笑）
一戸2000万でお釣りがくるよ。
下がり出したら、底なし。

毎回、株の倍以上暴落してんのが不動産だろ（笑）

下がる理由も無いのに下がるわけ無い。

前回のオリンピック後、その土地の価格どうなった？
上がってますよね。

リーマンショックで芝浦が坪200なら、他は？いくら？

じゃあ、リーマンショックでも値下がりしなかった豊洲にしたら？逆に上がってますし、それなら良いでしょう？