湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part13

千桜は激安だよ。
スレ見てごらん。

441 なんで転売を考えるの？？　大邸宅は売ったらダメじゃん。

千桜タワーは伝説のシティタワー品川の再来ですよ。
激安で販売の代わりに2年間は売買不可の条件を付けられるとか。

日本の不動産はグローバルでみたら激安なんだけどねえ。
なんで、外国人がワザワザ買いにくるか考えた事ないの？
激安なんだよ。

千代田区に、年収400の新卒社員が住み着くようじゃ、

完全に手持ち売却。終了。

誰が買うか分からんが、東京の人口が30年で6倍、1000万人増えたのに、当時より安いとか、終わり。持ってると、マジ死ぬよ。

ほんとに、フリーレント、区が無料で貸し出すから、もう始まってるでしょ。想像付かないと思うけど。

区民税の為に、家族、転居なしの条件付きで、どんどんダダで貸し出す。

千本桜（笑）株価の下落に敏感になり過ぎか？

安く欲しいなら千桜タワーにしたら？
激安だよ。

買うなら開発エリアを選んだ方が良いよ。

しねーよ。安いマンションは何年経っても評価は低い。埋立地を見てみろ。ずっと馬鹿にされてる。

中国人の穴を日本人が埋めるなんて無料だろ。

また埋立地が次に、新築坪200とかで出しても売れないんだわ。警戒しちゃって。

下がるなら、選手村、2万戸ぐらいになりそうだ。

正直売り時は逃したね

http://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_sakura/20160108-00000001

自由が丘なんて坪単価100万以下でしか成約してない。

千桜タワーが激安で売られるらしいけど、みんな買うの？

オリンピック近くになると開発も進むし、価格は相当上がるだろうけどね。

>>459
自由が丘なんて築浅マンションは存在しないでしょ。古いからやすいのでは？

二子玉川なら、坪単価100万以下で買えるかもね。

自由が丘、通勤に不便だから検討対象外。

自由が丘のような陸の孤島で暮らせるのは、車で通勤する　超高級リーマン、芸能人、政治家くらいです。

でも、自由が丘は坪単価65万まで下がる。

自由が丘は鉄道の駅あるよ。
陸の孤島って、何処と間違えてるの？

鉄道あっても都心まで遠いでしょ。
やっぱり検討外。

湾岸エリアはすでに供給過多状態
湾岸エリアの今後を考えるならマンションなんか作らずに色んな施設、企業を誘致すべき
これ以上マンション建てても希少価値が下がるだけ

湾岸に供給が続けば続くほど、不便な郊外物件の価値はどんどん下がるね。
自由が丘とか。

>>470
やっぱりこれからは埋立地の時代だね。

タワマンが多く人口が密集しているので商業施設も出しやすい。

自由ヶ丘は一戸建て向けの場所で車通勤車に有利な場所であって、そこにマンションで住もうとは思わない。
東横線の通勤ラッシュは大変だし、丸の内で働いてる人には不向きな場所ですね。

名前だけが有名だけど、そこに憧れは全くない。

通勤（笑）　昼間から軽くやれよ。

↑意味不明

オリンピックで開発されて価値が上がるエリアに買うのがベストでしょうね。

資産価値と言うが大地震による火災.液状化.大津波で陸路が閉ざされれば買い手がない、つまり資産価値は０。阪神淡路の人工島がそうでしたね。半値でも買い手がなかったよ。

液状化だと、23区全滅だし、津波は東京湾は関係ないよ。
ちゃんと考えたら？

1. 

2022年、朝まで生テレビ
「東北震災後になぜ埋立地を買ったのか？」

-東京大震災追悼放送-

23区が全滅するだろうにね。

震災心配なら海外に資産持った方が良いと思う。
どうしても国内なら大阪かな。
東京よりは明らかに地震少ないよ。

危ないのは、埋立地だけでは？
北朝鮮の水爆やテロの標的になったら危ないね。

湾岸って都内で最も震災に強いエリアの１つですね。
震災を心配される方が買ってる。

買ってるわけねーだろ（笑）

世代に渡って毎日毎日、言い訳して説明しながら生きてゆく。もう持ってるだけで罪で、とてもじゃないが住んでいられない。なんで埋立地、なんで埋立地？？地獄。

都心近く生活便利、震災にも強い。
まだまだ割安。
一番お買い得なエリアだと思います。
だから1000棟超えるような物件でても
すぐ完売しちゃうんでしょ。

無理してマンション買わなくていいよ。賃貸で我慢しなさい。

湾岸なら購入でも賃貸でも良いと思う。

関東大震災では11時58分32秒に発生したM7.9の本震から3分後の12時01分にM7.2、5分後の12時03分にM7.3という巨大な揺れが三度発生した「三つ子地震」であることが最新の研究で判明した。つまり、本震の震央が神奈川県西部、続いて東京湾北部、山梨県東部が三つの地震の震源となった。
被害は東京（当時の人口：都市部250万人、郡部100万人）神奈川、千葉、埼玉、静岡、山梨に及ぶ広大な地域で震度６以上の揺れが発生。震度７の地域は、本震の震央とされる神奈川県小田原～鎌倉にかけての相模平野一帯から横浜、東京、房総半島南部にと広範囲に広がり、20cm以上の強い揺れが１分以上続いたとも伝えられる。震源とされる断層は、神奈川県西部から小田原、鎌倉、横須賀、横浜、千葉県館山を含む長さ約130km、幅70kmに至り、この断層が平均2.1ｍのずれを生じたという。
地震の直接被害は震源に近い神奈川の相模湾をのぞむ地域（特に横浜・小田原・国府津・大磯・茅ヶ崎・鎌倉）と房総の千葉（特に那古・船形・北条・館山）が最激震地となり甚大で、沿岸部の木造家屋30％が一瞬で倒壊、震源近くの地域では70％以上の倒壊率だった。
東京東部と横浜・小田原は壊滅的な打撃を受け死者10万人以上、千葉県で1,373人、静岡県で450人、埼玉県で280人の死者を出した。
横須賀では重油タンクが爆発炎上、横浜港の大半は海中に没した。神奈川県西部の根府川で、大規模な山津波が発生し＊＊170棟が消失し、東海道線根府川駅に停車中の列車も飲み込まれて乗客112人が死亡。江戸300年の歴史を誇る日本橋魚河岸は、震災で壊滅したため、その後、現在の築地へと魚市場は移転を余儀なくされた。

朝鮮人が群集らに虐殺される痛ましい事件(韓国政府によると虐殺3000～6000人、北朝鮮では2万人虐殺と報道される。当時の朝鮮総督府の調査では、関東大震災による朝鮮人死者・行方不明者総数は832人、うち司法省調査による朝鮮人虐殺者数は死亡233人、重傷15人、軽症27人、その他、朝鮮人と間違われて殺害された日本人58人、中国人3人とされている)や、亀戸事件や甘粕事件と呼ばれる労働運動や社会主義運動指導者の殺害事件も混乱に紛れて発生した。

関東大震災では火災ばかりがクローズアップされる傾向があるが、被災地域の広大さと、余震も特筆に価する。2003年の研究によると本震と続けて発生した「三つ子地震」の後にも、午前12時48分に東京湾を震源にM7.1、翌9月2日午前11時46分に千葉県津浦沖でM7.6、午後18時27分に九十九里沖でM7.1と、阪神淡路大震災と同規模のM7の地震が合計6回も発生したことが判明している。

東京の揺れの被害
東京の被害は、隅田川より東側が最も大きく揺れ、この地域の家屋倒壊率は20～30％近くに達している。特に隅田川から柳島一帯、本所の横綱から被服廠跡地、深川の大部分が最も被害が大きかった。
早稲田鶴巻町から江戸川沿いの地域、小石川砲兵工廠（現在の小石川後楽園・東京ドーム）から神田三崎町、西小川町、大手町、丸の内までの一帯の家屋倒壊率も20～25％、また、新吉原から玉姫町、山谷町、吉野町、千束町の辺りも20～25％だった。これらの町の特徴は、本所深川の埋立地、小石川江戸川の灌江や平川の流れを填築（埋め立て）したところに近く、下谷・浅草では姫池、千束池、姥池などの埋立地で比較的に地盤が弱い所でもあった。
逆に、いわゆる台地と言われる場所は、これらに比べ被害が少なかった。待乳山、元鳥越、八重洲口から銀座通り一帯などである。

>>484
知らないなら調べてごらん。

湾岸は災害に強いエリアですよ。23区でもトップクラスの安全性。

関東大震災は、3発だったのか、恐ろしい！！

神奈川から23区が震度7エリアだったのか。。。
結構逃げ場ないですね。。。

台地と埋立地の差がはっきり出ているようですが（笑）

そうです。埋立地は圧倒的に震災に強い結果です。
都の調査ではっきりしてます。

埼玉の地盤だけは確かだな（笑）あとは厳しいか。

横浜の港が海に沈んだ事実は、埋立地民にとって痛いね。

埼玉は震災で液状化してたぞ（笑）

埼玉に家族を置いて仕事に出ている人は、まー、偉いと思うけどね。

毎回災害の話がでても、結果的に湾岸が災害に強い事がバレて終了なんだよなー、

埼玉も場所によるよね。川口や草加はダメ！

内陸が火災で燃え倒壊して瓦礫になった事実の方が高台にとって痛いのでは？

埼玉で液状化したのは内陸の方だったぞ。

埋立地の弱い過去しかないじゃん（笑）

災害が心配でよく勉強してる方が湾岸選んでる。

まー、埋立地でも建物を最新にして補ってると説明すればいい。でも、それが高層でさらに揺れるってのがジレンマかな。

エビちゃんは湾岸だ！
http://www.jprime.jp/entertainment/couple/17009

21世紀になって、埋立地に初めて人が住んだら、強いことにしたい？（笑）ダメダメ（笑）それは。

天皇は内陸だよ（笑）うける。

天皇って皇居じゃない？
江戸時代くらいまでは日比谷辺りは入江だったんだがな。。。

丸の内は海抜低いし、地盤悪いよ。
昔は湿地帯だった。

関東大震災では高台内陸が瓦礫の山になったのだが。。。

＞５０６
都の調査では、湾岸は震災に最も強いエリアの１つです。
エビちゃんも見る目あるね。

まあ、災害に強い街マップがあるのだから、それは見てから購入すれば良いんじゃないかな？

>>508
そう、丸の内は完全に埋め立てですな。
東京駅も埋め立て地です。
ブラタモリ丸の内見ると詳しく説明させているよ。
ネガが埋め立て地の安全性をとやかく言うなら、この日本最高立地をの安全性を否定できないとね。

ブラタモリ面白いよな。

否定するも何も、東北沿岸の埋立地は海に沈み、その揺れは浦安の惨劇を生んだ。震源がこっちなら横浜港が沈没するだけに留まらず、海上埋立地なんて一瞬で海に流れる。そんなこともイメージできないの？

分かってて書いてるんでしょ。わからないなら、相当IQが低い。

↑意味不明。こうなったら終わりやで（笑）

災害に強い街マップは公開されてるから、まずはそれを見て勉強すれば良いのに。

湾岸はトップレベルに安全な街ですよ。

そりゃ、まー、これから浦安に重要機関を置くかってら、絶対に置かないよな。地盤リスクはそういうこと。

高コストを受け入れるかどうかってことですね。
人それぞれの考え方次第だよな。

うちの爺さんもガンになるかもしれないからって、一滴も酒飲まなかったのに、結局ガンで死んじゃったけど。同じようなもんか。

海に捨てたゴミ山が流れないとか（笑）流れる。いや、流れてもらうために捨てた。それともコンクリートで固めたのか？

↑意味不明。誰か通訳よろしく。

湾岸ってどこのことを言ってるのかな？　銀座の先は海では？　

災害に強い街、災害に強い街ランキングとか、どうググっても湾岸ダメなんですけど、（笑）何ページ進めば出てくるの？　

すぐこれなんだけど（笑）（笑）

災害に強い街ランキング

◇１／多摩市／１．０４
◇２／八王子市／１．１４
◇３／稲城市／１．２３
◇４／武蔵村山市／１．２６
◇５／国立市１．２７
◇６／立川市／１．３０
◇６／日野市／１．３０
◇６／昭島市／１．３０
◇９／小金井市／１．３２
◇９／府中市／１．３２
◇１１／町田市／１．３３
◇１２／東大和市／１．３５
◇１３／国分寺市／１．４０
◇１３／東村山市／１．４０
◇１５／調布市／１．４２
◇１５／西東京市／１．４２
◇１７／清瀬市／１．４３
◇１８／大田区／１．４４
◇１８／墨田区／１．４４
◇１８／台東区／１．４４
◇２１／北区／１．４５
◇２１／渋谷区／１．４５
◇２１／杉並区／１．４５
◇２１／東久留米市／１．４５
◇２５／新宿区／１．４６
◇２５／小平市／１．４６
◇２７／三鷹市／１．４７
◇２８／練馬区／１．４９
◇２９／目黒区／１．５０
◇２９／板橋区／１．５０
◇２９／世田谷区／１．５０
◇３２／中野区／１．５１
◇３３／武蔵野市／１．５３
◇３４／品川区／１．６０
◇３５／豊島区／１．６４
◇３６／狛江市／１．７４
◇３７／文京区／１．９９
◇３８／足立区／２．０６
◇３９／千代田区／２．１５
◇４０／港区／２．２７
◇４１／中央区／２．２８
◇４２／江東区／２．３０
◇４３／荒川区／２．３８
◇４４／葛飾区／２．３９
◇４５／江戸川区／２．４１

まー、都心でも人が多い所は、仕方ないね。
災害には強いわけない。

>523
そんな大まかな区分じゃなくて
丁目単位ででてるから。

湾岸はトップレベルに災害に強い場所ですよ。
調べてごらん。

まあ実際に大震災が起こればわかること。俺は気にしてないけどもうすぐなんでしょ。慌てなくてもすぐ白黒つくよ。

マップも出てますよ。

東京都が発表してる
地震危険度ランキング知らないの？(笑)

知らないふりかよ(笑)

>>527
マジレスすると、↓の様な場所が一番やばいですよ。
http://diamond.jp/articles/-/13526

>>508
皇居は日比谷入り江に面してますが陸地にありますよ。
日比谷入り江を埋め立てたのは丸の内や大手町で人は住んでません。

>>531
今の丸の内に人は住んでいませんが、かつては御三家などの大大名の武家屋敷でした。

＞533のつづき

また、【建物倒壊危険度】は、単純に建物が倒壊するかしないかだけを想定していて、倒壊を防げてもX字状の亀裂が生じるなどの大きなダメージを受けて居住不能になるケースや、液状化で生じる地盤沈下や側方流動によってマンションを支える杭基礎が剪断破壊されるなどの大きなダメージを受ける、エレベータや給排水管などマンション内の重要設備が破壊されるなどで居住不能になるケースなどは想定されていない。

タワーマンションは耐震等級１しかない。耐震等級１の強度がどの程度かといえば、震度６強以上の地震に倒壊せずに１回耐えられる程度の強度しかないということ。

揺れやすい地盤の上に建てられた江東区の湾岸エリアのタワーマンションは、長周期地震動に共振しやすいため大きな損害を受けやすい。

タワーマンションが１回の地震だけで倒壊することはほぼないと思うが、震度６以上の本震が発生すれば震度４から震度６以上の余震がしばらく続く。すると、マンションは徐々にダメージを蓄積して、余震がおさまる頃にはもはや住居として機能しない構造物になる。

RC建築は構造体にX字状の大きな亀裂が生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがある。そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出される。そして住民は立ち退くしか道がなくなる。その後には住宅ローンだけが残る。 事実上、倒壊したのも同然という結果になる。

危険建物指定を受けなかったとしても、タワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊な設備が多く使われているため、修繕には莫大な設備費や施工費を要する。

タワーマンションの場合、損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラが必要になるのに加えて、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。

点検や修繕をするにも作業員の安全確保が必要なので、危険建物指定を受けるレベルではなくても、建物の損傷が激しい場合はゴンドラも使用できなくなる。

＞534のつづき

【火災危険度】は津波火災などが想定されていない。東日本大震災時、気仙沼市では、津波が重油タンクや建物を次々と破壊し、港を大量の瓦礫と真黒な重油で埋め尽くした。そして、大規模な津波火災が発生した。
http://www9.nhk.or.jp/311shogen/fa/se1/fourth.html

市原市の石油コンビナート爆発火災は、発生から11日目にしてようやく鎮火した。

豊洲・東雲・有明などの湾岸エリアも地震動や液状化から生じる地盤沈下や側方流動で石油コンビナートなどが破壊されて海上火災が発生し、そこから生じる火災旋風に巻き込まれる危険がある。

液状化と側方流動(YouTube)
http://www.youtube.com/watch?v=eR_9dC6ybTM

石油貯蔵所でも火災旋風が起きています。1926年４月７日、カリフォルニア州サン・ルイス・オビスポの石油タンクが落雷で爆発炎上しました。大量の石油が飛び散り、周囲3.5k㎡に広がったころから、炎の中や周囲に猛烈な火災旋風が発生した。
http://www.fdma.go.jp/ugoki/h2108/2108_24.pdf

江東区の木造住宅地帯は、内陸の木造住宅地帯以上に火災危険度が高い。関東大震災時の火災旋風で大被害を受け、多くの死者が出たのは海辺や川辺などの風が強い地域で、隅田川を中心とした1923年当時の湾岸エリア。

関東大震災の火災旋風被害地図
http://blog.zaq.ne.jp/shibayan/img/img_box/img20110420191923474.gif

【東京都が2013年9月(平成25年9月)に公表した地震に関する地域危険度測定調査】の地域危険度マップも、よく見ると、風の強い海辺や川辺の地域の危険度が特に高くなっていて、関東大震災の火災旋風被害地図と見事に一致する。

地域危険度マップ
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

湾岸エリアは液状化などの影響で橋や道路が破壊されて救急車や消防はしご車が入れなくなる可能性が高く、入れたとしても、高層建物火災等で逃げ遅れた人に対する救出活動を行う消防はしご車は、地上高45メートルの先端部がビルの15階くらいまでしか届かない。

東京消防庁が所有しているはしご車が届く高さは30ｍ級と40ｍ級まで。20階建て（≒60ｍ）を超える超高層マンションの上層階には届かない。
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/ts/soubi/car/03_01.htm

それ以前に江東区の湾岸エリアは東日本震災では震源地から900キロ以上も離れていながら、震度５程度で液状化している。震度６以上の地震が発生すれば、液状化で生じる【地盤沈下】や【側方流動】で水道管などのライフラインが破壊されて消火活動そのものができなくなる可能性が高い。

＞535のつづき

また、湾岸エリアの場合、建物倒壊危険度や火災危険度のハザードマップよりも津波や高潮や液状化のハザードマップの重要度が高い。

建物倒壊危険度や火災危険度は、老朽化したビルや家屋の建て替えや防火対策などでその危険性は大幅に減少する。建物倒壊危険度や火災危険度に関しては、新たに建て替えられていくなど時間の経過が問題を解決することが多いので、本来であればハザードマップも毎年新しい予測に変更されていく必要がある。

しかし、津波や高潮や液状化などは対策しただけでは被害を防げないことも多い。

津波や高潮では次のようなケースでの浸水被害が考えられる。
①防潮堤と一緒に稼働するはずの水門、陸こう、排水機場が、なんらかの理由で正常に稼働しなかったとき。
②漂流物で水門が閉じない、または漂流物で水門や堤防が破壊されたとき。
③地震や氾濫で堤防が決壊したとき。また、地震で水門や堤防が大きな損傷を受けた後に、津波や台風に襲われたとき。
④水門閉鎖が津波到達に間に合わなかったとき。水門は閉じるまでに10分～15分かかる。直下型や関東沖のプレート型の地震で東京湾やその近海で津波が発生した場合、津波は5分で到達する。
⑤伊勢湾台風クラスの台風が東京湾を襲ったとき。地球温暖化によって異常気象が続いているので、考慮しておく必要がある。

防災会議によると首都直下地震が起きた場合、水門が正常に作動しないと最大約25,000棟が全半壊するとしている。
http://www.technotrain.jp/global-image/units/img/358-1-20120326102322....

東京低地帯の地盤高平面図では、干潮面以下の地域（AP 0ｍ以下）を「濃いピンク」、満潮面以下の地域（AP 2ｍ以下）を「ピンク」、満潮面以上だが高潮の脅威にさらされる地域（AP 2ｍ～5m）を「淡いピンク」、高潮の心配がない地域（AP 5m以上）を「淡い黄色」で示している。

東京低地帯の地盤高平面図
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/special/img/163_zu03a.gif

津波水没マップ
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/9/5/600/img_95005b65836900290fb54b62fa...

東日本震災時は都庁の防災対策室が使用され、有明の防災拠点は何の役にも立たなかった。有明の防災拠点は津波の発生を考慮せずに作られた施設で、東日本震災の後であれば作られなかったでしょう。

津波はタブー視されていた
http://news.livedoor.com/article/detail/6350004/

＞536のつづき

液状化に関しては、一度液状化した場所は繰り返し液状化するという研究結果が発表されている。液状化の危険度予測地図を作って公表している自治体もあるが、過去の液状化被害を踏まえた判断が必要になる。
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201105090393.html

また、液状化については、被害にあった石油会社などが情報を出さないため不明な点が多く、これから情報を集めて実態を解明していく必要があるという。

液状化と側方流動(YouTube)
http://www.youtube.com/watch?v=eR_9dC6ybTM

液状化で生じる【側方流動】の強力な破壊力で、マンションを下から支える杭基礎が剪断破壊されたりすれば、マンションを支えるための安定感を失い、その上に建つマンションも大きな損傷を受ける危険がある。

液状化で生じる【地盤沈下】や【側方流動】で地盤の地層バランスが崩れて不規則な力がかかれば杭基礎は剪断破壊などの大きな損害を受ける。

阪神大震災では、震度６強以上の揺れがわずか10秒程度続いただけで液状化と側方流動が発生し、橋脚や水道管などの埋蔵管が破壊され、杭基礎も剪断破壊された。

液状化地盤の側方流動(PDF)
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf

豊洲でも側方流動
http://ameblo.jp/garbanzo04/entry-10836148718.html

http://blog-imgs-32.fc2.com/g/a/r/garbanzo04/blog_import_4dce3fb8cb2d2...

豊洲新市場6街区北側の護岸で100m以上に渡る地盤沈下
http://farm8.static.flickr.com/7591/17268628062_3ed638ba8c_o.jpg

お見合い部屋以外は良いね

長文お疲れサマンサ

＞522
＞災害に強い街、災害に強い街ランキングとか、どうググっても湾岸ダメなんですけど

ホントそうです(笑)

災害に弱い湾岸、特に3.11で液状化した前科のある【江東区湾岸】は泥船の上の建造物です。

ちゃんと調べてごらん。
湾岸は災害の強さは都内でもトップクラスだよ。