ジオ美しが丘二丁目ヒルズどうですか？

昨今の土地仕入れの常識となっていますが、、

一工夫、二工夫して土地を仕入れないと
販売価格を抑えることが出来なくなってしまいます。。

入札で取得する土地は、、
基本は、、何も工夫せず
どれだけ高値で競り落すことにチャレンジ出来るか

その１点につきます。。


なので、ジオはそれなりの価格なことは

間違いないのかなー、と

>>300
宅建士（前は宅地建物取引主任者）
じゃないんだから、

弁護士、会計士、不動産鑑定士と難しいよ！

ジオの立地は、決して悪いとは思いませんが、、

あと１，２分歩けば、戸建住宅街で、

美しが丘２丁目界隈は、けっこー頻繁に土地の売り買いがなされているように思います。。


なので、ジオの値段次第によっては、

更地から土地を買って、注文建築で家を建てられるという価格帯とかぶってくる可能性もあるかと思います。。

戸建街の中にあるマンションは、そのリスクが介在していると思います。。

安ければいいのですが、、高いと周辺の戸建と価格がかぶる。。

マンションがいいか、戸建がいいかの個人的嗜好は置いておいて

必ずしもそのマンションを選択しなければいけない必然性は落ちてくるのかな、と

というわけで、、

ニッセン、サイゼ、、注文住宅と競合が目白押し

しかも、立地や商品性といったところで分が悪いジオ

営業さんがどう巻き返すか、、

見どころ満載のプロジェクトとなっております！！！

タマタマンは

宅建は取得済です。。

１０年前です。。


今は、、土地家屋調査士の資格を目指してます。。

鑑定士は、信託銀行に勤めている人におすすめですね。。

それと、、現在の不動産市況に対する

タマタマンの私見です。。

美しが丘２丁目で

ここ１０年ぐらいで、２０００万円あがり、、

他の駅でも、これと似たような上がり方かと思います。。



例えば、、リーマンショックのような社会変動が起きて、

そのタイミングで、

自分の不動産を何らかの理由で、手放さないといけなくなりました

という時に、、


築年数が違うと言っても、、

中古でマンションを売却しないといけない時に、、

同じアドレスで、２０００万円違いでマンションが売りに出されたとき

価格競争力が全くなくなってしまう怖さがあります。。




設備の建物の仕様の多少の違いはあれど、、

２０００万円の違いは、、デカすぎると思います。。




金利が低いおかげで、毎月の返済は、跳ね上がった価格をある程度吸収出来ているのかもしれませんが、

残債の減りも速いのかもしれませんが、、

とは言え、、

価格の上昇率が高すぎる気がします。。




デベのPJ担当ではありますが、、

今、不動産を購入することのリスクは、

上に書いたようなリスクを抱えてしまう気がしてなりません。。

タマタマン参考になりました^ ^
ありがとうございます！

不動産の値上がりに対して、、

賃料の値上がりがそれほどありません。。


今の不動産価格の妥当性をデベが見出すならば、、

賃料の値上げに着手しないと、きついと思います。。


なので、、黒田総裁が目指す物価の上昇と同じく、、

賃料の値上げにチャレンジ出来るか、、不動産業界。。。

そうすれば、、もう一度、、不動産業界にビッグウェーブがやってきます！！


そえと、、お給料の値上げもね。。

>>303
なるほど！

タマタマンに対するご質問

皆様からのご質問

お待ちしております！！！



まー、タマタマンだったら、、たま団の２５００万円位のやつを買って、

毎月の賃料による浪費を防ぎつつ、、

世の中の流れがどうなるか、様子を見るかなー


でも、、ニッセンとサイゼは、、

ほんとに立地がいいなー




これに対抗しないといけない

ジオ


く、く、くるしいっーーー

>>311
toタマタマン
タマタマンか手掛ける青葉区のpjは
何処の駅でしょうか？

たまプラでーす

タマタマン
コメンツ

よく覚えていますねー

ありがとうございまーす


嬉しいでーす


実は
たまプラ
でやる予定でしたが

土地の売主さんの都合で
土地の売買が直前で
キャンセルになってしまいましたー

勇み足でした〜


ごめんなさいね

ちゃんちゃん

>>314
タマタマン、教えてください！

最近たまプラーザで中古マンション買うためにたまプラーザ大手4社営業マンにそれぞれマンション物件をお願いして見に行きました。

営業は、女性や男性もいたのですが、大手N女性の営業方は、
お客様ははっきりした方ですよね。
とか
お客様は潔癖なのですか？
と何も知らないのに失礼な言い方されました。
大手sは、全体的にあまり営業マンの評判よくなく、大手m不動産はやる気ないし、結局大手tが強きだけど、契約するならばここしか仕方ないかなぁーという感じ。

大手だとか、営業マンとか気をつけた方が良いことありますか？

新築マンションにはない立地の良さにこだわったマンションが欲しい
(眺望や環境、学区、駅距離など)

新築マンションの価格にはとてもじゃないけど、手が届かないけど、自分が買える範囲で、この場所でマンションが欲しい

マンションのモデルと間取図面だけじゃ、決められない
実際のお部屋を見てから決めたい

タマタマンの話は信用出来ない
地元の不動産屋さんの生の声を聞いて、どういうマンションを買うべきか、はたまた買わないべきか、色々と相談したい

などなど、様々な理由から
新築マンション探しと並行して、中古のマンションを探されてる方も多いかと思います。。

やはりこのエリアで
中古のマンションの取り扱いが多いのは

リバブル
リハウス
住友
野村

は鉄板だと思います。


大手と言えど
お客さんと営業の相性みたいなものは
あると思うので
ある人には、相性があい
またある人とは、相性があわない

というのは
当然発生してくるとは思います


また、ある会社では
何も分からない若手がつき
また、ある会社では
ベテランで親切で、丁寧な営業がつく

という具合もあるでしょう


どんな営業さんに接客してもらうかは
やはり運次第なのかな
と思います

なので、営業マンとの出会いは
運、
という一言につきますが、

マンションを買ったあとの保証

は、会社によって違いがあるようなので
そこを基準にして選ぶのも
一つの手だと思います


たとえば
何かあっても
200万円までは無料で対応するとか
1年間は、元の売主さんに負担してもらうとか
各社とも、
買った後の不具合に対するサービスが様々あるようです


自分にあった営業さんとの出会いも大切ですが、営業さんとの付き合いは、いいマンションを探す時だけです

買ったマンションには、よっぽどのことがない限り手放すわけではないと思うので、
気にいったマンションをあなたの感覚で見つけた時は、
今後起こり得る不具合が発生した時に
仲介会社として
どこまで責任を持ってくれるのか？

この責務の範囲を大幅に取ってくれる会社が
いいのでは、と思います。

なので、
営業さんのパーソナリティーではなく
仲介会社としてのレスポンスィビリティの大きさについて
ドライに考えることをおすすめです

それと
いい物件はどこに落ちてるか
分かりません

色んなお店に行って
色んな営業マンと知り合いになるのが
オススメです

例えばリバブルでも
たまプラとあざみ野のお店に行って、違う営業さんと知り合うとかしてもいいのでは？
と思います


不動産の売り物件については
売主さんから売却依頼された会社がある特定の1社であっても、その他の不動産会社にその情報を開示しなければならない、という宅建行法があります。

なので、基本はどの会社も、紹介するマンションについては、ほとんど同じだとは思いますが、

大幅な値下がり情報を知っている
まだどこにも知られてない物件を持っている

という話は、その一方でよくあると思います。

安くなったり
人気の物件は

意外と、ネットに出る前に話がついてしまうかもしれません

なので、労を惜しまず、是非、色んなお店に行ってもらうのが、おすすめです


タマタマンも、7年前に中古のマンション
買ったなー

まー、タマタマンは
そのマンションは
とっくのとうに貸してるんですけどね

まー、またそれは
聞きたい方が居たら
次のお話ということで


そこそこ？プチ？大家な
タマタマンでした〜

>>322
タマタマンありがとう！

大手tは、今の家を売って仲介手数料は、
勿論、物件価格3%＋6万の消費税だけど、
またtで買うと、手数料が割引なるんです。

大手tは、強きだけど、たまプラーザ店だとわがまま言ってもかなり動いてくれるので、大手tが私自身はあってるかな～～。
大手4社たまプラーザ店は、若手のこが多いので、こちらの方が営業マンにかなり気を遣いつかい、疲れてしまったけど。。
私は、あってるのは、tかな。

仲介手数料が、物件価格3%＋消費税かぁ。
確かに仲介が入れば仲介手数料も発生するけど、
個人で売買もよく分からないから・・・

売るにしても、買うにしても、それ以上にお金が必要なんだなぁ～。
不動産で稼ぐのも大変そう。

今年に入って新築マンションの売れ行きが
スローダウンしているようですね。
中古物件の売りも心なしか増え、
価格見直し物件も増えているように思います。

昨年後半から潮目が変わったのでしょうか？
結構高くなりましたからね。
タマタマンはどう思われますか。

>>324
主人の実家のチョー田舎の古家を相続でもらい、うちはサラリーだから田舎の古家の隣人が欲しがってくれて安く売りました。田舎でも微々たる固定資産がかかるので。その時は、不動産屋さん通さずでした。

しかし、たまプラーザは都会なんで、仲介者をさないとね。なので大手4社の中の私はtをしかたなく、選ぶつもりです。パーソナリティーある営業マン探します。

不動産買うのは疲れますね！

タマタママン、相談に乗ってくれてありがとう！

物件価格3%+6万×消費税の消費税は大きいから、ならば今のうちにジオを買えば売主だから仲介手数料はかからないし、選択肢としていいけど、土地から買い家たてるか、日生跡地かサイゼリヤかそれもあるしね。

ゆっくり考えます。

おはようございまーす

タマタマンです

不動産取引に関わる
仲介手数料って
確かにもったいないかもですが

内容については
よく分かりませんが
ソニー不動産とヤフーが
個人間で
売買を成立させるサービスを
始めたようですね

でべで仕入れをしてると
うさんくさい話が
山ほど持ちかけられます


話としては、
簡単に言うと
僕ら、不動産のプロ中のプロを
騙して
お金をふんだくろう
という類のものです


詐欺の臭いがプンプンする
というものから
弁護士などをうまく利用する巧妙なものまで
多々あります

なので、土地を仕入れる時
話がまとまり
契約だ
という時は
かなり慎重に
様々なチェックをします


具体的には
土地の境界確定
土地の権利関係
特に相続の場合、遺産分割協議が終わっているか、他に相続人がいないか、戸籍謄本のチェック、遺産分割協議と契約名義人が引き渡しまでの間に途中で変更になり、相続登記名義人と契約名義人が異なった場合、所有権の移転は出来るのか、
未登記建物を登記しない旨の確認、
接続道路の確認
道路に接しているように見えて、接していないと、建物が立てられない
特に私道の場合、
通行掘削承諾は、道路持分を持っている全員から取っているか
建築確認申請は、道路持分を持っている人間の同意は必要になるか
道路境界が決まってない場合、
行政との協議だけではなく、道路向かいの土地所有者及びその周辺の同意が必要になるか、
特定施設の指定は受けてないか
特定施設の指定を受けてなくても、区画形質の変更をする場合、まちづくり条例で土壌調査をする義務が発生してくるか、
建築物を建てるために、道路には接しているが、特定道路までの一定の幅員の接続を求められるか、
その接続は現況幅員と道路台帳での一致を求められるか
隣地との高低差の関係で、建物が立てられない土地か
擁壁の検査ずみが取得出来てるか、
インフラは整備されているか
隣地からの排水状況
謄本にはない通行権の有無
非敷地権であれば、建物と一緒に土地の持分の所有権移転がないか
越境はないか、越境があるば、行政によっては、越境部分を敷地として見なさず、
建物の建築の際、日影制限が大幅に変わってくる
用途変更はないか
建築協定はないか
公拡法に指定はないか


心理的瑕疵として
誰か死んでないかなどなど


ちょっと専門的かも知れませんが
まー、不動産の売買には色々リスクがつきまといます

プロでもミスする時があるみたいです

タマタマンは、
まだセーフですが

なので、大金を投入したにも関わらず
家が立てられない
所有権移転が出来ない

マンションでも
前の所有者が管理費などを滞納してた
二重売買されてた
一時金で大金が持ってかれるなど

などなど
ほんとにもう
色んなリスクがあるんです


言いたいことは
それだけなんですが

このチェックを個人間でする

っていうのは
ちょいとムリがあるような気がします


それこそ
怪しいブローカーが暗躍する
温床になりそうで
やがて問題になりそう


ってか
書いてて思ったんだけど
問題ある土地を安く仕込んで
分からない人に
適当に売って

わからなかったー
っていうふりをすれば

儲かるかも

なので、

こういったリスクを避けるために
保険と考えて
仲介会社はいれたほうがいいですよー


逆に僕らプロは
仲介手数料っていうのは
ほんとに紹介してくれて
ありがとねー
っていう意味合いで
払うことがほとんどです

タマタマンさん質問お願いします
公園通りの7-11（美しが丘2丁目店）の左側の雑居ビルあった所何になりますか

>>332
タマタマン初歩的な事かもしれませんがわからないので教えてください

ジオを含め新築マンションを購入するとしたら入居後に室内や外観や眺望のイメージが違っていたと思うことはあるのでしょうか？

中古マンションのほうが観に行けば物件の眺望等分かりやすいので場合によっては新築よりよいでしょうか？

不動産価格、、暴騰中


タマタマン需要も暴騰中、、、



開発担当×美しが丘在住×親切丁寧


といえば、、


もうおなじみですね


タマタマンでーす。。



もしかしたら、ディーンアンドデリーカで

商品だけチラ見して

何も買わずに出ていくのは、、

タマタマンかもしれません。。


くそこんでるでんとの中で

スマホをいじくってる

あのサラリーマンが

タマタマンかもしれません。。


みなさん
よろしゅう

まー、まー、

冗談はさておき


昨今の不動産市況について


色々なデベロッパーさんから聞いたり

タマタマン個人の私見についてですが

不動産、、たか


不動産、、たかいよー


どうなってんだよーーー


たかいよーー

>>337
タ、タ、タマタマン。。。

それは知ってる〜〜〜

もう、さんざ


もうさんざん言い尽くされていることですが


そういうことも含めて、


高くなっている要因についてのおさらいをしておきましょう。。

１． もうご存知ですね。。

建築コストが値上がってまーす。
値上がった要因は
・震災
・オリンピック
・職人自体の減少
主な理由はこれです。

この情報は必ずと言っていいほど、出てきますね。


具体的にマンションを作る単価ですが、
震災前は、普通のマンションで建築坪単価８０万円位だったものが、
（共用部分とか全部ふくんで）
今は、同じようなものを作るのでも建築坪単価１２０万円位となっております。


それと、建築の工期が、、震災前より伸びてますので、、
その分、事業金利がかさむ分、、
販売単価に上乗せされております。。


２． もうご存知ですね。。

事業用地の減少・・

とにかく土地がないみたい
あっても駅から遠い
くそ郊外

くそな土地でマンションやっても
売れるわけないから、、
まー、、駅から徒歩１０分前後、、ぎりぎり１５分圏内で
マンション用地があったとして、、
売却のお知らせが出ると、
どこの会社も、、鬼のように飛びつくわけですよ

デベロッパーは、
年間売上○○円分の用地を仕入れますとか
年間○○戸数分を仕入れますとか
経営計画で、IRリリースしてると思いますが、、
ここ最近は恐らくほとんどのデベロッパーが用地仕入れ目標に到達出来ていないと思われます。。

なので、さっき書いたように
銀行とかから売却のアナウンスがされると


やばいよー、仕入れないと、売り物がないよー
売上がたたないよー
とか
販売個数が少なくて、営業が売るものないよー
とか
あえいでいるデベロッパーが
なんでもいいから

えいやー


で高値で、とにかくとれる数字でいれて

まー、、たまプラで坪３５０万円って高いけど
あとは営業のみんな、、よろしく！！！

っていう感じなんです。。

その例が、、こちらの阪急さんのジオです。。

>>340
ジオは、プラウド美しが丘坪す315万より
上ですかね？

３． もうご存知ですね。。

人口の流入がとまりませーん。。

ウィキペディアとかでみてみてください。
あとは青葉区のホームページとか見てみてください。

少子高齢化、空家が増えてるとは騒がれておりますが、、
１都３県の人口動態は、増えております。。

つまりは、
横浜市への人口増加が
年１００人（１００世帯）
分譲住宅、賃貸住宅の新規着工が
年９０戸
だとすると
需要と供給のバランスでいうと
単純計算で、需要の方が多い計算になります。。

都市部への一極集中がやみません。。

なので、総務省の国勢調査のデータを
額面通り受け取ると
需給バランスでいうと
需要が、まだ多い
となっちゃいます。。

そうすると、賃料にしても
分譲にしても価格が下がりにくい
一つの大きな要素とはなると思います。。

金利が過去最低を記録しているとはいえ

売り物が少ないとはいえ

やはり今までの目安より２割～３割高くなってしまっているので
なかなか売れ行きが順調というわけでもないとは思います。。

じゃー、値下げは？？
と言うと
これは、各社によって考え方が違うので
何とも言えませんが、

建物が完成するまでは、
どこのデベロッパーも値段は
基本は下げないと思います。。

がんばって販売すると思います。。

完成したら
値段さげるよー
っていうところと
在庫がないし
市場に当分新しい商品も投入される気配もない
もしくは、新しい商品が投入されたとしても高い感じ
という場合には、無理には下げないと思います。。

なので、
販売の進捗の遅さが
値下げに直結してくるかというと
ほんと分かりません。。

その会社会社の経営判断ですかね。。

なので、、

用地がない
建築単価が下がらない
人口の流入が続く

という状況が変わらず、、
新しい相場が形成されてしまった今となっては

その新しい相場がスタンダードとなって
新しく市場に投入されるマンションの販売坪単価は
その数字を基準として販売されることとなるのが
普通なのかな、と

なので、、

販売価格は据え置きました！！！


という結論です。。


ちなみに、、


新築マンションの販売単価が上がってるから

中古マンションの個人の売主さんも

強気で売りに出しても

きまっちゃてるんだよなー

これが、、


たまプラのマンションを１２年前位にかった売主さん

大儲けです。。

>>343
なるほど〜
某D社の営業マンも最近は変な仕入ばかりで売るのに苦労するって嘆いていました！

某S社の営業マンは、うちは絶対値引きはしません！最後は社内販売で処理しますって言ってました。
ジオ高そうですね。

タマタマンの回答

長ったらしいなー


長い


とにかく、長い


じゃー

簡潔に


新築マンションのイメージパースと
実際に出来上がったマンションの感じが
違う場合があるのか、ないのか

これは、あります！！

もろあります。。

色んなとこのマンションの掲示板で、、

買った人が嘆いてますね。。

だまされたとか

ださいとか

訴えたいとか

金はらわないとか


とは言え、、中古は中古で夢がないと言えばない
ですが、実物を見れて、自分の目で確認出来ます

誰も住んでいないという新築のメリットをとるか
イメージと違うものが出来るかもしれないというデメリットをとるか
は、あなた次第です。。

人口流入のくだりが分かりにくいのですが、、


総務省の統計調査で

毎年のアドレスごとの人口増減

住宅着工（分譲、賃貸）

が出ております。。




人口の増加を需要と考えれば、、

住宅の着工数は供給となります。。


この数字のバランスが

賃料や販売単価を決める

一つの重要な指標となります。。



人口の増加が多いのに
住宅の供給が少なければ
賃料や販売坪単価は上がりますし


人口が減少しているのに
住宅の供給が増加していれば
賃料や販売坪単価は下がります


単純ですね

引き続き

ご質問にお答えします。。


阪急ちゃんのジオは

単純入札で取得した土地だと思われますので、、

以前にも書きましたが、、


そういった土地は、

基本販売単価が、強めです




いくらなのかは

想像が付きませんが、、

野村のプラウドちゃんは、、

あれは、ネクスコとの共同事業なので

野村の仕入れマンたちが

一生懸命、、ネクスコさん達に取り入って


うちとくみましょうよー

ねー、ねー

うちとくんでよー


っていう形でのマンション事業だから

入札方式では、ありませんね

でも、３１５万円

それが、売り切っちゃうんだから

すごいよねー



でも、立地はさておき

商品企画は、さすがですねー

おみそれしましたー