パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>5249 匿名さん

地価を見るなら住所で見ないと正確じゃないと思います。小山3丁目と北品川5丁目で比較するとどうなりますかね。

>>5251 匿名さん

個別の住所比較は、ちょっとした要素が繁栄されやすくなってしまうので、比較する意味ないと思います。

街の価値としての地価比較がいいかと

>>5249 匿名さん

大崎120万円、武蔵小山81万円
確かにライバルではないですね。

>>5253 匿名さん

北品川86万円、大井町85万、武蔵小山81万、見事に横並びですね(笑)再開発で武蔵小山が一本抜け出すのかな？

https://chikasearch.com/tokyo/eki/
ここ見ると、大崎221万円、武蔵小山84万円

>>5256 匿名さん

確かに5254はちょっと恥ずかしい

>>5250 匿名さん

山手線徒歩圏って資産価値決める上で、無茶苦茶大きい要素ですよ。
それに気付かないのは愚か

登録期間って、皆さんこんなに投稿するんですね。深夜や早朝なども。ここの注目度とても高いということでしょうか？少数の方の連投が影響してるのでしょうか？それもと、最後の営業工作でしょうか？
いずれにせよ、年内に300戸売れたら凄いですね。

>>5258 匿名さん

山手線徒歩圏の資産価値が高いのは分かっていますって。でも、それがすべてではないでしょうと言うこと。とりあえずは住環境は武蔵小山>大崎。資産価値という点でも、武蔵小山はこれから再開発によって価値が上昇する街。そんな魅力的な街のマンション価格が安く放置される道理はないでしょ。

山手線でオフィス街のある大崎駅と地価で比較的するのは無意味では。逆に、大崎はオフィス街のせいで無意味にテナント料が高くなってしまっており、しょうもないチェーン店だらけになっているのでは？

あなたの武蔵小山愛はわかった。
客観的な資産価値とは別に、この価格でも買いたいということですね。

>>5261 匿名さん

再開発エリアの商業施設がチェーン店化してしまうのは致し方ないかと思います。やはりテナント料が高騰してしまうので。
ただ、しょうもないは言いすぎ。チェーン店の中にも素晴らしいお店はあります。個人経営店でも山ほどしょうもない店あるしね。

私が懸念してるのは、15年後の商店街及び商業施設の未来です。
駅前の地価が高騰することにより、固定資産税や相続税が払えない店舗が必ず出てきます。駅前という好立地なため、虫食いにはならないでしょうが、結局のところ採算性の高いチェーン店しか入らなくなることが容易に想像できます。既にパルム商店街もじわじわと個人商店が姿を消し、チェーン店が増えてきてますからね。

よそ様の事よりも、自分達の現状を考慮しないといけないのかもしれません

>>5260 匿名さん

山手線徒歩圏内、この一言だけで充分な位資産価値という点においては大事な事です。

それと住環境の話は全く別です。住環境に関しての評価は個人差ありますので。

リセールを考える上においては、前者はとても大切。逆に永住するなら後者がとても大切。

ただ、ババ抜きと言われているタワマンで永住って勇気がいりますよね。

>>5262 匿名さん

では客観的だと思われる沖式時価を見ると、パークシティ大崎で今売りに出されている中古もここも沖式対比で1～2割程度割高となっています。どちらも割高度は一緒。要は、現時点で資産性は同等なんです。

顧客は獲得するものではなく産み出すというのがマーケティングですから、大多数のマンション検討者がこんな価格や設備ありえないと言ったとしてもその人達はターゲット外。
立地や再開発といった部分を価値と捉えた少数の顧客で捌ければ成功でしょうね。
ただ、キャッチコピーの付け方は上手くなかったと思います。一体「誰にとって」感じがいいのか、考えてしまいますね。

>>5265 匿名さん

そうだろね。だから三井も大崎の中古動向を注視して、武蔵小山の分譲価格を決めてます。
同じ価格で大崎の中古を買うより、武蔵小山の新築が良いと思わせるために。
ただ新築の価格はデベの利益乗せた価格なので、ご注意を

>>5266 匿名さん

あのキャッチはホントに酷いと思います。「感じのいい」なんて抽象的なコトバでしょう。

この価格でだすなら、
感じ悪いって揶揄されることは想像できるでしょうに、センスないですね

>>5260 匿名さん

住環境を重視するなら都内じゃなく、郊外や地方に行った方がいい。そこに価値を求めて、Iターンする方々もいるので。
都内において資産価値は、交通利便性＞＞＞住環境になってしまうのはしょうがないです。
あんな汚い目黒の駅前、内装がとてもしょぼすぎるバブリアタワーですら、山手線駅徒歩1分というバリューだけであれだけ盛況に完売してしまうんです。
これが現実

>>5269 匿名さん

キャッチ決める時は、まだ価格形成してないでしょ。デベの中でも

>>5263 匿名さん

15年後の予想はかなり難しいですね。途中でリーマン級のショックもあるはずですし。まあ、仰っていることはわかります。私もそうなったら残念ですので、お気に入りのお店には足しげく通って、お金を落としていくつもりです。

>>5266 匿名さん
その通りと思います。価格に見合う価値を見出す少数の顧客が、思ったより多いんだなという印象です。この掲示板も以前は高過ぎる、という声が多かったのが、今はかなり減りましたよね。諦めた人が投稿しなくなったのかも、ですが。

>>5265 匿名さん

？意味不明？
新築は定価、中古は売主の言い値
新築は新築プレミアム込み、中古は市場価格
何を比較してるんだろう？

キャッチコピー下手ですよね。
物件見てもいまいちピンと来ないし、誰にとって感じがいいの？と思ってしまいます。
抽象的なこと言わずに、素直に駅前再開発の先駆性を謳えばいいのに。

まぁ過去には大して日も当たらないのに「お日様と仲良しって感じ」なんてキャッチコピー付けてたマンションもあったり、デベ側としては弱点だと思ってる部分をポジティブに転換したい意図があるのかもしれませんね（逆効果だと思いますが…）。

>>5270 匿名さん

いやいや、山手線徒歩1分だけじゃないでしょ。高台であったり眺望であったり車移動が便利だったりブランドイメージだったり。そして、目黒は公園や美味しいレストランも多く、住環境も良いですよ。

>>5240 マンション検討中さん
全て主観。もっと客観的な視点でお願いします。

>>5274 匿名さん

沖式中古時価の定義の通りですが、直近に成約に至った価格を足許の相場で調整して今の想定価格を出しているようです。仰る通り、今出ている価格で実際に成約すればそれが市場価格になりますね。

今は売り主が強気で、過去に成約した水準にプレミアムを乗っけて売り出しているということですね。

>>5247 匿名さん

まさしく。

武蔵小山 81.5万/m2
https://tochidai.info/area/musashi-koyama/

大崎 120.1万円/m2
https://tochidai.info/area/osaki/

>>5276 匿名さん

目黒駅前再開発、これだけですよ。

住環境を言えば、白金台の方が上。
しかも当時の白金エリアの戸建ては、ブリリアよりも安かったし

>>5276 匿名さん

車移動が便利？週末の目黒駅前知らないでしょ。

ブランドイメージ？東京建物ですよ。

ホントに物件音痴ですね（笑）

ブランドって目黒というエリアのブランドって意味じゃないの？

>>5281 匿名さん

バカにしてるようですが、ブリリアはすでに立派なブランドですよ。なぜあなたがブリリアをバカに出来るのか？

>>5260
住環境住環境というなら、千葉や神奈川の方に行けば、同じ価格出せばもっと広く、商店街が充実してる街なんていくらでもあります。

でも武蔵小山の方が高い、それは都内だからです。

そして大崎の方が高い、それは山手線徒歩圏だからです。

住環境重視なら、田舎に行けば良いと思いますよ。

「ウチノカチ」というサイトで中古マンションの成約価格を元にマンション価格のシミュレーションができます。

大崎駅徒歩6分新築は坪410万程度みたいですよ。一方で、武蔵小山駅徒歩1分新築は坪465万程度。パークシティ大崎ってかなり割高ですね。

人によって「住環境」に求めるニーズは千差万別
ここで自分の「好み」を押し付けあっても無意味

>>5283 匿名さん

5281は、相手にしない方がよい。武蔵小山以外はかす、見たいですから。
客観的な市場価格や公示価格は、目に入らず、ひたすら主観でデスるだけ。

>>5244 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。ここをキャッシュで購入後も三菱を購入できるキャッシュが残り、かつ、今居住中のマンションも賃貸にまわす予定なので、ローンとか中古価格が高止まっているかとか、全く心配していないので、三菱に買い替えすると軽く書いてしまっているわけで。

>>5285

わざわざ恣意的にデータ取ってご苦労様です。
ウチノカチのデータは下記の通りですよ。


武蔵小山駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　3,239.9 万円
  （83.1 万円／㎡、274.7 万円／坪）
・平均築年数　　18.8 年
・平均駅距離　　6.5 分


大崎駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格　　　5,594.0 万円
  （99.7 万円／㎡、329.6 万円／坪）
・平均築年数　　13.1 年
・平均駅距離　　6.0 分

>>5288 匿名さん
あなたみたいなの、たまに登場するよね笑
絶対同じコミュニティに入りたくないわ笑

マンションの資産性で見たら、武蔵小山徒歩1分>>大崎徒歩6分ですね

>>5289 匿名さん

いやいや、駅距離と築年数が全然違うんですが。

>>5282 匿名さん

補足ありがとうございます。仰る通り、目黒ブランドの意味で使いました。

>>5289 匿名さん

マンション自体で比較してるってことなら
>>5285 はおかしくないでしょ。

条件を揃えて比べたら地価が大崎 > 武蔵小山なのは当たり前。

大崎が上と必死で書いてる人は倍率下げの人でしょ

訳のわからんデータベースもってきて何がしたいのやら。
マンションには、使用価値と資産価値の二つの価値がある。
大崎より武蔵小山の方が住みたい街、だけでここを選ぶ立派な理由。

それを資産価値で大崎と張り合おうとするから無理がある。
そんなもの、誰がみても目黒線（旧目蒲線）のローカル駅と発展著しい複数路線が使える山手線駅では、どっちが資産価値が高いかなんて、比較するまでもない。それくらいの常識は社会人として身につけてないとはずかしいよ。

>>5296 匿名さん

それを主観と言うんです。データで示してください。武蔵小山徒歩1分と大崎徒歩6分で後者の方が資産価値が高いことを示すものを。

>>5290 マンション検討中さん
正直にコメントしただけで同じコミュニティに入りたくないなんて、心が狭い。ここはお金に困ってる発言をしないと仲間に入れないのかな？最近以前よりは、ここの金額を妥当という購入可能層が増えてきて、嬉しかったのに残念。

安く仕込めたパークシティ大崎と比較する意味なし

>>5299 匿名さん

同意です。やけに大崎を推してくる輩がいたのでかまってあげただけです。

なるほど！
パークシティ大崎の坪単価380万円は今回の値上がり前の相場ですもんね！

しかしモモレジさんがここまで言うって珍しいねえ。

>やはり「感じが悪い」とまで言われている価格が最大のポイントにはなるでしょうね。
>近いエリアでパークシティ武蔵小山ザ・タワーがとんでもない価格で分譲開始されましたし

個人的にはここがそれほどバカ高くは感じないんだが。

開発がほぼ終わった大崎の中古マンションを高値で購入するよりは、これから本格的に再開発が始まる武蔵小山の新築を購入した方がいいと思い購入決めました。新築に入居する方が気分がいいです。皆様が比較データを出してくれましたが、武蔵小山より大崎が圧倒的に地価が高いなら武蔵小山で十分だと思いました。山手線まで少し頑張れば徒歩で行けますから笑。

再開発って武蔵小山はタワマンが複数建つ以外に再開発あるんですか？

>>5301 匿名さん
これが全てですね。

ここ資産価値でも大井町の物件に負けてますわね。

沖式 シティータワー 大井町131万円
武蔵小山は127万円*3.3=419万円が適正な坪価格
一坪500万円で買うと、70平米の物件でおよそ1600万円の高掴みです。それが少なくとも一般的な相場の見方。

マンション購入は半分投資だということをお忘れなくー。

>>5304

それでいいと思います。
資産価値だけでなく、予算もあるので絶対額も大事。
無理しないこと。
多分、安物買いの銭失いで、経済的には損することになると思うけど。

今は市況高値だからここからの上昇は難しいけど、
このマンションの資産価値維持率は非常にいいと思うよ。

湾岸とか品川大崎のタワー買う人はなんか資産資産うるさいよね。
この辺りは相対的に資産より居住の質や環境重視。
その分お金持ちが多いのでしょう。

>>5310

ここの住居は安作りだし、共有部は貧相ださは、環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。

数百万程度の資産価値の差気にしてで１億のマンション買うか否か判断するのはやめた方が良いですよ。
資産価値の差が2割程度なら誤差だし、開発逆転もある。５割なら考えるけど。
好きな方買うべき。
私は買うなら断然こっち。

世田谷区のどこが良いの?あの落ち目の区の?
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20171004/biz/00m/010/015...
逆張りならいいかもね

>環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。
ここ検討してないそちらこそ世田谷か地方へどうぞ

>>5312
2割って2000万ですよね？
大きくないですか？

>>5313 匿名さん

なぜ世田谷が落ち目になったのか

それは一重に交通利便性が低いからです

>>5315 匿名さん

決して小さくはないですね。

>>5310 匿名さん

だから、それで正解。住みたいところに住むのが一番幸せ。何も空中族のまねする必要なし。
それを無理して資産価値も山手線内側より上、とかいう人がいるから、それは違いますよ、といってるだけ。

なんか必死でわらいますね
抽選前はいつこんな感じですけど

>>5313 匿名さん

世田谷を擁護するわけではないが、提灯記事しか書かず、世田谷の人気が落ちてるのを「謎」と言うような櫻井氏の記事は読むに値しない。

というか大崎は新築じゃないし中古じゃ好きな間取りの部屋を比較して選べないわけだから価格妥当性の検証する以外に比較の意味ないよな

大崎に新築ありますよ。イタリア語のオシャレなやつ。誰か忘れずに検討してあげて。

>>5322 匿名さん
タワーじゃないから論外

>>5288 匿名さん

あなたの詳細要らないですよ、無視した方がいいですよ。

>>5301 匿名さん

始めからそうしてくれれば無駄な議論しなくて済むのに。そうですね、沖式ではそういう結果なんですね。

ここから先は個人的意見ですが、①ここは今までにない全く新しい立地のため、沖式の精度が疑問、②今後の再開発による価格上昇分がどの程度織り込まれているのか不明。沖式は否定しませんが、この結果を見て各々が補正する使い方が良いと思います。

>>5323
ちなみにタワーじゃないとダメな理由ってなんですが？

>>5325 匿名さん

類似物件がなく、今後も一等地というのは大きなメリットですよね

再開発物件ってだけで、なんでキャピタルゲイン得られると思ってんのかな？

>>5327 匿名さん

それは既に価格に織り込まれています

>>5325 匿名さん

再開発分は織り込み済みでしょ。

後、二本タワーマンションが建つだけでしょ？
ここの再開発って。

それくらの開発なら、まだ大崎も西口、ゲートシティ横の印刷会社跡地、ここのモデルルーム跡地に建つでしょ。大崎駅の内側は、その他歯抜けになって開発されてないところも開発されるから、残された再開発規模もずっと大きい。

>>5305
再開発と言えるか分からないが
周辺の主要道路もかなり増強されるよ

26号線が大井町までつながる・道路幅も武蔵小山周辺で広くなるし
山手通りから小山台・西小山から洗足に抜ける道も整備される。
あとは旧中原街道も拡幅されるんだっけ。

再開発で間違いなく利するのは、ディベロッパーと地権者だけです。
購入者がキャピタルゲインを出すためには、まず市況が↗であること。
次に、今後その街の人口増加が見込めること。なぜなら、中古市場の価格形成は需給関係で決まるので

例えば、武蔵小山の富裕層が住み替えでこの物件を買ったとします。三井は1戸売れて儲かりましたが、武蔵小山の人口自体は±0で増えてないわけです。外部から新たな人が手を挙げてくれないと、リセールしたくてもできないわけです。

今後、新たに新築マンションが建つわけで、街としては供給増になるわけですが、需給関係に負けないくらい街としての魅力を上げないといけないし、大手ディベロッパーも共通意識で街づくりを進めて欲しいです。

懸念材料は、スミフが空気を全く読まないこと。後出しのスミフ分譲価格も釣り上げてくれるものなら良いのですが、市況が悪化し上蓋にならないか心配しています。

>>5331 匿名さん

マンションが建つだけではないですよ。低層階に商業施設が入り、街の雰囲気もガラッと変わります。

>>5334 匿名さん

マンション低層階の商業施設とは規模的にかなり限定的なのではないでしょうか？
ららぽーととかが隣にできるなら再開発の意味もわかる気がしますが…

駅直結および駅前再開発物件で値下がりしたものありましたっけ？月島、勝どき、二子玉川はえげつなく上昇しているが。

>>5333 匿名さん

ここの売り出しの数を見ると、まさに武蔵小山在住の富裕層以外の外部からの購入者がどれ程いるのか疑問ですね。
武蔵小山に地縁がない人、武蔵小山じゃなくても良い人は他のエリアと比べるからね。ここは高過ぎて外からの取り込みに苦戦しているんでしょうね。

>>5335 マンション検討中さん

前にしょぼいチェーン店と言ってた方がいましたが、ここの商業施設の規模を見ても、そんなに期待しすぎない方が良いと思います

パークタワー晴海検討また、北仲タワーだよ。。

>>5335 マンション検討中さん

住友の物件にも商業施設入るし。

普通に考えてららぽーとは、広い場所がないと無理でしょう。

ネガ、歓迎です。
明日の14時まで、バシバシお願いします。

>>5337 通りがかりさん

事実売れてるんだから苦戦していない証明でしょう。

>>5333 匿名さん
同意。
上昇相場なら、いくら高い価格で買ってもさらに値上がりすることが期待できる。
しかし今は相場は天井。
それに加えてこの価格。
シティタワーズ東京ベイと同様、再開発分はデベが利益先取り。
あるいは、地権者のために利益を取らざるを得なくなっている。

たしかに、住んでみないと住みやすさが分からないので外からの人がどれだけいるのか疑問です。
私も武蔵小山に住んでいなかったら絶対一億円だして買ってないと思います 苦笑

>>5346 評判気になるさん

確かにそうですよね。逆に住んだことあるなら1億2千万でも買ってしまう。不思議な街。

>>5347 匿名さん

別に不思議でも何でもなくて、武蔵小山に限った話ではない

>>5346 評判気になるさん

遊びに来るだけじゃ良さが分かりにくいのも特徴。ミスドやトスカーナとかのチェーン店も良いですが、個人店も皆さん子連れにも優しく、味も美味しく、雰囲気も良く、最高に住みやすい。街の人がみんな優しく感じる。

>>5310 匿名さん
今本当にお金持ちの人は資産価値や売却時の損得とか考えずに、住みたい所に住むのでは？例えば世田谷区はこれから価格が下がると言われてても、山手線外側の郊外と言われててもお金持ちたくさん住んでますしね。緑が多いとか静かだからという理由等で。中途半端なお金持ちの人達が資産資産と騒いでいるとしか思えない。