パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>4999 マンション検討中さん

山手線内と外では、どうしても埋められない差があります。

>>5001 匿名さん

内側に小汚い街、いっぱいあるけどね。それなら、郊外でも目黒区八雲の方がよほどいい。

https://www.sumu-log.com/archives/8012/
地権者こわい

>>4994 マンション検討中さん
まぁ千代田区、港区土地もちと言ってもぴんきりだし。
同じレベルになりたくない❗なんて、そんな事を言う人には逆になりたくない…

ちなみに組合は３つにわかれると聞きました

>>5004 マンション検討中さん

＊＊＊

>>5004 マンション検討中さん

マッチポンプですか

>>5001 匿名さん
鶯谷駅の内側もかなり価値が高いんですか？

4975で契約書での土地持分について書いたものです。もう少し数字を示し具体的に書きます。私はタワマン3戸所有していますが、条件が違うので少し幅がありますが、敷地権持分は70㎡換算で、10㎡～15㎡くらいになります。低層のマンションでも15㎡～20㎡くらいかと思います。
ここムサコの70㎡の部屋が1億円として、建物価格はデベから4000万円～5000万円で出てくるかと思います。建物価格を安くするとデベが払う消費税が安くなるので、デベの都合で4000万円以下かもしれません。仮に建物を高めに計算して5000万円とすると、土地は5000万円になるので、10㎡～15㎡で坪単価を計算すると、＠1100万円～＠1650万円となります。デベの利益は当然乗っていますが、これが私たちの土地の買値です。

>>5007
鶯谷の内側って、東京国立博物館ですよ
またその界隈の上野桜木は高級住宅街です

>>4998 匿名さん
目黒や恵比寿でも、山手線外側になると、突然郊外？ブリリア目黒は内側なので、品川区上大崎でも郊外ではないんですね。中目黒も郊外か。東京は郊外だらけですね。

山手線内側が江戸ですから

>>5009 匿名さん
以前テレビで鶯谷駅はラブホテルが多いと言っていたので、てっきりそういう街だと思っていました。山手線外側かな？ご近所の方失礼しました。

ほど近い距離にいかがわしい施設があるので、松濤のようなイメージでしょうか

>>5011 匿名さん
ありがとうございます。どうせ住むなら江戸に住むことにします。参考になりました。

>>4994 マンション検討中さん

あなたはすでに、この掲示板に書き込んでいる全てのネガと同レベルです。堕ちるところまで堕ちてるので安心してください。

山手線の東側は内外格差が大きいけど、南～西は格差少ないよね。
鶯谷なんかはほんと別世界。品川までは別世界に近い。

神田、東京、新橋も山手線外側でも問題ないですね。
田町、品川の外側は強烈です。

神田はともかく、東京～新橋はけっこう差があるよね。外側でも「問題ない」というのはわかるけど。

新橋の外側って、銀座ですよ
東京駅も外側は日本橋ですし
むしろ神田の外側が問屋街でちょっとって感じです

丸の内～日比谷界隈と日本橋、銀座ってかなり違うでしょ。

上層の角は坪500なんですね！
間取り言いたい放題でみました。

中央湊ザ・タワーのプレミアムと同じ単価かぁ。

梁とカウンターの共演

5022　　梁とカウンターの共演　　？？？
　　

やっぱり、ビルトインエアコンが搭載されていないことに面食らわれてますね
世間の当然の反応ですね

>>5007 マンション検討中さん
高いでしょ
上野桜木だよ

>>5008 マンション検討中さん

参考になります。普通のマンションであればこの考え方で冷静に判断できそうです。しかしながら、ここは再開発による価値の創造をどう価格に反映させるかがポイントだと思います。三井と住友の建物が完成すれば、目黒にだいぶ迫ることができるのではと思うのですが。

山手線の内外格差は主に標高格差によるものです
故に内外で標高の差があまりない例えば目白などは格差が少ないです

渋谷、代々木はどう説明します？

>>5023 マンション検討中さん

ほれ

http://mansion-madori.com/blog-entry-5337.html?sp

>>5029
さすがモモレジさん。
タワマン＊＊＊＊の記事しか書かない
マンコミュブロガーで唯一フラットな視点。
信頼できるわ〜

>>5030 匿名さん

モモレジじゃなくても、リビングの柱はないな～と思うよ。
まあ、鏡貼ったりとかやりようはあるけど

鏡貼ったところでね〜
モデルルームで柱に貼ってる鏡は見るけど、違和感あるよ

>>5032 匿名さん

じゃあ、どうすればいいのさ！

>>5033
他のまともな物件を検討すれば良い

モモレジさん好きですけど、パークシティ大崎ザタワーや二子玉川ライズもダメ出しされていましたし、どれ程信じて良いのか分かりませんよね。

私はモモレジさんに全幅の信頼を置いてます。
好きだけど信じないって、どういう心境なんでしょう？
論理的思考を持ち合わせていないようですね。
そのような方はどんな物件も感情的に評価されるから関係ないでしょう。

>>5036 匿名さん

コメントは参考になるから好きですが、ダメ出しした物件も順調に完売したり、価格上昇していたりしているので、ダメ出し=ダメ物件というわけじゃないから100%で信じられないのです。他人の意見を信じるだけじゃなくて、自分の頭でも考えた方が良いですよ。

何を当たり前のことをしたり顔で言ってるんですか。
この情勢で都心物件で上昇してない物件を探す方が難しいです。

>>5026 匿名さん

んなわけないでしょ。目黒線だよ

>>5038 匿名さん

都心でも有数の価格上昇をしている物件(パークシティ大崎ザタワー等)でもダメ出ししておられるのですが。

ダメ出し=資産価値毀損ではありません
まともな判断が出来ない人ですね

物件の良いところや悪いところを批評、批判するのは良いですが、投稿者を批判するのはやめましょう。検討者の品格を問われますよ。

私もモモレジさんの間取り講評大好きです。
でも、モモレジさんはこのあたりの土地や不動産取引状況にはやや詳しくないのかなと思います。
この辺りはグロスで億ちょいぐらいであればじりじり売れていくんですよね。このタワーの値付けもそれを反映してると思いますね。

インプレストコア@４００ちょいのときも、モモレジさんは高い・足元見すぎとの内容でしたが、
http://mansion-madori.com/blog-entry-4575.html
坪単価は410万円。･･･、いくらなんでも足元見過ぎだと思うんですよね･･･。
確かにとても珍しい立地ですよ、ですけれども駅徒歩7分ですし、ここがこの単価だったらこれ以上の立地の駅前再開発タワーはいくらになるのよ？？？（笑）
http://mansion-madori.com/blog-entry-4574.html
やはりここは普通の物件のわりに高すぎかなと

インプレストコア、結局早くに竣工待たず完売してます。
別にモモレジさんが間違ったとかいうわけではなく、相場は上昇基調ですし、ここが欲しい人あと250人ぐらい余裕で集まるでしょう。地場の不動産屋さんも大体同意見ですよ。

性能はやはり最高のようですね。基本部分がしっかりしてるので安心できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5338.html
設計は日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります。
大崎同様に屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4～5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており・・・。

この後は強気なお値段設定で知られるスミフタワーですので、三井さんも行けると踏んでいるということかねぇ…。
・・・笑えました。

>>5041 匿名さん

では、モモレジさんのコメントの何をもって買い物件なのかを判断されているんでしょうか？誉めていたら買い、ダメ出しをしていたら見送りという感じではないんですよね？

一期の売り出し戸数からしても高いと感じてる人が多いことは確かでしょ。三井だし、最後はあまり値下げもせずに完売出来ちゃうのでしょうが。

>>5039 匿名さん

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=75

住まいサーフィンに駅別マンション相場が載っている。武蔵小山の再開発によってこの関係性が崩れないと仮定するならば、目黒駅前のブリリアは坪600万なので、武蔵小山駅前であるここは坪510万程度(坪600万×301÷354)となる。坪500万程度まで価格上昇してもおかしくないでしょ。

モモレジは割高、コスパが悪いと評価してますが、それでも一定数欲しい人はいるので売れはするでしょう。別に売れないと評価してるわけですよね。
自分は冷静に考えて撤退します。

>>5046 匿名さん

分譲価格から更に12％上乗せで売り抜けなんて、お花畑すぎるでしょ。
良くて5％、同値撤退でも良し

>>5048 匿名さん

そう考えるロジックは？

マンションって、販売戸数分の購入者を見つければ良い訳で、みんなに評価されなくて良いんです。