パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

2360ですが、モデルルームは普通に公開されているんですね（汗）失礼しました。
その割には、スレが静かなんですが・・・

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>>2360 マンション比較中さん
大崎にモデルルーム作ったのはおそらく再開発の事例を見せるためだと思うよ
パークタワー東京サウス、グランスカイときてパークシティ大崎
世代が新しくなるにつれ進化してるのが一目でわかるので武蔵小山もご期待くださいと訴求できるからね

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目黒線は今でも少し遅れると混んで乗れないよ。
2～3年前でも妊娠してるときは、普段でも混雑してて怖いから何台か見送ってた。

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今日モデルルームに行かれたかたいかがでしょうか？価格等詳細も分かったのでしょうか？

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やはり、他の路線が使えないというのがここの最大の弱点ですね。

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現在武蔵小山に住んでいますが、パルム商店街はお年寄り向けですよね。頻繁に使うようなお店が少ないです。もっとお肉屋さんとかお総菜屋さんとかあればいいのに。パン屋も駅からかなり歩かないとありません。いい点を挙げるなら、屋根がついてることぐらいですかね。

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本日、大崎にあるモデルルームに行ってきました。
モデルルーム、とても賑わっていましたよ。ファミリー層が多かったですが、年配の方も居ました。
第１期販売の価格は予定価格でしたがすべて一覧で見せて頂きました。予定価格はネットで資料請求者限定で公開されている20階の価格と同じで、階数が変わるごとに±5〜10万程度でした。
気になったのはエレベーターで、41階建なのに上層階と下層階の2つに分かれるのみとのことでした。
仕様は最近のマンションにあるような感じで、特筆すべきところはなかったです。特別良くもなく、悪くもなく。バルコニーの奥行きが広く感じました。
価格以外は魅力的でしたよ。価格以外は。。。3LDKを買いたい場合は9000万台~1億ですからね。

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>>2366
駅徒歩3分圏内だけでもパン屋3軒あるぞ？
駅ビルにドンクが戻ってくれば4軒だ
本当に暮らしてるの？

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ネモは甘い系いまいち
セレオブレは小さい
こみねはまずい
ドンクはまずいし汚ならしい

パンは渋谷か自由が丘で買うよ

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>>2367 モデルルーム行きましたさん

やっぱり価格高いですよね。住まいサーフィンでは平米127万円ですから、それと比較すると平米13万円くらい高いってことですね。これって坪40万円以上割高ってことで、スミフも驚きの値付けですよね。うーん、あり得ない気がする…

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このタワマン検討してるのってむさこに住んだことあるか、縁の深い人たちじゃないの？

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>>2370 マンション検討中さん

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>>2370 マンション検討中さん
スミフ？

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>>2370 マンション検討中さん

確かに高いので買うか迷いますよね。
商店街使えないし、駅も混むし、タワーマンションはエレベーターが不便だけど、東急沿線駅徒歩1分で静かなマンションはなかなかないので、大損するのを覚悟で買ってしまうかも。
家族に反対されそうです。
それか値段が落ち着いた10年後の地所を買うか悩んでいます。
10年後高くても今買うより損をするリスクは低い気がします。

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>>2373 名無しさん

スミフ物件が高くて有名なこと知らないの？それを言ってるんだと思う。そして、今回のマンションの値付けはそのスミフも驚くほど高い、相場より高過ぎるということを言いたいのでは？ここまで高いとちょっとね…

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再開発で駅力がどこまであがるか？
悩ましいですね。

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今日、先ほどモデル行って来ました！！結構賑わってますね。
我が家は今の環境変えたくなく、駅前で良いな～と思ったのですが、やはり高いですね・・。
がっかりです。

所で、モデルルーム救急車・警察が来ていましたが、何かあったんでしょうか？
帰り際だったので、状況分からずビックリ（＞＜）？

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>>2377 匿名さん

値段高くて、発狂して暴れた人がいたとか？

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販売前に少し価格調整して、安くなったと勘違いしたぎりぎり買える層と地元のお金持ちに高値掴みさせて売り切る作戦?

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値段高く設定しても、最初の物件だから、地元の有志や地縁のある人でさばけると強気なのだと思う。

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駅前だから、買って住みたい人は多いと思う

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ここを買われる年齢層ってどのくらいですか？？
パルム商店街って高齢者向けなのかと思ってたのですが、この掲示板はとても賑わってますよね。
同じ駅歩1分なら俄然シティタワー駒沢公園に魅力を感じてしまいます。スーパーはいまいちだけどカフェが数えきれないほどあるし、駒沢公園近いし。246はマイナスポイントですが。
我が家は駅近マンションを探しているアラサーディンクスです。

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モデルルーム行きましたけど、やはり値段が高いですね。眺望が失われたり、お墓に面している部屋なのに一億超えは、ふっかけてますね。リビングにすらエアコンも付いてないですし。予定価格かと思いますが、管理費も他と比較して高いですよ。

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今日、モデルルームに行ってきました。
以前、事業費から一室平均利益を計算されていた方がいましたが、
実際にはもっと利益は大きいと感じました。

平面図を見たところ相当数の店舗が入るようで、
それらから月額定額の賃貸料のほか、
売上に応じたテナント管理料を三井不動産は得られるはずで、
おそらく毎年5000万から1億の収入があるはずです。
50年で30〜50億。そこから修繕費の補助などがないなら、
部屋数で割ると、三井不動産の一部屋あたりの平均利益は
この前の計算から更に1000万円上乗せできる計算になります。

割高に感じていた価格ですが、やっぱり高いと思います。

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>>2384 マンション検討中さん
店舗は三井の所有ではないんじゃないですかね

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三井だから売れ残りそうなら価格を下げてくるさ。

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>>2385 匿名さん

そうだと思います。
一般にはお店も分譲のはずです。

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3人家族ですが、引っ越した後に保育園の転園ができなそうなので購入するか迷っています。2LDKか3LDKかも迷います。

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>>2388
保育園は周辺にいくつも建設中みたいだから
入れないってことは無いんじゃない？

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補助金もいくらか出てるだろうしね、三井はかなり利益を乗せてるね。
もう少し安くしてもらいたいものですね。

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今日行きました。皆さん同様、やっぱり高いと正直に感じました。大規模な再開発、駅前といえ、所詮(今住んでますが)は武蔵小山ですからね。東急でも目黒線だし、電車混むし。だったら、やっぱり山手線の方が資産性、利便性高いかな。
ここの価格がこなれてれば、迷わず欲しいですが。。難しいかな。他、見てみよう。

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今日見に行きました。
ですよね…本当に高すぎて…三井さん捌けるのか…と正直思ってしまいます。近所に住んでいますが、保育園は建設中のところがちらほらありますしこれからどんどん増えそうですね。方角について、みなさんどう思われましたか？

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高くても駅前だから買いたい人はいるでしょう。

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駅前で魅力的だけど、高すぎるなら都心の物件の方が資産性ありそう。

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>>2394 匿名さん

まさにそうだね、なんでこんなに高いのかね。売れ残りそうだよね。

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>>2389 匿名さん
今、駅前は認可が二つなので、一度認可外に入れてなおかつ世帯所得が低くないと係数が足りないので4月入園できません。一学年12人なので、24人の狭き門。1園増えたところで変わらないと思いますが、認可外に入れる可能性はわずかながら上がりそうです。ちなみに4月以外で武蔵小山の認可に入るのはほぼ不可能。空きがありません。
それから隠れ待機児童ってかなり多いんですよ。
どちらにしろ、こちらのマンションを買う人は世帯所得が高いので認可には入れません。

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一気に３園出来るから、だいぶ入りやすくなりそうだね
通勤にも便利だし、共働き子育て世帯には良い条件が揃ってるね
(価格以外は)

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モデルルームです。モデルルームの近くにあるパークシティ大崎ザタワーは山手線物件で、周りの環境もいいし、中古を検討する価値があると思いました。

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うちには三井からまだ電話案内来ない。高くて意欲失ったのばれたかなぁ。

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かなり欲しいと思っていてつい最近まで多少高くても良いやって思っていたけれど、ここまで高い高いの大合唱で、商店街のネガも読んだら、買う気無くしました。
拍車をかけるようにうちには特別事前案内もなかったですし。
世帯年収は皆さんの言ってるような基準をクリアしてますしキャッシュも少なくないのですが呼んでもらえず。
もう良いや。

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2400さんに全く同じ！　世帯年収がやや足りていない、以外は。

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モデルルームに既に行かれた方へ質問です。説明を聞いたり見て回るのに時間はどれくらいかかりましたか？

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パークシティで高いとね、、、、
ここを見栄張って買うなら、浜離宮の方が断然いい。
他を待ちます。

色気無しのダサマン。
価格だけ立派(間取りはいいね、すいません。)

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事前案内会に行った人達は買う気があるはずなのに、この反応（値段が高過ぎる）って。パークシティ、東急線で、この価格ですもんね。

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店舗も分譲だったんですか…。
そうすると、住居用以外にも原価がかかっており、事業費を住居用と店舗用の総数で割る必要が出て、一部屋あたりの原価は更に下がりますね。

店舗は住居用の何倍もの広さがあり、1億弱の住居用分譲価格の2〜3倍はすると思います。そうすると、結局30〜50億の収入を得るわけで、少し儲けすぎな気がします。

また、地域貢献の部屋も用意されていることから、自治体から税金も流れていると思うのですがね。

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平均分譲価格でいくらなら妥当なんだろう

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沖式新築時価では127万/㎡。
これまでの感じだと、魅力のあるタワーだとその+10万円程度までならかなり売れ行きがいい。

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>>2406 匿名さん
住まいサーフィンでは平米127万円が妥当とされている、と>>2370さんが書いておられますね。
もしかして地権者の三井への譲渡額がすごーく高かったんでしょうか。
ここ地権者の数多いですよね。
今どこも高いけど、その中でも適正以上に高すぎるみたいなので気持ちがすっかり萎えています。

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他の利の乗ったタワーマンションからの買い替え需要も期待して値段を高く設定しているのだと思う。

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MR周辺の中古ならパークシティ大崎ザタワー、
新築ならグランデバンセ御殿山があります。
相場はここと変わりませんが、武蔵小山より立地が優れてると思います。

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不動前のガーデンテラスからキャンセルが出た見たいですね、
タワーではないとはいえ、選択肢が増えますね

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ずっと心待ちにしていただけに、予想を上回る価格設定にショックを受けました。もちろん徒歩1分だし再開発マンションとしては素晴らしいと思いましたが。この物件1本の予定でしたが、中古も含め他も検討してみようと思います。正式価格発表前に価格の見直しが入ることを願います。

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来春開園の保育園、私立認可園3園合同の説明会@スクエア荏原には300組くらい殺到していましたし、（既出ですが）このマンション検討される程度の世帯年収ですと余程のポイント数でない限り認可はまず無理です。品川区も新設園増加を頑張ってはいますが、焼け石に水状態です。
認証も妊娠中から申し込み1年以上ウェイティングしても音沙汰なしですし、運に賭けるよりは認可外一択と思っていた方がよろしいかと思います。

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>>2412 匿名さん

私も同じ意見です。
ここを心待ちにしていましたが、昨今の不動産市況を鑑みてもそれ以上に高過ぎる価格だと思います。もう少し常識的な価格に見直しが入る事を願っています。
が、多分まぁそんなに都合よく価格変更が入るとは思えないので、2期か3期で余っていたら再度検討します。。

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>>2405 マンション検討中さん
店は分譲じゃなくて地権者との等価交換なんじゃないの
地権者は自分で使わず貸すのかもしれんけどその場合は賃料を保証は地権者へ行きます
というか土地代と等価交換で地権者に区分所有権を渡しているのだから事業費を全床面積で割ったところで原価とは言えないでしょ
土地代が入ってないんだからね

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モデルルームに行かれた方に質問なのですが、共用施設はどういうものがありましたか？管理費はいくらくらいでしょうか？84平米が候補なのですが。

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三井さん、、、

日本一感じの悪いタワマン

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スミフならともかく、駅力もさして高くない武蔵小山のタワマンにここまで強気の価格設定を考えている三井の思惑が知りたくなってきました。

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どうせ相続税対策の金持ちや中国人が高値でも買うから文句言ってもしょうがないですよ。

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>>2418 匿名さん

スミフなら値下げは絶望的だが、三井なので希望はまだ残っているよ

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>>2416さん

84平米なら。だいたい管理費・修繕積立金計で32,000円ぐらいです。
共用施設は、いわゆるよくある超高層物件からビューラウンジを抜いたような感じでしょうか。屋上には出られるので景色はそこで見てくれということでしょうね。格別「売り」になる眺望もないし。
フィットネス、パーティーラウンジ、ゲストスゥウィートなどは普通にありますよ。

価格は確かに高く、坪平均＠440ぐらいです。階による価格差はほとんどなく(1階あたり5～15万ぐらい)、上でも下でも大差ありません。
高い理由は、おそらく多くの地権者が絡んだ長期の計画のため、途中で仕様・設計等の見直しができなかったためじゃないでしょうか。最近販売されている他物件にみられるような、明らかなコストダウンの形跡が見つかりませんでしたから。想像していたレベルの「ちょっと高級な武蔵小山仕様」であり、その意味では拍子抜けです。もっといちゃもん付ける部分があるのではないかと思ってましたので。
天井高は普通に2600ありますし（北仲なんて2450しかありません）、廊下は無償でフローリングとタイルが選択できるなど、手を抜いている感はありませんでした。エアコンが天カセでないのは、まあもともとの武蔵小山基準ということなのでしょう。浜離宮は、価格に見合わない仕様なのにエアコンだけは天カセでしたので。
「当初計画のままのスペック・仕様で出したら、建築費高騰のあおりでこの値段になってしまいました」という感じなのではないでしょうか？営業さんも結構苦しそうな様子でしたので、おそらく下がってもあと坪単価＠5～10万円ぐらいでしょう。
結論的に、私はローンを組まないと買えないため、売却時の価格が不安なので撤退します。
でも、金銭的に余裕があって永く住む予定の人にとっては、最近数少ない「感じのいい」（価格以外は）マンションだとは思いますので、「買う価値ない」とまでは言えません。

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2421さんのおっしゃるように、
立地やクオリティから言って、買う価値なしとは言えませんね。
自己資金豊富な方が、使用価値を見出して買うマンションだなーと思います。

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今更なんですが、、武蔵小山には何本のタワマンが建つのでしょうか...？

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5本はほぼ間違いないと思う
https://www.kenbiya.com/news/6204.html

ここが上手くいけば、長期的に更に増える可能性も否定できないかな。

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他のタワマンのレスを見きれないので、詳しい方にお聞きしたいのですが、
これほどに高いと言われるタワマンも珍しいのでしょうか？
それとも、だいたいどこのタワマンも、
買えない人達が高すぎると沢山書き込むのでしょうか。

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富久クロスや月島キャピタルはコストパフォーマンスが最高に良かったです。それに比べたら坪単価大幅に高いですね。

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一般的に広いエリアの再開発では一気に価値が上がること、佃島の街づくりから定評のある最王手の三井不動産の再開発であること、武蔵小山で二度と出てこないであろう徒歩1分の好立地であること、タワーマンションは中古価格が下がりにくく資産価値を維持しやすいことから、結局はこの価格設定でも売れてしまうでしょう。
徒歩1分というと坪単価600万円でバブリアと言われたブリリアタワーズ目黒も高すぎると言われながらあっという間に売れてしまいましたね。
東京都の人口ピーク予想が後ろ倒しされた通り、23区内の人口はまだまだ増えますし、賃貸の人は安くなるまで待つのはリスクと思います。

個人的には、モデルルームの高くにあるパークシティ大崎ザタワーやグランスカイで気にいる間取りがあれば、そちらの方がよいとは思いますが。

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富久クロスや月島キャピタルゲートにパークシティ大崎が最近のベストスリーかな

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高くても武蔵小山に住み続けたい地縁のある人が大挙して住むマンションになりそうですね。

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駅前タワーって何処よりも完成が楽しみですね。

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エアコンが天カセでないのは良かった。天カセは掃除が大変で、プロに頼むと5万は超える。中でもフラットパネルは非常に日ごろの手入れがつらくて苦しんでいる。

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2431も三井営業でしょうね。天カセが良いに決まってるのに、必死で言い訳してる。

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>>2432 マンション検討中さん
三井営業かどうかは別として天カセじゃないという批判を先回りして抑えてる感はありますね。
2427は他の物件推しているから三井営業では無いっぽい。

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2432です。タワマン3つ持ってるけどどれも天カセです。見た目の良さだけかもしれませんが、満足してます。最近壁付を見ますが、営業さんと話すと「コストダウンで…」と本音がでます。故障したら天カセは高額になりますが、10年間の満足料でペイできると思います。

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物件高いんだからエアコンくらい付けてよ、三井さん。

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>>2435 マンション検討中さん

賛成！

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エアコンもないの？ディスポーザーはあるよね？

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>>2427 匿名さん

皆さん仰ってるのは、そういうメリットを含めても、高過ぎる！と言われているのでは？

私が現在検討している他のマンションの口コミも結構高いという意見はありますが、ここまで”高い”、”高過ぎる”と言われているマンションは無いですよ。

目黒のブリリアも確かに完売しましたが、あそこも数年後価格が下がるという面では皆さん後悔されると思います..

ほんと富久クロスや月島キャピタルゲートの頃に戻りたいですね..

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パークシティ大崎なんかはこの最近ではお買い得でしたね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5152.html

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大げさに言えば、天カセとダウンライトがなければ、URと変わらない。

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最近高すぎると言われているのは、こことシティタワー恵比寿ですかね。

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私もモデルルーム見学してきました。皆さんが言うように。値段高いですよね。これ買う人いるのかなって思うくらい高い。
資料請求が7000〜8000件でアンケート返信は400〜500件って言ってましたけど、ウェブであの値段見た時点で検討やめた方がかなりいたということですよね。
そして、モデルルーム行ってまたかなりの方が検討をやめるんでしょうね。
これで全部売り切ることが出来るのか、かなり疑問です。

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>>2441さん

シティタワー恵比寿は高層階はスミフ価格だけど、中層階以下はそうでもない。

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よいマンションではあるけれど、一次取得者が高額のローンを組んで買うべき物件ではないという感じ？

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永住するつもりがあればいいけど、リセールは厳しいということではないの？

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>>2444 購入検討中さん
一次取得者向けマンションってのは最高でも坪３００まででしょう

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単純に考えて、武蔵小山に１億出す気にはならない

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ここを武蔵小山と考えるとめちゃ高い
ただ駅前1分と考えると妥当なのかもしれない
駅前という価値は未来にも担保される気がする
武蔵小山駅徒歩五分が暴落しても一分は生き残るとか、、、

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二次取得者ならアリでしょうか？

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高い。ここでこの価格は不釣り合いだよね。大規模、駅１分?でも所詮は東急でも目黒線。。。だったら、JRの方に行くよね。若しくは港区アドレス。価格設定間違えたね三井さん。
私はここを待ってましたが、高過ぎるので他を見に行きます。

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>>2448 匿名さん

もし、複数路線が使えて

東急目黒線武蔵小山駅徒歩1分
〇〇線〇〇駅徒歩8分

とかいうのなら妥当だと思う。

一路線しか利用できないデメリットを考慮するべきでは・・・

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まあ高い
でも売れると思うわ
金持ってるやつは坪４００だろうが５００だろうが関係ないからね
明らかな希少性には投資する

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ここだけなら希少性があるけど、5本もタワマン建つなら希少性もないですよ。

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>>2453 検討板ユーザーさん
どう考えても後の４本はここより高くなると思う

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>>2454 匿名さん

需要がなければ安くなるよ

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今後いくつもタワマンできるせいで我が家は引っ越し検討中です。
うちの主人は平日8時代に武蔵小山から大手町まで通勤していますが、満員電車で鞄が圧迫されて会社のPC壊れました。雨の日も乗車できずに列車を見送ることが多々あるそうです。多少、車両増やしたところで追い付かないと思います。駅徒歩1分の物件に住む方は電車通勤ということですよね。完全に目黒線はキャパオーバーですよ。今の乗車率把握してから建設計画建ててほしいです。

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>>2454匿名さん

駅からの距離を考えると、ここより立地が悪くなるから、高くはならないのでは？？

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ほんと、5本も建ったら、希少価値も何もないね。しかも他が駅徒歩10分とか15分ならいいけど、スミフや三菱も2分とか3分なんでしょう？変わんないよ。
全く競争力なく、ただの数ある中の築年数古いマンションになる...

しかも万が一だけど、今後市況が下がったりでもしたら、これから出来る4本のタワーは安い値段で販売になり、このマンションの購入者だけがバカをみるって事ですよね？

かなりリスキーだなぁ〜。そこまでして使える店の無い商店街タウンを選ぶべきかなぁー

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高過ぎると思う人は買わなきゃいいだけですね。どうせ売れるんですから。再開発が進むとドンドン高くなるのは、豊洲、武蔵小杉、柏なんかを見れば明らかでしょう。

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>>2459 匿名さん

相場が上がってたときと、これから相場が下がっていくときと違うでしょ。
皆高くても損を覚悟で買うか悩んでるんですよ。

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