パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

スミフの価格がわかるまで平行線の模様

>>14875 匿名さん
金利を外したらネット利回り2%だね

>>14871 匿名さん

マンション経営無理w
真面目に計算しろwww

ネット2%だとしても投資不適格なのは変わらないね。

>>14882 匿名さん
だから2%もあるわけない
ネット利回り1%がいいところ

また契約者が嘘の情報で撹乱させてる。

必要な情報が埋もれて迷惑だからやめてと上の投稿にもありますよね。
他人への配慮が何故できないのでしょうか。
本当に迷惑ですよ。

余計に物件への印象が悪くなります。

本当の情報確認は三井からのみ、自分で確認です。

>>14886 匿名さん

契約者が嘘を吐いてまで物件を良く見せようと画策してますから全てデベに確認する必要がありますね。
検討者さん達が確認すべき視点を投稿して下さっているので参考にすると良いですね。

この荒れっぷり
日本一感じの悪いスレですね

>>14866 匿名さん

あなたはどういった立場の方でしょうか？笑

エビデンスが全てです。虚偽のネガ投稿を具体的に指し示せないのであれば、無かったということになります。

買えない妬み　買った自尊心 どっちでも良い野次馬　の
入り乱れですな

パークホームズ武蔵小山の足許の成約価格はレインズを見ると坪370万程度。これよりは1割高いと仮定して10年後のここの坪単価は400万程度。まあ、2割減という感じ。尚、今の市況が横ばい推移することを前提としている。1億の部屋を買うとして、2割減はマイナス2000万。その他、購入時の諸経費で500万（5%）、10年間の管理費と修繕積立金で480万（月4万）、10年間の固定資産税で300万（年30万）、金利分は住宅ローン減税でネットゼロだとすると、10年間で1280万の支出。つまり、10年間で3280万の支出。月の家賃に換算すると27.3万円。

これを安いと感じる人が買っている感じだね。でも、いつでも引っ越せるオプションが付いていたり、価格下落リスクや物件が痛むリスク等のリスクは負わなくてよかったり、賃貸のメリットは大きい。

>>14881 匿名さん

投資額に対するリターンは重要な指標だと思いますが。。。

>>14891 匿名さん

1割高いと仮定しての部分がどうなのか…ですかね。

パークホームズセントラルシティ中央湊とパークシティ中央湊ザタワーを比較(成約価格ベース)したら、築年数の差を考慮しても4〜5割くらいの差がついてます。

ふたを開けてみないと分かりませんので、そこの読み次第でしょうね。

ちなみに私はどっちでも良い野次馬です。

最近は投資用ローンでは20〜30%の自己資金を要求されますから、フルローンが組める空家or新築は投資としても妙味がありますね。

物件によりけりですが、投資額に対するパフォーマンスが明らかに良いです(^^)

>>14891 投資家(パークシティ中央湊ザタワー保有)

パークホームズは今は断トツの地域ナンバーワン物件なので、ここの比較対象として遜色ないでしょう。そして、ここは仕様次第では3方向に永久眺望が保証された住友に負けてしまいそうですし、三菱が駅直結となれば三菱がナンバーワン確定でしょうし、次世代の地域ナンバーワンにも厳しそう。

>>14892 匿名さん
横からで申し訳ないですけど、1億に対して自己資金800万が返ってくるから利回り12.5%って売却後のネットキャッシュを実現しないといけませんね。

仲介手数料3%、固定金利で1%、管理費、固定資産税その他固定費もあれば、そしてこれらを踏まえてネットキャッシュ1億の実現のためには、購入価格以上の売却額を実現しないとですけど、果たしてここでそれ達成出来ますかね？

利回り計算するなら最低限レベルでもここまで考えないとちょっと…もう少しリテラシー高められてから投資判断すべきかと思いますよ。

>>14890 検討者さん

買えない妬みは無いかと笑

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　天カセなし
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

>>14898 匿名さん
武蔵小山の庶民的な雰囲気に合わせて仕様を下げてるのだから
街に溶け込むという意味ではメリット

>>14899 マンション検討中さん

笑

>>14896 匿名さん

ありがとうございます。もうだいぶ投資してしまったので、今更感がありますが、勉強してみます

本人が気づいていない買えない妬みが9割。

>>14902 匿名さん

本人が気づかない買えない妬みって何？笑
ここは嘲笑の対象にこそなれ、妬みの対象にならないほどの安普請だよ。

妬まれてるんじゃない
馬鹿にされてるんだよ

気づけよ購入者w

別に馬鹿にしなくてもいいでしょう。住みたいところに買うのが一番ですよ。

馬鹿にしてるのではなく仕様を丁寧に解説してるだけなのに馬鹿にしてると捉える人がいる不思議。

>>14898 匿名さん

公式の設備紹介だと天カセあるみたいだけど？嘘ネガは良くないよ

本人が気づかない妬みって斬新だと思う。
ぜひ研究してノーベル心理学賞を目指してほしい。

>>14907 匿名さん

大変失礼しました
過去レスをコピペしたのですが、違っていたのですね。ご指摘ありがとうございます。

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

でお願いします。

>>14907 匿名さん

こうやって契約者が誤誘導するでしょ。
さすがにここもプレミアムだけは天カセで
HPにも41F限定と記載してる。
こういう人を騙すようなことしてまでも物件を良く見せようとするから迷惑極まりない。
契約者は出て行きなさい。

>>14898 匿名さん
湾岸も場所によりますが、坪単価370で新築タワマンは厳しいですよ。

豊洲で東急のタワマンに注目していますが、デベに聞いたら少なくともmid grand towerより高いそうです(三井とスミフが土地の入札価格で東急に負けた物件)。となると坪単価420万以上で1,000戸級の巨大なタワマンが市場に出てくる。

勿論、東雲や有明は坪単価300万円台ですが、「湾岸」で一括りにするのはどうかと。

ネガしか書けない人って、周りからもネガティブ思考と思われてますよ。
上司にしても仲間にしても一番嫌われるタイプ、自分は気づいていないでしょうけど笑

>>14912 匿名さん

ここは事実しか書いていないよ
ネガなんてどこにも無いと思うけど、
契約者が被害者意識丸出しでそう受け取って
いるだけでは？

>>14913 匿名さん

言い方の問題では？

>>14910 検討板ユーザーさん

すみません、14909です。
天カセは41階限定なんですか？

私、騙されたのでしょうか?
4階〜40階の一般プランでは天カセエアコンはあるのでしょうか？ないのでしょうか?

>>14915 匿名さん

ありません。騙されてます。
ここの契約者の言うことは大半が嘘だと思った方が被害が少なくて済みます。

ありがとうございます。

嘘をつく人に騙された14909です。
後から見た方が誤解しないように、改めて整理します。

デメリット
　坪470で小杉や湾岸より坪100高い
　スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
　ペラボー隙間大
　天カセなし
　loweなし
　スカイラウンジなし
　ライブラリーなし
　ゲストルーム、パーティルームが低層階
　他タワーに囲まれて眺望なし
　墓地隣接
　地権者住戸1/4
★New!　同時給排気タイプのレンジフードは有償オプション

メリットも並べておきましょう。

虎ノ門よりも60%安い
天カセなく経済的
ベランダの避難経路が多様
天高2600
余計な共用施設が少なく経済的
敷地内に商業施設
駅徒歩1分(近年、駅距離はもっとも資産価値に影響を与える要素のひとつ)
三井のブランド力
鹿島のブランド力
免震構造
林試の森公園徒歩圏
今後の再開発

＞14917, ＞14918 は保存版ですね。

>>14918 匿名さん

余計な共用施設が無いのに管理費は豪華設備のところと変わらないよ。だから全く経済的では無い。
こうやって息するように嘘を吐く。

>>14918 匿名さん

あと敷地内に焼き鳥屋も追加しておいて、
ここに入る鳥勇は豪快に煙を店の外に出して
匂いで顧客を釣る方式で、ついつい買ってしまう魅力的な店なんだよ。
その場でビール片手に焼き鳥の濃い液垂らしながら食うのが格別。
そんな素敵な店舗があることも書いといて。

>>14918 匿名さん

あと、ここのマンションの目の前にエンジェルⅤっていう良く出るパチンコ屋があるんだよ。パチンコ屋に通いやすいのがメリットなんで追記しといて。

味のあるスナックがマンション至近に多くあるのもメリットやな
行きつけの店を開拓するのが楽しみやで
良いとこ知っとったら教えてや

デメリットに、「北と南はお見合い確定、東にもタワマンが建つ構想がある」も追加で

>>14918 匿名さん
晴海のような新型ハイブリッド免震じゃない旧型免震ね

>>14918 匿名さん
駅1分だがJR駅や地下鉄駅に劣る私鉄駅
相鉄乗り入れで混雑化が必至だが代替路線なし

次々に隠していた情報が明らかになりますね
とっても有意義です！！

>>14918 匿名さん
余計なタイル張りが少なく吹き付け多用が逆におしゃれ

>>14922 匿名さん

そんなにそのパチンコ屋に通ってるんですか？良く出るとか詳しいですね。

向かい側パチ屋で公開空地がタバコ臭くなるリスクあり

>>14926 匿名さん

私鉄でも1分は貴重ですよ。これがメトロ1分だったら20%以上価格が上がってしまいます。

>>14929 匿名さん

今時タバコ臭いパチンコ屋なんてないでしょう。武蔵小山は昔一度行ったきりなので良く分かりませんが。。。

>>14931 匿名さん
目黒線だと武蔵小山に建つ5本はいずれも近い、西小山に建つのも近い、住友も1分
近隣だとブリリアタワー目黒は山手線1分、OWCT、ルサンク大崎は山手線3分だけど屋根付きペデストリアンデッキ直結、プラウドタワー東五反田、ブリリアタワー大崎が山手線4分、などなど

>>14933 匿名さん

ありゃま、ここは全く希少価値ありませんね。トホ

>>14931 匿名さん

希少性次第ですよ。例えばメトロでも小伝馬町駅徒歩1分の物件なんて沢山あるからここより20%程度安い。

>>14929 匿名さん

当たり前や。ここもパチンコで儲けた金で買うたんや。

>>14934 匿名さん
中古になった瞬間にライバルが一気に増えますから。マンションの価値は中古で勝てるかどうかです。競馬だと新馬戦で勝てても2勝目が遠く引退していく馬がたくさんいますが、マンションも同じで新築時は人気でも中古になった途端に苦戦するマンションがたくさんあります。

>>14937 匿名さん

浜離宮とかその典型ですよね。新築未入居が出てますが、全く問い合わせがないようです。

>>14936 匿名さん

すごい！
パチンコは学生の時にやったきりなんですが、毎回負けてました。

>>14931 匿名さん
そりゃ自由が丘駅徒歩1分、田園調布駅徒歩1分ならとんでもない価値ですけど、ここは希少性が薄まることが確実ですからねぇ。

徒歩1分がお祭り状態の東日本橋、馬喰横山、馬喰町周りなんて徒歩1分に最早大した価値もありませんよ。それだけ希少性が大事ってことです。

>>14933 匿名さん

アクセス立地の希少性で判断するなら、目黒で同スペック徒歩2分以内の新規供給あれば、目黒より坪単価安くなければ買うのは合理的ではないでしょうね。それか目黒ないし山手線の坪単価を上昇させたいデベトップ達の策なら理解できます。

駅徒歩が変わらないシティタワー武蔵小山のスミフは、先行物件がここまで品質落としてもそれなりに売れるという事実を知れたので、今後どんな仕様どんな価格で来るのか…

>>14941 検討板ユーザーさん
城南山手線内駅近物件が値崩れしたらここはそれ以上に下がるということです

>>14942 匿名さん
少なくとも仕様はさすがにスミフが上のはず
ここより低スペックなタワマンって滅多にないから

ボイドスラブって、厚ければ厚いほうがいいのですか？標準は200かと。充分では？湾岸より地盤で高いのは当たり前。武蔵小杉は東京じゃないし。天カセ、あとのメンテ大変だって。クリーニング代も。取り替えも。

>>14945 マンション検討中さん

ボイドスラブがここと同じように薄くて
騒音トラブルになってる郊外安普請マンションはいくらでもある

>>14945 マンション検討中さん

天カセのメンテ全く大変じゃ無い。
クリーニング代も壁掛けより1〜2万高い程度。取替えも壁掛けと同じ位の値段で買い替えできる。
この価格帯を買う方が1、2年に一度のクリーニング代数万円だけのために壁掛けを好んで選ぶんですかね？
負け惜しみにしか聞こえません

>>14938 匿名さん

浜離宮はもう成約済みとの話ですね。
お気に入りも15件登録されてるようだし、
全く問い合わせ無いのは嘘ですね。
浜離宮スレで問い合わせ回答のメールの貼り付けがあったし。
浜離宮スレの嫌がらせ投稿が、ここの契約者の仕業であった裏付けが取れたことは収穫でした。

>>14947 匿名さん

選ぶの普通では

>>14949 検討者さん

といいますと？

>>14945 マンション検討中さん

ボイドスラブと通常スラブがごっちゃになってますね。

>>14945 マンション検討中さん
ポイドスラブ200mmなんて賃貸レベルですよ。少なくとも分譲でそんな仕様にしたら余程の無名の激安安普請マンション。

ここは天井高2600mmを確保するために、致し方なくスラブ厚を削ったとしか思えませんね。そこら辺のペンシルなら別にいいですけど、ここは坪平均480万の高級路線で売り出してる以上、そんなことしたら安普請と言われても仕方ないよ。ましてや仕様に定評ある三井なら尚更何故にこんなことしたのか…。

天カセのメンテか大変とか…
そんな貧乏人が坪470万の物件に手を出すはずがない。

自分の年収価値観で話すのは三流営業マンの証左。
ここはまともな営業も配属されていないのか…

>>14935 匿名さん
とはいえ駅徒歩1分が当たり前の小伝馬町や馬喰横山界隈であっても駅直結の大規模開発タワマンが出たら坪500万は間違いなく下らないから、やっぱり駅直結再開発タワマンっていうのが値付け要素として大きいんだと思う。

>>14954 匿名さん

武蔵小山の駅直結は三菱ね。
ここは住友と同じただの駅前1分。

>>14954 匿名さん
ここ直結じゃないからアウトだね

>>14954 匿名さん
それは他に競争相手がいないから成り立つ仮定ですね。そしてこれからも近い将来にも実現しない仮定なので、残念ながら引き合いに出してもあまり意味はないです…。

ここは同条件の競争相手がいるけど、同時期じゃなかったから助かってるだけで、ガチンコ勝負してたら惨憺たる結果になってもおかしくなかった。そして、将来ガチンコ勝負となる中古市場で果たしてどうなるか。

武蔵小山徒歩1分は差別化にならず、そうなると仕様面勝負。新築至上主義の日本で中古に目を向ける人はかなり目が肥えてますからね。三井×スーゼネ×免震みたいな外見だけじゃ勝負になりませんよ。

>>14952 匿名さん
当たり前ですが三井も郊外物件は仕様落としてますよ
ここは三井の中では郊外物件という扱いなだけです

タワマンってもはや宗教だよね。坪500万も出して既製品買うんだから。10年後は窓のすぐ外を人が飛んでるかもしれないのにね。

>>14954 匿名さん

ここは直結ではないですよ。なので、武蔵小山にはよくある徒歩1分マンションのひとつです。

>>14945 マンション検討中さん
非ボイドの200がボイドの300ぐらいに相当します。

>>14952 匿名さん

安普請くん

他にやることがないの？

ここ以外のいろんなタワマンのサイトに出現しては、手を変え品を変え、同じネガ投稿ばかり

どこかの営業マンなんだろうけど、よっぽど売れてないんだろうね

そもそも安普請なんて言葉、今どき使わないからすぐ連投がバレますよ！

>>14962 匿名さん
ネガを叩くんじゃなくてここのどこが魅力なのかの投稿をお願いします

>>14962 匿名さん
安普請なんて普通に使うよ。
貴方の乏しい語彙レパートリーにはないんでしょうけど。

隣人が、ここで批判ばかりしてる人ほどの質かもしれないタワーマンションの気持ち悪さ

いくらここでネガっても国会の野党のヤジみたいなもんで、別に価格は安くならないですよ...少なくとも当面は。

もう少し安くお求めならグレーシア三鷹とか坪単価300万円台後半〜で売ってますよ。パークタワー晴海も同じ様な価格帯。

三菱待てるなら他もゆっくり探した方が良いと思います。10年以上後の竣工でしょうから、今と比べても仕方がないかと。その間に市況が変わって安くなるかもしれませんし。

小規模マンションなら割安に買えるのは分かってますが、やはりタワマンの雰囲気は大好きです。存在感ありますしね。

>>14966 匿名さん
ここより仕様が高い、メトロ駅近、都心に近い中央区、値段も安いタワマンだと、月島MTGなんじゃない

>>14948 匿名さん

こんにちは、浜離宮さん。ここが気になるんですか？

>>14964 匿名さん

安普請くん

あなたの普通は普通じゃないから

何ヵ月にも渡って、いろんな物件のネガ投稿してる人のどこが普通なの？

営業マンか買えない人なんだろうけど、ちゃんと仕事見つけた方がいいよ

ネガはネガポイントを指摘するんだけど、ポジはポジポイントを説明できず他物件を貶めたりネガの個人攻撃ばかり。

そのネガポイントがズレてるから攻撃される

>>14971 匿名さん
具体的にどこがずれてるかを指摘してほしいです

>>14969 匿名さん

色んな物件のネガ投稿をしてるのは
こちらの契約者なんですが。。

みんな記憶してますよ。
他人に擦りつけて火消ししようとしてもムダ。笑

パークコート小石川タワーも発表されましたし、こちらを買う価値は皆無になりましたね。
仮にあちらが1〜2000万高くても、10年後に2割り増しで売れるマンションと２割減でしか売れないマンション。
どちらを買うべきかは明白。
これがいわゆる資産性というものです。

>>14973 マンション検討中さん　

そうやって根拠も無く、ここの契約者に擦り付ける。

証拠を明示してから書きなさい。

月島ミッドタウン、近くにもんじゃ焼きが多分100件くらいありそう。場所が今一。

確かにもんじゃのイメージ好きではありません。食べに行かないからかな。