パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>11800 匿名さん
ここ買う人はそれくらいの現金は持ってるよ...

駅直結でこそではないけど、最も駅近となることの魅力はけして少なくない。
だけど、角住戸のプレミアムが小さい。シティタワー大井町と大差ない水準だけど、
武蔵小山の物件の方が全体的に一回り上の値段になっているとか（中住戸は向きにもよるけど）。

>>11801 匿名さん

まあ5000円の現金なければやばいでしょ

>>11798 匿名さん
逆だよ。
デベが新築価格をつり上げるから中古価格が引き上げられてる。
日本は海外と違って新築神話あるからね

バブルの最中はバブルだと気づかないが、後から見たら「それ明らかにバブルじゃん」ってわかる。ここは正にそれ。都心からも離れていて、昔からの高級住宅地でもない武蔵小山のマンション価格は優れたインディケーター。ここが平均坪470万って、普通の感覚ならバブルって思うよ。ここは（国分寺や三鷹もそうだが）、タワマン神話と駅近神話の２つの恩恵も受けているから一層割高感が強い。

家賃相場がほとんど上昇していない中でこれだけ住宅価格が上昇しているということは利回りが低下しているということ。でも、足元では米金利は大きく上昇しており、日本の不動産投資の妙味は低下している。実際、ここの想定利回りは1%台のようだし、家賃相場が上昇しないと価格の維持はかなり厳しいだろうね。

>>11799 匿名さん
東京駅から35分って、ほぼここと変わらんね。と言うことは武蔵小山の価値って幕張と同じレベルってことだ。

>>11805 匿名さん
同意。

ここに高額の家賃払う層って想像出来ない。そんな大した場所じゃ無い。所詮城南の古い町の一つ。

>>11805 匿名さん
今不動産買うのは馬鹿だけ
異次元緩和による異常な低金利が不動産の高騰を正当化してるだけで
アメリカ並みの金利3%の時代になれば当然不動産利回りは上がらざるを得ず不動産価格は大きく下がる
去年あたりから不動産会社の株価のパフォーマンスが悪化してるのはこれを織り込んでるから
投資家からすれば自明なんだけどね

>>11808 匿名さん

投資家目線では同意。住む場所でもあるので買うこと自体は否定しないけど、価格上昇を期待してたら本物の馬鹿だろうね。

>>11808 通りがかりさん
金利は上がっても土地代や建築コストは下がらないから都心の物件のか価格は下がらないだろうね。供給が減って富裕層だけが買えるようになる。

一方で、郊外の物件は金利上昇と共に大きく価格が下がるだろうね。
港区、千代田区、中央区なら低金利の今のうちに購入しておくのは有りだと思っている。

上も下も見たらきりがないけど、武蔵小山は比較的利便性は高いと思う。
ここを買う人たちは、千代田・中央・港なんていうブランド志向や趣向をそもそも持ち合わせていない。
実需で申し分なければいいのでは。そう意味ではパークシティはハードルが高すぎる別次元。
インカムゲイン、キャピタルゲインで語りたい人たちはそもそもこの掲示板には興味すら抱かないだろう。

>>11807 匿名さん
賃貸でここには住まないでしょう。

賃貸なら湾岸の方が都心に近くて便利。万一液状化して建物が傾いても、所詮自分の所有物じゃ無いから関係無い。すぐに引っ越せば良いだけ。

>>11810 匿名さん
土地コストは収益性に基づいて決まるから金利が上がれば土地は下がる
これは算数の話、小学生でもわかる常識ですよ

建築コストはこのクラスのマンションなら誤差の範囲だけど
大半が人件費だから海外みたいに移民が増えれば安くなるし
工場生産も進んでるから技術進化とともに安くもなる
下がらないなんてことはない

>>11811 匿名さん
でもさ、ちょっと前だったら港区のパークマンション買えたぜ。この値段で

タクシーのドライバーさんによると、港区から武蔵小山や目黒に移転する人が多いらしい。
一等地デビューした後、結婚、子育・教育を理由に、のんびりした場所に目が行く傾向もあるから。
個人的にはこれ以上の引っ越しは面倒なので、終の棲家というと大袈裟だけど、家族が増える事を念頭に武蔵小山あたりがベストだと思っている。

>>11815 匿名さん
タクシードライバーやら不動産の営業やら、随分忙しいですね。

>>11813 匿名さん
金利が上がってもデベロッパーは数年前から土地を仕込んでいるから、すぐ価格には反映されないんですよねー。黒田さんの続投もあり暫くは金融緩和は継続するでしょうし、
本格的に不動産価格が下がるのは何年後になるでしょうか？

あと、土地の価格は金利だけでは決まりませんからね。金利以外の需給の影響も大きい。
オリンピック後の再開発もありますから都心は下がる要素が今は少ないですねー。
それまでずっと賃貸か今購入か。
そもそも再開発エリアでなく都心でも無ければ、今は賃貸でしばらくしてから購入はありですね。

キャップレートがあまりに低いなら一生賃貸で十分。

どうせ70過ぎたら、他人の手を借りないと生活しづらくなるタイミングが来て、サ高住か老人ホームに入るから、その為の一時入居金とランニング費用が賄える貯金があれば、別に不動産を無理して買わんで良い、と言う考え方もある。

>>11818 匿名さん
人生100年時代ですよ。年金も貰えるかわかりません。
老後に余裕を持って安定した生活を送るなら不動産の１つや２つ持ってた方がいい。

>>11819 匿名さん
同感
絶対に必要な自衛策だね

>>11817 匿名さん
その黒田のテーパリング観測ですでに円高になってるわけで
金融緩和継続ではもはや金利に与える影響はなく
あとは金利は上がるだけですよ

需給面でも先行き厳しいですよね
生産年齢人口は右肩下がりで
特に都心不動産購買のメイン層である30代〜40代はこれから減る一方です
シニア層は大半が既に持ち家があり＊＊ば売られるだけですね
都心部でもこれから急速に高齢化が進みかつ都心ほど出生率が低い訳ですから
どう考えても需給が緩む力の方が強いでしょう

そうかな...

老後資金作るなら、養老保険(円建て、ドル建て、ユーロ建て等、終身型の個人年金保険に類似)もあるし、米国駐在経験者なら米国の年金ももらえる。会社によっては終身型の企業年金もあるだろうし。

仮に日本の年金制度が全額破綻してゼロになっても終身で年金と同様の不労所得を得る方法はあるし、多分みんなやってるでしょ。

万一の為の不動産と言うことで固執するならちょっと偏ってるかなとは思う。まあ今のバブル世代以上の高齢者予備軍+高齢者は不動産に対する信任が厚いのだろうけど...

売れなきゃ、すぐに負動産ですよ。ここなんて所詮、準都心に過ぎないから要注意。

>>11821 匿名さん
同意。

基本的に人口が減る国で不動産買う必要無い。

震災気にして地盤とかウニャウニャ言ってる意味が分からない。賃貸なら震災で家が傾いても「あーあ。大家さんカワイソ」で終了。震災多い国こそ賃貸の方が向いてる。無理にアセットリスク背負わなくて良いじゃん（笑）

>>11821 匿名さん
このマンションのように、近所のジジババが、やっぱり歳食うとマンションの方が便利だわーって引っ越してくるから、そう言う効果は暫く続くかもね。

このマンションはファミリー向けじゃなくて近所のジジババ向けだから、良いんじゃ無いでしょうか。

MRで聞いたら、高齢者が戸建て売ってこっちに引っ越すと言うパターンがかなり多いそうです。3Lの間取りを2Lで使うと言う希望が多いそうですよ。

マトモな30代は買わないでしょう。カネがあるなら都心に買うし、無いなら教育費に備えてこんなムダな出費しない。

>>11824 匿名さん

同意。ここ買って子供は公立だったら子供が可哀想。

まともな30代⁈

そもそも武蔵小山で高額マンションというのが無理がある。駅力なさすぎるうえに将来は希少価値もなくなる。

>>11827 マンション検討中さん
町力もないよ
ここで勤務している人もいない

そもそも武蔵小山は産業の町じゃない。

結局、買えない人のネガティブスレ。
参考にならない。
お邪魔しました。

>>11828 通りがかりさん
そうですね。

ここは単なる古びたベッドタウンの一つ...
イケテナイ商店街があるだけ...

先日見に行ったけど、小洒落た店がたくさんあるのかと思ったら、パチ屋に飲み屋、携帯ショップのオンパレードでがっかりだった...

パルム全部再開発して、ららぽーととオフィスビルを建てるなら結構良い感じになると思うけど、無理だろうなぁ。

ここのMR見た率直な感想。

武蔵小山買うなら、パークシティ大崎を中古で買おう。例え大崎の方が高くても。

>>11831 匿名さん
小洒落た店はパルムの中にはないんだけどなぁ
11831のリサーチ力不足
知ってる人間からみたら恥ずかしい

人気マンションは買えない人がいつまでもネガキャンしますよね。浜離宮しかり。

ここ売れてないよ。
竣工までに完売は無理そうだね。

ここの価格が判明するまでは素直に良い物件だと思っていました。しかし価格水準を見てからは、これで順調に売れるなら新築マンションは未だ上値があるなと思っていますが、苦戦するようだとこれから発売の新築マンションは今がピークで下がっていくように思います。この価格なら売れなくて当然のレベルなので、市場（購入者）は冷静だと考えられませんか。

>>11835 マンション検討中さん
2期4次ですからね。
売れないマンションんは●次が続くイメージ。

同じくパークタワー晴海も難航しているようですでに現物は35F位まで建ってきてるけど、「モデルルームオープン中」とデカデカと建設中の建物に書いてあるよ。

ここもそうなるな。
まあ新築は価格高騰で市場が付いてこなくなって来てるって事でしょう。

>>11833 匿名さん
その通り。
場末の商店街で何が悪い！

>>11829 匿名さん
うーん、、、ジジババ向けの高齢者タウンか...ただのベッドタウンに未来はないやろ...

まあ併設の店舗に介護サービスとか入居したら、タワマン住民サービスとして一体化して、新たな需要を掘り起こしたマンションとして名が残るかもね。

もはや坪単価200万円台でも、住みたいとは思わんが。

>>11835 マンション検討中さん
3末時点で6割以上売れてるよ？
何をもって売れてないの？
言うからには数字で情報出して。

このマンションの新しい住民が来るから
商店街だって若者向きになるでしょう。

>>11839 匿名さん

高齢化は地方ではなく、特に都心部で圧倒的なスピードで進行していて、あと20年もすれば、都市部は高齢者で溢れかえるよ。どの都市より東京はその先を行く。それはもう、介護・医療が足りず高齢者の行き場が無くなるくらい。

ジジババが居ないところ目指すなら、東京近郊はおろか、田舎の方が現実味あるよ。

>>11842 匿名さん

東京近郊ですら難しいよ。

491戸の6割が売れているとして、未だ200戸近く残っているよね。厳しいんじゃない？

ここの販売を待っていたけど、価格を見て様子見になった人や他を買った人が結構いそう。この後に住友と三菱のタワマンも控えているし、焦る必要はないわな。

>>11844 匿名さん
竣工まで二年あるのに厳しいんだ？
じゃあ今販売中の殆どのマンションはかなり厳しいね～
不思議だね～

>>11840 匿名さん

まずは6割以上売れてるソース出しなよ。笑

>>11846 匿名さん

2期3次は販売3戸でしたっけ？

モデルルーム、休みが週3になった、来客が少ないんだろね

自分はスミフまで待つ。
今買うと後で泣くよ。

>>11847 匿名さん
売れてないソースだせず逃げたんだね笑

最近営業に聞いたら6割は終わってたよ。

>>11852 匿名さん

なーんだ妄想か。笑

モデルルームにも行ってない人が書き込んでいるんですね。
残ってるのはあと4割ですよ。
1期は5割ほど売れて好調。
しかし、2期では1割しか売れなかった。
武蔵小山のタワマンを待望していた人達の需要はが1期で掃けて、あとは共用施設がしょぼいなどの理由で住友を待つ決断をした人が多いのではないでしょうか。

>>11854 匿名さん

ソースなし情報はネット上では妄想らしいすよ

>>11848 匿名さん

3戸ってマジの話？
営業なんのためいんの？

>>11856 匿名さん

物件概要に出ていたからマジ
売れてないよな〜

1期は売れて当然。最も条件の良い部屋を出したから。

角部屋じゃない3LDKと投資用の1LDKはサクッと売れたけど、2LDKは大量に残存。

DINKSが買うと思ってたけど、買ってくれないってさ。当たり前でグロス9,000万円の2Lで都心から距離のある物件を選ぶDINKSはそういない。

夜と週末しか居ない世帯は職住近接で月島とか勝どきの方が便利でしょう。

結局、地元の小金持ちのジジババが買ったらそれで終了だったんだよ。街の若返り失敗の残念な再開発物件...チーン...

これで万一スミフが三井より安く出したら、三井も一斉値下げか？

前代未聞の面白い不動産市況が見れそうですワクワク。

>>11860 匿名さん

大手町や兜町の金融系、虎ノ門の士業を基準に話してんじゃない。
確かに距離で言えば、湾岸の方が近い。

>>11861 匿名さん

そう言うけど、武蔵小山はけっこう三井○産、新聞社、TBSの人とかいるで。
築地や勝どきは皆、関西や広島方面の人が多い。職住近接とは最近こそよく聞くけど結局は好き好き。

>>11860 匿名さん
平均年収ランキングで高い会社は丸の内、大手町界隈がやはり圧倒的に多い。

渋谷目黒あたりもIT系はオフィスあるけど、平均年収は商社、金融に比べると低い。

ここは余程価格で頑張らないと、新しい住民を呼び寄せられる地域じゃない。職場から遠いし、有名な公立小学校があるわけじゃ無いし...残念！

>>11862 匿名さん

そりゃそんな人武蔵小山にもいるだろうし、浦和や柏辺りにもいる
そんな個別の話をしても意味なし
現実的には目黒勤務の人くらいしか通勤メリットないよね
目黒はアマゾンくらいか

>>11863 匿名さん

そんなの可処分所得者層を調べてみないと何とも言えないよ…イメージとは違う結果がけっこう出るもんだよ。

>>11865 匿名さん

ソースは？

この街をあんな下品な湾岸と一緒にしないでください。

ここは武蔵小山を愛する人だけが住めばいいんです。値段とかそんなことどうでも良い。

ここは、他と比較する物件じゃなくてオンリーワンの立地なんです。

>>11867 匿名さん

湾岸が下品な理由は？
武蔵小山愛のある人ってとんでもない差別主義者なんだね

よそ者の癖に武蔵小山に対する愛情を感じないのが許せない。

武蔵小山に住む人はみな、この街と心中する覚悟で住んでいるんです。この街の文化と人を愛すべき。引っ越すために再販価格を気にするなんて、失礼も良いところ。正しい住民のあるべき姿は売らないんです、だから中古価格なんて関係ないんです。

覚悟のない人に来てもらいたくない。

不愉快ならわざわざ粗探しにここのスレこなきゃいいじゃん。

中央区でも、昔から築地あたりに住んでる人たちは、隅田川の東側（佃、月島、勝どき）の住民を「川向こうの連中」と言ってましたよ。生粋の江戸っ子が隅田川下流域東岸の住民を「あっち側の奴ら」とひと括りにして「川向こう」言いますが、基本的に蔑称です。

オンリーワンの立地って相当な希少性があるんでしょうね。参考に教えてもらえますか？

それにオンリーワンの立地でナンバーワンの売行きなんでしたっけ？笑

>>11871 匿名さん

貴方は築地に住んでる生粋の江戸っ子でも無い癖に湾岸を下品だなんてこき下ろすんですね
武蔵小山みたいな上品な街に住む方は違いますね

>>11869 匿名さん

武蔵小山に住んでいますが、この街と心中するつもりなどサラサラありません。
リセール気にしない人は少数派です。

申し訳無いのですが恥ずかしいので武蔵小山の代表住民のように振る舞うのをやめていただけないでしょうか。迷惑です。

身元が知れないと人は好戦的になるんだな。

くやしいのお

>>11869 匿名さん

この人、無茶苦茶なこと言ってるけど正気？

はっ！これが有名なとんでも理論だ！！

なになに？結局ソースが出せなくて逃亡？
最初っから大口叩かなきゃいいのにw

とんでも理論の前に、川向うの信者による感じ悪いスレも多い。

>>11879 匿名さん

色んなスレでやりたい放題荒らしてるんだから皆んなの恨み買って当然だよね

結局、売れてる？　売れてない？　1期1次からの売れた戸数は不明ですか？

アトラス品川中延いいな。

>>11882 匿名さん

ここよりは下落リスク無くて良い選択だと思います

共有施設が少ないのに管理費高すぎませんか？

>>11881 匿名さん
残数200戸程度。
地権者分を除く販売総数が500弱で、300が売れている状況。
セールスキツイのはここから。

>>11883 匿名さん
いいんじゃない。
ここ買う人は下落するの分かってて買ってるから。
ジモピーの買い替え物件だから、相場が安くなると今持ってる戸建ての値段も下がるから、結局一緒だろって判断なんだと思うよ。

>>11886 匿名さん

下落するとも思っていない楽観さんと情弱さんが買ってるんだよ
割高安普請が浸透して売れ行き鈍化か

管理費って下げられないの？
碌な施設ないのに高額なんで納得出来ない。
他と比べて高すぎるでしょう。

今近くに住んでいます。
武蔵小山周辺は便利ですよ。
東京城南城西あたりが生活圏の方なら。
わたし、大泉学園、要町、新井薬師、中野新橋、五反田、色々な所に住んだけど、どこも住みやすい良い街でした。武蔵小山は再開発で綺麗に生まれ変わるので、まずは整備された駅前の道路と樹木を楽しみにしています。

そんな街と比較されても、、、
恐らく武蔵小山に住まわれると浮きますよ。

>>11889 マンション検討中さん

ここと比較対象となるのは青山、赤坂、麻布、広尾辺りが現実的でしょうね

3A地区（麻布、青山、赤坂）と武蔵小山が比較対象？
それも違うな。（笑）

>>11888 匿名さん
地権者の方々の分の管理費も購入者に上乗せされているのでしょうか？

１０年前武蔵小山に住んでて、今は青山に住んでますが
住み心地、交通の便、環境、どれ一つ取っても断然、青山の方が優ってます。

>>11894 匿名さん

それは無理がありますよ
自分は逆に青山から武蔵小山ですが、普段使いもしない気取った店があるよりも武蔵小山の方が心地良いし、交通面、住環境全てが優ってます
これが多数派ですよ

>>11893 匿名さん
それちゃんと確認したほうがいいよ

粘着ネガキャンしてる人がいらっしゃるようだけど、どんな理由で買えなかったのかは知りませんが、一般人だとしたらさもしすぎませんかね。どこのマンションにもいるけど、業者なのかな。

>>11891, >>11895
青山と比較対象とか....青山より武蔵小山の方が優ってる？？
それが多数派？？？
普通に考えれば、自明の理（=じめい‐の‐り【自明の理】 あれこれ説明する必要のない明白な道理）。
臍が茶を沸かします。（笑）

>>11897
200戸も残ってるのに、どんな理由で買えなかった、はないでしょう。（笑）

＞青山より武蔵小山の方が優ってる？？

前のスレ読むと、3Aは虚栄心ギラギラした地方出身者が好みそうだけど。

そもそも「優れている」って何処に焦点を置くか次第でしょう。
青山は、資産価値は高いだろうけど一般向けじゃないよ。
一般向けなら武蔵小山が優れている。
青山に住むって生活していくには地に着いた環境じゃないよ。
あと、独身か家族持ちかによるのでは？

言葉尻を取り合って対立構造を作ってるだけじゃん。

>>11900 匿名さん

そそ。穏やかな生活を送りたい人にとっては武蔵小山の方が環境が圧倒的に良い。
資産性の面でも3Aの外れよりもこちらの方が路線価ぎ高い事実があるので、その点は互角。

そもそも、青山に住んでる人が武蔵小山のマンション掲示板を覗きに来ること自体が間違ってる。（笑）

つきとすっぽんぐらいちがう。

確かに、どっちが良い悪いではなく、ある意味、月とスッポンぐらい違う。

西小山、大岡山、洗足と武蔵小山：比較対象可。
３A、広尾と武蔵小山：比較対象不可。
　
方向性が全く違う。

3Aとか広尾とか、いかにも…お上りさんが好みそうな場所を比較対象にもってくる人いるけど、こっちが恥ずかしくなっちゃうよ。これって今流行りのマウンティングですか？
論点逸れまくりなんですが…

お上りーゼなら恵比寿一択だろ。藁

固定観念に凝り固まった奴が多いな。
再開発で注目浴びた結果、3Aとかその辺りに住んでる人達から評価を集めたってことだと思うぞ。

へぇ　そうなんだ

>>11907 匿名さん

青山のカフェでバイトしてたけど、
モーニングでくるお客さんは、デザイナー、お店のオーナー、芸能事務所関係、などやっぱり特殊な職業の人だよね。

>>11909 匿名さん

武蔵小山辺りもデザイナーとかアパレル関係とかいわゆるエッジの効いた感度の高い人が多いな。この再開発によってより感性の強いパイオニア達が集まってくると思うよ。
これまでの再開発を見てもそれは証明されている。

武蔵小山は3Aを捨ててでも住みたい魅力的な街なんですね！売行好調なのも納得です。

>>11910 匿名さん
アパレル関係っていっても、色々ですが・・・。パルムはリサイクルショップが多いですよね。

>>11910 匿名さん
証明などされてない(笑)

ここは人気あるな
言われてみれば三井×鹿島の基本スペックの高さに駅前1分だから売れない訳ない

林試の森など大規模な緑地公園があるのも魅力がある。緑の少ない街では子育てに悪影響。

武蔵小山には一定の魅力があるけど、それでも尚ここは割高ということ

>>11916 匿名さん

今の相場ではこれが普通。それこそ3Aの駅近なんてことになったらここの倍する。
だから3Aからここに住み替えが多いのも理解できる。

>>11889 マンション検討中さん
どこも知らない街...どこにあるの？って感じ...ここの武蔵小山の立地の価値が窺いしれるw

>>11918 匿名さん

田舎者…

>>11894 匿名さん
ギャグなんでスルーしてあげてくださいな。

武蔵小山はよくある郊外のローカル駅の一つです。

それ以上でもそれ以下でもない。

>>11915 匿名さん
廃れた公務員宿舎が隣接だけどなw
それこそ子供が廃墟に入り込んで建物崩れたら誰が責任取るんだろ。
所詮、田舎の森の一つに過ぎない。

>>11914 匿名さん
うんうん。完成在庫山積みで値下げして叩き売ったら売れると思うよ。さすが三井&鹿島センセーだ。

>>11920 匿名さん

常識で考えて山手線目黒駅まで3分を郊外とは言わんだろ。
高級住宅街と大規模商店街が共存してる街は希少。だから売れてる。

×三井×鹿島により価値創造
↓
○強欲地権者×強欲ゼネコン×強欲デベの三重奏

=ありゃりゃ。なぜこんな値段に？？？

みんなちょっとずつ欲かいただけなんだけどなーw

>>11923 匿名さん
ウププ。
高級住宅街...
ヘソが茶を沸かしますぜ...

ポジもネガも同じ人だね。頭おかしいわ。

>>11923 匿名さん
基本、今後は山手線の外側は郊外定義になるよ。

都心回帰は止まらない。

同じ値段の中古なら武蔵小山より大崎買うでしょ。

そういう事。

>>11891 匿名さん
この際、皇居と双璧と言いましょうかね。

>>11927 匿名さん

よくわからない

>>11927 匿名さん

大崎なんて水没エリアより下なわけないだろ

>>11895 匿名さん
ネタですか？

いや、議論の余地なく、大崎>武蔵小山だよ。

>>11930 匿名さん
こっちは火災倒壊エリアやんw
リスク同じなら山の手線の圧勝。
比較にならん。
東大と東洋大位違うw

大崎:「良いところにお住まいですね！」

武蔵小山:「どこの沿線ですか？？武蔵小杉？？神奈川県？？」

これが常識。

広尾天現寺とか渋谷常盤松、麻布笄町よりも利便性が高いことは間違いない。
路線価が武蔵小山の方が上回ってるソースも出てるので、議論の余地なし。
あとは、好みの問題だな。どっちが良いかは家族構成にもよる。子供がいたらこちらの圧勝。
独身なら迷うところ。

大崎民が必死だな。
水没リスクが明らかになって資産価値暴落中で震えてるんだろ？w

>>11935 匿名さん
そうだね。住んでるところが一番好きなのは誰でも同じでとても良い事。

ミシュラン星付きレストランより、吉野家の牛丼の方が価値あるという意見もまた自由です。

一般的ではないかもしれませんが、それで良いと思いますよ。

>>11936 匿名さん
日本民が必死だな。
人口減&地震&放射能リスクが明らかになって資産価値暴落中で震えてるんだろ？w

纏めると、

・マイナー路線のマイナー駅に佇む再開発タワマン
・購入層の中心は高齢者及び地元民
・今後、スミフと三菱に囲まれるお見合い眺望
・安普請のコストカット物件
・でも、管理費の高さは一流
・地権者多すぎて土地の取得代が高騰、建築費も高騰してるのと相まって何故か、億ション
・周辺環境は、居酒屋とパチ屋、リサイクルショップが中心の商店街
・林試の森は環境良さそう

これらを総合的に勘案して、坪単価460万円也。
さすが『感じの良いタワマン』。

>>11939
うまい。（笑）888888......

荒らしてる人はマンションの計画発表前に期待していたものと違ったんだろうね
特に金額的な部分がね
戸数もあるし、条件の悪い部屋は買えそうな値段で出ると踏んでいたけど違ったんだろう

みんな少し落ち着こう。
結論としては、パークシティ武蔵小山は住宅性能表示、免震スーゼネ他、躯体やアフター、法令適合などのスペックは非常に高い。
また、駅徒歩１分、利便性の高い立地。
リセール時の売りやすさなどがメリットだと思う。

免震の目的はコストカットとあるけどそうなの？

高層ビルは免震の方が建物の強度を落として作られるから返って安いとあったけど。制振の方が高く付くって書き込みも。

どっちが良いんだろう。

リセール時は五輪バブルも弾けて坪300ぐらいじゃないの

>>11944 匿名さん

4割ロスでもいいから、換金売りする住人がそんなにいるとは思えん。いくらリセッション入りしてたとしても

>>11945 匿名さん
まともに相手にするだけ損ですよ
そもそも五輪バブルになってるかさえ怪しい状態です
私はバブルになってないと思いますよ

>>11946 匿名さん
フォローしていただいたのに申し訳ないですが、それも楽観的かなと思います。
個人的には、ゲインは微益、ロスは2割と思ってます。

ここに限ってはまだまだ上がると思うよ。
上がりきった駅が多い中、武蔵小山の価格は上昇の途中ってことかな。
郊外とかの魅力のない駅は下がるのは必然。

>>11948 匿名さん
ここも含めて、新築の売れ行き見てたらそんな楽観的になれないと思いますよ。
坪単価の上昇を箱を小さくしてグロス抑えてたけど、もう箱自体小さくするのも限界だし、じゃあグロス上げてくかとなっても庶民ではこれ以上での高値追いは無理でしょうね。ムサコは庶民の街ですから、庶民が買えないんじゃ意味がない。
あと期待するならば、チャイマネーなどの外資が買ってくるかだけど、現在の為替と利回りじゃ旨味がないから、現状それも難しい

素人様のご高承恐れ入ります。
心配頂かなくとも此方は極めて割安です。
数年後に購入しておれば良かったと吠え面かかぬよう検討頂けますとこれ幸いです。

武蔵小山くんが復活しちゃったか。
3Aやら広尾とかと比べなさんな。
単価が違うんだから。
武蔵小山住民も迷惑だよ。

>>11942 匿名さん

本物の武蔵小山くんですかね？
文言も似てますね。
断言出来るここはリセールは売りやすくない！

>>11950 マンション検討中さん

ないない(笑)

>>11950 マンション検討中さん

まあ、その素人様は今より3割相場が安かった時期に既購入済みですから、今検討してるあなたより先見の明はあったと思いますよ。
万が一ここがさらに高値追いするなら不動産価格も安泰ということで、吠え面かくことはないかな

>>11942 匿名さん
そんなカタログスペック、リセールには考慮されない。

山の手線の外にある郊外マイナー物件。

これが全体評価の90%の配点になる。
その他カタログスペックは残りの10%の配点でしかない。

>>11954 匿名さん
ないない（笑）

ここまでキャップレートが低くなれば心配無い。ハイパーインフレが起きて東京の家賃が倍にでもなったら後悔するかもだが。

なお、武蔵小山の家賃が万一上がるだけなら後悔しない。住む場所はここだけじゃないから。

>>11952 匿名さん
まあ坪単価250に下げたら売れるんじゃない？

>>11951 匿名さん
ネタだから相手するだけムダ。

>>11949 匿名さん
相続や贈与ブーストの無い、共働き/子有りが購入可能な30代の金額は本来5,000-6,000万が良いところだろう。夫婦共に800万の年収でも世帯額面は1,600万程度。これ以上の金額は教育費考えたら払いたく無いだろう。

みんながちょっと変だろうと思う事はいずれ修正される。それは何回かのバブル崩壊という歴史がそれを証明している。

今は静観が吉。仮に今より不動産価格が上がっても賃料は上がってないから気にする必要ない。単に不動産投資せず儲けを逃したということに過ぎない。

不動産を所有しないデメリットって、値上がり時の利益を享受出来ないという事だけ。

運用商品を探すなら、不動産以外にも金融商品は沢山ある。

五輪後にバブルが崩壊する
そうは思わないけどね
五輪が何故きっかけになる？

五輪後に安くなると思って買い控えてる人が、五輪後に思ったほど安くならないのを確認して買いに走るからバブルが弾けるなんて表現が使われるほど下がらないよ
上がる可能性すらあると思う

武蔵小山くんが登場すると賑やかになるなー
居ないと数日書き込みが無い過疎っぷりなのに。
他の契約者からしたら迷惑そのものだろうが。笑

>>11960 匿名さん

自分もオリンピックがトリガーになるとは思えんけど、高値追いのきっかけになるとも思わんよ。

リセール坪250の物件を坪460で買えるのは真の富裕層と言える

>>11960 匿名さん
株価下落に伴う資産デフレ
緩和テーパリングによる金利上昇に伴う不動産デフレ
建築需要の一巡による建設費下落
高齢化のさらなる加速
海外投資需要の減速

11964、全部外れてる。
都心のビジネス街再開発は当分続くので、まだしばらく不動産の好景気もしくは現状維持は続く。

買えない人の嫉妬がヤバイね、これも大正義武蔵小山が成せる技かな。

>>11966 マンション検討中さん
確かにこんな値段でこのマンションを買えるほどの遊び金は持ち合わせてませんね…。とてもじゃないけどこんな値段出してこんなスペックのマンション買ったら、我が家の中での背任行為です。笑

三菱はもっとまともな価格を付けてくるんじゃないかな。坪450万なんてパークタワー晴海クラスの仕様があったとしても、この立地、スペック考えたら高すぎるなんて誰でも分かる。武蔵小山を過剰評価しすぎ。オフィス街でもターミナル駅でもない目黒にすぐ出れるからって何だって話。

>>11967 匿名さん

そんなりズバッと正論言うと、また発狂してとんでも理論で暴れ出すからお手柔らかにして差し上げて。笑

タイミングって、ほんと残酷。。。

そろそろリーマン級のが来そうな時期だよ。
日本は輸出大国ですからね。特にアメリカの影響を強く受ける。
株価暴落などの混乱が起きれば実体経済には影響なくとも、インパクトからの警戒感で財布の紐は締まる。

結果として景気が悪くなるわけだが。

>>11970 名無しさん
たらればの予想など何の意味もない
ノストラダムスの大予言を信じるようなもの

管理費が高いのに共有施設が貧相なのはわかりましたが、ソフト面はどうでしょうか？
この規模であればコンシェルジュくらいいますよね？

>>11972 匿名さん
あなたどこかで見た雰囲気の文章
武蔵小山までご出張ですか？
ご苦労様です

>>11973 通りがかりさん

コンシェルジュはいるのかどうなのかが争点ですが、そこのところはどうなのでしょうか？

これだけの戸数と販売価格でコンシェルジュなしなら暴動起きるレベルだよ。だからあるはずと思いたい。真相分かる方フォローお願い。

コンシェルジュなんて管理費の無駄。いつも暇そう。
というより、前スレにもあるけど超高層建物は管理費がどこも高額。
高層なだけに仕様が特別で、高性能なうえに特注品も多い。修繕となると部品などの交換にも制約がある。
修繕積立金は築年数の経過とともに自動的に上昇していく仕組みだし。
おまけに開発会社の関連会社と同系列による管理になるでしょ。
三井なんて高いに決まっている。大規模修繕の頃には、賃貸マンションに住んでた頃とそう変わらない額が毎月発生しているよ。
それが嫌なら、タワマンに住む資格なんてないよ。

>>11967 匿名さん
三菱の方が戸数も多いので、ここの不調を踏まえて現実的な価格で出してくるでしょう。

あと200戸。売れ残りの戸数が捌けるかどうかは見ものです。

まあ仮に現実的な価格でなかったとしても、武蔵小山に思い入れないし、別に問題ないけど。

>>11977 匿名さん
そうかもしれないし住友の方が都心に向いているので遥かに眺望がいい。
いずれにせよ三菱と住友に挟まれる三井を急ぐ理由はない。
ただ3デベのマンションが建っても町そのものが貧弱なことには変わりないだろう。

いずれにしても、スミフが現実的な価格（？）で出してくるのは期待できないが。。

三井からは富士山の眺望柄素晴らしいよ。

住友も高かったらまた発狂してしまいますね。

住不がここより高かったら、ここに戻るしかない。三菱は時期に期待できない。住不はいつから販売活動始めるのか教えてください。

>>11978 検討板ユーザーさん
その通り。
一番のネックは街そのものが貧弱な事。
インフラも脆弱。古いし。

とても胸を張って準都心と呼べるレベルにない。
まあ牧歌的な雰囲気が好きな人も居るだろうけど、それならこの金額は理解出来るレベルを超えてしまっている。

買えるけど、買わない...

武蔵小山にタワマンが建つこと自体が間違い。
交通、待機児童政策など開発業者に義務付ければいいのに。そしたら武蔵小山には建つことも無かったと思う。
ムサコの住人でした。

5年後10年後にバブルの象徴として語られそう。

あのタワーマンション分譲当時は70平米で1億円超えてたらしいよ
えー！今中古で半額で買えるのに？

せやな

コンシェルジュは平日週末ともに、8時から20時までいらっしゃいます。

>>11987 匿名さん
コンシェルジュっていらんやろ。ホテルじゃあるまいし。

「この辺に美味しい蕎麦屋ありますか？」って住民が聞くんかいな...

>>11985 匿名さん
坪単価250万。
まあそんなもんでしょう。

ただ今はバブルだからどこも高いね。
今保有している不動産を売って買い換えるにはいいんじゃない。自分の所有物もバブってるから。

不景気になると保有する物件の売却価格も下がるからね。

正しいのは今は売って、賃貸に引っ越して、不景気になったら買う、でしょう。

コンシェルジュ、パーティールーム？ 修繕や清掃に必要なゴンドラ使用など、何かと下らない管理費だけが嵩張るな、タワマンは。

まあ70平米の狭いハコに元々1億円の価値なんてないですからね。10年後に5000万円の価値なら十分です。

>>11991 匿名さん
ここが利便性が高く将来性があるなら10年後でも8000万以上は期待できるのだが

>>11990 匿名さん
せめて30階以下で無駄な共用部分が少なければ管理費も修繕積立金も抑えられるのですが

>>11992 検討板ユーザーさん
その条件が加われば1億は維持できるよ
駅力が無い上に将来の街の発展も期待出来ないから皆んな二の足を踏んでいる
駅近だけでこの金額はやはり苦しい

タワマンならJRの駅でなきゃ。
東急電鉄の街づくりは出発点が違かったはず。
戸建や低層マンションが広がる落ち着いた町であってほしかった。

>>11995 匿名さん
湾岸はJRじゃないけどね。
まあ、東急でも学芸大学とか、もう少し有名な場所なら違ったかもね。
それでも坪単価400オーバーなら売れないと思うけど。
三井不動産も、やっちまった、、、なんとかなると思ったが、売れねーって感じでしょう。

是非スミフ さんにはもっと安い価格で出して貰いたい。
その場合、三井不動産は値下げ？
オモシロ不動産バブル崩壊相場がここ武蔵小山から始まりそうでワクワクしてます。

ここが高過ぎるのを確認して他を買った人は多いでしょうね。同時期に販売していたマンションが一気になくなった。私は迷った末にどこも買えていない。。

みんな夢見てるなー笑

こんな辺鄙なローカル線で1億円以上のお金を出すのは、ファミリー層でも、DINKSでもなく、預貯金たっぷり抱える高齢者。
必然的に地元高齢者用のタワマン になってしまった。

が、早晩高齢者の有する物件は相続され、売却か賃貸に出されて処分されていくので、あっさり値下がる物件だと思う。
下町の住宅街である限り資産価値は下がるだろう。

10ha位纏めて再開発して大規模なショッピングセンターやオフィスビルが建設されれば少しは期待できるけど。
一個一個のタワマン の敷地も小さめ。スケールが全体的に小さい。