WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その７

マイクロソフトが、JR品川駅港南口の品川グランドセントラルタワーに本社を移転するもようだ。約1万1000坪を賃借するとみられる。移転時期などの詳細は明らかになっていない。

>>916
で？

新宿の凋落

港南の益々の繁栄

これ以上繁栄しなくていいよ。
静かに暮らしたい。おなかいっぱい。

三菱商事が丸の内に戻り、品川に空室が・・
って思ってたネガさんたち、残念。

港南にはなぜか、「喧騒」も「閑静」も、どっちの言葉にも当てはまらない地域だよね。

キャピタル中古オープンルームやってるね

８０．４９㎡２ＬＤＫ　５７８０万円で坪２３０万台

ＷＣＴもだいぶこなれていたね。
もっともＤＷの目の前首都高＆行灯部屋アリの物件だけど
この値段ならすぐ売れるんじゃないだろうか。

分譲価格っていくらくらいだったんだろう？

2LDKでなく3LDKならすぐに売れるんだろうけどね。
5500万円を切る価格で成立かな？
ただ目の前が首都高だとプライバシーの面から更なる値下げが必要でしょうね。

まあ、有明にバンバン建ってるのと違って、ここにはもう供給されないのと、品川駅が日本の交通の要であることは間違いないから、価格がこなれてきた今買うのは悪い選択ではないと思うがな。国土交通省のレポート見てても都内で一番マンション価格が底打ちしているエリアだし。

ここの平均的な部屋は分譲2005年 坪250. 最高値坪320 その後の最安坪270 現在は坪280
320で買った人はほとんどいないでしょ。

>>929

WCT、その他港南・芝浦地域以外のマンション購入者が殺意を覚えるということでしょう。
でも、928さんのいう殺意に近い感情を抱く人なんかいるのでしょうかね。
せいぜい妬ましい程度のものでしょう。

また新築ぶっ高値で購入した方々なんてそうそういるものではないと思うけど。。
転売目的で購入した人は見通しが甘く、投資に失敗しただけのこと。

階数と方向で、値段が全然違う。東側高層は坪320、西側低層は坪230、平均は坪270-280程度が最近の成約事例。

東側高層の中古物件が新聞折込みチラシに掲載されているのを殆ど見たことがありません。
出物が少ないこともあるのだろうけど、東側高層限定で探している方が多いのでしょうね。

東側高層は並んでいる人がいるみたいで、出れば広告掲載される前に消えるようです。
ここのマンションで、ネットに掲載されるのは低層とかの物件が多いようです。

そうでもないみたいだよ。さすがのすみふも、2009年からは値引き販売していたみたいだから。
ここを買った知り合いが言っていたよ。

>932
坪200でも買えるよ。

>>937

またまた根拠のない一言ネガレスですか。
成約事例を教えてね！

中古になっても価値が落ちないのは、東側海眺望。
売り出し価格も西側、敷地内庭眺望と差があった。
最上階のペントハウスの存在がセレブ感を出している。

西側は、半永久的に建物が建たないのに残念ですね。
芝などの緑も一応見えるし。

西のシティビューは、何処の物件からでも見れる眺望。
此処である必要は無い。相場より安けりゃ選択肢。

WCTとブリリアマーレ有明とはどっちが良いですか？

>938
成約事例を教えたくても教えられないのは自明の理。

赤坂スレに、ここの競売物件も書かれてますよ。

>>942
両方見たが、全てにおいてWCTの方が良いと思った。

そりゃあ比較にならないでしょ。すみふと東建比較しようとするほうがおかしい。

競売になるという事は希望値では全然、売れないという事？

東建なら2004年頃に分譲した錦糸町のブリリアタワーが比較対象。
ここと対抗したように色んな豪華共用設備がある。
また、メトロに頼んで地下鉄出口を近くに作ってもらったそうだ。
オマケに、スカイツリーが近くにできている。

でも東建だからな笑

＞WCTとブリリアマーレ有明とはどっちが良いですか？

釣りでつか？WCTと比較したらBMAが可哀相でしょ。有明No.1で売っているんだからさ。
値段も全然違うって。でも、初期の価格はWCTの方が安かったぐらいだけどね。
それを知っていたら、有明買うのは勇気がいるよね。

>942
BMAのほうがよいと思います。
当然WCTを見て良い部分はのばし、悪い部分は改善されています。
眺望も、ゴミ焼却炉が邪魔をしません。
私は、レインボービューで、港区のゴミ焼却炉が気になり、WCTは一歩踏み出せませんでした。

最近では、BASも安めでいいですね。

すみふ！？でしょ。
地元の評判も見てみて総合判断を。

さすがに残り１７戸になってからは動きませんな。

>950

初期の価格の頃は、マンション市場全体が安かった。

築4年くらい？で未だに売れ残ってるとはすごい物件ですね。

1億以上の部屋を買える人はなかなかいないだろうな。あと17戸は2000人で共有するとか。
北東角最上階4億は、全員で20万ずつ出して第4のコモンホールにしちゃえ。

今出てるC棟西高層階坪288万てどうなんだろう。
坪288万ならAB棟東中層階を狙えると思うんだか。

中層階が坪250万として、階あたりプラス坪1万、
坪270万位になるならなら今週末内見に行きたい。

甘すぎ？

>>957
ここの東・北は高いよ。西・南と同じマンションと考えないほうが良い。

>>957
39階の80㎡ですね。
坪288万は多少チャレンジが入っていそうです。
西側中層以上は東や北に比べ建物が建っていないため
眺望での価格差はつきにくく、階あたり0.7万ぐらいです。
最近の制約実績から申し上げますと、
西側中層基準255万＋(39-20階)×0.7万＋プレミアム5万で
273万なら狙えるかも知れません。
あくまで売主の属性に拠りますが。

>>958

C棟の東に351万があるけど？
東は東でも海は見えないのでは。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

これですな。行灯部屋があるのが惜しい。最上階３９階だから眺めは良いだろうね。
東京タワーも見える。

>>961
最上階はメゾネットのペントハウスで億ション、Ｃ棟３９階は普通の高層階。

>>959
概ね同意。
高層階とはいえ西側で288は流石に高い。
行灯部屋、LDの柱が邪魔なのが残念だな。
ただ図面見ると結構オプション入れてるみたいだから、
260で蒸発、270で1〜2ヵ月、280でのんびり半年ペースかな。

>>960
同意、
Ｃ棟の東は見合いで、この値は間違いじゃないのかな。

最近検討したが、東の海側は、Ｂ棟（北東角は除く）よりも
共用部が集結しているＡ棟、それも中層階以上が高値でした。
このデーター何時のですか？

>>956
悪質な管理組合規約違反を理由に追い出し＋買い取り決議したら、
同じ計算式で組合員に付けが回ると言う訳ね。

957です。

>>958
提示いただいた表は去年前半の売り出し価格なので、制約価格はこれより低いと思いますが
やはりC西は、AB東に比べ坪-40万、A南に比べ-30万程度の差があるみたいですね。

>>959さん
実績を含めたアドバイスありがとうございます。坪273万ですと6600万ですね。
＞西側中層以上は東や北に比べ建物が建っていないため眺望での価格差はつきにくく
逆に考えると、高層階を買う意味はあまりないってことですよね・・・orz

>>963さん
やはり高いですか。
行灯部屋は多少割り切れるのですが、柱の位置はやはり気になります。
DWなので多少はしょうがないですが、柱が3㎡ぐらいあるので実質占有面積は77㎡(坪299万)ぐらい。
DWでも以下のような間取りで柱が部屋を邪魔しない間取りが良いですよね。B東でも低層なので検討外ですが。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

皆さんからのアドバイスを受け家族で話し合った結果、もうちょっと下がってきてから
検討に乗せることにしました。この場を借りてお付き合いいただいた方々にお礼申し上げます。

>>961
分譲価格からまだ1300万円超乗ってますね。
どのくらいで落着するやら…。

>>966購入検討中さん

Ｃ棟39階の間取りとＢ棟7階の間取りを比較すると
39階は柱があっても、開口部の広い明るいＬＤになります。
何故かというと、角が回り込んでいる分、角部屋のように実際には光も眺望も間口より広く入ります。
また曲がりこんでる部分には小窓があって換気が出来ます。
このＤＷの回り込みがある部屋は意外に暮らしやすいです。柱が無ければもっと良いけど。

>>966

とりあえずスミフ仲介通して全ての方角、棟、おおよその階層など内覧すると良いと思いますよ。
間取りがとても多いので図面みれば売りに出てない好みのラインなどあるかと思いますし
968さんがおっしゃるように実際に見ないとわからない点などなど見るのはタダですからね。
自分は一年弱かけて見て結局北に入居してます。

北面でも明るいですからね、ここのマンション。ブランファーレとYOKOSOビルの反射が
まぶしいから昼間でもカーテンかけてます。

よく、向きの善し悪し関係スレで見る
北向きでも太陽の反射が入るから夏に涼しくはない、ってパターンですか。
それと、中古板の売却関係スレによく書かれてる
見るのはタダ客内覧問題もありそう。

マンションの内覧、今日も雪の降る中あいかわらず来てますね。仲介売り出し物件数も減ってきて、
スミフ分譲分も残りあと僅かですね。

>>966

同じ間取り(キャピタル西向き高層80㎡2LDK)が36階6950万で出てきましたね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

現在売り出し中の28件

大崎ウエスト

１行レスは
相変わらずどーでもいいことを書いてるな。
976も972も。
売れるように頑張りたまえ。

>>966

競売物件でよければ、A棟東20階91平米3LDKが4739万～で出てるよ。
今までのWCTの競売物件を見てると、たぶん6000万程度で落札されると思う。

落札金額　：6000万
立ち退き料：100～200万程度
管理費延滞：調査書上は無い
内装修繕費：200万程度(事務所使用されていた為)

通常の不動産屋では仲介手数料が+200万程度かかることを考えると
金銭的には不動産屋仲介で6200万(坪225万)で買うのと同じ。
もちろん競売のデメリット（縁起・立ち退き交渉・入居時期不定・内覧不可）を許容できる場合に限るけど。

私はB棟東中高層階を坪290万で買ったので、この競売物件を検討できる人は素直に羨ましいと思う。

※注　あくまで競売物件の特徴を十分理解して手を出すこと。不安があるなら普通の仲介物件にすべし。

>>966

978ですが、リンク貼り忘れてました。

<BIT>
http://bit.sikkou.jp/
東京地方裁判所管内 → 競売物件情報 → 事件番号で検索 → 平成21年 (ケ) 第25号

港南４丁目交差点の信号って、左折がなんであんなに待たせるんだろうね。
あの信号クリアーするまで、バスで５分かかったことがあって、歩いたほうが早いよーって感じじゃないですか？
小学校があるから歩行者信号を優先したのでしょうけど、登下校と関係ない時間まで、歩行者信号を青にして、車用左折信号を待たせるのって、ちょっと変だと思いますが、みなさんどう思います？
こういうのってお願いする方法あるんでしょうか？

海岸通りも含めてあそこは産業道路としての位置づけなので、学童の安全上やむを得ないですね。
実際大型トラックやコンテナ車が多くて、しかもかなりのスピード出してるので。

先日内覧で36階と24階くらいのお部屋を拝見しました。
リビングの「ダイレクトビュー」が恐ろしかったのは私だけでしょうか？慣れると平気なのでしょうか？
「ぶつかって窓が割れちゃったらまっさかさまですね」と言ったらスミフの方に苦笑されてしまいました・・
周辺の商業施設は豊洲のほうが良いかなーと感じてます。ららぽーとあるし、築地も移転してくるそうです。
ただ仕事で出張が多いので、新幹線と羽田のアクセスが良いWCTはいいなーと思っております。

強化ガラス＋フィルムが貼ってあるので、粉々に割れて突き抜けることはまず無いそうだ。
鉄アレイ投げつけても大丈夫と聞いたことがある。

割れるほどぶつかるとしたら、その衝撃で体がもたない気が・・・
でも、大地震とか来たらどうなんだろう？って思ったりもしますね・・

>>982

うちは奥さんがこわがっちゃって断念しました。
隠れ高所恐怖症だったみたい。まあ青田で買わないでよかったよ。

うん。DWは大地震のときに粉々になりそう。そしたら地上に真っ逆さまに落ちるだろうね。

大地震で壊れないガラスなんて存在しないからね。

>>982

築地が移転してくるんじゃなくて、魚市場の移転。
一般人に小売りする場外の店は築地に残る予定。

DW…家内は内覧時には怖がっていましたが、
引っ越したその日、わずか数時間で慣れました。
今では、「DWは床面から天井までじゃないとね」と言います(笑)

ここのダイレクトウィンドウの良いのは、リビングのソファに座ったまま広い視界が
確保されること。床からだと、座ったまま海が良く見えて癒されるんだよね。