レーベン新小岩innoviaについて

参考までに…

ライオンズ新小岩グランフォートですら、92世帯に対して駐車場が31台分しかないのに、稼働率が70％くらいですよ。

レーベンの営業は信じがたいですね。

まあ柏とか奥地なら車の保有率は高めでしょうな。
そして、駐車場100%物件は保有率は高めでしょう。

でも、ここは駅遠とは言え東京ですので、同じ条件ではないよね。都内でローン高いから、ランニングの負担が重荷になってくると、ゆくゆくは車を手放す率は高い。

５年後１０年後にどうなってるか興味がありますな。

駐車場の稼働率が管理費に影響が出るとは知りませんでした。
マンション選びでは何も考えず、自分が支払う管理費や修繕費の額を
チェックするのみでしたが、駐車場の設置台数、稼働率も大きく関わってくるんですね。
他にも共用設備の維持費について書かれている方もいらして、感心してしまいました。

レーベン新小岩innovia：第2期予告物件概要
予定販売価格
3,300万円台～5,400万円台
予定最多価格帯
4,500万円台
交通
JR総武線「新小岩」駅徒歩17分
⇒経路探索はこちら
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
65.88平米～88.72平米（MB含む）
バルコニー面積
11.83平米～13.60平米
ルーフバルコニー面積
11.12平米～49.96平米
所在地
東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
敷地面積
7522.96平米（実測）
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上11階
用途地域
準工業地域・近隣商業地域
総戸数
197戸（管理事務室1戸除く）
予定販売戸数
未定
管理費(月額)
14,400円～19,300円
修繕積立金(月額)
5,540円～7,430円
修繕積立基金(引渡時一括)
345,600円～463,200円
管理組合設立準備金(引渡時一括)
14,400円～19,300円
駐車場
198台（機械式194台、平置き2台、車いす対応車用1台、荷捌き駐車場1台）（使用料／月額2,000円～6,000円）
駐輪場
434台（2段式／394台、スライド式20台、平置き20台）（使用料／月額100円～300円）
バイク置場
15台（使用料/1,000円）
建物竣工予定
平成29年3月上旬
入居予定
平成29年3月末日
施工会社
ライト工業株式会社
設計・監理
株式会社デベロップデザイン　一級建築士事務所
分譲後の権利形態
敷地:専有面積割合による所有権の共有
建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
管理組合を結成し、管理会社との委託契約
建築確認番号
第ERI15035240号（平成27年9月1日）
売主・販売
株式会社タカラレーベン
〒163-0226　東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル26階
TEL.03-5324-8700（代表）
宅地建物取引業免許／国土交通大臣(4)第5924号
（一社）不動産協会会員（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
土地売主
三信住建株式会社
〒104-0061　東京都中央区銀座6-2-1 Daiwa銀座ビル9階
TEL.03-3569-1123（代表）
東京都知事（3）第85626 号
（一社）全国住宅産業協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

管理費単価は219円/㎡ですか。
197戸の大規模なのに高めですね。
その分物件の価格が安いけども。

物件の3300万台〜って客寄せの1戸だけでは無かったでした？
他は軒並み4000万超えてたと記憶していますが…
価格改定したのでしょうか？
風呂が1317だったり間取りは田の字だが…
65平米前後で狭い部屋だったと思います。

週末に再度打ち合わせに行く予定です。気に入った理由は、一番は周りの生活環境ですかね。近くの公園も大きいですし、交番も新しくなるようですから。

４７さん、そうなのですか。生活環境良さげですか。
駅からあまりにも遠いのでどうかなと思っていたのですが、
公園が近くにあるなら子供を遊ばせるのには良さそうかも。
駐車場が全戸分確保されているのは良いなと思いました。

契約しました。
私たちはおそらくずっとDINKSだと思いますから、キッズルームや近くの公園などは興味ありませんでしたが、駐車場が100%でとてもお安いのは、ランニングコストとしてはメリットかなり高いです。もし他のマンションなら駐車場敷地内外どちらでもだいたい15000円以上はしてきますからね。
この駐車場についても長期修繕計画にちゃんと入ってますし、稼働率6割で修理費と管理費トントンになるとの話でしたが、今のところ駐車場埋まってきているとのことでした。

>>49 マンション検討中さん

長期修繕計画で駐車場の入れ替えまで総額でどれくらいお金かかるか、管理費で定期点検にどれだけお金かけてるかを、きちんとチェックしたんですね。
それで納得したなら良いのでは。

２０１４年の９月１０日の大雨で、ニュースにもなりました。
周辺浸水します。
江戸川区総合体育館前の通り（千葉街道）も膝あたりまで水がきて、タクシーの運転席まで、みるみるうちに水びたし。千葉街道から、マンション裏手の親水公園沿いを新小岩駅方面に向かって歩いて行こうとするも、膝まで水がきていて、大変でした。
マンションの基礎はあげて建ててあるのかも？しれませんが、同じような豪雨があった場合は、覚悟する必要があると思います。急に水はけが良くなる地域ではないと思います。

今日、東京は台風が来ると言われていますよね。台風直撃、大丈夫かな？と思います。

51さんが言うように周辺浸水するとゲリラ豪雨などの被害もあるのかもしれないと思ったりします。1階～2階、そして駐車場も注意しないといけなさそうです。

1期、2期即日完売で場所もいいように思うのですが、土地だけがネックですね。ホームページもかっこいいです。

第1期2期とも即日完売ですか？
凄い勢いですね。
これで何戸販売したのでしょうか？

そこまで売れ行き好調になる物件とも思いませんでしたが…
分からないものですねぇ…
決して駅距離考えたら安くは無いのに…

第３期ってどれくらい出す予定なんでしょう？
最多価格帯が17戸出る、ということで、他の価格帯もあるわけですから
それ以上なんでしょう。

１期２期がそれぞれ何戸出たのかはわかりませんが、それなりの戸数は出たということは
考えていいんじゃないかなと思います。

本当に駅まで近くないのにすごい。価格面が大きいのですか。

専有面積の広い物件だと収納もかなりたっぷりある上に居室もリビングも広さがガッツリありますから
暮らしていくうえでかなり余裕が出てくるのだなぁという風にかんじられます。

広いと居室も居室として使用することができます。
あまりに狭い居室だと、収納部屋みたいに使われることがあるなんて聞きましたから。

あとは駅までの距離がある分、このメリットに対してどう判断するかということになってくるでしょうね。

即日完売ってどういうことなのだろう？
私たち契約したけど、初めて行って即決なんてしてないのになー。

>>56 匿名さん

売りにかけた部屋全戸に申し込みが入ったってことです。
1期で5戸売りに掛けて、全てに申込みが入れば即日完売、1期で200戸売りに掛けて200戸に申込み入っても即日完売、
物は言いようですね。

そう、そして、各期の売り出しでは、見込み客のついた部屋しか売り出さないからね。
レーベンは特に、見込み客へのはめ込み、囲い込み、引き留め工作が激しいみたいなので、買う意思を示した住戸はほぼ完売させるのだと思われます。

販売期閉めきる前に要望書が出ると思うのですが、その要望書を出しているところを販売しているから
即日完売ということになっているだけだと思います。

別に珍しいことではないかと…

特に事前案内会からずっと通っていたりすると、その間に決めたりということになって行きますので、
即決しているというわけではないと思いますよ〜

正直駅までスゴイ遠いのにどうして即日完売できているんだろう。
要望書を取っている分だけ販売しているって言ったって、
要望書自体は期を組めるぐらいには出ていたということになるんでしょう？
それならば、ここにどういうメリットがあったんだろうなと思いました。
契約された方はどういうところが決め手になりましたか？？

>>60 匿名さん

いや、単に5戸売りに出して全部売れれば即日完売だよね。

駅から遠くても興味のある客に、何度も通わせて間違いなく買う見込み客と判断して要望書を出させてるから、よほどのことがない限り完売だよ。
特にレーベンはモデルルームで何度も長時間拘束して見込み客を弱らせる？社風のようなのでなおさら。
乗り気の客と、勧誘を断りきれない押しの弱い客が要望書出して、レーベンの長時間接客方針に不満な人は怒って検討止めるだろうから。

本当にここ買わなくて良かった。
レーベンは本当に信用ならない。

内覧会は相当に用心されよ。点検口も業者に開けさせて、水道を流し、水漏れがないか確認した方がいい。
コンクリート見てもわからないと思うが、鉄筋が露出している箇所がないか必ず確認。
締め切って換気扇を回して、玄関ドアが開きにくかったら、部屋の一定の密閉性は保っている。
あと、バルコニーの勾配にも注意。
壁紙の剥がれ隙間より、見なければいけないところはたくさんある。

1期2期完売という風になっているけれど、トータルで今はどれくらいの割合が売れているのか。
2期って別に５戸だけの販売だったわけではないのですよね？
全体的な戸数を考えればもう少し出ているのではないかなと思いました。
予告広告には具体的な戸数が出てきていませんし、結局じゃあ何戸売りだしたんだろうという感じにはなる。

駐車場は全戸分あって、しかも安い。
でもこの立地だったらこれくらいしなくっちゃダメなんでしょう。

販売開始時期がどんどん遅れているのは何ででしょうか？

即日完売になる定数に申し込みが入ってないのでは？

SUMOで見ていて、販売スケジュールが先延ばしになっていてなんで気になりした…
完売しないんですかね。

人口減少時代に突入してる日本で徒歩17分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１５分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

ファミリー以外駅から遠いのはメリットがないのかなというのが悲しい現状でしょう。
子供がいらっしゃって車を持っているなら駅まで距離があるのはまだいいですが、
夫婦二人になってから車を手放す場合のことを考えると駅から近いことは重要な気がします。
バス便が充実していたら移動は楽にできそうですが、ここはどうなのでしょうか？

バス便は充実してますよ。
京成＆都営が止まるバス停が近いですからね。
しかしシャトルバスを運行するようなのでバス利用は躊躇しますよねー。
管理費に組み込まれてるのでシャトルバスを利用したい。
しかし通勤時間や雨の日は利用出来るか不明…

この物件は難しいですよ。
価格は駅遠の割には高い、駐車場の安さを武器にトータルコストを推して販売してるのでしょうが…
駐車料金を安くしてるのに全車機械式なのが…

そりゃ大規模なのに管理費も安く無いし修繕積立金も安く無いわけですよ。

駐車場に関しては、完全に無計画ですね。
機械式でこの価格では、うまくいくわけないので、結局数年後、総会の決議で値上げしないといけなくなる。
しかし、一部の住民の猛反対に合い、値上げ断念。
資金計画は破綻し、管理組合に負債が残る。
売主は、2年で関係がなくなるので、知らんぷり。
レーベンコミュニティも、あんたらそれ知ってて買ったんでしょう？と開き直り

私のこのシナリオが忠実に再現されないことを祈ります。

レーベンはねぇ・・・営業マンが平気で嘘つくからねぇ・・・。会社の体質もブラックだから、もめたときの対応は期待しちゃだめだよ。

駐車場料金は月額2,000円～6,000円とありますが、機械式が2,000円ですか？
機械式194台とかなりの台数ですが、これは料金を上げて将来の修繕に備えて
おくべきだと感じます。
機械式駐車場を建て替えるとなると、1台100万円近くかかるとの事で莫大な
修繕費が必要になってしまうようです。

>>72 匿名さん

追加で言うと、機械式駐車場は空いてようが埋まってようが定期メンテ費用がかかる。
一台あたり月1500円～2000円ぐらいかな。
だから、駐車場料金はほぼそれに消える。
また、故障の対応や、防水塗装などの定期修繕でもお金がかかる。
ターンテーブルとかあればそれもね。

駐車場設置率100パーセントでほぼ機械式で安いのは、空きがなくてもヤバイけど、ドンドン空いてくるともっとヤバくなるよ。

それでも構わないから、必ず駐車場を借りたいという人をターゲットに販売してるんだろうけど。

機械式駐車場にしてはいずれにしたってかなり安いですよね。
毎月のメンテナンス・ランニングコスト（電気代）に加えて、
将来的な修繕についても駐車場の月々の料金でペイできるように見ていかなければならないと思います。
長い目で見ていくとどうなんだろう。
こういうのって料金を上げていくのってすごく大変っていう話は聞きますよ。

>>74 匿名さん

安く借りれることに魅力を感じる人が買ってると思うので、将来のことより目先の負担の軽減重視でしょうね。
住民全体で合意するのは非常に困難で、値上げはほぼ不可能でしょう。

うーん、こういうのって最初からデベが結構厳し目に設定しないと後から値上げなんて難しそうなのに…
75さんが書かれているように、目先の金額っていうのが大きいのか。
家を買ったばかりだと他の月々の出費は抑えたいって思うのは確かによくあることなんだろうが。
あとからそれぞれの家庭から一時金を出すようにしないといけないよりは、月々上げていったほうが楽なんですよね。

駐車場代値上げは、総会で決を取ってという話になりますので、荒れます。大規模物件ですし、自分のことしか考えなくて、声の大きな人は確実に数名いらっしゃいます。
その時の理事会は非常に嫌な思いをするでしょうね。

営業電話がしつこくてびっくりした
売れてないのか？

売れてないと思うよー

売れてないよーって、何を知っているんだ？

レーベンは見込み客には随時値下げするらしい。
長時間拘束でしつこく売り込みされるというデメリットはあるけど、買う気満々の客ならいいんじゃね？

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314

>>82
値下げアリですか？それは嬉しいです。他も検討したいんですが、しつこくされると逃げたくなるかもしれません。良条件だけ提示しておいてもらえると、買う時は買うと思います。

低価格、予算もあるので23区内で買えるのはありがたいんですが、間取りがもうちょっと広々だったらよかったなと思っています。

ここは3LDKが60㎡からあって、60㎡なら2LDKかなと思う私としては狭い気が。80㎡のJタイプ、Vタイプくらいないと広さを感じられないかなと思いました。主寝室6～7畳ってベッド置いておわりです。そうなると4LDK？

迷ってしまいますね。

あと何部屋くらい売れ残ってるの？？
最近行かれた方います？？

駅までかなり離れている分、お値段はこのままでもう少し広くないとなぁ…とは思うのですけれども１期から３期まで即日完売しているということですから
このお値段でも割安感を感じるくらい建物としては優れているということなんですか？？
４期で最期なのかな。それともまだまだ続くのかな。
どっちにしてもゴールは見えつつあるような状況なのだろうなと思いました。

>>82 匿名さん
最悪な会社だから買わない方がいい

対応が最悪な不動産デベロッパーと分かった。2022年の生産緑地方で潰れるだろうアホ会社

駅から遠いし、道は狭い！老後や子持ちに向かない。シャトルバスも2年目から廃止だろうし近年みる最悪物件

>>83 匿名さん

迷ったら、手付け打たずにやめましょう！返ってきませんからね〜〜

>>84 匿名さん

相当かと。焦ってるから竣工後に購入しては。
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