レーベン新小岩innoviaについて

参考までに…

ライオンズ新小岩グランフォートですら、92世帯に対して駐車場が31台分しかないのに、稼働率が70％くらいですよ。

レーベンの営業は信じがたいですね。

まあ柏とか奥地なら車の保有率は高めでしょうな。
そして、駐車場100%物件は保有率は高めでしょう。

でも、ここは駅遠とは言え東京ですので、同じ条件ではないよね。都内でローン高いから、ランニングの負担が重荷になってくると、ゆくゆくは車を手放す率は高い。

５年後１０年後にどうなってるか興味がありますな。

駐車場の稼働率が管理費に影響が出るとは知りませんでした。
マンション選びでは何も考えず、自分が支払う管理費や修繕費の額を
チェックするのみでしたが、駐車場の設置台数、稼働率も大きく関わってくるんですね。
他にも共用設備の維持費について書かれている方もいらして、感心してしまいました。

レーベン新小岩innovia：第2期予告物件概要
予定販売価格
3,300万円台～5,400万円台
予定最多価格帯
4,500万円台
交通
JR総武線「新小岩」駅徒歩17分
⇒経路探索はこちら
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
65.88平米～88.72平米（MB含む）
バルコニー面積
11.83平米～13.60平米
ルーフバルコニー面積
11.12平米～49.96平米
所在地
東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
敷地面積
7522.96平米（実測）
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上11階
用途地域
準工業地域・近隣商業地域
総戸数
197戸（管理事務室1戸除く）
予定販売戸数
未定
管理費(月額)
14,400円～19,300円
修繕積立金(月額)
5,540円～7,430円
修繕積立基金(引渡時一括)
345,600円～463,200円
管理組合設立準備金(引渡時一括)
14,400円～19,300円
駐車場
198台（機械式194台、平置き2台、車いす対応車用1台、荷捌き駐車場1台）（使用料／月額2,000円～6,000円）
駐輪場
434台（2段式／394台、スライド式20台、平置き20台）（使用料／月額100円～300円）
バイク置場
15台（使用料/1,000円）
建物竣工予定
平成29年3月上旬
入居予定
平成29年3月末日
施工会社
ライト工業株式会社
設計・監理
株式会社デベロップデザイン　一級建築士事務所
分譲後の権利形態
敷地:専有面積割合による所有権の共有
建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
管理組合を結成し、管理会社との委託契約
建築確認番号
第ERI15035240号（平成27年9月1日）
売主・販売
株式会社タカラレーベン
〒163-0226　東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル26階
TEL.03-5324-8700（代表）
宅地建物取引業免許／国土交通大臣(4)第5924号
（一社）不動産協会会員（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
土地売主
三信住建株式会社
〒104-0061　東京都中央区銀座6-2-1 Daiwa銀座ビル9階
TEL.03-3569-1123（代表）
東京都知事（3）第85626 号
（一社）全国住宅産業協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

管理費単価は219円/㎡ですか。
197戸の大規模なのに高めですね。
その分物件の価格が安いけども。

物件の3300万台〜って客寄せの1戸だけでは無かったでした？
他は軒並み4000万超えてたと記憶していますが…
価格改定したのでしょうか？
風呂が1317だったり間取りは田の字だが…
65平米前後で狭い部屋だったと思います。

週末に再度打ち合わせに行く予定です。気に入った理由は、一番は周りの生活環境ですかね。近くの公園も大きいですし、交番も新しくなるようですから。

４７さん、そうなのですか。生活環境良さげですか。
駅からあまりにも遠いのでどうかなと思っていたのですが、
公園が近くにあるなら子供を遊ばせるのには良さそうかも。
駐車場が全戸分確保されているのは良いなと思いました。

契約しました。
私たちはおそらくずっとDINKSだと思いますから、キッズルームや近くの公園などは興味ありませんでしたが、駐車場が100%でとてもお安いのは、ランニングコストとしてはメリットかなり高いです。もし他のマンションなら駐車場敷地内外どちらでもだいたい15000円以上はしてきますからね。
この駐車場についても長期修繕計画にちゃんと入ってますし、稼働率6割で修理費と管理費トントンになるとの話でしたが、今のところ駐車場埋まってきているとのことでした。

>>49 マンション検討中さん

長期修繕計画で駐車場の入れ替えまで総額でどれくらいお金かかるか、管理費で定期点検にどれだけお金かけてるかを、きちんとチェックしたんですね。
それで納得したなら良いのでは。

２０１４年の９月１０日の大雨で、ニュースにもなりました。
周辺浸水します。
江戸川区総合体育館前の通り（千葉街道）も膝あたりまで水がきて、タクシーの運転席まで、みるみるうちに水びたし。千葉街道から、マンション裏手の親水公園沿いを新小岩駅方面に向かって歩いて行こうとするも、膝まで水がきていて、大変でした。
マンションの基礎はあげて建ててあるのかも？しれませんが、同じような豪雨があった場合は、覚悟する必要があると思います。急に水はけが良くなる地域ではないと思います。

今日、東京は台風が来ると言われていますよね。台風直撃、大丈夫かな？と思います。

51さんが言うように周辺浸水するとゲリラ豪雨などの被害もあるのかもしれないと思ったりします。1階～2階、そして駐車場も注意しないといけなさそうです。

1期、2期即日完売で場所もいいように思うのですが、土地だけがネックですね。ホームページもかっこいいです。

第1期2期とも即日完売ですか？
凄い勢いですね。
これで何戸販売したのでしょうか？

そこまで売れ行き好調になる物件とも思いませんでしたが…
分からないものですねぇ…
決して駅距離考えたら安くは無いのに…

第３期ってどれくらい出す予定なんでしょう？
最多価格帯が17戸出る、ということで、他の価格帯もあるわけですから
それ以上なんでしょう。

１期２期がそれぞれ何戸出たのかはわかりませんが、それなりの戸数は出たということは
考えていいんじゃないかなと思います。

本当に駅まで近くないのにすごい。価格面が大きいのですか。

専有面積の広い物件だと収納もかなりたっぷりある上に居室もリビングも広さがガッツリありますから
暮らしていくうえでかなり余裕が出てくるのだなぁという風にかんじられます。

広いと居室も居室として使用することができます。
あまりに狭い居室だと、収納部屋みたいに使われることがあるなんて聞きましたから。

あとは駅までの距離がある分、このメリットに対してどう判断するかということになってくるでしょうね。

即日完売ってどういうことなのだろう？
私たち契約したけど、初めて行って即決なんてしてないのになー。

>>56 匿名さん

売りにかけた部屋全戸に申し込みが入ったってことです。
1期で5戸売りに掛けて、全てに申込みが入れば即日完売、1期で200戸売りに掛けて200戸に申込み入っても即日完売、
物は言いようですね。

そう、そして、各期の売り出しでは、見込み客のついた部屋しか売り出さないからね。
レーベンは特に、見込み客へのはめ込み、囲い込み、引き留め工作が激しいみたいなので、買う意思を示した住戸はほぼ完売させるのだと思われます。

販売期閉めきる前に要望書が出ると思うのですが、その要望書を出しているところを販売しているから
即日完売ということになっているだけだと思います。

別に珍しいことではないかと…

特に事前案内会からずっと通っていたりすると、その間に決めたりということになって行きますので、
即決しているというわけではないと思いますよ〜

正直駅までスゴイ遠いのにどうして即日完売できているんだろう。
要望書を取っている分だけ販売しているって言ったって、
要望書自体は期を組めるぐらいには出ていたということになるんでしょう？
それならば、ここにどういうメリットがあったんだろうなと思いました。
契約された方はどういうところが決め手になりましたか？？

>>60 匿名さん

いや、単に5戸売りに出して全部売れれば即日完売だよね。

駅から遠くても興味のある客に、何度も通わせて間違いなく買う見込み客と判断して要望書を出させてるから、よほどのことがない限り完売だよ。
特にレーベンはモデルルームで何度も長時間拘束して見込み客を弱らせる？社風のようなのでなおさら。
乗り気の客と、勧誘を断りきれない押しの弱い客が要望書出して、レーベンの長時間接客方針に不満な人は怒って検討止めるだろうから。

本当にここ買わなくて良かった。
レーベンは本当に信用ならない。

内覧会は相当に用心されよ。点検口も業者に開けさせて、水道を流し、水漏れがないか確認した方がいい。
コンクリート見てもわからないと思うが、鉄筋が露出している箇所がないか必ず確認。
締め切って換気扇を回して、玄関ドアが開きにくかったら、部屋の一定の密閉性は保っている。
あと、バルコニーの勾配にも注意。
壁紙の剥がれ隙間より、見なければいけないところはたくさんある。

1期2期完売という風になっているけれど、トータルで今はどれくらいの割合が売れているのか。
2期って別に５戸だけの販売だったわけではないのですよね？
全体的な戸数を考えればもう少し出ているのではないかなと思いました。
予告広告には具体的な戸数が出てきていませんし、結局じゃあ何戸売りだしたんだろうという感じにはなる。

駐車場は全戸分あって、しかも安い。
でもこの立地だったらこれくらいしなくっちゃダメなんでしょう。

販売開始時期がどんどん遅れているのは何ででしょうか？

即日完売になる定数に申し込みが入ってないのでは？

SUMOで見ていて、販売スケジュールが先延ばしになっていてなんで気になりした…
完売しないんですかね。

人口減少時代に突入してる日本で徒歩17分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１５分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

ファミリー以外駅から遠いのはメリットがないのかなというのが悲しい現状でしょう。
子供がいらっしゃって車を持っているなら駅まで距離があるのはまだいいですが、
夫婦二人になってから車を手放す場合のことを考えると駅から近いことは重要な気がします。
バス便が充実していたら移動は楽にできそうですが、ここはどうなのでしょうか？

バス便は充実してますよ。
京成＆都営が止まるバス停が近いですからね。
しかしシャトルバスを運行するようなのでバス利用は躊躇しますよねー。
管理費に組み込まれてるのでシャトルバスを利用したい。
しかし通勤時間や雨の日は利用出来るか不明…

この物件は難しいですよ。
価格は駅遠の割には高い、駐車場の安さを武器にトータルコストを推して販売してるのでしょうが…
駐車料金を安くしてるのに全車機械式なのが…

そりゃ大規模なのに管理費も安く無いし修繕積立金も安く無いわけですよ。

駐車場に関しては、完全に無計画ですね。
機械式でこの価格では、うまくいくわけないので、結局数年後、総会の決議で値上げしないといけなくなる。
しかし、一部の住民の猛反対に合い、値上げ断念。
資金計画は破綻し、管理組合に負債が残る。
売主は、2年で関係がなくなるので、知らんぷり。
レーベンコミュニティも、あんたらそれ知ってて買ったんでしょう？と開き直り

私のこのシナリオが忠実に再現されないことを祈ります。

レーベンはねぇ・・・営業マンが平気で嘘つくからねぇ・・・。会社の体質もブラックだから、もめたときの対応は期待しちゃだめだよ。

駐車場料金は月額2,000円～6,000円とありますが、機械式が2,000円ですか？
機械式194台とかなりの台数ですが、これは料金を上げて将来の修繕に備えて
おくべきだと感じます。
機械式駐車場を建て替えるとなると、1台100万円近くかかるとの事で莫大な
修繕費が必要になってしまうようです。

>>72 匿名さん

追加で言うと、機械式駐車場は空いてようが埋まってようが定期メンテ費用がかかる。
一台あたり月1500円～2000円ぐらいかな。
だから、駐車場料金はほぼそれに消える。
また、故障の対応や、防水塗装などの定期修繕でもお金がかかる。
ターンテーブルとかあればそれもね。

駐車場設置率100パーセントでほぼ機械式で安いのは、空きがなくてもヤバイけど、ドンドン空いてくるともっとヤバくなるよ。

それでも構わないから、必ず駐車場を借りたいという人をターゲットに販売してるんだろうけど。

機械式駐車場にしてはいずれにしたってかなり安いですよね。
毎月のメンテナンス・ランニングコスト（電気代）に加えて、
将来的な修繕についても駐車場の月々の料金でペイできるように見ていかなければならないと思います。
長い目で見ていくとどうなんだろう。
こういうのって料金を上げていくのってすごく大変っていう話は聞きますよ。

>>74 匿名さん

安く借りれることに魅力を感じる人が買ってると思うので、将来のことより目先の負担の軽減重視でしょうね。
住民全体で合意するのは非常に困難で、値上げはほぼ不可能でしょう。

うーん、こういうのって最初からデベが結構厳し目に設定しないと後から値上げなんて難しそうなのに…
75さんが書かれているように、目先の金額っていうのが大きいのか。
家を買ったばかりだと他の月々の出費は抑えたいって思うのは確かによくあることなんだろうが。
あとからそれぞれの家庭から一時金を出すようにしないといけないよりは、月々上げていったほうが楽なんですよね。

駐車場代値上げは、総会で決を取ってという話になりますので、荒れます。大規模物件ですし、自分のことしか考えなくて、声の大きな人は確実に数名いらっしゃいます。
その時の理事会は非常に嫌な思いをするでしょうね。

営業電話がしつこくてびっくりした
売れてないのか？

売れてないと思うよー

売れてないよーって、何を知っているんだ？

レーベンは見込み客には随時値下げするらしい。
長時間拘束でしつこく売り込みされるというデメリットはあるけど、買う気満々の客ならいいんじゃね？

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314

>>82
値下げアリですか？それは嬉しいです。他も検討したいんですが、しつこくされると逃げたくなるかもしれません。良条件だけ提示しておいてもらえると、買う時は買うと思います。

低価格、予算もあるので23区内で買えるのはありがたいんですが、間取りがもうちょっと広々だったらよかったなと思っています。

ここは3LDKが60㎡からあって、60㎡なら2LDKかなと思う私としては狭い気が。80㎡のJタイプ、Vタイプくらいないと広さを感じられないかなと思いました。主寝室6～7畳ってベッド置いておわりです。そうなると4LDK？

迷ってしまいますね。

あと何部屋くらい売れ残ってるの？？
最近行かれた方います？？

駅までかなり離れている分、お値段はこのままでもう少し広くないとなぁ…とは思うのですけれども１期から３期まで即日完売しているということですから
このお値段でも割安感を感じるくらい建物としては優れているということなんですか？？
４期で最期なのかな。それともまだまだ続くのかな。
どっちにしてもゴールは見えつつあるような状況なのだろうなと思いました。

>>82 匿名さん
最悪な会社だから買わない方がいい

対応が最悪な不動産デベロッパーと分かった。2022年の生産緑地方で潰れるだろうアホ会社

駅から遠いし、道は狭い！老後や子持ちに向かない。シャトルバスも2年目から廃止だろうし近年みる最悪物件

>>83 匿名さん

迷ったら、手付け打たずにやめましょう！返ってきませんからね〜〜

>>84 匿名さん

相当かと。焦ってるから竣工後に購入しては。
2022年生産緑地法期限は格安に

>>1 匿名さん

駅から遠過ぎです。地方です。

>>83 匿名さん
2022年生産緑地法期限を待てばマンションは格安になります。迷わずやめましょう

>>85 匿名さん
売れてないですよ。その手法を使ってるだけ。焦らずに

近隣に住んでいますが、頻繁にこちらのビラがきて迷惑。

売れてないんでしょうね～

連投してる方がいますねー。

生産緑地法ですか。それはこのマンションの購入云々という小さな話ではなく、日本全体の人にかかってくる話ですよね。
生産緑地法期限の5年後を待つとすると、それまで賃貸だったら家賃5年分や更新料もかかるし、オリンピックもあるし、増税もあるわけです。
この5年を賃貸でお金を捨てるだけにするか、財産にするか。

駅から遠すぎるという意見もあるが、歩くことができる距離だし、バス停も近い。
遠いからこその駅近のごみごみした感じがなく、広い敷地にゆとりのある設計で、部屋に住むだけではなく、ラウンジやブックシェルフコーナーなどが利用できる付加価値もある。

マイホームをいつ買うか、どこに買うか。
生産緑地法に振り回されずに、自分が求めるものを自分のタイミングで選べばよい。

>>95 匿名さん

95様に同感です！
経済動向は複雑な理由で変わって来ます。今はローン金利が底打ちし、住宅ローン控除もあるので、マンション購入には良い時期かと思います。マンション価格の下落を待っていては、金利の跳ね上がりや、歳を取ってしまい団信生命保険の条件にも引っ掛かります。
マンション構造や面積と価格。通勤圏内かどうか。ローンについてなど、いろいろときちんと調べて自分が気に入れば、それでいいと思います。
ちなみに、このマンションはペット2匹まで可ですよ。
大型犬を飼いたいかたは、1階のお庭付きになります。

本当、95さんと97さんに同感です。マンション買うのは個人の状況とか、考えがあるわけなので。この場で否定してくるひとは、業者か暇人でしょうね。

>>98 匿名さん

誰も話題にしてないペットの話をしてくる97さんの方がよっぽど業者っぽいけど…

単純に購入者なんじゃねーの？

>>95 匿名さん

賃貸でお金を捨てるか財産にするか、ではなく、借金せず賃貸にお金を払うか借金返すのにお金を払うか、だよ。借金を返し終えるまでは担保だから貴方の資産ではない。

借金を完済すると自分の資産になるけど、その頃には何度か大規模修繕して修繕費が上がりかなりの出費になる。固定資産税と合わせて月に6万7万の出費となる可能性もある。賃貸と違い、給湯器など室内設備は壊れたら自腹。どっちもどっちだよ。

まあ買いたいなら買えばいいし、待ちたいなら待てばいい。
今かうのが全てではない。

一戸建てでも同じく全額自己負担。
担保でも、あれば財産。
マンションを買うために必要な情報収集と正確な収支の計算ができて、総合的に判断できたら決断すればいいのでは？
自己資金や年齢、家族構成がいろいろなので、やはりそれぞれのタイミングだと思う。

現地モデルルームまだですか〜？
決算近いし値下げ期待大

決算近いということですが、それでももうある程度のゴールが見えている段階なので敢えて今の段階で値下げってあるのかしら。
買う方としてはあったほうが嬉しいにきまっているのだけれど。

第４期販売戸数未定っていう風になっているんですが、何戸出してくるのでしょう。
最終期になってくるのかなと思いきや最終と煽る文字もないですから。

売れてないんですかねー？

苦戦しているみたいですね。

もともと夏ごろまで販売予定みたいですよ

>>107 匿名さん
そんな訳ないでしょ。
というか、本当にそんな方針なら、売りつけさえすれば購入者の今後のことなんかどうだっていいと思っているひどい売主だということになるよ。
入居が遅いってことは、その分管理組合のお金が少なくなるっていうことなんだから。

>>102 匿名さん

賃貸と購入の話に対するコメントだよ。
なんか回答がずれてない？

賃貸だと資産にならない、購入だと安心とか、買わせたい視点しか話してないからね。
屋外の機械式駐車場が194台もあったら、維持費と入れ換え費用がやばいよ。
1台分で100～150万ぐらいと言われてるから、単純計算でも二億はかかる。
屋外だから雨ざらしで痛みも早い。
故障頻発で20年位で入れ替えでは。
また経年劣化が早く、錆止め塗装や部品交換もばかにならにい。

戸建てとマンションの比較はまた違う話。
そちらに話をそらすということは、賃貸でなく購入としたときのデメリットを認めたということ。

いずれにせよ、そういうデメリットを、購入をなぜかよく見せたがる人は無視して、正確に把握した上で、それでもマンション買いたい人は買えば良いのです。
ここのメリットデメリットを正確に把握した上で、この物件をかいたいなら、それもまたよし。太陽光発電と機械式駐車場による維持費の不安、駅遠による利便性と資産価値の不安はあるけど、そこを割りきれるなら緑もあるし住みやすいのでは。

良い点も悪い点も正確に伝えないと検討者の参考にはならないからねえ。それを踏まえての決断だから。踏み切れないひとは買わなくていいと思うよ。

マンション評論家のさかきあつし氏いわく
レーベン新小岩innovia
駅から遠すぎる197戸！

ロケーションのガイドマップを見てみましたが、駅からは徒歩20-25分くらいですか？
アクセスでは都心へのフットワークが良く、東京駅まで直通12分と強調していますが
新小岩駅までの距離があるので何とも…設備は高級感があり充実しているようで
あとは価格で折り合いがつけられるかでしょうか。

実際に歩いてみましたが、信号加味して20分といったところでした。

車持ちならいいのでは。

車がある人向け、電車通勤をしていない人向け、という感じはしますよね。
勤務地まで自転車で通ってしまっていたりとか、マイカー通勤OKの人とかそういう人ならば駅に近いことにこだわらないでしょうし。
ただ、そういう人はあまり多くはないですので、
資産価値としてはどうなのだろうという部分はあります。
駅から近いと維持しやすいですが。
ここの場合はもう腰を落ち着けて永住しようという人向けになるのでしょうね。

ここは中華どのくらいいるかな？
共用部分にう○ちやおし○こするのではないかと少し心配。

日本じゃ韓国の方が何かと叩かれますが、なんだかんだ一番マナーが悪いのは中華なんですよね。
自分の周りでも前者は普通ですが、後者はほんとに、、

もう入居はじまってますよね？
どんな感じすか

完全売れてないよ…マンションの価格表とかもないしどこの場所が売れてるとか教えてくれないしね

駅からの距離が遠くても売れるところは売れるんですけどね。
みなさん、ここは価格と立地をカバーできるほどの魅力を感じないのでしょうか。

余談ですが、葛西にも駅徒歩15分ほどの場所に約440戸の大規模物件ができます。
葛西と新小岩でどのように売れ行きが変わるのか楽しみです。
江戸川区の中でも葛西は人気ですが、新小岩は地元民以外は治安が悪いイメージしかないですから、この立地では他の地域の人は食いつかないかと。

てゆか、葛西とか東西線乗ること考えたら、治安とか関係なくね？

>>118 匿名さん
一世一代の大きな買い物なのに、そんな誠意のない会社から買いたくないものですね。
情報ありがとうございます。

完成に合わせて、敷地と区道の間の桜大木が週末4/8？には満開です。
隣接の親水公園は新芽が出始めて、小鳥たちが集まってきました。
うぐいすが鳴くのももうすぐです。
この付近の夏の気温は天気予報より２度ぐらい低く快適です。
小川が１年中流れているので、樹木の生育が良いせいのようです。

最寄駅新小岩までの距離が遠いという書き込みが多いようですが、実測１７分、
万歩計で１５００歩（スマホ利用）は遠いですか？
新小岩駅方面行きバスは、通勤時間は３分に１本で、乗りこぼしはほぼありません。
バスで１０分ぐらいですが、健康おたくの私は徒歩を選びます。
近所の方の通勤、通学の方向は、地元の小中高校以外はほとんど新小岩駅で、
車通勤者向けの不便立地との指摘はどんなものでしょうか。
新小岩まで徒歩でも丸の内への通勤は４０分位です。六本木、新宿あたりでも近いですよ。

レーベン新小岩
と検索すれば著名な方の見学記がヒットします。

このマンションは良い所がほぼ無いですよ。
エレベーターの設置箇所も偏ってるしそれに伴いシャトルバスの発着場所がエレベーターの棟じゃないらしく…
シャトルバス利用に5分〜6分所要時間をようすらしい。
それでもシャトルバスを通勤にあてにして200戸近い通勤民を補えて乗せきれるれるのか？
需要が無ければ管理組合で無くせるのか？
管理組合の裁決で無くす投票率を得るのは至難の技でしょうから無くせないから管理費から引かれていく。
だから大規模なのに管理費が高い。

大規模マンションのメリットが無い。
駅も近くない。
安くもない。
と小岩のレーベンもだけどこの近辺のレーベンはイマイチ狙いが分からないし。

物件概要の載せ方も他者と違い不透明。

不透明にせざる得ない販売体系は怖いよ。

4月も5日ですが、マンション閑散としてます。
みなさんいつ引っ越して来るの？？

どういう事ですか？

197戸でシャトルバスって相当コスパ悪くないですか？
新小岩やこの物件のエリアじゃなきゃ嫌って人以外誰も食いつかない物件だと思います。

駐車場が自走式ならまだしも、機械式がほぼ戸数分あるって、結構ヤバイよね。
しかも駐車場料金が安い。
すべての駐車場が埋まってると仮定して、全て機械式駐車場の経費として積み立てても、恐らく足りないはず。
ましてや、初期設定では管理費を安く見せるため、駐車場料金を管理費に補填してるので、機械式駐車場の分は将来の修繕積立金の大幅な値上げで賄われる。
一般的に、12年目の大機微修繕がギリギリできるレベルで値上げしていき、そのあとに機械式駐車場の経費をどかっとのせるから15年目以降で凄く上がるんじゃないかな。
買うときは、修繕積立金がどのように上がっていくかと、細かい長期修繕計画を見せてもらう必要があるね。
太陽光発電もね。

自宅に折り込みチラシがあったので見ました。
197戸に対して機械式駐車場が194台分もあるんですね。
いくら駅から遠いとはいえ、機械式は戸数の6割程度までで抑えるべきだったんじゃないかと思います。
それか余裕を持って100%自走式にするべきでした。
体力のあるデベならこうはならなかったはずです。
タワーならまだしも、一般的なファミリーマンション(自分もですが富裕層向けではない)で197戸なのにシャトルバスやほぼ全戸数分の機械式駐車場だなんて恐ろしいです。

慣れ親しんだ新小岩で、絶妙な場所に完成したこのマンションを購入検討しましたが、最終的に営業マンのあまりのレベルの低さ、誠意のなさにうんざりし、やめました。
この会社の姿勢が見えたような気がします。

まあ割り切ってメリットを見いだせる人は買えばいいんじゃないかな。

２０年後に現実を直視することになる可能性は高そうだけど。

最初は楽観的でも、時間がたって問題が見え始めてくると避けては通れなくなるからなあ。

確かに駐車場の台数が多いです。2台分駐車したい方にとっては魅力的かもしれませんね。

どのくらい駐車場を希望されている方がいらっしゃるかによりますが、例えば空きが出てしまった場合、外部に貸し出すのでしょうか？
そうしないと管理費の回収も難しくなってきますよね。

その他、将来的に管理費の関係でシャトルバスもなくなる可能性もあるかもしれないことを考慮して購入した方が良さそう。

外部貸しだと、サブリース業者に頼むことになると思うけど、機械式の場合高さや幅の制約があるし、住人優先の特約付けるから、とても安いよ。その上、税金がかかるから税理士雇って毎年会計しないといけない。

そもそも、ここの駐車場はセキュリティゲートの中なんだっけ？
外部貸しで部外者が入るのは住民がいやがるんじゃない？
トラブル対策も念入りにしないといけないしね。

太陽光発電で全量売電して、収入を住戸の占有面積の比率で分けるので電気料の実質大幅節約になるとあるけど、ほんとかな？

太陽光発電は、メンテナンス費用がとてもかかるはず。
定期点検や故障は管理費から、定期的な部品交換やパネル、蓄電池、パワーコンディショナーの入替などは修繕積立金から支出となる。

ようは、売電収入をもらっているが、その対価としてメンテ費用がこっそり支払われてるんだよ。つまり、得した分はメンテ費用としてレーベンの管理会社に裏で回収される。上手くできてるよ。

20年30年で見たときに、
売電収入見込みの総額 > メンテ費用見込みの総額
となっているかは買う前に確認したほうが良いね。

買いました。住んでみて・・・

良かった点：
■タカラの水（浄水）・浴室TV・マイクロバブル・床暖房　はとても良いです。
（ってことはタカラレーベン物件なら皆同じ？）
■思っていたよりも新小岩駅まで時間がかからない（自転車10分・シャトルバス10分・路線バス15分）
徒歩分数は歩いてないのでわかりません
■バルコニーが広い
■閑静です


悪い点：
　
（専有部）
■モニターや給湯器、トイレなど設備が最新ではない（困りはしないが）
■天井が低い
■廊下（玄関）が狭い（冷蔵庫・洗濯機通るのギリギリ）
■室内壁は両サイドがコンクリートにクロスを貼ってるので穴が開かない。内側は石膏ボードのみで弱くネジがスカスカで止められない。天井も同じで転倒防止用の突っ張り棒が強めに設置できない

（共用部）
■駐車場（機械式は激狭で何度も切り替えして慎重に入れないとぶつかりそうになる）

■駐輪場（これが大問題！チャイルドかごをつけているママチャリが2段式の下段だと上段にぶつかって
しまうのでスライドできない。もしくは後輪が乗りきれていないものも多々あり同じくスライドできない）←至急検討すべき
■開放廊下の手すりの8割が床からの縦格子なので下が見えて上層階はかなり怖い


とまあ、こんな感じです。タイヤがついているもの以外はそんなに問題ないかと。

これから検討される方は参考にしてみてください。

住んでる方の投稿は参考になるのでは無いでしょうか…

私なら…
タカラの水の方式はデベに寄ってはオプションで出来るんですよよね。
ポラスのルピアコートでは出来ましたし。バルコニーは確かに奥行2mありましたから広いですね。廊下は何処の施工もギリギリでしょう。

石膏ボードでもしっかりつく鋲があるので是非検索してみて下さい。

あの敷地面積で駐車場に入れるのが大変とは…
機械式の宿命ですね。

浴室TVのせいでNHKと契約しないといけないんですよね。
受信機無いの一点張りでマンションはいけるのになぁ…

現状・・・

現在6割弱が売れているようです。入居は50戸ほどでしょうか。

色々書かれていますが、管理費等は197戸で割ればそれほどでもないでしょう。
まあ大規模ならではのデメリットはもちろんありますが、メリットもあります。
それを比較してメリットが大きいと考え購入しました。

◆主なメリット

防災設備（地下水槽・コミュニティ・防災倉庫など）
太陽光ソーラーパネル（多少電気代が安い）
駅から遠いといってもフラットなので意外とそこまでつらくはない
（基本チャリかバスで、ドアtoドア（電車）15分）

周りに高い建物があまりないので上階は抜けていて景観は良い
一応コンシェルジュと管理人がいる

周辺が静か

シャトルバスは今後どうなるかわかりませんが、実際使用すると便利ですのでなくなることはないと思います。

※売れないと入居人としては困るので、あえてデメリットは書きませんが、住戸の場所（下層階や上層階、向きは好き好きがあるので）と価格が折り合えば悪いマンションではありません。
もともとの設定価格は高いですが、今なら値引きしてくれると思いますし、低金利を考えたらナシではないと思います。

まあ、65点ですかね。笑

昨日近くの森林公園にいたら、嫁さんが公園にそぐわないスーツ姿の男性に声をかけられました。こちらのマンションの営業の方だったみたいです。もう110戸も売れましたとのことでしたが、90戸近く売れ残っているということですね。公園、図書館や役所も近いので住むには便利そうですけどね。大幅に価格が下がったら検討いてみたいです。

住んでます。
私は高層階なので、バーチカルブラインドは開けっ放しでも大丈夫で、とても見晴らしが良く気持ちいいです。夜は窓からディズニーの花火を見ることができ、玄関からはスカイツリーがきれいです。

私もテレビ付きマイクロバブルのお風呂はとても気に入りました。前はほぼシャワーだけでしたが毎日2時間くらい浸かってます。NHKの件は盲点でしたが。

まだ住人が少ないからだけなのか、でも隣人はいるのですが、リビングにいるときは周りの生活音が聞こえてこなくとても静かです。壁や窓の遮音性がとても高いです。さすがに共用廊下に面した部屋は窓から聞こえますが。

エレベーター早いです。 助かります。設置位置が東棟1台と南棟2台なので、西棟の方は少し遠いでしょうか？

廊下は若干狭いですが、入れたかった9キロの洗濯機も509リットルの冷蔵庫も無事に収まり満足です。廊下で平米数取られるより私はいいです。

駐車場は本当に狭いですね。開け閉めもボタン押しに移動するのが面倒です。でも慣れです。 だいぶスムーズになりました。

シャトルバス、便利に利用してます。ただ雨の日の新小岩ロータリーの混み具合がすごくて、定時で着けなくて途中で下され5分くらい歩きましたが…
夜便の時間が結構遅め設定なので、仕事を定時で上がると使えないのが残念です。どういう統計であの時間帯なのだろう。
ただ、本当に歩いても苦ではない距離ですよ。無で歩くとすぐに着く感じ。

私は夫婦の職場を考慮して、こちらの立地を選び、こちらの物件を選びました。
他の方も書かれていますが、条件が合えば悪い物件ではないので良いと思いますよ。

先々週の週刊ダイヤモンドに独立系マンションデベの特集が載ってましたね。こちらのことも名指しで出ていて、都内で駅から遠いバス便物件は売れ行きが芳しくないとあったような。

レーベンは、太陽光発電に注力してたけど、売電価格が震災直後に比べがた落ちなので、苦戦中だとか。

見事な公園が近くにあるんですね。森林公園、調べてみたら川遊びもできるようで。

川遊びできることって常識でしたか？

江戸川区、案外と公園が多いような気がします。桜の景色も見事です。遊具も写真でアスレチック遊具があることを確認しましたし、手押しのポンプ井戸？もあるようです。充実していますね。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/edogawa100/edogawarashisa/midori_kou...