パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

ベランダ以外だとどこに干すのですか？

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バルコニーに、物干金物がついていますね。外から見えにくいよう、バルコニー手すり高さを越えないようになっていたように思います。

ところで関連してなのですが、バルコニーのガラス手すり、外から見えにくいように反射？するようになっているように聞いた気がするのですが、おそらく階によって違うと思います。どなたかご存知でしょうか？

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浅草の隅田川テラスにあるタリーズコーヒーみたいな、テラスでコーヒーを飲める施設がほしいですね。
対岸の桜を眺めながら飲むコーヒーとかいいですね。

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>>783 匿名さん

ここと住不物件、ブリリアも合わせて相当な人数の住民が増えるので何か新しい良いお店が増えるはず... と期待しています。

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港でこの値段って高すぎと思うのはわたしだけではないでしょう。レインズみても湊のマンションの現在の中古の成約相場は築1-2年でも坪300-330程度、築10年だと坪250-280の相場ですから、いくらここが唯一のタワマンで湊のランドマークになるとしても中古で価格維持するのは難しいだろうなというのは感じます。地域で再開発があるわけではないし、銀座東京に近いといっても日常的に歩ける距離じゃないので結局電車・バス利用ですから。

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そうですね、ワインを出すスタバの新業態なんかも素敵です。
需要あると思うんだけどな。

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>>786 匿名さん

確かに中古マンションと比べると高いけど、質が違うから仕方ない。
この地域が今迄安すぎたのでは。
今の相場では都心3区にしては割安なほうです。

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この地域の中古が今現在でも安いのは地域としての評価がそれなりだからではないかな。他の地域の新築と中古成約の相場と比較するとちょっと解離しすぎているのは事実だと思う。大きな再開発で街が改善されるならあれだけど、このマンションと小さなスミフさんだけですからね。

不動産市況が下落局面になった時に踏みとどまれる要素が少ないかなと思う。あくまで冷静にみるとそう思います。

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中央区は今までが安すぎたってのは同意。
今は東日本橋でも平気で坪400超えるけど、一昔は300ちょっとで買えてたし。

ここは住宅地としての需要が高そうなので、東京駅東側の再開発ラッシュが進むなかで、住職近接として高収入のファミリー層に一定の需要が確実にありますね。子育てを考えないなら雑居ビルの中の板状マンションでも良いかもしれませんが。
高くなることは難しいかもしれませんが、資産価値がそんなに落ちることはないと思いますよ。
仮に再開発が更に進むなら大化けする可能性もありますが、それは難しいかな。

実際残り30戸くらいまで売れてるわけで、需要は確実にありますよ。

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そもそも売り出しが200戸台でいくらもないから、三井でＭＲの大きさから言ったらこのぐらいは売れるでしょ。

中央区だから全部価値あってみんな価値が維持されるほど東京の未来は甘くないと思います。同じ築10年以内の板状でも晴海や勝どきと中古評価が変わらないか、ちょっとこの地域のが安いんですよね。

中央区でも評価が底辺に近いのは、再開発が進まない地区であり、交通利便性ももうちょっと都心部にあれば色々便利だけど、中途半端な位置にあったりという理由なんじゃないかな。ＢＲＴが整備されたり、より街並みが綺麗な勝どき晴海の方が将来的にも価値が高く維持されそうと思うのは私だけではないはず。

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住友のマンションは実はここより敷地面積が大きいですね。再開発ではないので70mの高さ制限らしいですが。戸数としては同じくらい？

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そんなスミフは買いなんですか？

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いやあスミフはここより眺望悪いし、仕様もここより明確に上にはならんだろ。でも値段は。。。新築価格もあと2年くらいで下がってくるという予想が多いのでその通りになればここよりお得になる可能性もあるけど、普通に考えれば個々の方がいいと思う。70メートルだとコスト的に免震にできなそうだし。

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>>790 匿名さん

BRTは当初の発表より輸送力半分くらいらしいし、勝どきや晴海は新地下鉄が来ない限り人口増加に耐えられない気がしますが、いかがでしょうか。
東京メトロ2駅を使えるところで交通利便性が悪いというのは疑問ですね。一回乗り換えれば都内の大体のところはいけますよ。BRTがきたとしても、結局新橋や東京で電車に乗るのは変わらないですし。

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この物件と住友が出来てみないと街並みについてははっきり分からないけど、よっぽどのことがない限り勝どきや晴海よりは価値あるんじゃないか？これまでの湊のネガティブポイントだった虫食い状の未開発素地っていうのが綺麗に変わるわけだし。勝どき・晴海に地下鉄新駅でも出来たら逆転はあり得るが。

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ＢＲＴは最初は様子見で本数抑えめだけれども、需要さえあれば本数増やせばいいだけの話ですから輸送量増やすのは簡単ですよ。需要です。

ＢＲＴは地上ですから地下鉄みたいに乗るまで時間かからないし、乗りかえも虎ノ門はかなりスムーズな構造ができるらしいですから。多分我々が想像するより便利だと思います。

地下鉄が２本使えて１回乗り換えればだいたいどこにでも行ける場所は都内ならいくらでもありますからその程度で便利な方とまでは言えないというのも事実だと思います。

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＞＞７９５
このマンションとスミフができるだけで湊の街並みは変わりませんよね。何か便利になるわけでもないし。交通利便性も都心３区の括りの中では不便な部類に入るというのも否定はできない。ＢＲＴの出来によっては勝どき晴海に交通利便性で抜かれる可能性もある。

湊はなんでこんなに土地をまとめることができないんでしょうか？他の地区はもっとスムーズにやってるのに。事情だれか知ってますか？

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どこでも土地をまとめるのは大変ですよねえ。六本木ヒルズも20年近くかかったんではなかったでしたか。

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>>796 匿名さん

BRTの事業計画はごらんになりましたか？選手村開発後ですら、3分に1本、MAX2200人/時と書いてあります。いくらBRTといえどバス、増やすにも限界がありますよ。そして虎ノ門で降りた後は結局地下鉄ですか？それならはじめから地下鉄に乗れるところでよいのでは？虎ノ門までだってバス停までの時間＋6分くらいはかかりますよね。

また、地下鉄2本が乗れるところはいくらでもあるだろうけど、例えば東京駅から徒歩20分以内で、オフィス街ではないタワーマンションを更に条件に追加するとどれくらいありますかね。少なくとも晴海、勝どきはこの条件には当てはまりません。勝どきなんてあっても大江戸線ですよ。

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BRTは湾岸の救世主のようにもてはやされてますが、所詮はバスですからね。やっぱり湾岸地下鉄ができないと、これからの勝どき、晴海の人口増加に対応できないですよ。それは中央区もわかってると思うのですが、、
まあ武蔵小杉の惨状を見てると、電車が通っても通勤はきつそうですが。
勝どきや晴海はなにもなかった分街の整備は楽だと思いますが、例えば人口増加にインフラ整備が追いつかないなど、再開発の歪みは必ず生じます。それを乗り越えられるのが、何年後、何十年後になるかはわかりませんね。

一方湊は既存の街がある程度出来上がってる分、大々的な再開発は難しいですが、街並みが整備されるだけでもだいぶ印象が違うはずです。スーパーができるとかもですね。
すでに交通網はある程度整備されているので、あと一個何か（例えばずっと言われている京葉線を三鷹まで伸ばす等）があれば、一気に化けると思いますが、これも何十年後かはわかりません笑

いずれにせよ、中央区民として、中央区のさらなる発展を祈っております。

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>>793 匿名さん

スミフの竣工がここの竣工の1年後の予定なので、ぼちぼち売り出すんじゃないかな。
もっととここが残ってるうちは流石に売れないだろうから、完売を待ってから売り出しの流れだと思います。
果たしていくらで出すのやら。

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売れ残りが起きているのは割高な3LDK?

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中途半な2LDKかも

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リーズナブルな5〜7千万の2LDKは将来の資産価値ヤヴァい？

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低層の3LDKはまだ残っていますか？

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近隣住みだけど、日比谷線と有楽町線で乗り換えも殆どせずに満ち足りてますねぇ銀座も北側なら有楽町線、南側なら日比谷線で使い分けたりして。日比谷線なら上野・御徒町・六本木など。有楽町線は豊洲に行くのにも使えますね。

東京駅へのアクセスは、近いはずなのにやや不満、確かにありますね。通勤で東京駅アクセス重視なら歩いてよし、都バスも多い新川の方が良いでしょう。

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>>801
スミフらしい価格を期待しています。

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日比谷線と有楽町線でも郊外住みとかのレベルからしたら十分便利だけどね。ただ都心3区の中で交通利便性と言われれば、地下鉄で2路線というと不便な方にはなるんだよね。

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地下鉄2路線とJR京葉線もありますよ。
丸の内、有楽町に行くなら便利です。

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あまり付加価値は高くないかもしれないが地下鉄2路線に加えて京葉線がある。東京駅行きのバスもあり八重洲通りまで5分ほど歩けばバスの本数は2倍になる。赤坂、六本木、銀座など都心にはもっと便利で高級な場所があるのは同意だがそれを言い出すと価格帯が変わってくる。雰囲気も違うしね。

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バス…

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バスも使ってみると便利だったりしますよ。まぁ地下鉄の補強材料程度でしょうが。

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>>809さん
同意です。
また、銀座まで徒歩で行くにしても、帰りは銀座一丁目と銀座の両方が使えるので、銀座の隅々を歩く楽しみがきっと増えます。
京葉線東京駅も地下が深いと何かと不評ですが、丸の内に行く場合や、千代田線（二重橋前）や三田線（大手町）へのアクセスもスムーズです。

難点は、山手線やメトロ南北線へのアクセスがいまいちな点でしょうか。
新橋・田町や、六本木一丁目には、あまりスムーズに行けない気がしていてなんとかならないか考えています。

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>>805 マンション検討中さん

残ってますよ

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>>813 マンション検討中さん

新橋・田町は日比谷/有楽町線乗り換えで山手線でしょうね
六本木一丁目は有楽町線で永田町乗り換えかな
一回乗り換え程度で大抵の場所に行ける気がします

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１Fにスーパーが入りますが、飽きないようにいろんなスーパーを使いたい場合、どんな使い方ができるでしょうか。
通勤の帰りに銀座か日本橋？かのデパ地下や、東京駅の大丸、成城石井がよければ京葉線で丸ビル、どの程度使いやすいか知りたいです。
それから、東急プレッセ（例：ミッドタウン）や福島屋（六本木一丁目）へは不便でしょうか。

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>>815
新橋は日比谷線の東銀座から都営浅草線乗り換えが近いですよ。

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>>816 マンション検討中さん

おっしゃる通りの使い方は問題なく使えるのでは。
六本木一丁目は永田町乗り換え、六本木は日比谷線で直通です。

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私は湊の静かな環境を評価しています。
利便性は皆さんがお書きのように都内各地へ難なく移動できるため不便は感じないと思います。
総じてそういう便利なところは騒々しかったり、週末は家族連れでいっぱいになったりしますが、この地域はとっても静か。
何もないといえはそうですが、自分が住む地域はその地域住民だけが安心して暮らせるほうがいい。
そこの住民向けのお店では今後も増えていくでしょうし、豊洲ららぽーと周辺の混雑具合を思うとあのようにはなって欲しくないと願います。

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八重洲通りの都16は東京駅までよく使いましたねぇ。京葉線もあったけど実際に使ってたのは都バス。本数も多くて本当に便利でした。

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>>820 さん
東京駅まで都バスが便利とは、貴重な情報ありがとうございます。

このあたり、自転車での移動は快適でしょうか？
メインのエリアに駐輪場があるかどうかにもよりますが、たとえば５分ぐらいで着くと思う銀座４丁目の三越の地下の駐輪場は便利と聞きますが、その他含めてどうでしょうか。
東京駅周辺は自転車のイメージがあまりないです。

むしろ自転車は持たない方が賢いでしょうか？

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http://matome.naver.jp/m/odai/2136539690275983601

駐輪場、結構色々あるみたいですよ

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>>818 匿名さん
六本木一丁目はさすがにタクシーで行きましょう。永田町乗り換えは面倒ですよ。

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>>821 マンション検討中さん

近くに住んでますが銀座・東京・豊洲は結構自転車で行っちゃいます。楽で早いですよ。

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都心は自転車のほうが移動が楽ですよね。
下手に車だと渋滞や一方通行、駐車場の問題が面倒。
欧米のように自転車専用レーンがもっと普及すればいいと思います。

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>>819 匿名さん

同意。
自分の家の周りには騒々しくなる施設はいらないですね。
そういったところにアクセスしやすい環境があればそれでいいです。

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都内の自転車移動は便利なんですけど、駐輪場が整備されてないのがネックですね。

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銀座は実は指定地域以外は駐輪禁止ではありませんので、駐輪場無くても置けてしまいますね。 丸の内は丸ビル横に駐輪場あり。買い物ニーズなら自転車大丈夫ですよ

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通勤ニーズで、東京駅周辺なら、区の駐輪場を借りるのが良いでしょう。沢山あります

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隣のスミフの土地に看板たってましたね。
DTと同じマンションギャラリーの電話番号が書いてありました。

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>>830 マンション検討中さん

もうモデルルームオープンしたんですか？

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モデルルームはまだみたいですね
看板がたってるだけです

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1LDKはあと１戸ということですが、もともとの数が少なかったんですか？
それとも数はそこそこあったけれど売れ行きがすごかった？？
ここだとコンパクトなタイプの間取りのほうがいいと考える人が多くなってきそうって思っていました。
３LDKだとどういう人をターゲットにしているのでしょうね？
あまりファミリーって雰囲気じゃないこのエリアですので…。

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このエリア、ファミリー需要は以前からありますよ。
小学校も保育園も近く、職場にも近いので理想的です。
ただ、小規模なマンションが大多数ですので、広い間取りの部屋が少なく、逆に希少価値があります。
賃貸でも70平米レベルは滅多に出ないので、あるとすぐ埋まります。

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ここはファミリーも買っているとは思うけど子供は中高生以上でしょ。
さすがにタワマンで小学生以下の子育てする親はいないのでは?

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モデルルームでベビーを見ましたが、タワマンって子育て不向きなんですか？

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どうせ高所平気症が～とか、転落事故が～、とかなんでしょうが、タワマンで子育てなんて腐るほどいますよ
そしてここは未就学児がいる世帯は結構多いと聞きました

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タワマンが小さい子供の発育に悪影響あると知っていながら住むなら罪深いですな。
眺望とか資産価値とかばかりに気を取られる身勝手な親が多いんですかね。子供がかわいそう。

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そんなの科学的根拠ないでしょ？
大通り沿いの空気が悪いところ、風俗街が近いところ、田舎でも農薬散布があるところ、など発育に悪そうな場所はなにもタワマンだけに限りません。
そんなことより自分の価値観を押し付けて勝手に可哀想ぶるような親に育てられるほうがよっぽどな気がします。

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定期的に似たような難癖付けられるってことはそれだけ人気なんでしょうね。未就学児も含めてファミリー多いらしいですよ。家族にもいい環境だと思います

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ちょっと調べればわかるけれど、イギリスでは育児をしている世代は４階以上に住まないように法規制されています。
タワマンでも３階以下に住むのがよさそうです。くれぐれもセールストークを鵜呑みにしないように注意が必要ですね。

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その法律どこに書かれてるんでしょうか？英語でも日本語でもいいから条文や法律名教えてください。ちょっと調べても胡散臭いソースも書かれてないサイトしか見つかりませんでした。英語で検索しても一切見つからず。(検索の仕方が悪いのかもしれませんが)否定したいわけではなく、本当にその法規制の有無を知りたいだけです。

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>>830
1Lはもともと少ないです。20戸ちょっとかな
最近近くに分譲されたものはほとんど3Lなので、
ファミリー需要はより多いと思います。

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全部売り切れる時期はいつ頃になりそうですか？

苦戦した場合は、住友が売り始めた頃も並行して売っているとか？
年内完売は難しい？

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厳密な数はMRで聞いてほしいですが、権利者住戸を分母から外しても30/270戸くらいしか残ってないはずなので、年内もかからないか、数戸残るか、みたいな感じなのでは？

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住友にいい仕事をさせてやるためにも、三井さんにもいい仕事を期待しますよ！

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ドトールのモデルルームを改造して住友タワー仕様にするのでしょうか？
ドトールはもう棟内モデルルームだけ？

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先着順がずっとそのままで全然売れてませんね。ＭＲがあれだけ大々的で三井なのにどうして売れないのでしょうか。やっぱり場所・環境みて躊躇する人が多いのかなあと感じます。

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去年の末あたりから、都心３区の中古マンション成約価格が下落傾向なので、今は買い時ではなく売り時みたいですね。ここも地権者が４割近くいるのでサクッと完売かと思ったら、先着順とか出てるし。バブルもそろそろ終わりなのかな。

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在庫は増えているけど、今のところ値下がりはしていないですかね
新築の供給を絞っているのは明らかですが

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４月の都心３区の中古マンション成約価格の平米単価は、前月比で９．９％も下落していますが、一時的ですかね? ５月はどうなのか知りたいです。

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そうなると、
住友の値段も割安感出してくる可能性大？

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>>852
世の中そんなに甘もんじゃねー

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住不も完成在庫が積み上がってるしいつまで強気でいくのかね

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第2期第2次、来週ですね。6戸、段々残り少なくなってきました。最近の日本橋界隈（それも大伝馬町位までの広い範囲）の高騰を見ると、物件の仕様、共用部分の質を見てもむしろ割安感があるかも知れません。

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割高以外の感想はありまテン

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住友はたぶんこっち完売してから、販売開始するでしょう
住友に安値の期待はしないほうがいいと思うよ
毎回相場持ち上げなので

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割高感は住友＞三井は鉄則としても、
ここ最近の中古市場の下落トレンドへの潮目変わりの影響はゼロといえるのでしょうか？
三井に全く不覚なし？？？

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割高だろうが買い時ではなかろうが、この地域のタワーでこのレベルの三井のマンションを新築で買うなら今しかないんだから、欲しけりゃ買うしかないんじゃない？
湾岸タワーはこれからも出るけど、都心部内陸の大規模は今後も限られてるし、浜松町や青山の三井タワーはここより数倍高額だからね。
小規模で共用部にこだわらないなら別だけど、その場合これまでのよくある物件と紛れちゃうよ。

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先着順がずっと売れ残っているということは、今のタイミングでここを是非買いたい人がいないということなのでは。
青山や浜松町のタワーはランクが一段上でしょ。湊とは格が違うので、こことは購入層が異なるよ。

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湊の大規模タワーというくくりならなかなかでないでしょうけど、都心３区で４００戸程度のタワーならこれからだっていくらでも出てきますよ。交通利便性も都心３区の中では下位レベルだし、再開発で綺麗に便利になっていくわけでもないし、ここを都心内陸と言われても。。ちょっと微妙すぎという印象がぬぐえない。その結果が先着順が全然売れてないという結果だと判断できるし。

また浜松町と青山を例に出しているがあまりに格が違いすぎて比較対象にはならないよね。ここの直接のライバルはグロス丸被りのＤＴあたりですから、結局勝どき晴海が比較エリアになってくるかと思います。

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>>861 匿名さん

都心3区の大規模タワーって具体的にどこらへんに出てきますか？
興味があります。

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地震後、橋梁が通行不能になることは十分考えられ、その時にいきなり孤立するのは避けたいと考えると、晴海勝どきはやはり心配。あと、都心タワーはどうしても幹線道路沿いに建つので騒音排気ガスが心配。となると消去法でここが残るんだよなあ・・・。

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青山とかとは格が違うってのは同意ですが、勝どきや晴海よりは断然ここかなぁ。客観的に利便性と希少性が全然違うと思う。
先着順ってそんなに前から出てるの？前の期に見た先着順と違う部屋になってる気がするけど。

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>>863 匿名さん

同じ考えに至りつつあります
人それぞれでしょうが港区の都心タワーの雰囲気も好きじゃないですし価格的にも高すぎますしここは程よく落ち着く環境なのかなと

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ここは間取り・共用部は良いと思ったが高すぎ。半年位前の、もう少し状況いい時にmr見たけど買う気になれなかった。
いま分譲住まいだから急いでないのもあるけど。。

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>>866 匿名さん

今買おうと思うとどこもこんな値段ですよ。むしろもっと割高物件が多いです。人形町や日本橋で坪500万円とかありますからね。

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プラウドの人形町は11F・71m2で坪545万円だと・・・。

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それは凄いですね。その値段出すならタワーの見晴らしの良い高層階買うかな。

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地震で橋が崩壊して孤立するくらい極端な災害を懸念するならなぜ、川沿いで水害リスクが高く、埋立地で長寿命評価が一つ星のここが断然いいと言えるのか不思議でしかない。

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都心３区のタワーなんてここ３年くらいでも、グランスイート麻布台タワー、パークハウス西麻布タワー、プラウドタワー白金台、積水白金の社、ＫＴＴ、ＧＦＴ、ＤＴ、クロノ、ティアロ、虎ノ門ヒルズタワー、ブリリア八重洲通、檜タワーなど定期的にいくらでもでてる。これからも、ＰＴ晴海、ＰＴ晴海の隣りの敷地、勝どき東の３棟、選手村の２棟、築地市場跡地、山手線新駅の２棟、ＰＣ浜離宮、浜松町西口開発の鹿島などガンガンでてくる。これ以外にも知られてないだけで用地買収が住んでる場所もいくつかあるから。

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長寿命評価が星一つなのは個別フロアの開口部の基準の問題らしく、あまり本質的な問題じゃないっぽいっですけどね。過去スレ参照ください。

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>>871 匿名さん

この中で芝浦、勝どき、晴海、ブリリアが価格的にも多くの人の比較対象なんじゃないでしょうか？
かなり個人的意見ですが、勝どき晴海は不便、芝浦は雰囲気が好きじゃない、ブリリアは大通り沿いなのがちょっと(というかすでに完売)と思う人には、この物件が良く見えると思います。

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勝どき晴海が不便→大江戸線に加えて新橋、虎ノ門へダイレクトアクセスできるＢＲＴのオープンが決定している状態を考えると、地下鉄２路線のこことどちらが便利かと言われてたらＢＲＴがある勝どき晴海の方が便利になる可能性が比較的高い。勝どき東や選手村の商業施設で断然便利になる可能性は大。

芝浦の雰囲気が好きじゃない→現状でも解放感や周辺環境は芝浦の圧勝。駅前含め、劇的に改善が予定されている。

ブリリア大通り沿い→大通り沿いといっても八重洲通もあのあたりまで来ると車線も少なくなり交通量もたいしたことない。

個人的に意見にしても全部ちょっとこじつけが激しいような。

どちらかというとここを選ぶのは、坪単価は高いが専有面積が狭いのでグロスが安く買いやすい。交通利便性は悪くは無い。銀座・東京駅にタクシーで行くことが多い人にはぴったり。という感じでは。

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芝浦とブリリアの議論は趣味の世界だとして、勝どき晴海はどう考えてもここより不便だろう。

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そうですね。いずれにしてもブリリアは完売なので今さら比較しても仕方なく、芝浦は、、、まあ好きな人はいいのではないかと。

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他物件と比べて不便かどうかを決めつけて論じられがちですが、それは本人の生活圏によるので不毛な議論と思います。勝どき晴海は新築や中古を高く売りたい人が大勢いますから、そのエリアへと煽りたいだけなのでしょうか。 銀座へ橋を渡らず徒歩で出られることに価値を感じている自分には、ここをいくら不便と言われても自分には便利としか思えないし、汐留に通勤する方には勝どき駅アクセスは最高に便利でしょうから。

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晴海を契約済みでexitを焦っているのかも知れませんが、竣工してもまだ大量に売れ残ってティッシュ配りしてる物件で、今後大量の供給が確実なことは周知の事実です。
内陸タワーで年内完売が確実視されているここと比較しても哀れなだけですよ。

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勝どき晴海はBRTが... って言ってる人は全部同一人物だろうね。毎回論調が一緒でBRTを全角(ＢＲＴ)で書いてるのこの人だけだから。
冒頭から見てると勝どき晴海ＢＲＴさんと芝浦押しの2人が頑張ってる感じで読んでて面白いです。

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勝どきも晴海も地下鉄が一本増えればいいんだけどなぁ。目先は無いだろうな。

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