パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

マンションは供給過剰って言う人がいるけど、私は少し違う見方をしています。

2016年に90万戸
2020年に71万戸

これ、なんだと思います？


首都圏の築15年以内のマンションです。

何が言いたいかというと、みんなが住みたいような、築浅の物件はどんどん少なくなるんです。
人口の減少よりも、築浅マンションの減少の方が速いんです。

だから、新築未入居や築浅マンションの価値は落ちにくい・・・って結論。

ちなみに今後は4万戸/年で新築マンションが供給される前提で試算してます。

>>7615 不動産オタクさん

よく説明が分かりません。

>>7617
少し難しい話ですので、全員が理解できるわけではないと思います。
分からなくても人生に大きな影響があるわけではないので、分からなくても気にしないでください。

>>7615 不動産オタクさん
うーん、逆に築15年以上のマンションが激増して、15年以上のマンションの相場が下がり、15年以上のマンションをみんな買いに行くっていうシナリオは無いでしょうか？

そのシナリオの実現可能性は低いと考えます。

築15年以上のマンションは、一部のビンテージマンションを除き、活発に取引されていません。
ここ5年のトレンドは「都心、駅近、築浅」です。
人間の価値観（新築、築浅志向）はそんなに簡単に変わらないと思います。

ダブルインカムで世帯収入は毎年上昇しています。
ここはそんなに関係ないですが、外国人富裕層も流入してきています。
買える買えないで言えば、買える層は着実に増加していきます。
買える層の多くは、買うなら築浅を選ぶはずです。

>>7618 不動産オタクさん
いやあなたの説明が論理的でないので分からないのです。

>>7621 匿名さん
本当にそうですね。妄想お疲れ様って感じ。
ではなぜ新築の供給がかつての水準に戻らないか分かっていない。

論理的に否定して欲しいものです。

近くにとても大きな木造のお寺？お屋敷？道場？が建築されてましたが、あちらは何の建物でしょうか？
個人のお宅だったらすみません。。。

>>7623 不動産オタクさん

論理的な破綻というわけではないですが、
築15年は築浅とは言えない（せめて築5年）
年四万戸供給の根拠が今ひとつ分からない
ダブルインカム前提ですが、中央区の待機児童は割と飽和状態
私は近くのパークホームズセントラルシティ中央湊が現時点で築12年なので、12年〜15年後にはこれぐらいの価格なのかな〜って思って見てます（もちろんグレードが違うとか色々ご意見あると思いますが）

ちなみに不動産オタクさんの結論は都心のマンションを買っとけば15年以内ならソコソコの価格で売れるよってことですか？

>>7615 不動産オタクさん

だから、新築未入居や築浅マンションの価値は落ちにくい・・・って結論。

↑
そりゃそうだわな。新築未入居で価値が暴落したら泣きたいわ。どちらかというと価値が上がるかどうかが気になるねん。

ここだけ値上がりするという珍理論の全貌をお聞かせ願いたいものである。

中央区全体が上がる。
が特にここは上がる。

>>7628 匿名さん

それはない。

>>7625

築15年を築浅と表現したつもりはなく、中古の中で比較的流動性があるのが築15年以内だとご理解いただければと思います。表現が分かりづらく、すみませんでした。

年4万戸が供給されるという前提を置いただけですので、3万戸でも5万戸でもいいと思います。
ただ、業界関係者から用地仕入れの状況などを聞いている限り、2020年までは4万戸程度かなとは思います。

保育園不足でダブルインカム層が増えないというご指摘は、その通りかもしれません。
5年以上先のことなので今回の議論とはずれますが、2022年から、少子化の影響で東京でも保育園が過剰になり、定員割れの園が出てきます。

パークホームズセントラルシティは以前、投資用での購入を検討しました（パークシティ中央湊も投資ですが）。
八丁堀、新富町の物件の中では比較的安く、目をひきました。
ただ、このエリアに詳しい仲介業者の話では、向かいの橋（？）の前がかなり薄暗く、内見は多いが、最終的に女性から敬遠されることが多いという話でした。
なので、PHセントラルシティの成約事例を見ると、このエリアの他の物件よりも10‐15％ほど安くなっています。

最近、東京の不動産はバブルだから近々崩壊するという記事やコラムが増えてきたように感じます。
私の結論は、そんなことないでしょ、ってことです。

価値が上がるかどうかについては、後日書きますね。

いずれにせよ、たくさんの反響をいただけて嬉しく思っています。
今後も、厳しいご意見を含め、よろしくお願いします。

あと昨日、レインズに、パークシティ中央湊ザタワー初の売却物件が載りました。
14階南向きの地権者住戸で57.95㎡、8,400万円（坪479万円）です。

似たような条件の分譲住戸は坪460万円ほどでしたので、そこそこ強気ですね。
地権者住戸は分譲住戸と比べ、内装のグレードが相当落ちますから、この値段で決めるのは難しいでしょう
どのくらい下げて決まるのか、注視したいですね。

>>7631 不動産オタクさん
住民板と重複投稿のネガキャン粘着おつかれさん！

>>7632 検討板ユーザーさん
不動産オタクさんが正しいかどうかは別にしてネガではないでしょ。
ちょっと疲れてるんじゃない？

>>7631
新築価格がピークに値付けされた時代の460で、三井が必死になって売ったが、パークシティ史上に残る販売不振になった価格で中古で売れると思ったら甘いと思う。地域の価値、将来性考えたら坪400で売れたら御の字かと。

>>7634 匿名さん
坪460の部屋は置いといて、隣のマンションはここより高値でなんだかんだ売れてんだからまだ大丈夫っしょ。

>>7631 不動産オタクさん
おお、14階にしてはいい値段ですね。
高層階なら9500万ですか…しかも地権者仕様でね…
一般仕様なら1億か…

>>7631 不動産オタクさん
同じ条件でお隣はいくらぐらいですか？

>>7630 不動産オタクさん
一杯書いてるけど得るものがないな…

ここは、お隣の住友と比べて、仕様はどうですか？

>>7639 匿名さん

こっちの方が大体いいですよ
隣が勝ってるのは緑地多いのと、地権者がいないくらい？

三井でさえ最後バルクにするほどパークシティ史上に残る販売不振物件なのに460で転売とか夢のまた夢でしょ。380で売れれば十分かと思います。となりのスミフは有明やDTで見てもらう通り、相場より坪50は盛るKY価格でお隣もほとんど売れてないみたいですよ、当たり前だけど。しかもお隣は駅歩5分圏内、これは資産価値になりより大きい。

>>7641 匿名さん
でたいつものバルクさん。嘘はいけませんよー。

>>7641 匿名さん

お隣は2期で値上げするくらいには売れてますよ

くだらないすれが多い。他人が買ったマンションが上がる、下がると言い合って何が面白い、買える人、買った人のの勝ちです。買えない人は黙ってなさい。笑

>>7640 マンション検討中さん

後、駅から徒歩5分以内

>>7644 匿名さん
買えないではなく、買わないの間違いでは？

売れてなくても二期で値上げするとか言って買わせるのがあのデベの常套手段なのさえ知らんのか？笑笑 DTもいつものそのパターンで、実際は事実上の値引きをしてたりね。さすがここ買うだけあって情弱ですね。

>>7647 匿名さん
事実住友は1期1次と4次では13%値上げしました。これはまぎれもない事実。

定価を上げて、価値が上がったように見せながら、
同時に値引き率を上げていくという手法もあるからねぇ。

>>7646 通りがかりさん

いや、ほぼ間違いない

>>7649
それが毎回のあそこの常套手段。値引き引き出せずに言われるまま買ったらカモです。

もう少し賢いコメント書けないのかな…

8割は買わない人が遠吠えしてるだけですから

>>7653 匿名さん
そうですね、正確には買えない人です。

となりでスミフがあの値段で売っているわけですから、ここが高すぎたとは言えないと思いますが。
まあ、ここの価格が高かったのか、安かったのかの判断は、中古の成約事例がでるのを待ちましょう。

>>7655 不動産オタクさん

ということですね。

三井の賃貸に40件ぐらいでてますね。これが意味するものは・・・

>>7657 マンション検討中さん

地権者が転売ではなく保有を選んでいるということ。転売乱発による値下がりは望み薄。

>>7658 匿名さん
楽観的で良いねw

>>7653 匿名さん

買わなかった人が正しかった気がしていた。
悔しいけど。

三井の賃貸みてみたが、ちょっと安いね。
75㎡で32万だけど、ブリリアは75㎡で39万とかけっこう差があるな。

単純に面積比だけではなんとも•••

引き渡し前なのに既に賃貸40件、そのうち100件くらい賃貸でるね、これ。わずか400戸規模で100件ってほぼ賃貸マンションだね。中古も売れるはずもない異常な高値で出してたり。ここで吠えてたのも地権者だったんだろうなとわかりやすい展開（笑）

周辺物件が徒歩5分以内の物件ばかりなのに、ここは5分圏外の駅遠物件だから、賃貸条件としてはこれでもかなり高い。最初は地権者が高め狙うけど、必ず賃貸相場はさがる。借りたい人はこのあと、いくらでも賃貸がでてくる借り手市場物件になるから、しっかり値引きをオファーして割高条件のまま借りたりしないよう自己防御も必要。

そりゃ超駅近ブリリアと駅遠パークシティ、再開発エリア至近、再開発エリア圏外のパークシティでは立地的資産価値がかなり違います。当初から言われていた通り。

>>7665 匿名さん
ベランダから黄色いダサいアパートが見える
公衆便所横を通らないと駅に行けない
川向こう
すでに事故物件
以上の点により新川の某マンションよりこちらの方が住む環境としては優れています。

賃料の差からみえる資産価値の差、の話だと思うけど。

>>7666 匿名さん

向こうの方が東京駅に近いけどな。

神戸製鋼のデータ改ざんが問題になってますが、あれがマンション業界に与える影響はあるのでしょうか？
マンションなんて金属の塊なのでどこかで使用されてないか心配です。。。

>>7666 匿名さん
他物件に対してこういうガサツな表現をしているところが嫉妬心の裏返しである事がよく分かります。
何よりこちらの関係者の民度の低さを露呈してますよ。

>>7669 匿名さん
竣工間近のマンションは かなり、ヤバイ‼

>>7670
本当に民度がよく表れていますよね。ブリリアは即完に近かった。ここはかなりの販売不振で最後はバルクですよ。

またでたな、ネガ軍団…笑

>>7673 匿名さん
たぶん一人がせっせと連投してるので、軍団ではないな。

>>7674 匿名さん
よっぽどここが気になるんでしょうね…

東京は世界第3位の 都市です。
まだまだ価値が上がっていくことでしょう。
しかもここはその中心地です。

>>7676 匿名さん

ポジを装った荒らしかな？
くだらない一言で荒れるんだから
少なくとも中心地ではないですよ

>>7677 マンション検討中さん
地図をよく見たら小学生でも中心だと分かるよ。

>>7678 匿名さん
中心ではない。

中心に近いという表現が正しい。

地図を見て判断するんだったら、東京23区の中心は新宿区だろうな。

普通、どこが栄えているかという意味での中心を判断するのに、地図は使わないだろう。

>>7680 匿名さん
出なくて東京駅からの距離だよ。

まあ、都心6区は今後も上がっていくだろうね

>>7682 匿名さん
御意

>>7682 匿名さん
別に煽る訳ではないですが、結構もう購買層が付いてこれない値段まで上がってるのに、これ以上あがったら誰が買うんでしょうね？その点、
こちらのマンションはまだ良心的な価格で購入出来ました。

>>7684 匿名さん
御意

>>7684 匿名さん
確かにお隣は、タワマンといいながら背が低く、スーゼネでもなく、レイアウトや設備も今一つ、バルコニーも狭いのに、ここより高く売り出してますね…
ここはお得な買い物だった評価になるでしょう。

ここの高層階は、現在評価で平均坪500万前後ですが、数年以内に600万程度まで値上がりするでしょう。

君、そんな内陸物件を煽る発言しちゃおこられるよ。

>>7686 匿名さん
工場が入る事、地権者が多い事を許容出来るのであれば、お得な買い物だったと思いますよ。

>>7688 匿名さん
上から目線ですね…
誰におこられるの？

>>7689 匿名さん
現場確認もしないで想像話はやめましょう。

>>7691 匿名さん
実際工場も入るし、地権者も多いですよね。

>>7692 検討板ユーザーさん
工場って、、、
実際に現地見てみたら？
普通の事務所レベルだよ。
作業をするから登記上は「工場」と書かざるを得なかったんじゃない？
ネガネタ

>>7693 匿名さん
全くその通り、悪意の書き込みですね。

工場が廃業したら、洒落た美容院がいいです。

>>7696 匿名さん
またまた悪意がありますね。

>>7693 匿名さん

現地に行ってみればわかるということは、工場は稼働しているのですか？
もしくは、工場内が見学出来るのでしょうか？

稼働前であったり、工場内を見学をしていないのであれば、どんな作業が行われるのかわからないですよね？
それなのに普通の事務所レベルと言い切っている方が根拠がない想像話と思うのですが…


少なくとも工場と登記されているものが入るマンションを敬遠される方も多いかと思います！
それを許容して購入した方にとってはお買い得ですね！

>>7698 匿名さん
確かにここは地権者多かったり、工場入ったりで、住み始めてからのリスク高いから、買わなかった人多そうですよね。

>>7696 匿名さん

とある最新のパークコートはお洒落な美容室が入るらしいですよ。
ここはお洒落な工場が入ってて羨ましいです。

カフェ、入らないかなあ。

>>7700 匿名さん

とある最新のパークコートは託児施設もはいるんですよね。
子供の甲高い声やお迎えのママチャリ、井戸端会議で大変賑やかになりそうですね。

老人ホーム

とある最近のパークコートの保育所は隣のオフィスビルの中みたいですよ。
逆にここの工場は、どうやらマンションと合体しているようですね。
荒々しくてかっこいいマンションになりそうです。

湊地区は下町。

佃島や明石町とは違いますが、
銀座にも東京駅にも近い立地、住むには便利。

とある最新のパークコートは相場絶頂期に値決めされ、値崩れ必至の状態のようですね。
竣工後は事業協力者住戸の賃貸と売却が出てきますし。

あれ、ここと似てる？

三井の仲良しタワーww

深夜に発狂してますね。
貧乏人って他人がお金で得するのを一番嫌いますからね。

クスクス＾＾

>>7698 匿名さん
妄想激しいね。
目立たないちっちゃな作業場程度だよ。

また芝浦の人ですかね？

ここは分譲時からだいぶ値上がりしてるでしょうから、買いそびれた人は相当悔しいんでしょう。

確かに、貧乏人って他人がお金で得するのを一番嫌いますよね。同感です。

購入者ですが、やはり、一階の真ん中を陣取った印刷工場は目立って、少しざんねんでした。マンションの仕様には満足していますが、入居後、地権者との関係もどうなるのか心配です。

>>7708 匿名さん
事実を述べられているのに、それを妄想と片付けるのは良くないですね。
目立たないとか、作業場程度とか個人的見解にすぎないですし、工場が稼働しないと実害は分からないです。
あなたこそ希望的観測に満ち溢れた、妄想はやめましょうね。

購入者ではないのですが、現地を通ってもどこが工場なのか全く分かりませんでした。
とても素敵なマンションっで憧れました。

すでに中古（未入居物件）は分譲価格と比較して上がっているようですし、買わなかったことを後悔しています。

>>7712 匿名さん
出たなネガマン、事実は事実なんだよ。