パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

やはりここだｔ１LDKの需要がものすごくあったんだろうなぁ…と思います。
立地的にそうですよね。
広めの部屋よりも、
単身者向けのコンパクトなタイプのほうがかなり需要があるんじゃないかなと感じていました

３LDKってどうなんでしょうね。
３LDKって３人家族くらいでくらすというイメージが強いです。
この辺りでニーズってあるのかしらん？

隣のスミフは単身者向け住戸をかなりの数用意するみたいなので全体としてバランスが取れるかも。

ただしこのエリアは最近は全戸3LDK物件が多いですね。実態としてファミリーニーズはとても強いです。

住職近接が流行りのいま、湊は住宅地としての需要は高いと思います。スーパーもできて利便性も高まりますし。

問題はすみふが底値を一気にあげてしまうことですかね。

佃界隈では湊は格下という意識が強く、ママ友の間では建物はいいけど所詮湊だしねーという会話が実際ありました。現在の街並みからすると仕方ない評価かもしれません。
ただ、この再開発が終わり、区の計画道路の整備も進めば、また違った評価になると思います。
ただ残念なのは、人気は無いけれどポテンシャルを秘めたエリアというのは普通、価格が落ち着いていて、再開発を経て価値のアップサイドを期待できるのですが、ここは既に上がりきっていることです。

あとは築地再開発と八重洲･京橋再開発でどの程度、恩恵があるかどうかでしょうか。遠からずとも近からずという微妙な距離なので、あまり期待はしていませんが･･･。
そしてすみふさんにも是非頑張っていただきたいですね笑

なるほど、佃の住民からみると湊は格下なんですね。。。苦笑い
こちらに住んでいると、あちらは川向こうというイメージなんですけどね。面白いですね。

湊、入船は印刷業や紙業などの中小企業が多いエリアだったのでこれまであまり住環境は整っていませんでしたが、最近は行く度に変化があり今後の変化に期待しています。建て替え時期にある古いビルもどんどん建てかわりそうですし、住民層に応じたお店も増えていくでしょう。確かに価格はその変化を前提に上げにいっている印象ですね。その価格で湊住民になられる方たちのおかげで、街の雰囲気も良い意味で変わっていくことに期待しています。これまでは単身者とDINKSがマンション居住の中心でしたが、教育熱心なファミリーや裕福なシニアの方など街づくりへの意識が高い方が増えると本当の意味で地域が変わっていくのではないでしょうか。

佃のが格上ってことないだろ。どっちも中央区の底辺だと思うが、立地的には都心に近いこっちのが格上だと思う。

>>609
実際はともかく、佃に住んでる方の忌憚のない意見ですから

通りすがりですが、住宅地としては佃の方が上というイメージがあります。少なくとも手元にある「東京土地のグランプリ」ではそうなってます。まあ、中央区には良い住宅地はあまりないですが。

佃も一昔前はそれなりのブランドあっただろうけど、さすがにオワコンですよね。
だからといって湊が次の佃になるかというと、それはそれで違いそうですが。

土地のグランプリ(笑)

何の意味もないよそんなの。

佃ねえ。そんなに素敵かね。

湊に何か言えるほど街並みもそれほど綺麗じゃないと思うけど

>>614
土地のグランプリは丁目別になってて、評価が高いのは佃二丁目ですね。614の写真は一丁目です。

普通に探せばもっと綺麗で整理された最近の佃やリバーシティの写真もいっぱい出てくるだろうに。

リバーシティに住んでますが、素晴らしい場所ですよ。ただ、リバーシティ全体が古く、リバーシティ内に新築物件は作られないでしょうから、新築希望であったり築年、間取り、設備等を重視するなら、プレミスト佃や月島駅方面に行くか、この物件やブリリアがある湊や新川へ行かざるを得ないですね。リバーシティは中古でも新築並みの価格ですし。
築年や間取り等を無視すれば、地域の作り自体はリバーシティや佃の方が格上な気はしますが、この物件や住不の物件を契機に湊が少しずつ変わっていくような気もしますね。5年後、10年後には多少期待出来るかと。

佃住民さん無理ポジはいいから。お呼びでないよ。月島へお帰りください。

佃がいいところなのは認めますが古臭いのがね。

湊は、佃の対岸に佃に負けない街づくりを目指す、でいいじゃないですか。

>>620
賛成。

ずいぶん盛り上がったね。
湊住民にとって佃ネタが微妙だということが、よーくわかった。。。

同時期に同コンセプトで大規模再開発された事もあって、佃と明石町は別格、と考えられてる方は多いですね。

湊のブランドはまだまだですが、楽しみなエリアです

どんぐりの背比べ

>>618

今はいいけど未来がない。
まあ今住んでる人にはどうでもいいんでしょうが。

川向こうは新川も佃も月島も勝どきも同じ。
さすがに晴海や豊洲とは一緒にしませんが。

>>626
新川は川の西側では。

福山邸侵入、管理会社は三井だとか。

新川は地図上は孤立した島のように見えますが、現地の人たちの評価はどうなんでしょうね。
昔のことは知りませんが、少なくとも今の地図では陸続きではないですね。

>>629
新川と日本橋箱崎町はもともと隅田川の中洲のようですが、今の地図だと隅田川の西側ですね。

湊ももともとは陸続きではない（運河を埋め立て）ので、陸続きかどうかの議論は無意味かと。

新川の地歴は良くはありません。
インターネットでも調べることができます。
中央区だとほかは日本橋蠣殻町、人形町の一部といったところ。
今となっては新住人が多くて関係ないでしょうけど。

ちなみに新川のブリリアは直接基礎を採用していたと思うので、地盤という視点から見たら湊よりは支持層が近く地盤は強固なのでしょうね。

ブリリアは直接基礎であってますよ。それをうりにしてたし。

でも三井住友建設ってのがほんとにいけてないですよね、、、

新川は蒟蒻島って呼ばれているくらいなんですけどね

支持層が浅くて表層が緩いなら632と634は両方正しい。直接基礎だけど液状化しやすい土地ということになる。

あの建築会社は本当に問題が多いですから。ブリリアの作りは好みですが、駅までのアクセスも公衆便所があったり、事故物件だったりと最終的にはこちらの方がいいかなと思った。

311の時は、このあたりでは新川だけ液状化起きた、なんて書き込みも過去にありましたね。

マンションが倒れなくても周りが液状化したら大変そうなイメージですが、直接基礎ならそんなに関係ないんでしょうか。

液状化で人的被害は少ないけれど、その地域で液状化が起これば資産価値的にはアウトになるよ。建物がいくら損傷なかろうが。液状化の懸念してる部分ていうのはあくまで資産価値。

周辺が液状化して、配管とかダメージを受けたらトイレが使えなくなったりする。建物に被害がなくても。

湊は311でも液状化はもちろん被害はなかったと聞いています
荒川も水量が多いときには水門を閉じるのでこの辺りに水害が及ぶことはないそうです

こちらの地権者の方はどの様な方々が多いのでしょうか？
少々言い方は悪くなってしまいますが、新規入居者と民度の乖離は生じないでしょうか。

地権者の方が多い物件であり、集合住宅だと後々無視できない問題にもなり得るので少々気になります。

>>641
地権者レスの別物件をご検討されてはいかがでしょうか？

佃と比較したくなるお気持ちも分かるけど、この物件最大の売りは、リバーシティビューでしょ。

一人の地権者が等価交換で複数住戸を保有しているケースだと、自分で使わない部屋は賃貸に出すケースが多い。賃貸住民はトラブルリスクを含む。地権者住戸ってそういうところも要注意。

管理組合の理事って居住の区分所有者って規定が多い。賃貸の場合、理事やらないから不公平だったりする。

ここは地権者も良さそうだし、マンション以外の周辺の人とは正直接点もないと思うから無理に馴染む必要はないと思う。湊のセレブ層として認識されるでしょう。

どうやらこの板は検討者板にも関わらず地権者、契約者と思しき人達が張り付いていそうですね。

検討者の意見としてはバイアスがはいってしまっていますね。

検討者の意見は聞きたいですけど。
どの部分に価値を見出して大きな買い物をする決断をしたのか知りたい。
また周辺情報や過去情報を知るにも地権者の意見は貴重です。
ネガや荒らしよりよっぽど有意義な板だと思います。

買わない人の煽りより、買った人の購入理由のほうが有益そうですね。

>>648
ん？購入者の意見を聞きたいってことですよね？
私もその意見には賛成です。

購入理由も大事だけど、物件のネガティブ面を知るのは重要だよ。それに関してはこのサイトじゃないと中々得られない。ネガのためのネガは不要だけどね。

この物件だって、駅から遠いとか、地権者が多いとか、昔はバラックだらけだったとか、色々言われてますからね。

ただ某ブロガーも書いてましたが、富久とかスカイズとかのように、ネガだらけだったけど蓋を開けてみると超優良物件なんてものもありますからね。

最近だと千桜がそんな感じかも。

スカイズも富久も販売時から割安なのは周知の事実でしたよ。竣工してから蓋を開けてみたらよかったわけではない。ここ3年くらいだと大規模の即完だったスカイズ富久GFTが中古で大幅評価上昇しているのは予測通りだとみなされていると思う。千桜はどの不動産ブロガーの評価みても低評価だし、割安感はない。

当時はネガのコメントが非常に多かったけど中古での評価は高い物件、って意味で挙げただけですよ。

千桜買うならこの物件か話題に出てたクラッシィ芝浦とか買う方が生活環境・資産価値的にもベターと思います。

近くの日本不動産ってすごい名前の会社気になるのですがやってるのでしょうか？
開発予定地も長年そのままっぽいし。

ここのネガは地域の従来のイメージと利便性に関するものなので、気になる人は見に来たら良いと思う。それで納得出来る人は買えば良いし納得できない人は買わなければ良いだけの事。雰囲気的なものとか、将来の発展も想像しながら楽しく住めるかどうかはかなり性格によります。

東京都マンション環境性能表示で、建物の長寿命化が★1つのようですが
コンクリートや構造体の問題なのでしょうか。
★3つの場合、3世代（概ね75～90年）まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としないそうですが、★1つはどのくらいの耐久性があるのでしょう・・・

>>658
構造上の理由で、各階にメンテナンス用の開口がないためのようです。
メンテナンス自体は屋上の開口から全て実施できるので問題ないようですが、性能基準の項目をクリアしていないため★1となっているそうです。
私も気になり質問しましたが、説明を受けて納得いたしました。

マンション環境性能表示なんてどっかの天下りが甘い汁吸うためのものじゃないのかな

ホームページには書いてないけど、東西線の茅場町は13分、大江戸線の月島は12分、浅草線の宝町駅は16分ですね。
どれも普段使いには遠いけど、例えば羽田、成田に行く時とか、いざって時には便利ですね。

箱崎のシティエアターミナルも近いので、空港行くには楽で便利ですよ。

>>662

こんなところがあるのは知りませんでした。
近くに便利な場所があるんですね。

箱崎の東京シティエアターミナルは、穴場です。

空港まで座れるし、カートは邪魔ではないですし、羽田空港まで近い。結構、本数も出てますしね。便利ですよ。

竣工したら東京駅までのバスも本数が増えるでしょうか？

www.tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cresultttbl&ECD=show&slst=955&pl=2&RTMCD=49&lrid=2&tgo=1

いまはこれですよね。
利用者も一気に増えるし、もう少し増えてもらいたいですね。

確かに、住友の街区も含めると相当人口も増えるし、SOHOもあるとのことなので、バス本数も増えるといいですね。10分に1本位あると大分違います。

昔は新川住まいの出張族でしたが箱崎からのリムジンはホントに便利に使いましたね。本数多いし予約無しでも座れて、しかも直で高速に乗るから1時間ジャストで成田に到着

箱崎はここからだと1.8kmくらい、タクシーですぐですね。
東京駅も近くだし、新幹線も飛行機もすぐ使える場所ってのは魅力的です。

>>640 匿名さん
ハザードマップ

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu...

荒川氾濫時は最大水深0.5から1.0の浸水予測です。新川は1.0から1.5。佃や月島は浸水しない予測です。

まあ、こんな水害が発生する可能性は低いでしょうが。

これ見ました。今人気の浜町、人形町、日本橋は2.0-5.0m浸水なんですよね。エントランス階が完全に水没してしまう恐れありということか・・・。0.5-1mならまあマンションなら影響は最小限かなと思いました。

電気設備に水が入ると停電ってこともあり得る。

平面図見てみたら、電気設備は2Fでした。それならまず安心ですね。

東京駅へのアクセスはもっと便利になってほしいので、バスは是非とも増便してほしいですね。

DTみたいに自前のバスを用意、はこの規模じゃちょっときついかな。

橋向こうのマンションは駅混雑を避けるために区から代替交通手段を要請されているのでドトールはシャトルバスを用意したそうです。
八丁堀も新富もそこまで混雑しないでしょうからシャトルバスはないでしょう。

>>676 匿名さん

そんな事情があったんですね。
それならPT晴海もバスが用意されるんですかね。

いやいや、ここは自前のバスが出す程の場所ではないでしょう。

ここか月島の駅直結を検討しています。どちらの方が資産価値落ちないでしょうか？

>>679 匿名さん

資産価値の観点では、物件を選ぶのも大事ですが、部屋を選ぶのも大事ですよ。どんな物件でも、南向きの高層階では、資産価値を維持するのは難しいものです。

安定してるのは駅直結じゃないかな。
資産価値だけでみれば、駅近に勝るものはない気がします。

駅近っていっても月島みたいなしょぼい駅じゃ意味ない。目黒バブリアとかだったら説得力あるけど。

月島みたいな弱小駅ならここら辺の都会駅で選択肢が色々ある立地のが事実上利便性は全然高い。

単線しかも大江戸線は弱いと思います。

>>683 匿名さん
それは勝どきじゃないですか？月島は有楽町線もありますよ

月島は大江戸線と有楽町線が通ってますね。

資産価値だけで決めるなら駅直結でしょ。

70平米前半くらいの広さで探してて、予算の関係でここの高層西向きか、パークハウス東日本橋の低層で悩んでます。
こっちの方が環境よさそうですが、便利さでは向こうかなと。
どちらがお勧めですかね。

>>686 匿名さん

東日本橋は浜町公園やオシャレなお店があるのがいいですよね。資産価値維持の観点では、パークシティ中央湊に軍配かな。パークハウス東日本橋はかなり強気な値付けという印象です。

＞＞６８５
大江戸線と有楽町線じゃあね。しかも都心から離れすぎていて不便。こっちのほうが断然いい。

確かにここの方が東京駅や銀座寄りですが、ここから月島駅前が歩いて10分ちょっとですよ。都心から離れすぎって、、

大江戸線と比べたら日比谷線＋京葉線の方がまだ使い勝手はよいと思いますが、駅まで歩いて6-8分ですからね。

ただ、川辺の静かな住宅地という希少性という意味ではこっちが断然有利です。

今のところ予定なさそうですが、湊を含め八丁堀駅あるいは新富町駅周辺がどれだけ発展するか次第ですかね。

地続きか橋を越えるかは結構重要な判断材料なんですが、駅直結は希少価値はありますね。でも月島のイメージはもんじゃ焼きしかないので、なんとなく月島に住んでるとは言いたくない。

確かに橋を越えるか越えないかはイメージ的に大きく違いますね。

月島はもんじゃとタワマンしかイメージないです。

昨日、近くを通りかかったので、
撮影しました。

1/2枚目

2/2枚目

お写真ありがとうございます。
事故なく安全に、順調に進んでいくことを切に願います。

>>686 匿名さん
好みにもよりますが、こちらの方が、ワイドスパンで間取りがよくて、暮らしやすい感じがします。TRとかついてますしね。パークハウス東日本橋の70だと一番広い部屋だと思いますので、ここの同じ広さの部屋に比べるとプレミアがどかっとのかってきてしまうと思うので、それを受け入れられるメリットが見出せないのであれば、私はこちらを選ぶでしょうね。ただ、向こうもデザインはカッコ良いと思います。

695ですが、パークハウスの物件間違ってレスしました。東日本橋でしたね。70は一番広い部屋ではありませんでした。でも、間取りはこちらの方が暮らしやすそうです。失礼しました。

東日本橋の物件周辺に仕事でよく通ってましたが、マンションが増えているとはいえやはりあの辺りは中小企業のテナントビルが多いオフィス街という感じですね。リバーサイドなのはひじょうに魅力的な点ですが。

オフィスビルに囲まれたゆとりのないマンションより、多少駅から離れていても住宅地メインのエリアのほうが快適に過ごせそう。
ここは住宅が多いけど規制があるわけでもないので便利な店舗も開店可能だし、ポテンシャルは高いでしょうね。
まず、隣にスーパーができるのはかなりポイント高いです。

686です。皆様コメントありがとうございました。
こちらで聞いたので湊推しが多いのは当然ですが、だいたい自分と同じ考えでしたので、やはりこちらにしようかなと思います。

高層階の西日がやや不安要素ですが、東京や銀座の夜景を楽しみたいと思います。

リバーサイド魅力的です。
ほかにクラッシィハウス芝浦、シティテラス品川イーストも検討していますが、シティテラス品川は立地が悪いんですよね。
比較検討した方いらっしゃいますか？

>>700 匿名さん
天王洲は場所的にないですね。クラッシィは、芝浦という場所は良いと思いますが、物件としてのレベルは、微妙な物件に感じますね。内廊下じゃないですし、細長間取りですし、薄っぺらい建物だし。リセールを考えると更に微妙な気がします。正直、目の前に住んでいますが、検討対象に入りませんでした。

リセール考えれば、周辺に国家戦略の再開発だらけの芝浦のが絶対有利だと思いますよ。ここも悪くはないけど、再開発という面ではこの区域のタワマンしかありません

リセールも大事ですが、割り切った投資でないなら自分が如何に満足して住めるかを基準にすればいいんじゃないですか？

もちろんそうですね。リバービュー、銀座や日本橋、月島に徒歩でいけるような環境を求めるシングル・ディンクスなら湊、アドレスや交通利便性、ファミリーが生活しやすい環境、リセールならクラッシイ芝浦っという感じで棲み分けができていますよね。

小学校、公園、スーパー隣接で、リバービューや緑も多いので、この物件を好むファミリーも多いと思いますけど。そもそもクラッシィ芝浦という物件と比較することに違和感が...

MRいった時二つで迷っている人最近結構いるといっていたよ。場所が結構離れているけどどちらも都心３区で水辺という共通点があるからかな。

たしかにファミリーが住む環境や将来性、交通利便性という部分だと、芝浦に勝てる要素はないと思いますが、建物と銀座や日本橋へのアクセスこちらに分があると思いました。

>>702 匿名さん
場所だけを比較すると、私もその様に思います。ただ、隣の新駅付近に新しい大型物件などが出てきたときに、あの中途半端な規模の広くもないマンションがどれだけ競争力あるのか考えたら、リセールも微妙になると思いました。こちらは、エリアで1位2位の物件なので、ライバルがあまりおらず値下げせずに売れるかなと言う予測です。一定期間住みますので、短期で売るという考えではありません。

芝浦が良い場所なのは認めるがクラッシーとの比較は理解不能。クラッシーは外廊下で立地いまいち、ブランド的にも設備的にも見劣りする。ファミリーもDINKSも予算が許せばこっちでしょ。

建物のグレードも専有部に限ればここのスタンダードとの比較ならクラッシイ芝浦の方が若干レベルは高かった。共有部はここの圧勝。あとは三井免震というのはいうまでもなくブランドにはなる。ただ、建物だけじゃなくて立地・環境は同等以上に大事ですから、ファミリーであれば芝浦のが圧倒的に住みやすいのは間違いのでそう単純な話ではない。

>>709 匿名さん

専有部分はクラッシィの方が上とのことですが、どこらへんでそう思われました？

芝浦ってファミリーに住みやすいかなぁ。
電車やモノレール、高速が地上を走っていてうるさいし、倉庫街も近いから大型車の往来もあるし。
保育園や小学校までの通学路の危険性を考えると圧倒的に静かで大通りに出なくてもいい湊のほうが安心だと思うよ。

基本的装備はどちらもしっかりついていますが、キッチン天板がここより少し高価なものを使っていたのと、廊下の壁がクロスでなく標準で造作がつけられていたり、ミスティサウナがついていたりでしょうか。普通から考えたらここもスタンダードでも仕様良い方ではありますが。

>>711
芝浦アドレスで高速で煩いマンションなんてないと思いますが、高速が通っているのは海岸アドレスだと思いますけど。芝浦でトラックが沢山通る道路なんてありませんけど海岸通りと勘違いしてますか？意味が不明ですね。

ここと芝浦ではブランド力が違い過ぎると思うけどね。そもそも湊を知ってる人はあまりいないと思うよ。湊が芝浦よりファミリーが生活しやすい環境だったらもっと有名になっているし、三井の大規模タワマンで、２期がわずか１０戸だったり、現在も先着順販売が続くことはないと思いますよ。

ここはグロスも安くて良いと思うんだけど、先着順は売れてないようですね。

芝浦の話になると同じ流れになりますね。

周囲の環境に求めるものが違いすぎて、どちらが住みやすいかなんて議論は平行線のままですよ。

>>712 匿名さん

クラッシィのHP見てきましたが、ワイドスパンな間取りとか、LDの埋め込み式エアコンとか、廊下のタイル張りとかはこちらが勝っていますね。

特にクラッシィはここと比べて間取りが悪いですね。まあ標準か、それより上のレベルではあると思いますけど。

なぜクラッシイハウス芝浦が出てきたんだろう、というのが率直な疑問。ブリリア上野池之端や明石町と迷うならわかりますが。　Web等から一応クラッシイと比較してみましたが、ほとんど比較になりませんでした。

ポイント　湊　クラッシイ芝浦
交通　八丁堀6分・新富町8分　vs　田町9分
眺望　隅田川・都心　vs　運河
環境　駅から地続き　vs　駅から橋を渡っていく島
学校　徒歩3分　vs　徒歩6分
公園　徒歩2分　vs　徒歩7分（徒歩1分に緑地あり）
買物　スーパー併設　vs　ピーコック徒歩8分
構造　免震　vs　耐震
ゼネコン　大成　vs　安藤間
間取　ワイドスパン　vs　田の字
天井高　2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）順梁　vs　逆梁（天井高？　下がり天井1.9mあり？）
階高　3.3　vs　不明（低いとのブログ記載あり）
エアコン　LD天井カセット　vs　LD壁掛け
キッチン　食器棚備え付け　vs　なし
廊下　内廊下　vs　外廊下
共用施設　ライブラリー、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど　vs　ほとんどなし？
将来開発　築地、八重洲、銀座（徒歩10-20分）　vs　田町駅前（徒歩9分）、品川

芝浦がファミリー向け？どこが？
前からクラッシィ芝浦推しの人がいたので、同じ人では？

クラッシィ芝浦、売れてないみたいですからね。

きっと色々必死なんでしょう。

田町駅には遠くないんだが、現地の裏通り感が半端ないからね。

池の端と比べてここはどうですか？
都内タワーで探しています。
湾岸以外で。

池之端は東向きの公園ビューのみに価値があるので、その一点に買う価値を見出せるかどうかが全てだと思います。

近くにスーパーないし、治安もそんなによくないし、台東区だし、間取りも微妙だし。
ただそれらに目をつぶっても公園ビューを望むのであれば、あそこは一押しです。

中央区、東京・銀座近く、リバーサイド vs 台東区、湯島・上野、公園ビュー、といった周辺の土地の好き嫌いが一番大きい要素でしょうね。周辺の雰囲気、所得層、教育水準とファミリー的観点でも色々と違うでしょうね。個人的には湊の圧勝。

クラッシイも竣工前完売ペースなので売れてない物件ではないかと。それを言ったら、わずか２００戸台なのに中々売り切れず、二期はわずか１０戸で早々に先着順やってるこの物件も売れてない物件になってしまいますよ。PHTよりはましだけど、三井のタワマンの中ではかなり売れてないほうなのは確かなんですから。他物件の悪口を言うのは良くないと思います。

悪口というか、クラッシーと比べている人が意見を聞きたいって言ったので、皆さんがご意見を出し合っているんだと思います。

ちなみに湊は販売268戸のうち、残ってるのは30くらい。竣工まであと1年半。

クラッシィはどれくらい残って、あとどれくらいで竣工？最近の販売ペースは？

あとこっちは三井というブランドあるけど湊っていうマイナーな土地。
クラッシィはご自慢の芝浦ブランドがあるので、そこらへんも考慮して、売れてる売れてないを考えないとね。

みなさんご意見ありがとうございます。
水辺にファミリーで住みたいと思って検討していたのが、ここ、クラッシィ、シティテラス品川でした。
天王洲を入れていたのは実家が大田区で近いという理由だったんですが、やはり論外のようですね。

PC湊とクラッシイ芝浦の比較

アドレス　クラッシイ
＊どちらも区の底辺レベルだが、腐っても港区アドレス

交通　クラッシイ
＊山手線・京浜東北線という最強路線に加え三田線・浅草線・ゆりかもめという多彩さ、また都心駅が故にどこにでもアクセス良好。湊も悪くないがこれに関しては相手が悪すぎた。駅前力もTGMMで激変する芝浦は極めて便利か。

構造　湊
＊免震は最強

デベと施工　湊
＊三井X大成は一流

専有部　　クラッシイ
＊どちらも平均以上だが、クラッシイの勝ち

共有部　　湊
＊湊圧勝

眺望　湊
＊どちらも水辺沿いという共通点あるも隅田川の方が開放感あり。

地歴　引き分け
＊どちらもそもそも昔は海である埋立地
　
子育てサポート　クラッシイ
＊待機児童２３区最小・全国最大額の出産補助・２３区唯一の私学幼稚園補助費など日本一とも言われるサポートは港区の圧勝

教育環境　クラッシイ
＊どちらのレベルが高いが、有名プレップやインター、有名私学などへのアクセスなど総合的にみて芝浦が優れる。湊は下町なので意識高い家庭と低い家庭が入り混じるため公立小学校のレベルに差がある、有名塾・私学へのアクセスが劣性。

買物　湊
＊スーパー併設は最高！
　
公共施設　クラッシイ
＊２３区最大級の区施設みなとぱーく芝浦

公園緑地　クラッシイ
＊芝浦中央公園と新芝浦公園など巨大公園あり。湊は小さい公園のみ。緑地が少ないのは中央区の欠点

街の将来性　クラッシイ
＊湊地区には再開発ない一方、芝浦はTGMM・駅前商店街再開発・芝浦１丁目再開発・新駅再開発など国家戦略特区認定の巨大再開発を多く抱える。

将来的資産価値　どちらも最高

比較対象で芝浦も考えてる人がいるのはわかるけど、天王洲はさすがに論外でしょ。

水辺にファミリーの条件なら、南大井のしながわ水族館すぐ側のスミフのマンションもいいのでは？隣接するしながわ区民公園の池は広いし、大田区にも近そう。

池之端はあり得んな。昔あの周辺に住んでいたが、上野周辺なので変な人も多いよ。段ボールハウスも多いし、早朝とかに不忍通りに空き缶をリヤカーでた大量に集めてる人とか我が物顔で車道通ってるし。中央区アドレスの人が台東区は受け入れがたいと思う。建物はそれなりにいいのはわかるんだけど場所があり得ない。

＞＞７３１
ランドスケープみたけどあの緑ビューは確かにすごいね。ただその先に大井競馬場と平和島ボートレース場なんだな。ちょっと品がなさすぎる土地だろ。

>>733
そう、あれがなければ本当に良い物件なんだけどね。しながわ区民公園は大きな池を囲んだ散歩するには広くて気持ちのいい公園だし、一角にはファミリーには最適の水族館もあるし。中々うまく行かないものだね。

素晴らしいビューは間違いないが、周辺住民のレベルがあの物件と合わなすぎでしょう。公立行ったら浮きそう。あと最寄り駅はギャンブラーだらけ、特に週末は周辺の食べ物やカフェはその人達で埋め尽くされるのでは。ここみたいな物件買う人にはちょっと無理な環境だと思います。

400メートル歩けば大森山王だから全然違う雰囲気なんだけどね。山の手と下町の格差が激しい一帯だな。

ちょっと話が外れるが、銀座のWINS周辺も土日は銀座に似つかわしくない競馬親父が凄いからね。周囲の喫茶店はスタバも含めて赤ペン競馬新聞親父だらけ。あんなところに設置許可した奴って本当に罪だと思う。

実家が平和島ですが、大森海岸はありえないかと。

近くに競艇、競輪ある、各駅停車のみの駅で使い勝手悪い、目の前の交通量もかなり多い等。

あそこに8000万とかとても信じられないレベルです。
お隣の勝島買ったほうがマシなレベル。

すぐ近くに出来る長谷工のマンション待ったほうがいいんじゃないですか。

すぐ近くとはどのマンションですか。

建物1軒だか2軒だか挟んでほぼ横に長谷工もマンション建ててるよ
ただ14か15階建てだけど

ここは湊のスレなので、これ以上はそっちのスレで聞いてください。

google map　でみましたが、長谷工のマンションは公園の入り口をはさんで反対側みたいですね

>>721
利便性、ランドスケープなら池之端、間取り、専有部仕様ならこっち
デザイン、共有部は同じぐらい
場所は好みがあるので、なんとも言えません。
環境がいいのは湊、住んでて楽しいのは池之端かな

利便性ってのも人によるんで便利な言葉ですが、スーパーあって東京、銀座も近くて、日比谷線と有楽町線を使えて、羽田や成田へは高速バスでいける湊の方が、個人的には利便性は高いです。

ただ上野、御徒町あたりの雰囲気って好きな人にはたまらないですよね。
実際池の端と悩んでこっちにしましたし。

飯食いどころがあまりないのが湊でネックです。池の端には日比谷線であっという間なので、行きたければ全然普通に行けるという話ですね。

池之端は根津方向の文京区方向に行くと良いお店が沢山ある。ただあの辺は羽田からのアクセスの悪さは半端ないから覚悟した方がいい。

>>744 マンション検討中さん

築地、銀座まで歩いてみてはいかがでしょう。

銀座って歩くと三越やイトシアまで時速４．８ｋｍで２５分かかるんだよね。近いようで遠い。

近隣住みですが実際上野や御徒町は日比谷線で普段使いしてるから、池の端に拘らなくても良いかもね

上野、御徒町、秋葉原に日比谷線ですぐってのは個人的にポイント高いですね。

あそこらへん、住みたくはないけど遊ぶには楽しいところですよ。

上野、御徒町、秋葉原に良く行く人には良い物件だね。ブリリアに比べると地味でアキバ上野好きな人が多いのかな。

湊から八丁堀方面か築地方面、もうちょっと足を伸ばして東銀座辺りまで行けば、いくらでもレストラン、ダイニングには事欠かないかと。湊や新富町には実は隠れた美味しいお店があったりしますしね。

グルメには事欠かないエリアと思います。
徒歩5分とはいかなくとも徒歩10分圏内ならかなり充実しています。
八丁堀周辺はバルの聖地とも言われるし、
歌舞伎座から南側に続くかつての木挽町界隈には老舗料亭もある。
落合シェフのラ・ ベットラまではこのマンションから10分ほどで行けるはず。あの周辺は名店が多いです。

>>749
同意です。現在港区在住で休日はヘビーな日比谷線広尾ユーザーですが、恵比寿・六本木や銀座だけでなく、上野・御徒町や、御茶ノ水、根津・千駄木、北千住にはよく足を伸ばします。日比谷線へのアクセスのよさは魅力ですよね。
とはいうものの、徒歩5〜10分で八丁堀の南側あたりなどにちょっとした店が欲しいなぁというのが率直なところです。再開発でもそれは期待できないでしょうかね。

大規模な商業施設は土地の確保が難しいかもしれませんが、人が増えればお店も自然と増えるはずですよ。
八丁堀駅ユーザーは、ブリリアや住友のマンションもあわせると1000戸以上増えますし、根拠はないけどきっと大丈夫です。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/676884/567511/84944765

京葉線延伸計画って、一応生き残ってたんですね。
本当に実現されたら京葉線も使い道がでてくるんですが。まあ無理でしょうが、生きてる間には実現してほしいものです。

湊契約者、クラッシイ板で大暴れ。あそこまでやって恥ずかしないのかね。そもそもがここの契約者が向こうのスレでいきなりここの無理ポジとクラッシイネガから始まってんのにな。あまりにしつこいし、ここの契約者はタチが悪いよ。

>>756 匿名さん

決めつけはよくないんじゃないですか？
無関係の愉快犯かもしれないし、ここを買うレベルの方はそんな低レベルなことしないと思いますけど。

って思いたいのはわかるけど、普通に考えたらここの契約者でしょうね。ここを買うレベルって言ったっていろんな人がいますし、金額だけで言えば低層１LDKなんて安かったしね。またここは地権者が沢山いますから。それこそここはいろんな地権者がいるんでしょ。

クラッシィはランドマーク性無いから中古になった時に他に埋もれる可能性高いと思うな。
比較するなら湊の中層物件でしょ

>>756 匿名さん
どこのスレにも相手にしたく無い様な人は登場してきますよ。匿名なのでね。そう言うのは、無視するしか無いことはわかっていますよね？意見を交わす気もなくわざわざこっちに出張してくる必要あります？そいつと同じレベルになってしまいますよ。

もう見てないだろうけど、756は匿名掲示板に向いてなさそうですね

向こうの掲示板みたけど、さすがにここの契約らしき人はちょっとやり過ぎだね。隣人にはなりたくない。

ほんとにやりすぎでこわい。階下の人とかだったら最悪。

>>754
なるほどご指摘のとおり、住民増による八丁堀界隈の発展の需要大ですね。
期待したいです。

ホントにここの住人かどうかは置いておいて、こちらはいつものとおり、まったりとした流れでやらしていただきましょう。

764さん
プレシス湊やグリーンパーク八丁堀など、ファミリー向けのマンションも増えてきましたし、八丁堀駅周囲の需要はますます増えるはずなんですよね。
これから頑張ってもらいたいです。

1LDKはラスト１戸になったようです。
ここの場合、やはり1LDKの需要が高かったんだなぁなんて思いました。
立地的にやっぱりそうなるのが自然でしょう。

この辺り、ファミリーも増えつつありますが
それでもまだまだDINKS・単身者も多いと思いますので、その需要を受けてそうなったのだろうなと推察されます。

DINKSや引退後の方の需要も一定程度あるのは間違いないでしょうが、そもそもそれより大分前に北西角や低層角、リバービューの3LDK以上が完売しているはずですので、少なくともこの物件はファミリー需要の方が強いんじゃないですか？
DINKS用にはスミフが出来ますしね。

1LDKは西や北の中低層に集中していて目の前お見合いってこともあり坪単価が抑えられているので、投資用としても見られているように思います。

芝浦との比較の時から、ここはファミリー向けじゃないと言いたい人がいるみたいですが、実需としてはファミリー層が多いと思いますよ。

住居内の廊下はタイルのようですね。タイルは冷たいので個人的にはフローリングの方が好きです。タイルの方が人気なんですかね？高級物件によく見かけますが、見た目以外に何かいいことあるんですか？

>>768 匿名さん

高級感があるくらい？
無料でフローリングに変更できますよ

高級感のみかもね
後は傷付きにくいとか？

売れなくなったね。周りないからかな？
津波は大丈夫なマンション？？

地図見てください。ここまで津波来たらその時には千葉、神奈川沿岸一体も壊滅、勝どき、晴海、お台場、豊洲も全部無くなってる勢いですよ。そこまでの津波を想定するなら東京西部や埼玉行ってください。

建物はよさそうですね。
ただ、２、３年前の感覚だとやっぱり高い。
しばらく賃貸かな。
ただ、賃料もったいない。
悩みます。

>>773 匿名さん

よく言われることですが

これ以上価格が上がる確率はひくいと思いますが、2、3年前の価格に戻る保証もないし、いつ戻るかもわからない。上がるリスクも0ではない。
待てるなら賃貸でよいとは思いますが、その間の家賃もそうだし、ライフイベントも色々あるし、難しい問題ですよね。

値下がりが気になるなら中古にしておいた方が良いでしょうね。中古も高くなりましたが、このあたりだと新築の値上がりに比べたらマシ。

でも、買える機会があったのに「このマンション住みたかった」とか思いながら近くの古い中古マンションに帰っていく日々は嫌だ。

このマンションは長期あるいは永住思考の人が多そうなので、3LDKの部屋とかはなかなか中古に出ないかもしれない。広めの部屋が欲しければ新築で買うのがベストかと。
また中央区内陸では一番高さのある分譲マンション、というランドマークな面もあるので、割高かもしれないが資産価値もぼちぼち保たれそう。

1LDKもお得感ありますよ。
安い値段で億ションとか同じ共用部を使う権利があるんですから。
同じ価格でこのレベルのサービスを受けられるのは周辺にないです。
日本橋方面も高額な非タワーが多く分譲されていますが、立地的にも将来楽しみな港区虎ノ門方面、築地市場跡、銀座方面、東京駅周辺、日本橋方面とどこにも行きやすいこの場所のほうが魅力的。

立地を考えると湊はもっと開発が進んでていいはずの場所だと思うのですが、地上げ失敗の土地が
長年そのままだったのが致命的でした。地上げされると言う事は、それだけポテンシャルが高いと言うことなんでしょうが。

今回の再開発をきっかけに、ゆっくりですが止まってた時が動き出しそうですね。

期待感、大ですね。
ちなみにこちらの住民さんは、洗濯物はベランダに干されたりするんでしょうか？

ベランダ以外だとどこに干すのですか？

バルコニーに、物干金物がついていますね。外から見えにくいよう、バルコニー手すり高さを越えないようになっていたように思います。

ところで関連してなのですが、バルコニーのガラス手すり、外から見えにくいように反射？するようになっているように聞いた気がするのですが、おそらく階によって違うと思います。どなたかご存知でしょうか？

浅草の隅田川テラスにあるタリーズコーヒーみたいな、テラスでコーヒーを飲める施設がほしいですね。
対岸の桜を眺めながら飲むコーヒーとかいいですね。

>>783 匿名さん

ここと住不物件、ブリリアも合わせて相当な人数の住民が増えるので何か新しい良いお店が増えるはず... と期待しています。

港でこの値段って高すぎと思うのはわたしだけではないでしょう。レインズみても湊のマンションの現在の中古の成約相場は築1-2年でも坪300-330程度、築10年だと坪250-280の相場ですから、いくらここが唯一のタワマンで湊のランドマークになるとしても中古で価格維持するのは難しいだろうなというのは感じます。地域で再開発があるわけではないし、銀座東京に近いといっても日常的に歩ける距離じゃないので結局電車・バス利用ですから。

そうですね、ワインを出すスタバの新業態なんかも素敵です。
需要あると思うんだけどな。

>>786 匿名さん

確かに中古マンションと比べると高いけど、質が違うから仕方ない。
この地域が今迄安すぎたのでは。
今の相場では都心3区にしては割安なほうです。

この地域の中古が今現在でも安いのは地域としての評価がそれなりだからではないかな。他の地域の新築と中古成約の相場と比較するとちょっと解離しすぎているのは事実だと思う。大きな再開発で街が改善されるならあれだけど、このマンションと小さなスミフさんだけですからね。

不動産市況が下落局面になった時に踏みとどまれる要素が少ないかなと思う。あくまで冷静にみるとそう思います。

中央区は今までが安すぎたってのは同意。
今は東日本橋でも平気で坪400超えるけど、一昔は300ちょっとで買えてたし。

ここは住宅地としての需要が高そうなので、東京駅東側の再開発ラッシュが進むなかで、住職近接として高収入のファミリー層に一定の需要が確実にありますね。子育てを考えないなら雑居ビルの中の板状マンションでも良いかもしれませんが。
高くなることは難しいかもしれませんが、資産価値がそんなに落ちることはないと思いますよ。
仮に再開発が更に進むなら大化けする可能性もありますが、それは難しいかな。

実際残り30戸くらいまで売れてるわけで、需要は確実にありますよ。

そもそも売り出しが200戸台でいくらもないから、三井でＭＲの大きさから言ったらこのぐらいは売れるでしょ。

中央区だから全部価値あってみんな価値が維持されるほど東京の未来は甘くないと思います。同じ築10年以内の板状でも晴海や勝どきと中古評価が変わらないか、ちょっとこの地域のが安いんですよね。

中央区でも評価が底辺に近いのは、再開発が進まない地区であり、交通利便性ももうちょっと都心部にあれば色々便利だけど、中途半端な位置にあったりという理由なんじゃないかな。ＢＲＴが整備されたり、より街並みが綺麗な勝どき晴海の方が将来的にも価値が高く維持されそうと思うのは私だけではないはず。

住友のマンションは実はここより敷地面積が大きいですね。再開発ではないので70mの高さ制限らしいですが。戸数としては同じくらい？

そんなスミフは買いなんですか？

いやあスミフはここより眺望悪いし、仕様もここより明確に上にはならんだろ。でも値段は。。。新築価格もあと2年くらいで下がってくるという予想が多いのでその通りになればここよりお得になる可能性もあるけど、普通に考えれば個々の方がいいと思う。70メートルだとコスト的に免震にできなそうだし。

>>790 匿名さん

BRTは当初の発表より輸送力半分くらいらしいし、勝どきや晴海は新地下鉄が来ない限り人口増加に耐えられない気がしますが、いかがでしょうか。
東京メトロ2駅を使えるところで交通利便性が悪いというのは疑問ですね。一回乗り換えれば都内の大体のところはいけますよ。BRTがきたとしても、結局新橋や東京で電車に乗るのは変わらないですし。

この物件と住友が出来てみないと街並みについてははっきり分からないけど、よっぽどのことがない限り勝どきや晴海よりは価値あるんじゃないか？これまでの湊のネガティブポイントだった虫食い状の未開発素地っていうのが綺麗に変わるわけだし。勝どき・晴海に地下鉄新駅でも出来たら逆転はあり得るが。

ＢＲＴは最初は様子見で本数抑えめだけれども、需要さえあれば本数増やせばいいだけの話ですから輸送量増やすのは簡単ですよ。需要です。

ＢＲＴは地上ですから地下鉄みたいに乗るまで時間かからないし、乗りかえも虎ノ門はかなりスムーズな構造ができるらしいですから。多分我々が想像するより便利だと思います。

地下鉄が２本使えて１回乗り換えればだいたいどこにでも行ける場所は都内ならいくらでもありますからその程度で便利な方とまでは言えないというのも事実だと思います。

＞＞７９５
このマンションとスミフができるだけで湊の街並みは変わりませんよね。何か便利になるわけでもないし。交通利便性も都心３区の括りの中では不便な部類に入るというのも否定はできない。ＢＲＴの出来によっては勝どき晴海に交通利便性で抜かれる可能性もある。

湊はなんでこんなに土地をまとめることができないんでしょうか？他の地区はもっとスムーズにやってるのに。事情だれか知ってますか？

どこでも土地をまとめるのは大変ですよねえ。六本木ヒルズも20年近くかかったんではなかったでしたか。

>>796 匿名さん

BRTの事業計画はごらんになりましたか？選手村開発後ですら、3分に1本、MAX2200人/時と書いてあります。いくらBRTといえどバス、増やすにも限界がありますよ。そして虎ノ門で降りた後は結局地下鉄ですか？それならはじめから地下鉄に乗れるところでよいのでは？虎ノ門までだってバス停までの時間＋6分くらいはかかりますよね。

また、地下鉄2本が乗れるところはいくらでもあるだろうけど、例えば東京駅から徒歩20分以内で、オフィス街ではないタワーマンションを更に条件に追加するとどれくらいありますかね。少なくとも晴海、勝どきはこの条件には当てはまりません。勝どきなんてあっても大江戸線ですよ。

BRTは湾岸の救世主のようにもてはやされてますが、所詮はバスですからね。やっぱり湾岸地下鉄ができないと、これからの勝どき、晴海の人口増加に対応できないですよ。それは中央区もわかってると思うのですが、、
まあ武蔵小杉の惨状を見てると、電車が通っても通勤はきつそうですが。
勝どきや晴海はなにもなかった分街の整備は楽だと思いますが、例えば人口増加にインフラ整備が追いつかないなど、再開発の歪みは必ず生じます。それを乗り越えられるのが、何年後、何十年後になるかはわかりませんね。

一方湊は既存の街がある程度出来上がってる分、大々的な再開発は難しいですが、街並みが整備されるだけでもだいぶ印象が違うはずです。スーパーができるとかもですね。
すでに交通網はある程度整備されているので、あと一個何か（例えばずっと言われている京葉線を三鷹まで伸ばす等）があれば、一気に化けると思いますが、これも何十年後かはわかりません笑

いずれにせよ、中央区民として、中央区のさらなる発展を祈っております。