パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

最新地盤サポートマップだと、弱い地盤（一番低い評価）ですが、大丈夫だよね？

>>5085 マンション検討中さん
9階は低すぎて…

＞5089
安く買いたいのはわかりますが、冷静に考えて再開発前の元々の値段をいつまでも引きずっても、無理ですよ。ここは、以前の値段を見ると判断を誤る典型的な場所といえるでしょう。築地や明石町にはここのような規模のタワマンができる場所がそもそもありません。唯一あるのは、築地市場跡地がマンションになる場合ですが、中央区は以前に跡地への住宅建設には否定的でした。
また、市場跡地以外にもここのように小規模ビル、住宅の地域を再開発すれば可能でしょうが、ここも計画から20年かかってます。30年くらい待てるならあり得るかも。

また、すぐ近場で築32年の中古、それも共用部の少ない小規模マンションでも坪300弱で出ているというのは参考になりますね。まだスーパーやここと隣の区画の整備も済んでいない状態でこの値段ということは、ここは将来的に築30年でも固く見て坪350以上を維持するのは確実。

あと、地権者住戸は専用部仕様が分譲より落としてあると聞きました。具体的にどんな仕様かは知りませんが。

>>5092 匿名さん
地権者住戸は天カセではなく壁掛けエアコンついてますよね。
下のほうの部屋は外から見えます。

>>5085 マンション検討中さん

真っ赤なキッチンって…。
もっとセンス良くリノベすればよかったのに。
残念。

>>5092 匿名さん

私もそう思います。
富久町もスーパーが1階にできて、周辺相場が底上げされました。似たような動きになるのでは？たしかに、高い時期に値決めされたので、富久クロスみたいに即転売で利益とはならないでしょうが、十年住んで転売するなら、損は考えづらいですね。

転売には向かないけど、10年後に住み替えるぐらいなら良さそうですよね。
その頃にはマンションでもよいから、湊の空き地減ってるといいな（笑）

10年後に「今思うと安かったね」ってなってると良いですよね。

壁かけエアコンの方が、メンテナンスは簡単。

>>5098 匿名さん

でも見た目はダサいよ。
高級感ないし。

このタワー並みの規模はもう出ないよ

>>5092 匿名さん
素晴らしいアセスメント…勉強になります。

>>5100 匿名さん

2.30年待てばでるかも。

>>5085 マンション検討中さん
この築年数をこんな値段では買わないのでは？
最終的には大分ディスカウントするとおもいます。

>>5103 マンコミュファンさん
よその話もって来るから混ざって分からん。
よその話はよそう

富久は超絶景の新宿御苑ビュー、副都心ビューと眺望では特にランドマークも見えないここの眺望よりかなり上、立地も駅近５分以内、新宿伊勢丹エリアにわずか徒歩8分。同じタワマン再開発といえど、あちらはスーパー、コンビニ、カフェ、クリニック各種など、こちらはミニスーパーと工場。また共用施設の充実度もスケールが違う。

富久クロス　　1,093戸　全期で即日申し込み、6ヶ月で完売
1ヶ月辺りの販売数　１８２

PC湊　　268戸　全期で申し込み割、全期通して先着順実施。18ヶ月目の現在完売せず。
1ヶ月辺りの販売数　１４

検討者だって馬鹿じゃないので、資産性が高い物件は売れ行きがまったく違う。とても比較にならないのはこれみてわかりませんか？資産性が高ければ、過去の物件は即完。厳しいこというと、申し込み割れやら先着順とか論外ですよ。

埋立地の駅遠、全期で申し込み割、先着順してる未完売物件と内陸の新宿御苑の2013年ナンバーワン人気物件を引き合いにするってのは比較としておかしいと思いますね。

今後の比較対照としては、パークホームズ豊洲、ドゥトゥールあたりが適当では。同じ埋立地、販売時期も被っているし、同じく売れ行きが絶好調とはいえない物件。売れ行きとしてはPT豊洲よりは劣るけど、ドゥトゥールよりかはいいかなというあたり。

>>5106　>>5105

久しぶりに、先着順の人の連投登場！
なんか懐かしい。

同じタワマンっていうくくりだけで、富久が上がったからここも上がるでしょうって；；；；；条件や人気が違いすぎるし、無理上げも行き過ぎていますよね。資産性が評価されていれば、販売でこんな膨大な差は生じませんよ。

そもそも山の手線内の駅近内陸物件と埋立地の駅遠物件は同じ枠で語ったり比較するからおかしくなる。同じ埋立地の同じような売れ行きのタワマンと比較すべきでしょう。

埋立地のタワマンで完売に苦戦していたという物件といえば他にどこがありますかね？

昭和57年6月築、旧耐震、隅田川が見えない中古マンションで４，８８０万円ですよ。。。
周辺の中古相場はそんなもんです。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_87572949/

ここ以外、思い当たらないなあ。

>>5099 匿名さん

ダサいかもしれないけど、故障した時が大変だよ。
一カ所ならともかく、時間差で次々。

一番似ているのはPH豊洲でしょうね。埋立地、販売時期、同じ三井のスタンダードブランド、販売経過、とても似通っている。違うのは江東区と中央区というアドレスの違い。駅近と駅遠。駅前に巨大商業ビルを初め環境改善計画がある豊洲と、民主党本部が移転してくる以外には特に計画がない湊。その差が最後、PH豊洲が先に完売した要因かもね。いろいろ批判はされたけど豊洲の将来性が有望なのはたしかだもんな。タワマンを買うような層は、現在の環境や地域の将来性、資産性に敏感な人が多いのでそれが差になったのかなともレビューできる。

まだ売れないの？

>>5105 匿名さん

まさしく、おっしゃるとおりです。
しかし、いざ、こうして数字で見せつけられると、あまりの違いに愕然とします。

10倍以上売れ行きが違う。
富久恐るべしなのか、湊恐るべしなのか、表現に悩むところですが。

時期が違うので、さすがに今の市況で富久のような売れ行きになるマンションはあり得ないのでしょうが、それでも浜離宮や池之端がだいぶ良く見えてきた。

民主党ではなく、社民党本部ですね。
まさか、民進党本部まで来ないですよね⁉︎

来たら流石に湊住民も怒ると思いますよ。

まさか中央区湊が超高級住宅地になるなんて。

現時点で富久と13倍の売れ行きの違い。最近は数ヶ月で1－2戸のペースだから最終的にはもっと差がでると思いますよ。これだけの差があって、富久も上がったらここも同様に上がるっていう煽りはちょっとおかしいでしょ。

多分、ここが富久と同じ販売ペースを狙うなら坪280程度の価格帯が必要だったでしょう。現在の相場プラス将来性考えて割安なら売れる、割高なら売れない。単純なことです。

>>5116 通りがかりさん

創価学会や大家まねず間の下位かま来そう

＞5118
販売の時期が違う。以上。

数年前までこの辺に住んでましたけど、お店とかできてもすぐ潰れちゃったり、平日は雑居ビルの会社員がいるのでそこそこ人がいますが、土日は人気がなくなる。少ないお店も土日に閉店していることが多く、閑静っていうより寂しげな雰囲気と言う方が適切な表現に思う。この辺りは再開発計画なにもないみたいだし、ここ数年で地域一番のビックニュースが社民党本部の移転ですから、ちょっと残念ですよね。

>>5119 匿名さん
知らない関係ない富久とやらを持って来るな。
新宿あたりじゃ水辺の優雅さは味わえないんだよ‼︎

>>5122 匿名さん
今に見てろよ、湊の価値を！

>>5122 匿名さん
あなたの気持ちが寂しいだけでは…閑静ないいとこですよ。

この辺の一軒家って共産党とか社民党のポスター貼っているところ結構ありますよね。社民党からしたら賃料も安い地域だし、支持者も多いし、本部を置いてじっくり政治やるには良い場所なんでしょうね。小学校でも新しく入居するタワマン住民と地元民の子供で毛色の違いが鮮明になりそう。そういう部分でもちょっと心配だなあ。

まあ、10年経ったら、あの時買っておけばよかった、になりますね。もしかして必死にネガ投稿してる人も、東側買いそびれて悔しがってるんじゃない？

水辺の優雅さって具体的になんですか？マンションにクルーザー置き場でも着いてるのならともかく。人口造成の隅田川ってそんなに優雅には感じない。行ったことあるけど川の水も汚いし、夏だったのでちょっと匂いもありましたよ。人口造成の隅田川を好きな人はいるんでしょうけど、あまり一般的な価値観とはいえない。

自分が東側を買ったのか、地権者住戸で保有しているのかしらないけど、北、西、南を買った人に失礼な書き込みだと思いますよ。

>>5127 匿名さん
それはない。

>>5122 匿名さん
最近はミニスーパーも増え飲食店も増えてきました。生活に困ることはないです。治安も良いままですよ。
社民党が移転してきたらどんな影響があるんですかね？

＞今に見てろよ、湊の価値を！

そういう好戦的な書き込みはあまり感心しませんね。実相場のデータとして、湊は駅近の築浅の大手ブランドマンションで坪300－320程度でしか取引されていない。1リバービューの東南角部屋でも350程度なんですよね、成約相場は。将来再開発の予定もないエリアで、今後これより上がる要素なんて市場全体がさらにバブルになる以外ないと評価するのは常識的だと思いますよ。

>>5129 匿名さん

どの方角もなかなかいいですよね。外観もカッコいい。
そしてスーパーもできる。設備の良い小学校がすぐそこ。公園も。隅田川テラスもなかなかです。
隅田川の水質が劇的に改善した今、地域の価値が昔とは変わってます。

都心三区はもちろん、生活に困るような場所も、犯罪が横行しているような場所にあるタワマンなど都内全域でみてないと思いますので、それはプラス材料にはなりませんよね？

>>5132 匿名さん

何と言ってもここは底堅い相場ですね。実需なら底堅いのが一番。

以前社民党の本部の近くのオフィスにいた経験がありますが、党員が反日的な発言をするたびに右翼街宣車がやってきます。窓閉めていてもびっくりするくらいうるさいです。嘘ではなく本当の話。社民党本部移転はちょっと怒りさえ感じましたね。勘弁してもらいたい。政策も考えも大嫌いだし、生理的に受け付けない。駅前で街頭演説とか頻繁やらないでほしい。

築地の移転もそろそろ決着に向かう頃でしょうか。隅田川テラスが築地から浜離宮までつながれば、都心にふさわしいきれいな散歩道になりそう。是非そうして欲しいです。

中央区って、都心3区で明らかに格下だからなぁ。
港区=千代田区>>中央区
って感じで、一つだけ離されてて、都心2区にした方が良いレベル。

>>5138 匿名さん

あなたの個人的定義でどーぞお好きに。

3Aが買えなかったのでこちらにしました。
同じような境遇の人は多いかもですね。

>>5138 匿名さん
銀座　日本橋を抱えているので、そこまで低くはないよ。

>>5140 匿名さん

まあどこまで住宅に予算を回すかってことで、3Aより安いですから、トータルでは悪くないと思いますよ。

逆に言えば中央区といえば銀座、日本橋しかない。銀座の本屋の前の地価が日本一ってだけ。それ以外に地区はどこもいまいち栄えないし、どこも雑居ビルと古い小さい戸建みたいななんとも言えない場所ばかり。都心2区なら高級住宅街といえばいくらでもでてくるが、中央区には高級住宅街と認識される地区がない。将来性がある住宅地も勝どき晴海以外には見当たらないのが現状だよね。

週末暖かくなると、湊公園からリバーシティの桜が見えて来るのかなあ。まだ早いか。満開の頃には是非見に行きたいです。

坪300が相場、賃料安さと支持層が多さから社民が本部移転を決めた湊と３Aを引き合いに出すってポジってよりネガに近い。

>>5143 匿名さん

>>5143 匿名さん
そんな事、百も承知だよ。

３Aを検討している人が、中央区の川縁、印刷工場が盛んだったがほぼ知名度もない湊のパークシティに流れるってにわかに信じがたい。70平米３LDK、リビング１２畳みたいな間取りばっかりで、３Aってどういうこと。

>>5147 匿名さん

今知名度が低いだけに、ここからのアップサイドが大きそう。将来性を感じるね。いつの時代も定石として、アップサイドが欲しければ知名度の低いうちに手に入れろ、ですね。その時には、それどこ？と言われることもあり。

今まで低いのに、マンション完売後に分譲宣伝終ってから、将来知名度が上がる根拠は何。

どうやって知名度が上がるんでしょうか？再開発予定もないのになぜ将来性があるのでしょうか？エビデンスが全くなく論拠に乏しいと言わざるを得ないと感じますがいかがでしょうか。もちろん知名度が上がり将来性があると思う人が買うのでしょうけど、実際富久と販売に13倍もの開きがあるということは、そう思う人が少ないのかととるのが普通かと。このような立地で不用意に将来性や資産価値上昇を煽るより、そういったものではなくて聖路加が近い、湊古来の雰囲気や人が好き、だから住みたいし魅力だと思うという方向のほうが検討者に響くと思いますけどね。世の中の価値ってお金や資産性だけではないと思う。墓場に資産は持っていけません。

>>5147 匿名さん
だって貧乏なんだから仕方ないでしょ

10年経ったら安かったねってなってるよ。人口が増える中央区で都心からこの近さでまだまだ未整備なエリアで、市況全体の下落は別にすれば他の地域より価値が下がるなんてあり得ない。

>>5150 匿名さん

聖路加いいですよね。鉄砲洲の神社も。都心なのに静かで落ち着いた場所ですし。高速、鉄道、幹線道路のどれにも面していないのも都心のタワマンでは珍しいことです。

不便な立地ということですか？

これから都心三区はさらに上がると見込んでいるんだ。かなり楽観的ですね。でも上昇を見込むなら再開発が予定されている場所を買うべきでは。PT晴海、勝どき東計画、豊海ツインタワー、さらに超安値期待の選手村跡地など中央区にも有望な場所はあるかなと。あえて、将来性期待するのに開発予定が全くなく、土地のまとめが難しく今後も開発が難しいこの立地を選ぶのはどうだろう。やっぱり聖路加や湊、社民党がすきな人が今後もターゲットになっていくのかなというのが妥当な分析じゃないかな。値上がり期待なら中央区に限るならやっぱり勝どきでしょう。

>>5154 匿名さん

絶対に駅まで傘なしで行けないと嫌だとかいう人は別ですが、バランスのいい場所ですよ。

>>5155 匿名さん

周りに同じようなタワーが建たないので、ここはオンリーワンで希少価値が出ますね。住友も入れればオンリーツーか？　いずれにしても、晴海勝どきの最大のリスクは、皆心配しているとおり、供給過剰です。

＞絶対に駅まで傘なしで行けないと嫌だとかいう人は別ですが、バランスのいい場所ですよ。 周りに同じようなタワーが建たないので、ここはオンリーワンで希少価値が出ますね。住友も入れればオンリーツーか？　

たいていの人がそう思ってないから、富久クロスと13倍の差がでているのでは？勝どきの供給過剰は懸念されますが、勝どき東や選手村跡地には商業施設の計画があるので便利になると期待されます。

このあたりだけでも目の前の住友とブリリアもあるので全然オンリーワンじゃない。マイナー駅八丁堀に三つもあるだけで十分多い。しかも唯一の駅遠タワマンだし。

八丁堀を最寄とするタワマンがここ2－3年で３つも建っている時点でオンリーワンではないだろ。この地区の需要考えたら十分供給過剰です。実際、需要が弱いから先着順も売れてないわけだし。説得力がない。

供給過剰は笑えるね
3棟とも小さいタワーで合わせて1000戸しかない
ここが供給過剰なら、勝どきのタワータワーはなんなんなの

いいなーここ
もう買えないのか…

>>5158 匿名さん
住友はタワーと呼べない、低い

勝どきは無い。センス無いネガだなー

勝どき、晴海、豊海は、絶対無いな。

勝どきは坪300くらいで高層階、お見合いなしなら買うレベルかな

勝どきのような朝の通勤ラッシュ地獄は絶対に嫌だ

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49680?page=2

読みました？

http://utinokati.com/details/マンション相場/エリア/東京都-中央区/

こんなのも

>>5167 匿名さん

昔の記事で、しかもそんな事実まったくないじゃん

なぜこんな的外れなネガがほぼ完売状況になってもしつこく湧いてくるんでしょう。羨ましいのか妬みがあるのか何か恨みでもあるのか...

>>5169 匿名さん

ですよね。結局全然下がってない…

>>5168 匿名さん
しかも、このデータによれば明石町が坪198万の評価。全く無茶苦茶。

>>5172 匿名さん

ほんとだ、明石が中央区最安値レベル（笑）
なんだこの無茶苦茶なデータは

でも昨年後半からマンション販売がはっきり不調で、新築の価格も抑えめになりつつあるのは事実。
3月販売開始予定だった物件が4月にずれ込んでるのもけっこうあるね。
数年のスパンで徐々に価格が下がっていく、ただし地域、物件により差がある（上がるものも）という予測は大きくは外れないのではないかな。

日本橋や人形町あたりは少し落ち着いたけど、供給過剰の割にまだ強気という印象。築地や明石も再開発を見越してかまだまだ強気かな。
お隣もここよりだいぶ高いという事前の予想は外れたけど、ここより少しお高めらしい。新川は今度のクレヴィアがいくらかは気になりますね。
川向こうは供給が多いので景気にだいぶ左右されそう。

地権者の友人は等価交換のはずが人件費と建材費の高騰で追加で数百万払ったと言っていました。そんなことってあるんですね。

出ました！ティアラのお出ましです！

川を越えた側からの様子です。

>>5175 匿名さん

まだはもうなり。まだ、がいつまでかですね。

>>5178 マンション検討中さん

おぉ！　思ったより高さがあるティアラですね。2階分くらいはありますか。

さっき誰かが都心3区の話をしてましたが、あれはリクルートがデベに提案してスーモで言い始めた、根拠も定義も定まっていない、ただの表現ですよ。

そもそも住宅地に、都心3区なんて概念は未だかつてありません。

素人の広告屋やマスコミをデベが躍らせて、宣伝文句にスーモやらYahoo!不動産で都心3区都心3区って連呼させてるうちにリクルートに騙された皆様が、勝手に妄想しているだけです。

住宅地は区の単位では推し量り難く、無理やり3つの区を挙げるなら港区、千代田区、渋谷区です。

その次は、品川区、目黒区、新宿区です。

港区千代田区は省略して渋谷区から。
神宮前、広尾、松濤、富ヶ谷、神山町、鉢山町、鶯谷町、大山町、代官山町、代々木神園町など

品川は御殿山など城南五山、上大崎長者丸など
目黒もやはり諏訪山などあり、自由が丘あり
新宿は市ヶ谷砂土原町、若宮、北町など別格です

中央区は、、、、何もない。
住宅地としての中央区は台東、墨田とどっこいです。

わかりやすい基準を教えましょう。
マンションの専有坪単価で、そうですね、今なら専有500万円を超える成約事例のマンションが、直近3年内にゆうに100件以上存在するか。

これが基準です。
前にあげた3区は、調べてませんが感覚的に必ずゆうにあります。

ですから、中央区のみなさん。
あなたがたはリクルートに躍らされてただけなんです。

きっと中国の方が一時期買い漁っていたウェリス銀座か銀座タワーくらいでしょ？500超の事例がありそうなのは。

>>5170 匿名さん
完売状況って。笑うとこ⁇w
タダでさえずっと数戸が売れ残って動か無いのにw
ココから市況が緩やかに下がっていくと、
それに合わせた新築価格の物件がどんどん出てくるから、ここの割高感が高まって、残り数戸のまま、竣工売残りの可能性も高まってるでしょう。

>>5181 通りがかりさん

あなたが今や誰もが使っていて広く言われている都心3区という考えに個人的に反対なことはわかった。でもそれは別にスレ立ててやってください。さよなら。

>>5177 マンション検討中さん

ティアラはライトアップされるのかなー？

>>5184 匿名さん
パンフレットを見ると下から照らすようなライトアップがありそうです。
遠くからでも目立つのが楽しみですね。

>>5181 通りがかりさん

どこも住みたいと思わないところばかりですね。こんだけあげてるのに逆にすごい。

少なくとも、作られた都心3区のフレームの中で、中央区がダントツビリ格って事は確定でOKだね。

>>5182 匿名さん

地味に動いてるから安心してください

>>5185 匿名さん

夜に遠くから見たときも、ティアラとライトアップできれいそうですね。離れたところのビルから夜に探してみるのも面白いかも。