パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

仕様が良いとは、具体的にはどのようなところを指しているのでしょうか？

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仕様については郊外二流デベのマンションよりは良いだろうが、パークコート等と比較すると建具や三次元的間取り、共用設備など、比べるのも恥ずかしい程度かと。

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プレミア階以外の普通階の3LDKはほぼ全て70平米、しかも大半が70平米台前半。

坪単価高くして、グロス抑えるために狭くされすぎている。70平米の3LDKとか狭過ぎるよ、団地レベル。お客通すにはリビングが狭過ぎて、ちょっと恥ずかしいくて人呼べない。せめて80平米台の選択肢をくれといいたい、つくちゃってるから無理だけど。

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仕様がいいって、廊下がタイル選べる以外はごく普通のパークシティ、パークホームズの仕様ですよ。廊下タイル張りなんてオプションで20ー30万でできますから、ありがたがるほどものものではない。タイル張り程度で仕様がいいからといって、地域の70平米の築浅相場より2000〜3000万くらい高いのは全く説明がつかないだろ。

結局マンションは地域の公示価格に最後は結局収束していきますから、ここは引き渡し直後で25階東中住戸で坪350くらいになると予想しています。

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>>4233 匿名さん

何度も何度も議論されている通り周辺地域の築浅だろうが駅近だろうが周囲の事例は低層ばかり。この物件も低層で眺望悪い部屋は坪300万台ばかり。北向きは中層階でも300万台。周囲の相場はここの低層と比べるべき。それでも共有施設がある三井のタワマンである分ここの方が少し高くて然るべきだとは思うが。
そしてその周囲の物件が新築、高層でリバービューだったとしたら坪400万どころか500万円までいってもおかしくない。
ここの東側25階が坪350万円とか見る目無いにも程がある。

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>>4233 匿名さん

おっしゃっている地域の築浅の70平米の物件って具体的にどの物件を想定しておっしゃってますか？川を渡れば色々ある気もしますけど。

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湊のレジデンス棟はどうなんですかね。賃貸も、販売も少し出てますねー。写真だけだと仕様はわかりませんが、こちらのタワーの方が良さそうには見えますね。

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>>4234 マンション掲示板さん
おやおや。坪500ってあなた、PC浜離宮に手が届いちゃいますよ笑

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>>4234
あの、どの地域でも大手デベのブランドマンション同士ならばタワマンと低層のマンションで価値の差は大してつきませんよ。全く不動産知りませんって感じだね。しかもここはレインボーも浜離宮も東京タワーも何も見えないじゃん。海を埋め立てて人工的に運河状にした川が見れるから坪500だって？？？笑うしかないwww

あなた購入者じゃなくて地権者じゃない？言ってることが不動産の常識から外れすぎている。

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>>4238 マンション検討中さん

タワマンの低層で周囲が囲まれてる部屋が坪350万円なら、高層&リバービュー&東向きなら400万円以上するのは普通でしょ。

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実際にPC湊の東南角部屋20階以上は坪500万円越えててバンバン売れてるからね。そんなもんなんじゃない？

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>>4238 マンション検討中さん

ブランドタワマンの低層 = ブランド低層マンション、って言いたいならその通りだと思いますし4234でも同じことを述べてます。ブランドタワマンの高層階と近くの同じようなブランドの低層が同じ価値ってことはあり得ないと思いますよ。笑うしかありませんね。

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>>4237
浜離宮は70平米台を坪500で買えないでしょ…

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>>4238
タワマンと低層マンションで価格の差がつかなかった具体的な物件名を教えてもらっても良いですか？？

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おいw
おまえらもうあんまりいじめてなるなよw
あれだけ必死だった湊君達だんまり決め込んじゃったじゃないかw

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>>4233 匿名さん

中層階東向きで350なら買いだな
いまどき350じゃ東陽町とか門仲とかだろうし、さがるといいですね

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ここの公示価格っていくらなんですか？

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>>4244 匿名さん

w沢山書いてるあなたをみて10年前の2chを思い出しました。いい歳としてなにやってんだか

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ここのリバービューは本当にすごいよ

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>>4244 匿名さん

w沢山書いてるあなたをみて10年前の2chを思い出しました。いい歳としてなにやってんだか

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例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

って浜離宮のスレに書いてあった。やっぱそうだよね。ここの周囲にタワマンがないから、周辺の中古相場とは比較できないね。

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近くに豊洲というちょうどいい比較対象がありますが。

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>>4251 通りがかりさん

川向こう、しかも江東区と比較されましても、、、
まだ月島じゃないですかね

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>>4251 通りがかりさん

豊洲にいくらくらい乗っければ適正なのかが難しいですよね。佃のセンチュリーパークや月島のキャピタルゲートの方が参考になるかな。佃は築年、月島は駅徒歩の補正が必要だけど。

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>>4244 匿名さん

自分のコメントの前数個は全部ポジコメントなのに何を言ってるんだこの人は。「なるなよ」はタイポだとしてもw乱発といいちょっとね...

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建設的意見を書込みましょう。
湊を汚さないで〜

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>>4251 通りがかりさん
内陸じゃないと比較対象外。

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豊洲と比較するなら、浜松町と比較しても大して距離は変わらんね。

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>>4248 匿名さん
ほんとに本当に凄い、他の内陸でこれだけのリバービューがあるか…教えて？

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湊1丁目の公示地価が坪313万でした。
近いのでここも似たようなものでしょうか。

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適正価格はそんなものですね。

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>>4259 匿名さん
何を検討されてますか？

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>>4259 匿名さん

公示地価で300オーバーなんですか？すごっ。
ならPC港が坪400でもうなづけます！

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>>例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

今の中古相場はVタワーが450、コスモポリスが310、ワールドシティが296で公示価格通りの値段になっています。物件の人気で多少の誤差はつくが結局、マンション価格は公示価格通りに収束する。特に年数が経てば経つほどね。

ここは公示価格が313なら新築とタワマンプレミア入れて、360くらいが適正だろう。中古になれば340くらい。

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＞4263

公示地価とマンションの坪単価って大分別のものではないか。
また、再開発前、これからタワマンが２棟が出来る前の更地状態の公示地価と既に建設済みの場所を比べてどうする。

ただ、360になってくれたら買いたかったのにという貴方の希望だけは理解した。

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公示地価って土地の値段？マンションの値段と直接関係あるの？

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タワマンプレミアにリバービュープレミアが付いて420くらいが妥当では？

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＞4265

直接関係ありません。
ただ公示地価が高ければマンションの土地代も高いので、間接的にはマンションの価格も上がるというだけ。そもそも土地の単価とマンションの床面積の坪単価ですから、数字の直接比較に全く意味はありません。

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公示価格なんてどうでもいいけど、八丁堀なんてマイナー駅の駅遠物件、再開発も何もない地域で420はあり得ない。駅近のブランドマンションでリバービューの部屋がこの前330で成約していた。どうみても立地と建物を考慮しても新築で360が適正でしょう。中古になれば340程度になる。

だって420が適正だったら、バブルピークの一期から最後まで申し込み割れの先着順とかあり得ないから。しかもここ４ヶ月で1〜2個しか先着順が売れてない。この言い訳つかない販売苦戦状況考えて、適正ってないでしょう。不動産が下落したのにいい時期に売り切れず、価格がそのままで余りに割高だから売れてないだけでしょう。

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ここ４ヶ月で1〜2個、２ヶ月では1個も売れてませんよね。この状態でMR開けっ放しはコストがかかりすぎるので、そろそろ値引き交渉ありだと思う。引き渡し後の含み損リスクを考えると2割値引きがラインかな。

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分かってないな…
八重洲大開発が終わる頃には、この辺の評価は様変わりしてますよ。

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>>4269 匿名さん
>>4268

このワンパターンネガ、もう飽きた。

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八重洲とこの地域は何も関係ないだろ。八重洲の駅前大開発なら神田や小川町とかの方がここよりよっぽど近い。ここからその再開発地までの距離は御茶ノ水駅からその開発地の距離とほぼ同等。再開発による地域不動産相場の上昇は歴史的にも徒歩10分以内でないとまず望めんよ。ここは八重洲のスーパービル開発地まで徒歩30分近い。それをネタに出すとかどんだけ無理ポジですか。

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>>4271 匿名さん
ほんとに飽きました。
残ってるのは、場所的に人気がなかった数戸だけ。珍しいことではない。

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>>4268 匿名さん
駅近のブランドマンションてどこでしょう？比較のために具体的な物件名を挙げてもらったほうが議論も空中戦にならずにすむので助かります。無いとどうしてもネガしたいだけに映りますし…

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>>4272 匿名さん

何も分かってないらしい…

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徒歩30分弱の八重洲の再開発であそこらへんはそりゃ変わるでしょう。でも湊は何も変わる予定はありませんよ。

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>>4272 匿名さん
徒歩20分だよ、適当はいかん。

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開発地から同じ距離にある御茶ノ水のマンションで、八重洲の再開発でこの辺は変わりますよとかいうポジを見たことがない。完全に遠すぎてべの街の話。

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>>4276 匿名さん
変わらないが、資産価値が上がるんだよ^ ^

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