パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

確かに坪330（70平米換算で7,000万）は目安だと思う
もう少しラグジュアリーとか、何か特筆すべきものが有ると良いのですが、思い当たらないんですよね
小中学校に関しては有利なのでしょうが、その世帯で購入できる方がどれだけいて、中古でここを選択するかと考えると微妙な話になってきます
買える世帯は新築を、買えない世帯はもう少し低価格のって感じかなと思います
静かに暮らしたいお年寄りには良いかもしれませんが、ファミリーが多いと逆に選ばない可能性＆ブリリアの方が駅近、もしくは年老いた時にもっと普段の生活に便利な場所を選択する気がします
でも一番気になるのは湾岸がだぶついて、景気も悪くなってのダブルパンチです
自然災害等はどこでもあるので、気にしても仕方ないですね

>>400
大企業勤務の人はお給料も良いですが、今までが賃貸だと家賃補助とかが手厚くたんまり貯めることができますね。
外資なんかだと尚更。
去年辺りに株で儲けた人も多いだろうし、12000万位ならサラリーマンでも出せると思いますよ。

>>402さん
確かにそういう方もいらっしゃるかもしれませんね。高所得なサラリーマンの方ですね。

ちなみに私は開業する前はサラリーマンでしたが、その頃は年収が1000万円を超えることは残念ながら一度もなく、さらに賃貸で借りていた頃は家賃補助もなし。
あまり投資らしいこともしていなかったため、コツコツ貯めた頭金と住宅ローンその当時買ったマンションの価格は坪300ちょこっとでした。

あくまで私の中ではでありますが。ここも坪400っていうとかなり年収がある方でも現金で用意できる部分がかなり多くないとキツいのかなぁと思ってしまいます。あとは家族構成にもよるのかもしれませんね。お子さんがまだ小さい方は将来に向けた教育費も考えないといけませんし。うちもそうでしたよー。

それにしても今の不動産価格はすごい価格になりましたね。
その当時、検討してみたものの資金が足りず悲しくも断念した同じ三井のパークコートが坪350ぐらいでした。

昔ばなしをしても仕方ないんですけどね。 長文失礼しました。

周りの開発次第かな。
よくジョギングでこのあたり走りますが、夜は暗くて微妙な感じです。
治安が悪そうとかではないのですが。
そういう意味ではまだまだ月島には及びませんね。
でも10年20年先、どうなるかなんでしょうね。

この地でバブル期から、のさばり続ける地上げ屋の問題と関係あるのかもしれませんね。

周囲に関していうと、寂れてる感満載だね
陸の孤島までは行かないけど、忘れられた地区な感じ
あくまでもこれからでしょう
タワマンて10年以内に転売する感じが有るので10年間でどこまで街が整備されるかでしょうね
難しいところだな

我が家にも未就学児が二人います。ブリリアもみましたが、周辺環境はこちらのほうがいいなと思いました。開業予定のスーパーもポイント高いです。
寂れてる感は否定しません。でも古い建物からはこの土地の歴史を感じられるし、そういう目で見るとあまり気になりません。
銀座からこんなに近いのに、あまり洗練されておらず、田舎っぽいなぁと思いますが、そのギャップがまたこのあたりの魅力なのかも！？

同じくブリリアとこことで比較しました。

ブリリアの方が駅近ですが、それ以外の点は全てこちらが勝っているかなと思います。資産価値的には駅近に勝るものはないと思いますが、住む以上は環境等、資産価値だけでは決められませんし。

街並みが寂れているとの書き込みもありますが、湾岸の整備された感じよりも、こちらの下町感ある方が好きですね。湾岸はどこも同じような街並みで個性がなく、正直住む気になれないのもこちらを選んだ理由ですね。

購入者の中の子育て世代(未就学児を持つ家庭)の割合について、2月位に営業マンに確認したことがあります。その時は、調べてもらった上で、24%位だと聞きました。その他、比較的、お若いご夫婦の世帯が20%位いると教えてくれましたよ。

子育て世代のような永住組と、１０年以内に新築転居の方とでは考え方が違うので噛合わないよ
ここは子育て永住組で、ブリリアは転居組って事で良いのではないのか

ブリリアは駅に行くまでに公衆トイレの前を通らないといけず、臭うと書いている方もおり、私は候補から外しました。
実際に現地で確認すると橋のたもとにありました。
毎日通る道にそういった不浄のものを目にするのは気持ちのよいものではないですし、公共施設なのでどうすることもできません。
湊のほうが駅までの距離はありますが、公園を通ることもできるので日常生活を想像してこちらを選択しました。

なるほど。すごく説得力あります。

目の前の木造で古ぼけてるのに大層な名前の、日本不動産(みたいな感じの社名)とか、怪しすぎる。
有名な会社なんですか？

>>413
ブリリアも子育て世代多い。子供育てながらそのときの需要に合わせて転売、新たなマンションや戸建てを10年以内のサイクルで見てる人は少なくない。ゴマンと金がある人は別として資産価値重視しないと最悪、見動きとれなくなるから。でもここもブリリアと同等に近い中古評価は受けると思います。

子育てという意味では，個人的に，この辺りの新旧入り混じった，雑多で多様性のある雰囲気は，子供の人格形成にとっても良い影響があるのでは，と思いました。
私は，湾岸（晴海など）とこちらを比較検討していたのですが，確かに，湾岸の開放的な雰囲気も憧れますし，子供を遊ばせられる場所も多く，価格面でも同じタワマンでこちらより１０００万近く安く見つかる物件もあり，BRTなど交通網の発展も見込まれる点では湾岸も非常に捨てがたいものの，主に資産価値・震災時の安全面といったポイントから，こちらを選択しました。湾岸の開放的な雰囲気に触れたければ，すぐに遊びにいける距離にもありますし，各所（銀座，築地，日本橋，東京駅，湾岸方面など）へのアクセス面のバランスが取れており利便性が高いという印象です。
湊という地名にある，何となく微妙なイメージも，今後本物件と住友物件が建って，居住者とオフィスが入って，少しずつ変わっていくことを期待しています。
ところで，前スレで話題となっていましたが，東京都マンション環境性能表示のうち建物の長寿命化が★１つとなっている点は，実際のところ，リセールの際にどの程度影響があるのでしょうか？

☆1なのは、建物の長寿命の基準を満たそうとすると、パイプに開口部をたくさん設けないといけない、ただ高圧洗浄で一気に洗うので必要ない、だからあえて基準を満たさず☆1、みたいな説明をMRで受けました。

専門家ではないので詳しくはわかりませんが、この解釈で合ってますでしょうか。

>>412

結構子育て世代多いんですね。少し安心しました。
ブリリアさんの方も子育て世代がどれくらいなのか、少し気になりますね。

>>420
でもブリリアは、学区が違いますよ。違う点で気にされているのかもしれませんが。

>>421
ブリリア学区となる新川の明正小学校はなかなか良さそうではありますね

中央小は中央区の中でも生徒数が少ない学校のようです。新しいマンション増えて、生徒も増えるかなぁ？

412さんの話が本当なら、中央小は一気に生徒が増えそうですね。
全員受け入れできないなら、一部は明正とか明石とかに越境するのかな？

ブリリア学区の明正小学校は、フランス学園との交流があるそうですが、中央小学校の特徴はありますか？

>>424
建て替えたばかりの校舎で、生徒が倍になっても対応できるようにしてるらしいです！何かで見ました。

児童数は、中央湊が出来れば増えると思いますよ。これまでは、まともなスーパーが無かったけど、ここが出来れば、周りの分譲マンションもファミリータイプが増えるんじゃ無いですかね。既に今年も近くに2件小規模マンションが建ってますよね。HP見るとここのスーパーの事も記載ありましたよ。

この辺りは簡単にスーパーが進出できなさそうだし、中央湊にスーパーが出来るのは、周辺住民にとって結構ありがたい事みたいですね。

スーパーが出来て周辺にファミリー向けのマンションが増えて、ますます開発が進んで、という良い流れになることを期待してます。

銀座、東京に至近なのに静かで川沿いならではの開放感と眺望。三井ブランド。再開発。今でてる新築ではどう考えても一番だろうと個人的に思っています。

>>429
是非買われて下さい。
私はブリリア八重洲にしましたが、こちらも良いマンションだと思います。

ご近所なので相互良関係を築けると良いですね。

ブリリアってなんで新川を名前に入れなかったのだろう。

非常に良い物件だと思うんですが、価格がなぁ、、
と思っていたら、東日本橋とか人形町とか、お近くの明石とか、湊よりはネームバリューがある中央区内陸の新築マンションは、普通のマンションの低層階でも坪400前半からとなりつつあるんですね。
湊の再開発がこれから更に進むかは微妙ですが、そんなに開発が進んでないからこそまだ安く、そして八重洲や日本橋の開発に便乗してもう少し進みそうな気がします。
ここの低層階なら350〜とまだ手が届きそうなので、検討の余地だいぶある気がします。

＞４３１
新川って本当のアドレス入れたら誰も買わないくなるべ。高く売るにはネーミング重要。

>>316 明石町いいですよね。
先日歩いてみたら距離が少し違うだけで湊とは町並も空気感まで違うような感じを受けました。
銀座までも徒歩だとだいぶ距離が違う印象ですし。
明石町のURや築地グリーンサイドの場所なんて最高ですね。
いずれも２LDK以上は募集でていないし出ても高そうですね。

港区、千代田区から見れば、明石町も湊も同じ中央区。差はわからん。

港区の麻布六本木赤坂あたりと芝浦とは格差があるし
千代田区も番町あたりと秋葉原では違いがあるのと同じ感じだわな。
明石と湊の違いは住んだことある人でないとわからんよね

知ってる人は、違いを知っていても、東京を全体的に見たら殆どの人にとっては、どっちもどっちということかと思いますよ。港区に住んでますが、両方とも知りませんでした。仕事で近くに行った事がある程度です。どうでも良い差と思います。それよりも、ここら辺の発展の可能性をどう見るかという事が重要かと。

港区から住み替える方は、港区からなぜあえて中央区を選ばれるのですか？

港区からセカンドで購入します。
将来性と価格が決め手です。
麻布十番も昔は陸の孤島といわれた下町でしたが、今や街のイメージもグッと上がりました。
湊も同じように今後の展開に期待をしています。

私は、部屋の広さを求めて購入検討中です。未就学児が2人居ます。この子達が小学校に入る前に引っ越したいと思っています。当然、港区でも探していますが、駅から遠い物件が多くて、かつ、今でしたら、港区だと1.5億出しても比較的狭い部屋になってしまいます。そのような場合、駐車場の確保も難しい。2億位をポンと出せればいいですが、私は、今、そのレベルの収入がないので、港区・千代田区以外の都心部で探しています。個人的には、今、タワーであれば、納得いく内容と価格で、将来性があるマンションとなるとここだと思うので、注目しています。将来は、港区に戻ろうと思っています。結局、マンションは、買おうとした時の貯金と収入で買える物件が決まっちゃいますので、年収をググッと上げたタイミングで再度買うと言う計画ですね。ここは値上がりしたらラッキーと思っており、価格が下落しても少しかなと、どちらかと言うと賃貸には良いと思っています。なんと言っても丸の内・大手町が近いですから。でも他のエリアも探していますよ。

海外居住中なのでセカンドハウスですが、東京、銀座、日本橋に近いながらもリゾートっぽい静かな環境を気に入っていたところ、東向き中層階の最も気に入っていたところにキャンセルが出たので即決しました。内装も十分満足レベルで、派手さはなくちょっと高いですが希少価値があって手放せない物件になるのではないかと期待しています。空港からのアクセスも良く、東京駅からあらゆる場所に国内移動できるので凄く魅力的なマンションです。完成が楽しみです。

DTなど、他のスレでも結構名前がでます。
地名はマイナーですが、三井の再開発なので話題性はあるみたい。

最近は新築マンションの供給が本当に絞られてますね。特に大型のタワーマンションが。PT晴海もここと豊洲が売れてから販売開始ですかね。

ここリゾート感あるかな？その点においては同意できないな。セカンドでリゾート感重視ならスカイズ、ブリリアマーレ、クロティアの中古のが断然合致してるような。

>>444

リゾート感だけならそうかもしれないけど、新豊洲、有明、晴海など大抵そういうところはアクセス良くないでしょ。
東京駅近くみたいな交通の便が良い場所で、っていう条件が抜けてますよ。

都内各地で開発計画は進められているけど、やはり日本の中心、一番プライドかける場所は東京駅周辺。
ここがコケると日本自体があぶないってこと。
政府も財閥も最優先でこの辺りを世界基準で一流を保つよう舵を取ることでしょう。
だから東京駅に近いが、住環境として静かで緑と水にも近しいこのマンションに価値があると思います。
地権者もいますが、まだ希望の間取りが残っているので本当に良かった。

ここは共用部のセンスいいなあと思います。管理はちょい高いけど、戸数の割に共用部が充実しているよね。

売れ行きも苦戦中のPHTに比べると、値段もずっと上なのに好調のようですね。

共用部に関しては、タワマンとしては貧弱な部類だよ
不必要に豪華な共有施設は要らない庶民派タワマンンで十分という方に取ってみれば良い物件

>>449

確かにそこまで豪華ではないですけど、必要なのは揃っている気がします。あと何があればよかったかな。
プールやスパは金食い虫だから絶対いらないですね。

ここ、すごい勢いで売れているのですか？
もう完売まですぐなのでしょうか？
周辺一帯の物件をリサーチしていますが、中央湊が売れているという書き込みを方々で見かけます。
駅距離が気になっていましたが、ここにした方がいいかなぁ。

残り50戸ないくらいらしいので、比較的早くなくなるのではないでしょうか。
少しお高めですが、バランスは良さそうですよね。

早期完売は時間の問題。

売れ行きは良いですよ
通勤に便利という方とリタイアで都心に住みたい方と両方に丁度良い物件
豪華と言うより、静かに都会と水辺を楽しみたいという方向き
周囲の発展はまだこれからなのでわからないけど、そこそこには成ると思う

街の発展もそこそこにしてほしいですね
ならないと思うけど、豊洲みたいな街並みになったら最悪

歩道と車道がきちんと分かれ、街路樹が茂る街並みになればいいが、駅までの小分けされた区割りはどうしようもないか。
せめてスーパー以外にも生活に潤いが出る店舗が多数できるといいのだが。
蔦屋家電レベルは難しいかな。

お店はこれからに期待ですね。
住友のマンションと合わせて一気に人口増えるし、是非お願いします。

人口はさほど増えませんので、お店は難しいでしょう

八重洲、日本橋の再開発がさらに発表されましたね。
ここに直接は関係はなさそうですが。

周辺の開発はわくわくしますね。
直接関係なくとも職住近接とあらば自ずと中央湊の価値も上がることでしょう。
これまでの戸建て、ミニマンションだけの地域ではなくなるので人口増加は確実、いい街になっていくといいですね。

隅田川より西ではなかなか出ないタワーに加えて、八重洲や日本橋の再開発まで更に進むのであれば、ますます人気でそうですね。
さすがに次で完売はなさそうですが、思ったより早そう。

第2期からは数も少ないから、倍率高そうね
その次が最終期で数戸でしょうか
最終期は値上げしそう

さすがに値上げはないとは思いますが、一部見直した価格を戻してくる可能性くらいはあっても良さそう。
新築の供給絞ってそうですしね。

>>460
再開発について、最近また何か発表されたのですか？

八重洲通りの東京建物本社の建て替えのこと？

http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/160510goudoukuikikai...


5月10日付けのこの事かな？
新たに6プロジェクト追加で、4つが八重洲、日本橋になってます。

すみません、467のリンク先はpdfなのを書き忘れました

467さん、ありがとうございます！
東京駅周辺のプロジェクトの数が他を圧倒していますね。
将来はすごいことになりそう。

品川や虎ノ門あたりもすごいけど、東京駅の東側も再開発すごいですね。

築地〜東日本橋あたりの中央区内陸部は、住宅地としても評価が高まりそう。
ここやブリリアは評価が更に高まりますね。

明石町の街並みは素晴らしいですよね。でも明石町が坪450となってしまった今、内陸では希少なこのタワーもお買い得感があります

内陸ってデベが売りやすいからそう言ってるだけで、完全埋め立てで、事実上運河なのにたまたま川と名付けられた水沿いの湾岸立地でしょ。地図でみても明白。まああまりこの場所で内陸内陸いうのも微妙だからどうかと思う。今の市況ではいい物件だと思うけどね。

いや、橋なしで行けるんだから内陸だろ。

じゃあ中央区はどこからが内陸なのかって話にもなりますけどね。
まあ便宜的に隅田川より西が内陸ってのが一番わかりやすく、コンセンサスが得られそうですよね。
ただ上の定義だと、ブリリア八重洲は湾岸ですかという話にもなるので、まあデベが言いたいように言えばよいのではと思います。
おっしゃる通りここがよい物件なのは間違いないですから。

>>471
とくに低層階はお得でしたね。

地元からすると新川はあくまでも新川。
明石や湊から移り住む人はいません。

低層は330-350のプラン結構ありますよね。
まぁ、中高層は永久眺望なので、価格差がないと、
低層ばかり残りますからね

>>473
汐留、芝浦、港南の大半も橋渡らない場所ばかりだよ。しかもここよりよっぽど埋め立てラインの京浜東北線に近い。湾岸内陸ってくくり自体適当すぎだよね。

ここで低層を買うのは勿体なくない？
ちょっと頑張れば永久展望なのに

収益性を考えるなら低層でしょう。
窓は明かりとりくらいに割り切れば、無駄なくセンスのいい共用部を使用して豊かな生活が送れます。
飽きれば貸すなり売るなりすればいいですし。
景色が見たくなればラウンジや屋上に行けばオーケーです。

コスパがよいのは低層階か西の高層階ですね。
低層階は330〜、高層階でも西なら400くらいですね。
西は目の前に住友の70mほどのマンションがたちますが、それより上なら眺望もしばらくは保たれそうです。

眺望に歴然とした差があるとしても最近の三井にしては珍しく低層と中高層との価格差をつけていますね。特に東向きと北向きは平均坪単価から100近くも安い水準のようで。
二期でも低層階は残っているんでしょうか。

場所柄、第1期は投資より実需メインで売れたので、低層はまだ残っていたと思いますよ。

資産価値だけいえば、眺望がある割に割安な部屋があればそれがお得ということになる。

低層の北、東は340か50くらいですが、眺望はよくなさそうですね。南は高い建物たたなさそうですが、低層でも400超え。
それなら資産的には西の高層階？

西の高層階は400少し超えたくらいですし、丸の内方面の眺望が素晴らしそうです。
モデルルームも確か西側でした。
ベランダからの夜景が素敵でした。
かなり狙い目かも。
西陽は若干心配ですが、断熱性能とLOW_Eペアガラスだったら大丈夫でしょうか？

>>485
北西角なら確か低層でも鉄砲州公園方面に眺望が抜けていますよ

北西の角部屋はもう売ってないみたいですが、おいくらくらいでしたか？

>>488
坪350～だったかと。陽は恐らく入りませんが、多少は抜け感のある眺望ですし、角部屋の割には安かったですね。

>>489

ありがとうございます。角部屋なのにだいぶ安いですね。
住友のマンションとのお見合いはしょうがないですが、鉄砲洲公園側は半永久的に保たれそうですし、かなり良い買い物ですね。うらやましい。

>>486

モデルルームの73Wで9000万切ってるし、西側は狙い目ですよね。
これから東京駅周辺の開発が進んだら、夜景がますます綺麗になると思います。

西はやはり東のようなインパクトがある眺望ではなく、かつグロスが高いので、
なかなか躊躇する人多いが、
一番眺望がいい北東角より2割安いので、予算ある人には悪くないと思います。
間取りもいいですし

まさに西の高層階を契約しました。
相対的には安いし、夜景が綺麗そうだし、間取りも良さげだし、いい買い物が出来たかなと思っています。

でも、冷静に考えると、湊ですよ。
アクセスも、徒歩6〜8分、夜道は避けたいと思うくらいの暗さ。
JRも京葉線です。東京駅の中でのアクセスの悪さは皆さんご存知ですよね。

豊洲なのに、芝浦なのに、有明なのに

聞き飽きたフレーズですね

まあ湊がそこまで発展するとは思えませんが

この辺りの治安は決して悪くありませんよ。
住宅街なので夜は閉まっている店舗が多く、暗く感じるかもしれませんが、少し歩けば四六時中賑やかな銀座や東京駅に出れます。
オンオフを区切るにはちょうどいい静かさです。
駅までの距離も住んでしまえば苦のない範囲です。
駅近で柄の悪い環境よりはちょうどいい距離感だと思いますが。

第2期の販売予定がアップされましたね。

>>496
東京、銀座からの距離感を言うなら、それこそ苦の無い範囲ならブリリアの方が良いかなぁ、、、

>>496

永住予定の方にはちょうど良いのかな。

リセール前提の方にはちょっと不安な立地かな。

2期は10戸だけなんですね。
2期で売り切ると思っていましたが、もう少しかかりそうですか。