パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

いつまでも都心3区に拘ってるとマーケットの変化についていけませんぜ。
番町PCより、ここの方がいいよ。

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>>3733 匿名さん

確かに。

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三井/住不が力入れて開発したらそれが新しいブランドになるんですよ。しかも、東京駅から至近の内陸のタワーですぞ。

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>>3735 匿名さん

あんまり力入れてる気はしませんけどね（笑）
周りにはまだまだ駐車場や倒れそうな木造住宅がありますし、可能ならもう少し開発してほしいところですが。

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ここの販売に間に合わなかったので浜離宮を買うことにしました。
正直こちらのほうが買って満足度が高そうなので、悔しい想いは拭えません。

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>>3737 匿名さん

浜離宮も良い物件だと思いますから、あちらが買える財力あるならあちらでよいのでは？

ちなみにこちらを買わないのは、残った部屋で希望の部屋がないから？

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>>3737 匿名さん

そうですねー
浜離宮、あんまり生活に便利な感じしないし、眺望もかなり周りのタワマンに遮られる。
ギリギリ山の手内側というだけで狭く高い。

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その通りです。希望住戸が売れてしまっていまして。
浜離宮は下層が地権者で大体分譲が20階～ですので囲まれ感はないのですが・・・。
値段面＋利便性＋眺望でここは最近では最もバランスがとれた物件のうちの一つだったのでは、と考えています。

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>>3740 匿名さん

浜離宮ショールームに行ってプレゼン入ったノートパッドタダでもらいました。
でも物件には興味湧きませんでした。

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私も貰ったけど、充電すぐ無くなる。

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>>3742 匿名さん
確かに。もう捨てました〜

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浜離宮はパークコートにしては最低ランクの仕様、中央湊はパークシティの中では高級路線、つまり両者のしつらえには大差ないんだよ。
線路沿いの元貧民窟でも港区にしがみつくか、中央区の知名度が低い地味だけど静かな環境で暮らすか、価値観と違いでおのずと振り分けられるけど、価格差はその価値観を大きく揺さぶるよね。

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3743さん

私も棄てましたよ。
使えない～

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浜離宮は、今の時期あの値段出してまで買えないというのが本音
こちらは、お手軽とは言えないがそ、こそこのお値段で手が出しやすいんだよね

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浜離宮自体は中央区の公園。港区のマンションなのに。

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契約者なんだろうけど偏った意見ばかりですね。
私はＰＣ浜離宮もここもＭＲ行きましたけど、仕様は共有部、専有部ともに浜離宮が断然良かったです。パークシティはスタンダードマンション、パークコートは高級路線ブランドなので当たり前ですが、ここの契約者はＨＰだけみて勝手に判断していませんか？いずれにしろ、パークコートのブランド価値は確率していますから、専有部仕様がＰＣの割にちょこっといいだけで勘違いするのはどうかと思います。

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>>3748 匿名さん

ホントに両方いきました？浜離宮の方が仕様がいいのは確かですが、約1.5倍という値段の差やブランドの差の割にはって感じでしたが。

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どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。

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>>3750 匿名さん
共用部、専有部の仕様の差は？

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仕様だけみて、価格差ほど差がないとか短絡的なことおっしゃいますが、仕様が上、立地は遥かに上（比較対象にならないほどの差）、三井ブランドとしても格上、眺望も上、将来性も遥か上（比較対象にならないほどの差）と大きな差がある。

結果としてね、湊が1期の販売を開始した市況が好調だった2015年の年末と違い、パークコート浜離宮は市況としてはここ6年で一番悪い時期であった昨年末から販売開始したにも関わらず、価格帯も動きづらい超高級物件にも関わらず、ここより販売が好調というのが、市場＝顧客からの答えでしょ。

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>>3752 匿名さん

で、仕様の差は？

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>>3750 匿名さん
分かりやすい。そして納得。

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仕様だけでマンション価格が決まるわけないでしょ。あなたの考えでいけば、埼玉や千葉の坪２００の弱小デベのマンションで、仕様が湊より高ければ価格差はおかしいといっているのと同じですよ。

実際は、交通利便性、都心主要部への近さ、マンションブランド、都心や川がみえる眺望などが千葉のマンションより優れているからパークシティ湊の方が高いわけでしょ。そういうことです。

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>>3755 匿名さん

仕様の差も知りたいのに、そこは比較してないんだなあと思って。3750なんて色んな比較してるんだから、仕様だって比較してほしいなあと。

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浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

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完売した？

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だから仕様もさ、

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

これで満足でしょうか。

＊ここの契約者さんが勘違いしているのは、ここの専有部使用は一般的なパークシティとして、平均よりちょい上という程度ですよ。なぜちょい上かというと、廊下がタイル張りということ。ただ、これはパークホームズでも廊下タイル張りの物件もありますから、三井のスタンダードマンションでそれほど珍しくない。しかもどの物件でもオプションで大した金額かけずにグレードアップできる。

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＞浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

そういうなら、京葉線沿いの千葉人から「PC湊の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪200以上も違うとなると、どうなのかね？」と聞かれたらなんと答えますか？(笑)

実際に、坪150以上も高い浜離宮の方が売れ行きがいいわけだから、市場と顧客は実際の価値は坪150以上の開きがあると評価している人が多いということですよね。

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>>3759 匿名さん

決定的に違うのは全熱交換器だけなんですね。それ以外はそれこそお金かければ簡単にリフォームできそうだし。例えば天井高とか、絶対に変更できない部分はどうですか？

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＞決定的に違うのは全熱交換器だけなんですね。それ以外はそれこそお金かければ簡単にリフォームできそうだし。例えば天井高とか、絶対に変更できない部分はどうですか？

あのさぁ・・・軽く上げただけでもこれだけの差があるんだけど。

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

何より絶対に変えられないのは、立地、エリアの将来性、最寄り駅、眺望、マンションブランド名だろうね。

なんで、こことは比較にならないほど格上立地の格上ブランドマンションと比べたがるのかがわからない。

比較するなら、同じ時期に売り出した、同じ三井のPH豊洲との比較はいかがでしょうか？

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3750さん

考察は分かりますが、実際住むとなると浜離宮の線路脇の騒音は論外です。毎朝通勤で歩いてますが、とても私は慣れるとは思いません。

住むという観点で、あんな騒々しい場所と静かなここを比較する事が私にはナンセンスです。

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パークホームズ豊洲と仕様の比較してみると

湊が勝っている点
　廊下タイル張り
　リビング天カセ

豊洲が勝っている点
　主寝室も床暖房
　スラブ厚

＊専有部は他の条件はほぼ完全に同等ですね。

坪単価に100弱の差がありますが、これ説明できますかね。たしかに、豊洲の方が、月当たりの平均販売数など上回っており、ここ3か月でも10戸弱売れて現在でも完売まであと1戸と、ここより好調な様子です。

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細かいよ

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＞３７５０

そう思う人はいるでしょうね。ただ、その理論でいうと、同じJR線路沿いという立地のツインパークスとパークコート千代田富士見は、都内でも人気の高級中古物件である。ツインパークスにおいては、線路と高速沿いというより厳しい条件ですが、人気がありますよね。

パークコート浜離宮も坪１５０、ここより価格が高くてもここより販売が好調であることを考えると、今は高機能な二重サッシなどあるので、線路沿いの条件をそれほど気にしない人の方が多いということなんでしょうね。

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>>3763 匿名さん
おっしゃる通り、投資の話でなく住む話ですから。

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豊洲と比較されてもね。
この人せっかくいなくなってたのにまた帰ってきちゃったんですね。クラッシィ芝浦はもう入居開始でしょうからご自身の住まいの充実を図ってください。

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どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。


この書き込みはとてもわかりやすく納得がいきました。ついでと言っては何ですが、湊とパークホームズ豊洲とパークタワー晴海との比較もしていただけたら嬉しいです。わがまま言ってすみません。

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>>3766 匿名さん
住む人の好みだよ。
ここは、静かな環境で住みたい人向け。
浜離宮だのツインパークスだのどうでもいいから…

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>>3769 匿名さん
三井の営業マン的な…笑

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>>3769 匿名さん

まー、長々と書けばいいってものではないね。あちこちに誇張や、根拠ない断定的表現。こういう煽り的書き込みに惑わされないようにする、良い練習になる。

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ほぼ仕様が同等のパークホームズ豊洲とパークシティみなとって確かに価格差が大きすぎるよなあ。

都心部への距離は湊の方がいいけど、銀座も東京も日常的に歩けるような距離じゃないし、かといって日比谷線や京葉線ってあんまりアクセスが良くないんだよね。銀座5分だし、豊洲の有楽町線の方が便利じゃない？中央区アドレスは嬉しいけど、
生活利便性や将来性は豊洲の圧勝だったり。価格差的には坪50程度が実際かなあと思ったりする。

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同じ長文を何回も貼り付けるのやめてくれないかな。レス番号を参照すれば済むでしょ。見辛くてうざい。

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>>3773 匿名さん

湊は徒歩7分で有楽町線もあります。豊洲を推したいのかネガりたいだけが知りませんが無理過ぎます。

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細かい修正すると湊もキッチン天板はフィオレストーンです。
あまり誇張すると、全てが嘘くさいですよ。

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仙谷山にマンションを持っていますが、少し広めの部屋が欲しかったので中央湊を購入しました。
静かで安全な生活環境が基本だったので浜離宮は同じ港区とはいえ論外、一応モデルルームも行きましたが、価格差と騒音懸念を払拭するほどのインパクトはありませんでした。
また今後も賃貸に回したり売ったりの可能性はありますが、それには地域ナンバーワンである必要があります。
となると浜離宮は周辺に開発が控えているとはいえライバルが増えるということ、もう少し東側に行けば遥かに環境のよい虎ノ門周辺で森ビル開発が連発されることを鑑みると浜離宮はこれからどんどん追い越される物件になるのは明白。
中央湊は周辺に大規模マンションが建つ可能性はかなり低いし、向かいの住友より安く仕様がいいので買いになります。

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>>3777 匿名さん
同意です。
冷静な評価ですね。

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>>3761 匿名さん
建物の仕様とか、地方のタワーでもここと同等は幾らでもあるけど、その価格差はどう説明するんだ？
完全に贔屓の引き倒しだな…w

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>>3777
匿名さん購入者のポジショントークですね。
あまり客観的な参考にはならないですね。

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PH豊洲の方が仕様は湊より上じゃ無い？
免震だし、主寝室にも床暖房入ってたよ

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>>3781 匿名さん

浜離宮は主寝室床暖房ないんじゃなかった？すると、PH豊洲が浜離宮を超えて最高の仕様ですね！

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