パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

ホームページにバーチャルモデルルームが追加されていました。

3597は下限の話なので平均坪単価で言えばPC湊が430万円、CT銀座東は500万円近いと思われる。

湊のほうが立地もデベも上なのになんだそれ。
すみふってもう何考えてるのかほんとわかりませんわ。

>>3603 匿名さん

立地は同じでしょ。むしろスミフの方が1分だけ駅に近い。湊の方はリバービューがあるという違いもあるが世間一般的な見方としては立地は同等のはず。
スミフは引渡し時点で多少売れ残ってもいいから時間を掛けて高値販売を目指すのが基本方針。湊の引渡し1年前の時点でほぼ売り切れて残り8戸という状況を見ればそれより高い値段で勝負してくるのは当たり前。何の違和感も無い。販売戦略が違うというだけ。

>>3602 匿名さん
CT銀座東が500なら、PC湊はそれ以上で評価されると思われる。
CTは、PCの影になるし、五洋建設と大成建設では圧倒的に大成建設に評価ありと思われる。

じゃあ住友の方が安いんだね！

>>3606 匿名さん
時期の違う販売価格でなくアップルトウアップルのバリューの話をしている。

シティタワー銀座東も売れないとここも厳しい評価になっちゃうでしょ。

>>3608 匿名さん
心配しなくても売れるよ。

>>3609 eマンションさん

資料請求、だいぶ多いみたいですしね！

来場予約も２月末まで空きなしみたいですよ

>>3609 eマンションさん

ここより高ければお馴染みの長期売れ残り＆垂れ幕確定でしょ。
現にここも売れ残ってるし。

大幅値引き期待しよう！

ここもNみたいに、値引きを前面に押し出せば即完売だと思います。たぶん今の相場観からは5-10%くらい高めなんでしょうな。

新川の新築マンションで残り4戸の時に、300万円引きます、と言われた。
だからここも売れ残りなら、値引きあるかも。

>>3615 匿名さん
隣が高目に販売開始したら、ここが一気に安く感じ即埋まるでしょう。値引きはないです。

東建って値引きする会社だったっけ？

東建？違います。

たしかに先着順住戸が全然売れてませんね。３－４か月で1戸か2戸くらいしか売れてない。この半年くらい新築で売り出した物件は予定価格から５－１０％程度の値下げが連発しているので、ここもそれくらい下げないとちょっとバランスが悪い。これだけ先着順が凍ったままで、MR維持するくらいなら７－８％くらい値下げして売った方がコスト的にもいいので、値下げがこっそり始まる頃だね。じゃないとこの値段のままでは、あと1年あろうが完売難しい。

東建も値引きして買ったことあるよ。大手デベはどこでも最後売れ残りが捌けないとき、値引きありますよ。この物件と豊洲の三井の物件の最後残りは、このタイミングで値引き交渉は、十分やる意味がありますよ。

ダメなら買わなきゃいいだけだし、聞いて損することはない。売れ残り部屋だから、それなりに理由がある場合が多いけど、残り物には福があると言葉もあるので。

スミフがKY値段で来るのはいつも同じで、販売期間は周囲のマンションは多少中古価格が引っ張られる。けど、数年かけて完売した後は、結局地域なりの価格にしっかり戻るんだよね、これが。豊洲の二つのスミフのタワマンが典型的な経過を辿った。あとは、勝どきDT見てもわかる通り、周囲の築浅中古はそれより大分安くしてもなかなか売れてないのが現実。

勝どきDTって？

それにしてもこの物件は、素晴らしい^ ^
完成近づくに従ってジワジワ人気上がるよ。

そう？

本当に売れそうにない物件だったら、業者に、まとめて売って、完売御礼にしておいて、しばらくしたら再販するとかするけど、あと8戸だし、出来上がるまでまだ先だし、焦らず売る感じですかね。

きっとキャンセル住戸も出るから、焦らず探します。

そうそう、これだけの高価格物件、色々な事情でキャンセルせざるを得ない人も出てきますよ。

>>3627 eマンションさん

キャンセル住戸はまず来場者に打診するだろうから、狙いの部屋があれば営業にキャンセル待ちをきちんと伝えておいた方が良いですね。

ローンに問題ないことがわかってると、尚良しでしょうか。でも、まだキャンセル出てない段階でどうやって仮審査などできるんだろう。

>>3628 匿名さん

いったん仮に今の先着順の部屋で審査してみたらいいんじゃない？
自分の限界も分かるしさ。

近くに隅田川フロントのオシャレなカフェ出来るとかなり需要がありそうです。二棟で1000家族増えますからね〜。
期待^ ^

>>3630 eマンションさん

確かに！八重洲タワーを含めると役1.400増えるのでお店も増えそうですね。

>>3631 評判気になるさん
商売やろうかと思うくらい…
絶対ニーズあります。
しかも高所得者多しだし。

昨日報じられていましたが、銀座二丁目のマロニエ通りに、日本初進出のラグジュアリーホテルができることになりましたね。
ここからだとタクシーで500円か、天気が良ければ歩いても15分くらい。ルーフトップバーやテラス付きレストランも入るようで、楽しみですね。やはり銀座は違う。銀座から至近でいて周辺が静かというところは他にはないね。

http://www.travelvision.jp/news-jpn/detail.php?id=76298

ああ、あのせせこましい所にできるホテルね

>>3633 匿名さん
ここら辺はAPAホテルばかりで中国人がよくウロウロしてるけどねｗ

>>3633 匿名さん

楽しみですね！きっと素敵なホテルになると思います。

Wホテルとかかな

>>3637 匿名さん

Wホテル、ありえますね。スタイリッシュでコンセプトに合いそう。日本未進出のホテルから複数オファーありとのことなので、含まれてそう。

隈さん設計は楽しみだね。
1泊5～8万とは、ものすごく高級ってわけでもないな。

>>3635 匿名さん

>>564
チャイナなんて見たことないけど
いい加減なこと書き込むな

>>3640 周辺住民さん

まあやっかみでしょうから、無視しましょ。

ここからホテル予定地まで１６分だけど、間に大通りがいくつもあるので、信号待ちや歩道橋入れると２０分かな。ちょっと歩くには遠すぎ。

ホテル、銀座一丁目駅と直結ですね。

記事は外資系誘致を目指すと書いてあるだけで何も決まっていないが。。こんな小さいホテルが徒歩20分弱の場所にできるということくらいしか話題がないのかなとちょっと心配になる。何か出来るという話題を出すなら、湊地区か、せめて徒歩10分くらいの場所までじゃないと無理があるべ。

>>3642 匿名さん

こういうときこそ、初乗りが値下がりしたタクシーの出番です。5分で着きますね。

>>3643
てことは豊洲から5分ってことだね。

海外要人を取り込むらしいですよ。
大きな国際会議や学会も。

>>3645
夕方や週末は道混んでて5分じゃつかないよ。そもそも中央通りが歩行者天国なのでここからのタクシーアクセスは思っている以上に悪い。

>>3644 匿名さん

個人的には家の周りは静かな環境がいいので、すぐ近くに大型施設は寧ろ反対。

築地もどうなるか不透明ですが、跡地は期待してます。あのくらいの距離感がベスト。

>>3647
あんな小さな土地にできるホテルの会場でまともな国際会議とか絶対無理。学会って相当小さな学会しかできないだろ。イベント会場専門の国際フォーラムだって大きな学会は開けないくらいなのに。。。

そもそも徒歩20分弱でタクシーでいくような場所の小ホテルの2、3入るだろうレストラン
楽しみにするってもっと近くの周りに何もないといってるようなもんだろ。

>>3649
六本木ヒルズだって、ガーデンプレイスだって徒歩1〜2分歩けばどこも静かな住宅地ですよ。徒歩20分やタクシー乗らなくても便利な場所から本当の徒歩圏の場所はいくらでもあるけどなあ。

このホテルに限っては、豊洲からの方が時間的にも交通費的にも便利そうですね。豊洲駅前の開発でもっと大きなラグジュアリーホテルが入る予定だし、商業施設なら別のスペースに沢山入る予定ですよ。先程から距離的にだいぶ遠い立地が話題になっていますが、この周辺には開発計画とかないのでしょうか？

駅直結ホテルだから良いよね

高層ホテルなら、皇居一望

>>3640 周辺住民さん
八丁堀周辺でガラガラ持ってるチャイナ最近よく見かけますよ。
ちなみにここらへんは浮浪者もウロウロしてるけどね。

>>3655 匿名さん

周辺よく知ってますが、これは全くの嘘。別の場所と勘違いしてるのでは。

そもそもここの位置づけが、湾岸より良いけど都心と比べるにはって場所ですよ
国際フォーラムとかでしたらもっと遠方になるでしょうし
商業施設でしたらもっと都心になるでしょう
しいて比べるならプラウド阿佐ヶ谷とかですよ

>>3655 匿名さん
3640さんとは別の近隣住民ですが…ここら辺で浮浪者なんか見かけないですね。佃大橋の月島側の橋の下には段ボールハウスが一軒あるけどその程度。八丁堀のどの辺の話ですかね。

私は浮浪者です。六本木ヒルズの周りをうろつくことが多いです。

この辺りは交番も近いし、変質者はまず見かけないですね。
小学校も目の前なので変な店舗は建てられません。
歴史ある神社もあって住環境としては静かで優秀かと。
今後はスーパーもできるので生活利便は向上しますね。
賑やかな銀座や日本橋とはこのくらいの距離感でちょうどいいです。
近すぎると五月蝿いし、観光客がたくさんいるのも嫌ですしね。

>>3658 匿名さん
首都高の高架下にも浮浪者いますね。

浮浪者なんて、どこにでもいるよ。

スレをながめていると、どちらかというと静かな環境を求める人が買い、湊自体の発展はあまり望んでいないのかという印象です。
ただ、八丁堀駅前はもう少し栄えてもいいのかなと思います。

東京駅や京橋駅が近いから無理かもね。

>>3663 匿名さん

八丁堀駅前は、図書館の計画が再開されそうですね。何を求めるかによりますが、あんまり騒がしいより、図書館ができる方がいいなあ。

>>3661 匿名さん

駅までの途中でもなく、日常的には首都高まで歩いていかないから、関係なし。

>>3666 匿名さん

というか、このあたりに首都高の高架ないんじゃない？

そう、日本最大の商業地区から近いのに静かに暮らせるこの距離感が絶妙な場所だと思います。
プレミアムです。

>>3665 匿名さん
本の森ちゅうおうですね。図書館新設の他、保育園の再整備や区民会館の建て替えも行われるらしいので、続報楽しみですね。

>>3669 匿名さん

八丁堀駅前のマツダビルとエンパイヤビルも建て替えてるので、駅前の雰囲気も大分変わりますね。
利用できそうな店舗も入れば良いですけど。
マツダビルは、一階にショールームが出来て、RX7とか飾って欲しいな。

大丸デパ地下にも毎日行ける！

新大橋通りより東京駅側の中古マンションを考えていましたが、こちらの新築の方がお安いのでこちらにしました。

>>3670 匿名さん

エンパイヤビル一階の店舗って何がはいるんでしょうかね。
もともとあったドコモが入るには広すぎる気もしますが、何にせよ日常生活に使えるお店だと良いですね。

マルエツプチも24時間営業だから助かりますね。

デスクポットがあればなー。
休日集中して勉強が出来る。

http://deskspot.jp

そこまで行けますよ。

マンション内の共有施設も利用したらいかがでしょう。無料ですし。

>>3676 匿名さん

共用施設のスタディカフェ、独立したデスクもあって、良さそうですね。

八丁堀駅前の駐車場に囲まれたタバコ屋さん、頑張ってるなぁといつ見ても思います。
あそこが立ちのくと、またビルがたつんでしょうね。

マンションになる可能性大ですね。

>>3679 匿名さん
あそこはマンションじゃなくてホテルかオフィスだと思いますよ。

>>3672 匿名さん
プラウド東京八丁堀とかでしょうか？
八丁堀駅まで徒歩2分、東京駅まで徒歩13分の立地で坪340とかで出てますね。
ここより立地も良くだいぶお安いみたいです。

http://www.nomu.com/mansion/1493116/

>>3681 匿名さん

囲まれ感半端ない場所、それも2階。安いには訳がある。

>>3682 匿名さん
ここもお隣のスミフやレジデンスとのお見合いで西側や低層の囲まれ感半端ないからどっちもどっちだな。

>>3681 匿名さん
確かに駅近ですが、そこに暮らすわけですからね。一人暮らしかDINKSならよいんじゃないでしょうか。
ただ、立地の良さは駅からの距離だけじゃないと個人的に思います。

>>3683 匿名さん

中古で部屋のきれいな写真が載ってるのに、カーテンがぴっしり閉じてあって外を一切見せてないのは、例外なく見せたくないから。

>>3683 匿名さん
そういう部屋はもうとっくに完売です。

>>3683 匿名さん

その分、ここの低層も安かったですよ。西もパーキング設置して極力部屋を減らしてます。

>>3681 匿名さん

囲まれ感半端ないし、周りは雑居ビルだけで公園すらなし。3LDKってことはファミリー向けなんだろうけど、いくら安くて駅近でもここで子供は育てなくないですね。
この物件は、どちらかというとブリリアを選んだ人たち向けではないでしょうか。

>>3686 匿名さん
こちらのまだ売れ残っている南西角部屋はスミフとお見合いの割には割高だからでしょうか？

>>3689 匿名さん

西はお見合いですが、南は隅田川が望めてそんなに悪くないのでは。14Fとそこそこ高さはあるし、周りに高い建物できないだろうからね。
坪428なんでこの物件のほぼ平均、角住戸なら相対的には悪くはないのかな？

>>3690 匿名さん

西はカーテン閉め切りにするのですか。

>>3691 匿名さん

知らんわ、そんなの。

>>3691 匿名さん

好きにしてください
気にならないなら開けっ放しで

小道から見た今日のPC中央湊の様子です。

>>3694 マンション検討中さん
大分距離のあるところからのようですが、目立ちますね。

>>3694 マンション検討中さん
新大橋通りで八丁堀駅A2を出たすぐのところですよね？

>>3695 匿名さん
このアングルだとCT銀座東の方が目立つようになりそう。

>>3697 匿名さん

まあでも中央湊の2/3の高さですからね。どのアングルから見てもCT銀座東を上回る高さ、存在感のマンションがすぐ隣に見えますよ。

郊外に戸建てがあるので、囲まれ感半端なくても日当り不良でも関係ない。
こっちは、都内に遊びに来た時のホテル代り。

>>3699 匿名さん

では、こちらはもっと開放感がある部屋しか残ってないので、他を探された方が良いですね。

東京駅付近、鍛冶屋橋通りから見えた（多分）中央湊。携帯なので写真は汚いですが。

>>3701 匿名さん

ちなみに新幹線乗って外見てたらすごくそれっぽいマンションが見えたので、歩いて確認しに行きました（笑）

ここ買う人ってどういう属性なんだろうなって思う。
今日も、売れ残りの部屋のDM来てたけど、まったく魅力を感じないのは俺だけかな？？

聖路加の周りや佃とかなら大いに検討対象だけど、いくらそういう時代だって言っても、１００平米で２億ですか・・・。

はなっから検討も何もしてなかったんで、別に四の五の文句つける筋合いではないが、ずいぶん前から同じDMきまくってるから、苦戦してるかなって思う。勝どきの売れ残りやキャンセルのDMも多いし。

まぁ、そういう自分は豊洲民だけど・・

豊洲（笑）
毒で頭やられましたか？

>>3703 湾岸市況さん

ゴミ捨て場在住の臭い江東区民は巣にこもってて

救済マンション

面白いよね
豊洲っていうだけで、わらわら湧いてくる

豊洲買えなかったので、こちらを購入します。

>>3703 湾岸市況さん

あんただけでしょ
毒洲の民は内陸まで来ないでください

そんなに豊洲叩く必要ないでしょ。
手頃な価格と整備された街並みが好きな人は豊洲が良いでしょう。もう少し落ち着いてて都心寄りのリバーサイドが好き且つ坪400万くらいならいいか、という人がここを選ぶんでしょう。

>>3710 匿名さん

どうせ豊洲にさえ住めない人でしょう。釣られないようにご注意を、笑。

豊洲の話はやめましょう。
気の毒だ…

キャナリーゼですわよ

実際、豊洲はベンゼン事件以来中古価格に影響出てるらしいね。
そりゃ自分に置き換えても住むのに不安はあるわな。
だいいち、豊洲って聞くと今は有害物質って思い浮かぶし。
気の毒だわ。

超都心の高級物件を主に扱うKENコーポレーションでは物件検索のチェックが

「中央・江東区」

になってる。俺的には非常にしっくりくる。

個人的には、湊なのに無駄に高いという印象

>>3703 湾岸市況さん

そういう事ですよ。
DM見て、調べて、マンコミ見て、書き込みまでしてしまう。
と言う、結局気になるってことですよ。
興味なければ、調べもしないし、マンコミも見ないし、書き込みまでしないでしょ？、

>> 3696さん
その出口から200mほど離れた入船二丁目からみた景色です。

工事は、35階に入ってます。
もう存在感半端なくなって来ました✨
現地に行って見て下さい。

お隣のCT銀座東，平均坪490とのこと。暴落してこちらに悪影響がなければ良いですが・・・

>>3719 匿名さん

下がってもここと同じ値段になるだけで、ここの暴落はないでしょ

ちなみに今日現地にいったところ、来週は36F工事予定になってました。ついに外観が完成しますね。

>>3717 マンション検討中さん

ありがとうございます。帰宅中にマンションが近づいてくる雰囲気だと6分が楽しく感じそうです！

お隣のタワーの名前が、銀座東、であることにとても違和感があります。

いいんでない？
銀座の東の方だからさ。
これが東銀座なら まずいけどさ。

それで良いならここは、東京駅南か八重州南のマンション名にすれば良かったのに。

>>3725 匿名さん
変な外人が興味持ったり、高くなって買えなくなるから名前変えなくていいです。

名前はどうでもいいとして、銀座東は坪490って本当ですかね。さすがにやりすぎな気がしますが。

>>3727 匿名さん
実際、この辺のタワマンならその価値があると思います。
PC湊は、安すぎたになるでしょう。

490なら千代田区番町のパークコートが買えてしまいます
都心三区とはいえ格下の中央区、それも決してブランド立地でない湊でここまでするとは、さすがすみふですね

>>3721 匿名さん
銀座1丁目のセントルザ.ベーカリー付近からもみえました。

この物件って、フラット35Sの中でも金利割引が10年間となる「Aプラン」の基準を満たしているんですね。検索してみたら、これを満たすマンションは極めてわずかです。

>>3731 匿名さん

Aプランの基準を満たしているのは極めてわずかとは。それは良い。
フラット35Sにされるのですか？

いつまでも都心3区に拘ってるとマーケットの変化についていけませんぜ。
番町PCより、ここの方がいいよ。

>>3733 匿名さん

確かに。

三井/住不が力入れて開発したらそれが新しいブランドになるんですよ。しかも、東京駅から至近の内陸のタワーですぞ。

>>3735 匿名さん

あんまり力入れてる気はしませんけどね（笑）
周りにはまだまだ駐車場や倒れそうな木造住宅がありますし、可能ならもう少し開発してほしいところですが。

ここの販売に間に合わなかったので浜離宮を買うことにしました。
正直こちらのほうが買って満足度が高そうなので、悔しい想いは拭えません。

>>3737 匿名さん

浜離宮も良い物件だと思いますから、あちらが買える財力あるならあちらでよいのでは？

ちなみにこちらを買わないのは、残った部屋で希望の部屋がないから？

>>3737 匿名さん

そうですねー
浜離宮、あんまり生活に便利な感じしないし、眺望もかなり周りのタワマンに遮られる。
ギリギリ山の手内側というだけで狭く高い。

その通りです。希望住戸が売れてしまっていまして。
浜離宮は下層が地権者で大体分譲が20階～ですので囲まれ感はないのですが・・・。
値段面＋利便性＋眺望でここは最近では最もバランスがとれた物件のうちの一つだったのでは、と考えています。

>>3740 匿名さん

浜離宮ショールームに行ってプレゼン入ったノートパッドタダでもらいました。
でも物件には興味湧きませんでした。

私も貰ったけど、充電すぐ無くなる。

>>3742 匿名さん
確かに。もう捨てました〜

浜離宮はパークコートにしては最低ランクの仕様、中央湊はパークシティの中では高級路線、つまり両者のしつらえには大差ないんだよ。
線路沿いの元貧民窟でも港区にしがみつくか、中央区の知名度が低い地味だけど静かな環境で暮らすか、価値観と違いでおのずと振り分けられるけど、価格差はその価値観を大きく揺さぶるよね。

3743さん

私も棄てましたよ。
使えない～

浜離宮は、今の時期あの値段出してまで買えないというのが本音
こちらは、お手軽とは言えないがそ、こそこのお値段で手が出しやすいんだよね

浜離宮自体は中央区の公園。港区のマンションなのに。

契約者なんだろうけど偏った意見ばかりですね。
私はＰＣ浜離宮もここもＭＲ行きましたけど、仕様は共有部、専有部ともに浜離宮が断然良かったです。パークシティはスタンダードマンション、パークコートは高級路線ブランドなので当たり前ですが、ここの契約者はＨＰだけみて勝手に判断していませんか？いずれにしろ、パークコートのブランド価値は確率していますから、専有部仕様がＰＣの割にちょこっといいだけで勘違いするのはどうかと思います。

>>3748 匿名さん

ホントに両方いきました？浜離宮の方が仕様がいいのは確かですが、約1.5倍という値段の差やブランドの差の割にはって感じでしたが。

どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。

>>3750 匿名さん
共用部、専有部の仕様の差は？

仕様だけみて、価格差ほど差がないとか短絡的なことおっしゃいますが、仕様が上、立地は遥かに上（比較対象にならないほどの差）、三井ブランドとしても格上、眺望も上、将来性も遥か上（比較対象にならないほどの差）と大きな差がある。

結果としてね、湊が1期の販売を開始した市況が好調だった2015年の年末と違い、パークコート浜離宮は市況としてはここ6年で一番悪い時期であった昨年末から販売開始したにも関わらず、価格帯も動きづらい超高級物件にも関わらず、ここより販売が好調というのが、市場＝顧客からの答えでしょ。

>>3752 匿名さん

で、仕様の差は？

>>3750 匿名さん
分かりやすい。そして納得。

仕様だけでマンション価格が決まるわけないでしょ。あなたの考えでいけば、埼玉や千葉の坪２００の弱小デベのマンションで、仕様が湊より高ければ価格差はおかしいといっているのと同じですよ。

実際は、交通利便性、都心主要部への近さ、マンションブランド、都心や川がみえる眺望などが千葉のマンションより優れているからパークシティ湊の方が高いわけでしょ。そういうことです。

>>3755 匿名さん

仕様の差も知りたいのに、そこは比較してないんだなあと思って。3750なんて色んな比較してるんだから、仕様だって比較してほしいなあと。

浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

完売した？

だから仕様もさ、

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

これで満足でしょうか。

＊ここの契約者さんが勘違いしているのは、ここの専有部使用は一般的なパークシティとして、平均よりちょい上という程度ですよ。なぜちょい上かというと、廊下がタイル張りということ。ただ、これはパークホームズでも廊下タイル張りの物件もありますから、三井のスタンダードマンションでそれほど珍しくない。しかもどの物件でもオプションで大した金額かけずにグレードアップできる。

＞浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

そういうなら、京葉線沿いの千葉人から「PC湊の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪200以上も違うとなると、どうなのかね？」と聞かれたらなんと答えますか？(笑)

実際に、坪150以上も高い浜離宮の方が売れ行きがいいわけだから、市場と顧客は実際の価値は坪150以上の開きがあると評価している人が多いということですよね。

>>3759 匿名さん

決定的に違うのは全熱交換器だけなんですね。それ以外はそれこそお金かければ簡単にリフォームできそうだし。例えば天井高とか、絶対に変更できない部分はどうですか？

＞決定的に違うのは全熱交換器だけなんですね。それ以外はそれこそお金かければ簡単にリフォームできそうだし。例えば天井高とか、絶対に変更できない部分はどうですか？

あのさぁ・・・軽く上げただけでもこれだけの差があるんだけど。

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

何より絶対に変えられないのは、立地、エリアの将来性、最寄り駅、眺望、マンションブランド名だろうね。

なんで、こことは比較にならないほど格上立地の格上ブランドマンションと比べたがるのかがわからない。

比較するなら、同じ時期に売り出した、同じ三井のPH豊洲との比較はいかがでしょうか？

3750さん

考察は分かりますが、実際住むとなると浜離宮の線路脇の騒音は論外です。毎朝通勤で歩いてますが、とても私は慣れるとは思いません。

住むという観点で、あんな騒々しい場所と静かなここを比較する事が私にはナンセンスです。

パークホームズ豊洲と仕様の比較してみると

湊が勝っている点
　廊下タイル張り
　リビング天カセ

豊洲が勝っている点
　主寝室も床暖房
　スラブ厚

＊専有部は他の条件はほぼ完全に同等ですね。

坪単価に100弱の差がありますが、これ説明できますかね。たしかに、豊洲の方が、月当たりの平均販売数など上回っており、ここ3か月でも10戸弱売れて現在でも完売まであと1戸と、ここより好調な様子です。

細かいよ

＞３７５０

そう思う人はいるでしょうね。ただ、その理論でいうと、同じJR線路沿いという立地のツインパークスとパークコート千代田富士見は、都内でも人気の高級中古物件である。ツインパークスにおいては、線路と高速沿いというより厳しい条件ですが、人気がありますよね。

パークコート浜離宮も坪１５０、ここより価格が高くてもここより販売が好調であることを考えると、今は高機能な二重サッシなどあるので、線路沿いの条件をそれほど気にしない人の方が多いということなんでしょうね。

>>3763 匿名さん
おっしゃる通り、投資の話でなく住む話ですから。

豊洲と比較されてもね。
この人せっかくいなくなってたのにまた帰ってきちゃったんですね。クラッシィ芝浦はもう入居開始でしょうからご自身の住まいの充実を図ってください。

どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。


この書き込みはとてもわかりやすく納得がいきました。ついでと言っては何ですが、湊とパークホームズ豊洲とパークタワー晴海との比較もしていただけたら嬉しいです。わがまま言ってすみません。

>>3766 匿名さん
住む人の好みだよ。
ここは、静かな環境で住みたい人向け。
浜離宮だのツインパークスだのどうでもいいから…

>>3769 匿名さん
三井の営業マン的な…笑

>>3769 匿名さん

まー、長々と書けばいいってものではないね。あちこちに誇張や、根拠ない断定的表現。こういう煽り的書き込みに惑わされないようにする、良い練習になる。

ほぼ仕様が同等のパークホームズ豊洲とパークシティみなとって確かに価格差が大きすぎるよなあ。

都心部への距離は湊の方がいいけど、銀座も東京も日常的に歩けるような距離じゃないし、かといって日比谷線や京葉線ってあんまりアクセスが良くないんだよね。銀座5分だし、豊洲の有楽町線の方が便利じゃない？中央区アドレスは嬉しいけど、
生活利便性や将来性は豊洲の圧勝だったり。価格差的には坪50程度が実際かなあと思ったりする。

同じ長文を何回も貼り付けるのやめてくれないかな。レス番号を参照すれば済むでしょ。見辛くてうざい。

>>3773 匿名さん

湊は徒歩7分で有楽町線もあります。豊洲を推したいのかネガりたいだけが知りませんが無理過ぎます。

細かい修正すると湊もキッチン天板はフィオレストーンです。
あまり誇張すると、全てが嘘くさいですよ。

仙谷山にマンションを持っていますが、少し広めの部屋が欲しかったので中央湊を購入しました。
静かで安全な生活環境が基本だったので浜離宮は同じ港区とはいえ論外、一応モデルルームも行きましたが、価格差と騒音懸念を払拭するほどのインパクトはありませんでした。
また今後も賃貸に回したり売ったりの可能性はありますが、それには地域ナンバーワンである必要があります。
となると浜離宮は周辺に開発が控えているとはいえライバルが増えるということ、もう少し東側に行けば遥かに環境のよい虎ノ門周辺で森ビル開発が連発されることを鑑みると浜離宮はこれからどんどん追い越される物件になるのは明白。
中央湊は周辺に大規模マンションが建つ可能性はかなり低いし、向かいの住友より安く仕様がいいので買いになります。

>>3777 匿名さん
同意です。
冷静な評価ですね。

>>3761 匿名さん
建物の仕様とか、地方のタワーでもここと同等は幾らでもあるけど、その価格差はどう説明するんだ？
完全に贔屓の引き倒しだな…w

>>3777
匿名さん購入者のポジショントークですね。
あまり客観的な参考にはならないですね。

PH豊洲の方が仕様は湊より上じゃ無い？
免震だし、主寝室にも床暖房入ってたよ

>>3781 匿名さん

浜離宮は主寝室床暖房ないんじゃなかった？すると、PH豊洲が浜離宮を超えて最高の仕様ですね！

ここって、ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューと比べる物件だよ
とは言ってもむこうは時期と場所が良かったので、完売しちゃったけどね

>>3781 匿名さん

ここも免震です。PH豊洲とここの比較は、豊洲で良いのかってことじゃないですか？豊洲で良ければ似たようなクオリティで少し安いんですからいいのでは。私は豊洲だったらもっと安くないと住みたくないと思いました。人それぞれですけどね。

>>3780
だよねｗ
地域のランドマークってのは大切だけど、
湊そのものが地味なんだからどうしようもない気がするけど・・・
それでも地味なりに三井の再開発だし期待しすぎなければ悪くない選択だとも思う

>>3781
幾らなんでも豊洲と比べちゃダメだよ・・・精々月島までだね
ただ地歴も地縁も全くなくて地位にも拘らない合理主義者であるなら、
豊洲のほうが安くて綺麗で便利じゃん、ってのもまあ理解できる
こういった価値観が湾岸需要を支えてる訳だしね
ＫＴＴも浜離宮を基準にするなら三井浜離宮と大差ないと言えるｗ

>>3780 匿名さん

でも仙谷山を持ってる勝ち組さんの購入根拠は参考になると思うけど。

>>3786 匿名さん
ほんと買いもしない冷やかしコメント無視無視。

八重洲二丁目中地区の再開発、着々進んでいる模様。竣工2023年。インターナショナルスクールも入るようで、通学に至便なここは更に人気となりそうですね。

八重洲はどんどん新しいオフィスビルが出来ますね。それだけ就労人口も増えるだろうし、オフィスビルの家賃相場は安いわけないので、それなりの優良企業が入居、おのずとエリート＝高収入な人たちが多いという図式になります。
それに引っ張られてハイレベルな飲食店や物販もできるだろうし、ここも含め住友や東建のタワマンの価値が下がる気がしない。

>>3777 匿名さん
仙谷山てどこ？仙石山のこと？

>>3789 匿名さん
正しい見方です。
どんだけ東京駅に近いのに見過ごされていたのか…今後の大注目エリアです。

東京駅に歩いて通勤通学する人など殆んど無く、京葉線ホームからは不便。バス利用なら月島豊洲も大差無し。だからでは。

>>3792 匿名さん

別に歩く必要ないが、東京駅近くでランドマークになるマンションは最近まで皆無だったからね。これからでしょう。

>>3792 匿名さん

ココの地権者をまとめてたURの人知っているけど、20世紀からやってた。
面開発が出来ない場所で、希少性があるとも言えるし、街としての広がりが期待出来ないとも言える。
これからタワーが密集する月島あたりと比較してどう言う評価になっていくか、楽しみではある。

ここの契約者は格の違う浜離宮を何故かライバル視してるけど、向こうのスレでは全くコッチは話題にも上がらない。完全に一人相撲w
あっちは先着順全然でないし、毎期先着出てたココより先に売り切れたりして。

>>3769
第1期60%は好調とは言えないと思いますが、ただ値段高い割に悪くないだけです、一応ここも第1期65%です
ただ予定価格より下げたのはほとんど億越えの部屋で、グロスが高いことに変わりないので、ここと同じ最後高い部屋ばかり残るではないでしょうか
仕様、構造に関しては浜離宮の方が値段高いから、上なのは当然です
両方ともコストかけて作ってるので、値段高いけど、コスパは悪くないとも言えるでしょう
資産価値は簡単に言うと、隣が490で売ってる以上、ここの値下げ心配はいらないでしょう

>>3795 匿名さん

別に浜離宮と比較してないですが。何かここが浜離宮より良くないと急に乱入してきたひとがいただけ。

>>3797 匿名さん

その通り。誰も浜離宮と比較したいとか思ってない。

>>3788 匿名さん

八重洲二丁目の再開発は、インターナショナルスクールも入るのですか？
城東小学校の建て替えではなくて？

契約者が必死過ぎて見苦しい。