パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

総合スレに高掴み物件の１つとして話題に挙げられていますね。検討していましたが、すでにピークが過ぎた感があり、将来性も含めてすでに竣工時点での含み損の可能性が高いと判断して私は見送りました。同じ三井のくじらマンションが値下がりを受けて安く出ると聞いているのでそちらに興味が移っています。こちらがそろそろ完売が近づいているので三井さんうまいですね。

>>1841 匿名さん

ここも高値掴みの可能性はありますが、ホントにやばいのは日本橋、人形町の小規模マンションだと思いますよ、、

>>1841 匿名さん

購入者ですが、個人的にはここの資産価値が上がるとは思ってはいません。下がる可能性も十分あると思います。
ただ、予算内で買える、新築、都心、大規模タワーとしては選択肢がここしかありませんでした。子供が小学校あがるまえに引っ越したかったので、市況が悪くなって行くのは感じましたが、止むを得ずといった感じです。
くじらが待てるならそれでもよかったとは思いますが、くじらのアクセスの悪さは3年待つには値しないと考えました。
実需で買ったので後悔はしてませんが、あとは神のみぞ知るといった感じです。

ドトールもとうとう値下げしていますので、市場がこのまま下がっていく展開は十分ありえますよね。それは確かに心配なところではあります。。。ただ引き渡し時に手付けと同等以上の値下がりであればキャンセルすればいいだけのこと。まだ時間はあるし焦る必要はないと思っています。それなりに資金はあるので。

>>1844 匿名さん

ドトールは今までが高すぎた気もしますけどね。値下げしても坪360〜みたいですが。

でも何より、あのスミフが弱気になったってのは驚きですよね。

そしてここの前はいくらで出してくるのやら。

今日は最終期の登録締切日ですね。

>>1842
日本橋・人形町の小規模マンションがダメな理由は何ですか？

この地域のランドマーク物件になるでしょうから、落ちるときも少しマシのようには見えますけどね。予算が許せばいい物件だと思いますよ。

>>1847 匿名さん

特徴がなく街に埋もれるからでしょ。
このマンションじゃないとという希少性がない。
だから中古になったときに魅力もない。

>>1849 匿名さん

希少性は大事ですよね。あの辺りだったらここに住みたいよね、と思われる物件になると価格が本当に落ちづらくなる。埋もれちゃうと真っ先に価格が落ちる。

>>1841 匿名さん

総合スレって何のことかと思ったら湾岸物件の総合スレですね。仮に市況が崩れても、今出てる晴海や芝浦の新築物件よりは値下がりリスク少ないと思いますよ。市況自体は個々人の判断ですよね。

浜離宮の詳細が発表された今、湊がバランス取れたいいマンションだったと言えます。
ここが値崩れする頃は都心の周辺はもっと酷い惨状でしょうね。

確かに眺望、間取りは良いと思う。ただ、最寄りの駅が八丁堀で6分ではなかなか買う気が起こらない。浜離宮はちょっと高すぎるので、販売価格は予定価格より下げざるを得ないと思う。販売価格が下がったら浜離宮を狙います。

どうぞ、浜離宮の値下がり待って、買って下さい。

浜離宮の事前案内会に行ってきましたが、ありがちな、予定価格表より値段の妥当性を聞かれるようなやり取りはありませんでした。ブリリア目黒が坪600万でも完売したので、それくらいの値付けで全く問題ないと考えているようです。60平米9000万～の部屋は、事前開催1ヶ月も満たない時期であるにもかかわらず、かなりの要望が入っているようで、自信満々でした。値下げの確立は低いと思います。ここ買えてよかったです。

>>1854 匿名さん

ここも1戸契約しておりますが、もし浜離宮が値下げするなら、浜離宮も買いたいですね。
低層で坪400ちょいが目線ですが、この状況でそんなに下げてくるわけないと思いますがね…

浜離宮ってマンション名に入れた三井の勝利。イメージが抜群に良くなるからね。物件そのものも良くできてるけど。

次の販売の予定がのってないけど、まさか先着順除いて完売？

浜離宮の住所は中央区なのになぁ。
パークコート浜松町とか、パークコート新橋でよくないか？

>>1853 匿名さん

浜離宮は線路脇でしょ。いくら駅近でも騒音まみれは嫌だな。夜なんかは電車の中から中が丸見えだしね。自分も車内からよく観察してるからよくわかる。

駅近じゃなくても静かな方がいいですね、

>>1860 匿名さん
確かに電車の音は無にできないと思います。それでも魅力的な物件と思いますが。ただ、値段がネックですので購入には慎重になりますね。

浜離宮はすごく良い物件だと思いますが値段が
、、
ちょっと稼ぎのいいサラリーマン程度じゃ手が出ないです。
ここならぎりぎり手が届くからここにしましたが、予算が許せば浜離宮にしたかったって気持ちはありますね。

結局最終期で売り切った？先着順の4戸で終わり？

自分が住むところは環境が全てだと思うので、電車の音が四六時中聞こえてくるのはいくら室内の仕様が良くても勘弁。
騒音だけではなく、高速道路が近くにあるのも空気が悪そう。
便利な場所だけど、静かなここのマンションのほうが実需向きです。
先日、夜に現地に行きましたがとても静かでした。

住むところに何を求めるかは人それぞれですからね。 駅に近い＝騒がしい、はほぼ間違いないので、ある程度駅から離れたところを求める人がいても当然かなと思いますよ。
まあ資産価値的には駅近が一番みたいですけどね。

>>1865 匿名さん
湊の契約者さんですか？ここの物件は良い物件だと思いますよ。でも別に浜離宮と張り合う必要もないと思いますが。

ネタがないのか、浜離宮、って単語がよく出てきますね
客観的に見て向こうの方がランクは上の物件なので比較してもしょうがないですよー
あんまり言ってるとネガが湧いてきますからね

浜離宮は駅徒歩5分。ここは6分。駅近を議論するほどの差とは思えませんが。

営業に、ここはパークコート並みの内装ですよ、と言われてましたが、むしろパークコートがパークシティ並みの内装だったとは・・・
まあもっとも。中央湊は相対的に価値が高まりましたね

>>1869 匿名さん

今でもアクセス抜群で大規模再開発も計画されている浜松町駅徒歩5分と、中央区の中でも場末で周りに何もない八丁堀駅徒歩6分とを同列に扱うのは流石に無理があると思いますよ。

>>1871 匿名さん

1869さんは駅の距離を比較してるだけで、誰も同列とか言ってないでしょ。1866さんの流れからはむしろ駅が近いのは嫌だと言っている人に対するコメントかと。良く読まずに無駄に攻撃的なコメントするのはやめましょう。

山手線などの地上電車より地下鉄の方が良い、と思う人は少数派なんでしょうか？
私は山手線沿線も地下鉄至近も両方住んだ結果、乗るのも近くに住むのも地下鉄の方が良いと思うようになったのですが、自分が変わってるのか、そういう人もある程度いるのかちょっと気になって。

ここの契約者だか地権者必死すぎ。浜離宮とじゃ格が違いすぎるし、立地も資産価値、将来性とも比較にならないでしょ。浜離宮スレまで荒らしてるし、ちょっと呆れますな。

>>1873
そういう人たちが圧倒的多数だから、駅徒歩分数がそれほど差がなくても同じデベが同じ時期のタワマンとして坪200以上の価値差をつけているわけで。浜離宮の立地で都心主要部、空港へのアクセスは電車、車の実質所要時間は比べるのもおこがましいくらいの差ですよ。八丁堀や東銀座、西葛西あたりが職場ならこちらのほうが便利でしょうね。

私はガラの悪いJRで通勤したくないのでメトロ沿線が好みです。
山手線や東海道線は極力乗りたくない。
まぁ浜松町なら大江戸線もあるからまだいいですけど。
モノレールも始発駅だし便利な場所です。

浜松町は地下鉄は浅草線もありますよ。日比谷線の八丁堀から都心方面への上りが決して柄は良くないし、混雑半端ない。東銀座以西までは郊外方面からの乗客が捌けないから乗客層もそれなりだし、六本木駅があるためなんとも言えない人が乗ってくる。八丁堀駅から乗る通勤時間帯の京葉線はほとんど千葉民だから雰囲気もそういう感じ。都内で確実に品のいい乗客が多い路線って南北線くらいでしょ。

>>1877 匿名さん

何かいきなり盛り上がってますが今日最終期も終わり、恐らく残り10戸以内なんですが。タイミング的に比較検討は難しいのでは？

>>1874 匿名さん

あなたが一番呆れますよ。いつまで張り付いてるんですか？もうこっちは売り終わりますので、クラッシィか湾岸スレにお帰りください。

>>1875 匿名さん

1873ですが、浜松町と八丁堀という個別の駅の比較のつもりで書いたわけではないです。一般論で聞いてみたかっただけです。どうも地下鉄の方が街中に線路もなくて街が途切れず出入口も多いので好きなんですよね。少数派なのかもしれませんが。

八丁堀と浜松町比べたら、そりゃ浜松町の方が便利なんじゃないですか。坪200万円もの差がつくほどなのかは分かりませんが。

ちなみにこの物件は間取りによってはサラリーマンでも買えるでしょうから丸の内等の勤務の人が多いと思いますよ。私もそうです。東京駅はこっちの方が近いんですよね。タクシーだと時間も代金も3倍くらい違います。ご指摘のような東銀座や西葛西が職場でこの物件買える人は自営業・経営者でしょうね。

空港に関しては確かに浜松町には勝てませんね。完敗です。

というか浜離宮と競う気は誰もないと思いますよ。単純に価格帯が一つ違うので。

>>1880 東京駅はタクシーだと時間も代金も3倍くらい違います。

この物件から丸の内までは２．2キロ以上、PC浜離宮から丸の内まで２．7キロどういう計算で3倍になるのでしょう（笑）まさか丸の内で飲んだ帰りという設定でなくて駅ですか？駅からでもどう好意的に計算しても1．5倍くらいの差。3倍とか嘘ついてまでポジとかやりすぎでしょう。そもそも東京駅からタクシーって選択ないですよね。新幹線乗って降りてもわざわざ長いコンコースで数分かけてタクシー乗り場乗るってありえない。そのままJRで乗り換えて最寄駅まで出た方が楽でしょう。京葉線が乗り換え遠すぎてしんどいから新幹線後にタクシーという選択、あるいはバスや京葉線が終電なくなるの早いからですか？浜松町からは電車で6分ですけど、本数が圧倒的に違うので待時間と八丁堀でのホームまで、新幹線から京葉線までの時間考えたら、実質所要時間はどうみてもPC浜離宮のが東京駅さえも近い。日常的に歩けない微妙な距離的なのに、頼みの京葉線が東京駅で乗り換え悪すぎで使い勝手悪いというのが原因でしょうね。京葉線東京駅どうにかなりませんかね。

>>1881 通りがかりさん

ここの契約者だって、恐らく９9%以上の人が浜離宮の方が格上だと思ってますから、そんなに必死にならないでも大丈夫ですよ（笑）買えるなら浜離宮買いたいくらいだし

まあ1.5倍の差に見合う価値があるかどうか、になるとわかりませんが

>>1882 匿名さん

不動産投資家の私の目線だと1.3倍までしか許容できませんね。湊の方が資産価値維持の観点ではオススメ(といっても、もうほとんど完売ですが…)。

>>1883
再開発予定が何もない湊の方が資産価値は維持の点ではオススメって、不動産の一般的な常識からは随分外れたご意見。今後10年の経済成長がインドより北朝鮮の方が上というような見解と変わらないね。ここは八丁堀に住みたいという人の実需メインであってとても投資的な期待をする物件ではないと思います。

>>1884 匿名さん

文体から、あなた一人だけ噛み付いているようですが、何でそんなに必死？　価格差に見合うと思えば浜離宮買えばいいじやない。浜離宮はいいが、ここと坪単価200の違いはどうかと思う。いずれにしてももうすぐ完売だし。

>>1885
文体からって、あまりの無理ポジ意見をみて、オイオイと思ってこの板には初めて書き込んだんですけど、思い込み激しすぎませんか？

坪200違うのがどうかと思うって、売主の三井がそう判断したんでしょ。港区の山手線駅近で再開発重点地区のパークコートと中央区の八丁堀駅駅近でもない開発とは無縁の川沿いパークシティが坪100とか違わなかったらその方が異常でしょ。あまり同デベの他物件をケチつけたり、板荒らしたりする方がどうかと思う。もうすぐ完売っていいながら先着順を売り切るのにまた数ヶ月かかりそうだけどね、これまでの売れ行き見る限り。

私も昨日一方的にクラシイの人扱いされたましたw思い込みというか、ここは不特定多数が検討で書き込み自由という前提を理解していないのでは。ちょっとでも気にくわない書き込みあれば、過剰な反応。ポジ祭りやりたい契約者は契約者でやってくださいね。ここは検討板です。

もうほとんど残りがないのに今更盛り上がっててびっくり
この１、２年、三井のタワーで、本当のお金持ちならとっくに檜町買ってるんじゃないでしょうか。檜町からみたら浜松町なんて場末。山の手線駅近の浜松町からしたら、中央区とはいえ湊は場末。中央区でも内陸の湊からすれば晴海は場末。そんなこと当たり前。価格が違うのも当たり前。こんなに品揃えが豊富な三井に脱帽です。

>>1884 匿名さん

投資は割安か割高かの判断で、浜離宮は素晴らしい物件だけど割安感はないよ。その点、ここは割安感があるね。

不動産業界のいろんな社長にインタビューする仕事してるけど、みんな口を揃えて都心ど真ん中(と郊外)はやめとけって言ってるよ。ホテル・オフィスとの用地仕入れ競争が激化してて、ホテル・オフィス投資が一巡したら都心ど真ん中は下落するとの見立て。それが、「今の」不動産業界の常識。5年前の常識を言われてもね。投資は将来を見据えてやるもんだから。

例えばPER100倍の新興国株とPER3倍の低成長国の株、どっち買いますか？ってことだね。

ポジさん痛すぎ、必死すぎ。実需マンション、それで十分でしょう。ここに本当に割安感があれば、過去の三井大規模タワマンの販売例を見ていただければわかるように即完だよ。数ヶ月近く先着順やることは100パーセントない。

>>1891 匿名さん

そりゃ部屋によるでしょ。同じマンション内でも割安な部屋と割高な部屋があるし。残ってるのは割高な部屋が多いよ。

>>1891 匿名さん

ちなみに僕は浜松町(少し新橋寄り)にもマンション持ってますよ。中堅デベの物件だけど南向き12階で坪360万円だから割安だった。坪600って言われるとさすがにねぇ…

PER100倍の新興国株とPER3倍の低成長国の株ってw
これから日本最大級の再開発ポイントになる浜離宮が3で、再開発の予定もなく、アドレスの中古相場からかけ離れた単価の湊が100なんだ。すごい読みですね。湊エリア、周辺エリアも含めて中古は既に苦戦して成約価格は下落していますよ。相対的反発材料が乏しいこの立地、このまま市場が下落していったら竣工時で、含み損20ー30％とかない話ではない。もちろんそれも含めて気に入って買ってるわけだから問題は全くありませんが。あまりに常識から外れた話で煽るのはやめようね。

>>1893
私も湊に物件では持ってますよ。南東角部屋13階で中堅デベから坪180で買いましたけど。値上がりしたとはいえパークホームズと同格のパークシティで400はちょっとね、手が出ないね。

>>1890 不動産オタクさん
1884ではないです。例え都心の真ん中が下落する状況が来ても、この物件は見向きもされず、やはり都心のマンションが注目されると思うが。確かに浜離宮の予定価格の割安感はないが、物件の質の良さと将来性は揺るぎない事実。買えるなら浜離宮を買いたい。

>>1894 匿名さん

PERの意味わかってないんでは？

>>1895 匿名さん

PERの議論は認識が反対だよ。浜松町がら100倍で湊がら3倍。理解できてる？

パークホームズ、パークシティ、パークタワーはいずれもノーマルランクの飛行機で言えばエコノミークラスのマンション。レジデンスが付くとプレミアムエコノミー。パークコートはビジネスクラス、パークマンションはファーストクラス。立地の相場のみならず、どのクラスかによってその後の中古相場も全く変わる、これ三井マンションの常識よ。

>>1897 匿名さん

完全に分かってない、笑

>>1899 匿名さん

三井に煽られてるだけ…
どうせ浜離宮の営業に吹き込まれたんでしょう…

誰がどうみても、浜離宮と湊の立地見て将来的に地価が上がるのは浜離宮だよ。そもそも同じ土俵に立てないくらい立地の価値には差がある。ここは実需に魅力的なマンション。それで十分じゃない？無理な暴論で煽っても誰も納得させられない。

>>1896 匿名さん

僕も欲しい。買うか検討中、笑

>>1902 匿名さん

将来地価が上がるのは浜松町に決まってます。そこは誰も反対しないと思います。ただパークコート浜離宮はその地価上昇をだいぶ織り込んでしまっている…

湊の坪180万円じゃ、そうとうボロマンだね。

ここのポジさんが勘違いしているのが、同じ立地でもパークコートとパークシティでは坪80以上は差がつく。それは中古でもきっちり維持される。さらに立地的にも離宮と港では120以上は差がある。議論として格が違うマンションを立地だけで話しして何の意味がある。さらに将来性はさすがに離宮という意見は常識的というか異論もない。再開発もなく、将来的な利便性快適性が進まない地区の資産性の方が上というのはちょっとありえないね。もちろん、多摩センターや西葛西より湊の方が価値を保ちやすいとは思いますけどね。

どうみてもいつもと同じ人がずっと1人で一生懸命ネガってるだけでしょう。あまりに分かりやすい。クラシイなんていつもとわざわざ違う呼び方まで使っちゃって。笑える。
最終期終わってもやってくるなんてしつこ過ぎる。クラッシィとここで悩んでクラッシィ選んだから、選ばなかった方が評価されるのは納得いかないのかな。そっとしておいて見なきゃいいのに。PERも知らない金融リテラシーの低い方だというのは分かりましたね。

>>1904
残念ながら織り込まれていない。三井はあくまで現地の現在の地価xPCブランドという単純な方程式から坪600前後となっています。浜松町周辺の再開発規模は尋常でないレベルなので、将来的には汐留と並ぶ港区一の地価になると見込まれてますから、その時には地価はとんでもない価格でしょう。煽りでも何でもなく本気の話で。オフィス街として成功している虎ノ門、赤坂、六本木、汐留などの場所の築浅タワマンの価格見てもらえれば理解できるでしょう。

個人的には湊は都心3区でも開発や発展とは無縁なのんびりした雰囲気で買いやすい価格帯の住宅街という良さ、立ち位置を守ってもらいたいです。

私は２つほど意見のせましたけど、1人のせいにされちゃった。1人の粘着ネガということにしたいのね。客観的にみて無理ポジしすぎ、理論が常識と反対。

>>1908 匿名さん

そんな方程式ないよ、笑
マンションの価格の決め方を知らないんでしょうね…

>>1909 匿名さん

別に一人でも二人でもいいよ。ただ理論的な話が通じない人が二人もいると思うと気が滅入るね

不動産オタクさん、このしつこい人に積算や開発、収益還元等の不動産のバリュエーション教えてあげてください。PER知らない人はCap Rateとかも知らないでしょうから。

>>1908 匿名さん

その計算式なら、PT晴海は将来性を加味せず安く出そうですね。期待してます。

>>1910 不動産オタクさん
まあ、ポジに必死なことだけはわったけど、数ヶ月先着順して売り続けてる物件が割安という根拠と、離宮の立地より湊が将来的資産価値が相対的に強いというストロングエビデンスをきっちり示してください。自称デベのの社長をインタビューする仕事で、FINANCIAL RITERACYに明るいんでしょw 逃げないで真正面から答えてもらいましょう。

横から失礼。PT晴海は値下がりをくんで坪300くらいになりそうと三井の知り合いから聞いた。ここの70平米で3LDKという現代の狭小3LDKと言われても仕方ないグロス下げ作戦の間取りよりちょっと交通利便性が劣っても、同じ価格で90平米台が買えると思えばそちらを考えて回避した人はいるんじゃない。

>>1916 匿名さん

PT晴海が坪300なら、そちらを選択する人はいるでしょうね。特に90平米がどうしても欲しいとなると、中央湊ではプレミアムしか選択肢がないですし。
問題は、こちらがほぼ完売になっている中、晴海の単価もまだ流動的で、天秤にかけるのが難しいことでしょう。

>>1917
そうですね。だって根拠なんてありませんから。単なる願望ですから。数ヶ月続いている先着順もさっさと売れて完売してほしいものです。

晴海は販売開始が来年でしょ？投資ならいいけど、実需には判断難しいよね。待つ価値があるのか、待って正解なのか。

値下がりを受けて、1000戸級のPT晴海を三井らしくすんなりと売るため坪300で売るとすれば、近隣のここは是が非でもあちらの販売前に完売しておきたいところでしょう。下手に数戸残しでも半年以上売れないことありますあし、このまま値下がり基調が続ければ含み損を嫌って引き渡し直前にキャンセルが結構出たりしますから。リーマン時の下落局面でもそういう現象が起こりましたよね。不動産って本当に流動的です。

>>1921 不動産オタクさん
結局エビデンスどころかまともな反論さえできない。まともに検討議論にならんね。ちなみにセンターは6科目合計で92％得点。期待を裏切ってごめんね。

かわいそう。相手するのが面倒。

マジな話、3LDKならアウトフレームで80平米は欲しい。ここはグロスちょっと意識しすぎたよね。実質10畳くらいのリビングや２．7畳のキッチンって狭すぎない？子供いたら3LDKは確保したいし。

匿名掲示板ならではの展開ですね

まぁ売れてるからいいんじゃない。そりゃ広い方がいいけど、その分値段上げるか立地とか仕様下げる羽目になるのでバランスの問題でしょ。

>>1927 匿名さん

物件の良し悪しはだいぶ語り尽くされちゃってますからねぇ…もうすぐ完売ですし。
たまにアップされる写真を楽しみにするくらいです。

そりゃ、広い方がいいし、都心がいいし、高層がいいし、南向きがいいし、駅近がいい。ただ値段とのバランスっていうだけですよね。

確かに笑。デベの社長とインタビューするのが仕事ってどんな仕事やねんって契済なのでポジ派ですが、ちょっと突っ込みたくなりました。

やっぱり3LDKなら82Nみたいなアウトフレームで80平米以上というのが、理想ですかね。皆さんどうですか？

>>1933 匿名さん

産業アナリストで不動産業界を担当しています。証券会社です。

>>1935
あんまりこういうところで素性明かしてもいいことないですよ。それが本当なら、証券で不動産担当の産業アナリストしていてデベの社長にインタビューし、湊を無理ポジする立ち位置の人というだけで個人特定されてしまいますよ。あなたの同僚や仕事先でマンコミュ見てる人沢山いますから。嘘なら問題ないですけどね。

80は欲しいね。できれば100。

>>1936 評判気になるさん

じゃあ、嘘ってことにしといて下さい。

さりげなく先着順が3になってますね

もうこの3件で終わりなんですかねー。まぁまぁのスピードで完売しそうですね。