パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

>>1660 匿名さん

そんな分析するほうがバカですよ。スルーでいいじゃないですか。そうやってマンション情報と関係ない長文投下しているのが周りを不愉快にしているって気付かないのですか？
そんな不要なカキコミはもう見たくない。

>>1661 匿名さん

契約者から見ると面白い分析だし、確かにって感じなので特に不愉快ではないですが。分析されると何か困るんですか？

>>1660 匿名さん

面白い分析ですね！そーゆーの嫌いじゃないです。

どーでもいーわ。
ここの地域のネタが欲しい。

向かいのレジデンスは年明けに竣工だけど、一般販売の広告出ないね。

以前どなたかが、タワーを売り切ってから、ゲストサロンもそのまま使って販売予定と書かれていたと思います。レジデンスの販売はあっても数戸だけと聞きましたが。

隣の住友の情報もなかなか出てこないね。

>>1660 匿名さん

そんなことやってないでもっと時間を有効に使った方がいいですよ。
どちらも一長一短ありますが、いい物件だと思います。
私はどちらも「短」の部分が気になってやめました。
クラッシィの立地にここの建物が建つなら買いたい。

気になっている物件です。
写真では工事も進んで来ていますね。
ちなみにここの3LDKを2LDKに変更することってまだ間に合うのでしょうか？どなたかご存じのかたがいらっしゃいましたら教えて下さい。

モデルルームに電話して伺ってみようかと思ったら今日、明日はお休みなんですね。

>>1670 匿名さん

最終期に合わせて、高層階ならまだ間に合う気がしましたが。

基本プランにオプションあれば問題なし。設計変更もギリギリセーフではないでしょうか。休み明けに聞けばはっきりしますね。

私も3LDKを2LDKに変更しました。子供は1人だから2部屋あれば充分だし、広いリビングと収納が多くて満足しています。
ここは無償のメニュープランでエントランスのタイルを選べたり、広くなったリビング分のビルトインエアコンも増えたりしてお得ですね。
キッチンカウンターの側面の石貼りも無償なのは嬉しかったです。
まだ13階を作っている段階だし、高層ならメニューオーダーは大丈夫じゃないですか？
営業にゼネコンとの交渉を頑張ってもらえれば問題ないはずです。

1670の質問をさせて頂きました者です。
1671さん、1672さん、1673さん、教えて頂きましてありがとうございました。
お伺いする限り大丈夫そうな感じですが、木曜日以降営業の方に確認してみたいと思います。

パークタワー晴海が再始動のようですね。三井がここ最近では一番練りに練った最高傑作にするという話を聞いていますので楽しみです。それまでここも完売しておかないと下手に完売が長引きそうというか、かなりそっちにお客が流れると思われる。

>>1675 匿名さん

販売は来年の6月ですよね。さすがに完売してると思われますが。

あとここを選ぶ人はあえて湾岸は選んでなさそうなので、そんなに検討被らなさそうな印象ですが。

どうでもいいですが、ここ最近での三井の一番は青山だと思いますよ

ここ自体が事実上の湾岸なのに、あえて湾岸を選ばないって有り得ないと思いますけど。同じ中央区で交通利便性も同じく微妙な場所ではあるけど、ランドスケープが圧倒的に優れているので物件としての注目度はここやPHTの比ではないと思います。価格も市況悪化を汲んで、300前後と予想されていますし、ここの極狭70平米３LDK住むより、ちょっと不便になっても眺望がより良く、ランドスケープや共用部に優れたあちらの80平米後半の部屋に住みたいと考える人もいるでしょう。

販売開始ではなくて、MR開始が年内のようですからそちらに気が移ったりする人は当然いるでしょうね。三井的にはどっちか買ってくれればOKでしょう。

>>1678 匿名さん

場所的に海が近いかどうかという意味での湾岸というより、更地に新しくどーんと建てた街か、江戸からある街の中かという違いで、好みが分かれるということだと思います。晴海と豊洲はその意味では雰囲気が近いですね。

江戸からあるかどうかが重要な割に現在の周囲の様子は雑居ビルだけで、日本橋や京橋とは違って、とても味気のある場所とは言えないと思うんだけど。都心部とかによくある江戸時代の名残の遺跡や由緒あるお寺とかあるわけじゃないし。そこにどんなメリットがあるのでしょうか？

>>1681 匿名さん

まあ、好みの問題ですよ。裏銀座と呼ばれる八丁堀、新富町界隈にも近いですし。

>>1682
答えになってないし、全く内容がない意見ですね。

好みというのは、晴海のように綺麗に整備されて解放感と清潔感があるような場所よりも、湊のように江戸時代からあるものの江戸の名残りを感じさない、雑居ビル街が好きかということでしょうか？東京駅、銀座へのアクセスにおいてはどちらも日常的に徒歩で行ける距離ではなく、結局バスかタクシー、地下鉄を使うことになるのでそれほどアクセス性にも差がないかなと考えています。BRTができ、地下鉄も通りそうな晴海の方が数年後には便利になっている可能性もあるかなと。

有楽町線、日比谷線徒歩圏内と、駅すらない場所とを比較して、アクセスに差がないってすごい乱暴な意見ですね。

地下鉄だってまだ通るかも決まってない、決まってもできるのは10年後？そしてやっと1路線ですよ？
BRTだって輸送力に疑問が持たれているバスなのに、それにしか期待できない状況なのに、アクセスに差がないって乱暴すぎないですか？

>>1683 匿名さん

更地を一から整備した小綺麗な街を、無機質で味気ない場所と思う人も一定数いるんですよ。

もし晴海や豊洲の方が便利で綺麗で良い、とみんなが思うなら晴海がそういう価格になるはずですよ。長い将来のことは誰も自信持てませんが、足元や近い将来では湊の方が利便性や立地上の価値が高いから、今こういう価格差があるんだと思いますよ。だから、利便性や立地は落ちるけど晴海の方が手頃な価格、というのが実態かと。

現時点ではどっちもどっちかな・・
将来性では晴海。

>>1687 匿名さん

理由はよくわからんが、であれば晴海にしなされ。

資産価値では湊でしょ！晴海は供給過剰。

最近検討し始めた者で、現地も見に行ったんですが、このあたりはバブル期の地上げ失敗で虫食い状態になっていると聞きました。この物件の周辺って開発は予定されているんですか？今後きれいになるかどうかでだいぶ変わってくると思うんですが。

>>1690 匿名さん

今のところは何もないです。
開発の予定があったらこの値段じゃ買えないと思います。今後は未定ですが、期待はそんなにしない方がよいかな。

>>1690 匿名さん

ここと目の前の住友の再開発で大きな区画が一気に綺麗に整備されるので、雰囲気は変わるでしょうね。川沿いも綺麗になりますし。

>>1690 匿名さん

開発の予定はないと思います。
開発の予定がないから坪400くらいで買えるのかと。開発の予定があったら坪500になっちゃう…

大規模開発があったら東向き以外は眺望に影響が出そうなので、しばらくはなくてよいです。

もう大規模開発できるような土地は湊にないですからね。豊洲、晴海、芝浦みたいにいっぱいタワマンが立つよりも一つしかない方がランドマーク性があっていいかもしれませんね。

借地権の銀座タワーを除けば、銀座に一番近い分譲タワーマンション・・・ですか？

銀座から一番近いタワマンは湾岸ナンバーワンタワマンのツインパークスです。そもそも日常的に歩いて行ける距離でないと意味ないよ。

交通利便性も色々中途半端だったり、街が発展する予定がないところが、というところがこの物件のウイークポイントですけどそれは仕方がないかと。

将来性から言ったら断然、PT晴海でしょうけど、湊の良さは隅田川が好きな人や元々この辺に住んでいて気にってる人というところです。都心で再開発や街の発展とは無縁という立地も逆説的な価値観が生じてくるそんなその中になるかもしれません。

>>1697 匿名さん

どっちが銀座に近くてもいいんですが、どこまでの距離で比較しました？

いつもいつも暇ですねぇー
もうすぐ最終期で完売見えてる物件に絡んでも無駄ですよ。日比谷線徒歩6分、有楽町線徒歩8分、目の前のバス停で東京駅10分、歩いても東京駅や銀座20分。これで利便性中途半端と言うなら駅直結物件探してください。

銀座四丁目までも徒歩20分なんですけど、これで日常使いできないって言われると厳しいですね

バランスが良い＝中途半端だから、ネガにつっこまれやすいんですよね、きっと。
ただ立地や間取り、価格のバランスは、実需が買える物件の中ではかなりの高レベルだと思いますけどね。

こちらはまだ販売しているのですね。
確か、すぐ近くのブリリアは早々に完売したと記憶していますが、こちらも早く完売出来ると良いですね。

ブリリアは売るタイミングがよかったのと、駅徒歩1分という特徴があったのがよかったですね。

ここも最終期入ったし、完売までそこまで時間はかからないと思います。
ただ市況がなぁという気持ちはありますが。

>>1702 匿名さん

あのブリリアは秀作でしたよね！僕もこっちと悩みました。鉄砲洲公園と中央小学校が気に入ってこっちにしました。居住空間の造りもこっちの方が良かったかなぁ。

>>1703 匿名さん
私もそう思います。あと、東京建物と三井の販売方針の差。東建は行ける時は一気に行くイケイケ感ある。三井はのんびりしてると言うか、余裕ありすぎ、早期完売にこだわってないし、むしろ引っ張ってた気がする。それでも目処が立ったから最終期なんだろうし、ここからが見もの、売れ残ったら、先着順ネガがうっとうしい。

>>1705 匿名さん

モデルルームタイプの73W, 77Wそれぞれ残り1戸ずつは、最終期のために残していた感がありますね。両方とも都心方向の眺めが良さそうだし、間取りはきれいですね。
このマンション、特に中住戸の間取りが良くできている。

>>1706 評判気になるさん

77Wはタワーの中住戸なのに全室窓があって、中住戸の理想ですよね。73Wも行灯部屋あるけどワイドスパンで素晴らしいです。

>>1707 匿名さん

73Wはメニュー変更で2LDKにすると行灯なくなりますよ。

>>1708 匿名さん

リセールを考えると、行灯のない2LDKがいいか、行灯があっても3LDKがいいか…悩みますよね。70平米超の2LDKって、グロスが高くなっちゃうので売りづらくなっちゃうんですよねぇ。でも、メニュープランの2LDKの間取りは最高で…ほんと悩ましい。

>>1709 不動産オタクさん

広い2LDKはそれはそれで需要あるとは思いますが、確かにグロスが高すぎですよね。リセールを考えるなら3LDKの方が無難でかな。
リビングインの部屋のドアがウォールドアだったら3LDKでいいと思うんですが。

ティアロが売り残しが今でてるみたいですね。PT晴海のMRもあるし、しばらくは皆さん比較しながら静観って感じの人が多そうですね。今の新築がピークなのは中古取引データからすでに明らかですし。まあ焦らずしっかりいろいろ見て納得して買いたいところ。

>>1711 匿名さん

待てるならそれでもいいんですが、ライフプランの関係でどうしてもいま買わなきゃいけない人には辛い時代ですよね。
あとこれから新築は供給少なさそうですし、吟味するのも大事ですが、ある程度の妥協は求められそうです。

>>1711 匿名さん

ティアロは売り残しではなくキャンセル住戸ですよ

今の新築価格が過去数年と比べれば高いところにあるのは間違いないでしょうが、中古データ見ても新築がピークかどうかなんて分からないんじゃないですか？どういうロジックですか？中古の成約が減ったからっていう短絡的な分析ですか？

今いきなり新築価格が上がる局面じゃないかもしれませんが、今くらいの価格でしばらく推移しその後に緩やかに上昇って可能性もあるでしょ。長い目で見れば東京駅主要3区は他の先進国やアジア諸国の中心都市と同じような価格までは上がるかもしれないですよ。別にそうなると言っているというよりは可能性の話ですが。

ちなみに今たまたま晴海に来てますがここは不便過ぎる。本当に地下鉄延伸でもないとオリンピック後の供給過剰を乗り切れないでしょうね。

>>1713
数十戸でてるからキャンセルではないと思う。関連か何かにバルク売りした分じゃない？ティアロは売れ行き悪かったから。最後売りきった時もちょっとほんとって感じだったし。

>>1713 匿名さん

キャンセルもすこしあったみたいですが、大部分はバルク売りの分らしいですよ

中古が先に下り半年、1年で新築も必ず追従して下がりますよ。不動産なんだから連動するのは当たり前じゃんていうか、なんでそんな的外れなことをいうのですか？ちょっと営業的すぎるよ。

１〜2年待てば中央区はたくさんタワマン出てくるから、あせらせる必要はないかと。

>>1717 匿名さん

中古の価格が落ちたというデータを見せてもらえますか？成約数が減ったとか在庫が増えてるとかは聞いたことありますが、価格が落ちたというデータは見てないです。

>>1717 匿名さん

いっぱいったって勝どき、晴海なんですよね。
あそこらへんは交通の便が悪すぎて仮にBRTが通ってもバスじゃ住民の増加についていけないと思います。
地下鉄が通ればまた話は別なのかもしれませんが、いつ出来るのかわからないものに期待しても、と思ってしまいます。

>>1719 匿名さん

今ある地下鉄計画も所詮新橋くらいまでの短い利便性低いやつですからね。5年10年待ってみてもBRTも地下鉄も新橋乗り換えは疲れる。汐留勤務の人なら便利なのかな。BRTも東京駅にでも行ってくれるならいいですが。

同じ中央区といっても晴海、勝どきは橋向こうだからね。
こことライバルになるタワマンは完売のブリリアくらいか。

>>1720
新橋より先の虎ノ門まで行きますよ。乗り換えも地下じゃないので時間かからないようにつくるらしい。思ってるより便利だと思う。

BRTの輸送力はmax2000人/時らしいんですが、有明や豊洲、晴海、勝どきあたりを経由して、2000人/時で足りるんですかね？
これからますます人口が増えるならもう少し輸送力が欲しいかも。

ちなみに日比谷線で5万人/時、有楽町線で6万人/時らしいです。まあ沿線の長さが違いすぎますが、やはり地下鉄が引かれないと厳しいきがします。

地下鉄は予定通りできたためしがない（10年単位の遅れはザラ、途中で立ち消えもある）し、BRTはできてみないと頻度、乗り換えの便利さが不安ですね。

>>1722 匿名さん

虎ノ門じゃなくて東京に行ってもらわないと乗り換えが厳しいですね。虎ノ門勤務なら良いですが。

>>1718
本気で不動産検討している人？？？
昨年12月まで19ヶ月連続で中古成約値は上昇。1月からゆっくりと下落しており、現在までその流れが続いています。このくらいの知識は知っておかないと大きな買い物なので大きな損失を抱える可能性もありますから頑張ってください。PT晴海は坪300前後と市況の流れを踏まえた値付けを検討しているようですよ。ちょっと流れは変わってきていますから、しっかりと見極めが重要な時期ですね。緊張感あります。

>>1725
本決定では内容ではないようですが、東京駅も想定されてはいるようです。BRTは中央区の肝いりでもありますから。

>>1722 匿名さん

2019年でやっと10分に一本のバスが新橋/虎ノ門へ行くようになるだけですので、今の都営バスの方が便利じゃないですか？例えば月島でも数分に一本のバスがあって東京駅まで10分くらいで着きますよ。
やや不便な分で都心から遠い分だけ晴海の方が安いので価格も含めて納得できるかどうかでしょうね。

>>1717 匿名さん

1，2年以内に中央区でたくさん出てくるタワマン、ってどこのことでしょうか？　中央区と言っても勝どき・晴海以外にありますか？　

ここは中央区の中では辺鄙な場所とよく言われてますが、徒歩15分以内には、大江戸線、浅草線、東西線の駅もあるのでそこまで不便かなぁという気がします。確かに普段使うには遠いですけど、個人的には許容範囲かなと思ってます。

>>1726 匿名さん

だからデータは？どこ？
一応レインズでも中古制約件数は減少した月もありながら前年比は増加、価格は維持って感じなんだけど。2016/8/10レポートでは件数も価格も前年同月比は上昇。前月レポートからはほぼ同じ。(件数は少し伸びてる)

http://www.reins.or.jp/trend/mw/

足元では月次では大して上昇はしてないし在庫も多いので上昇局面というよりは調整局面に見えるのは分かるけど、だからってピークだって決めつけるのはどうかと思っているだけ。振り返ったらピークでしたって可能性は別に否定しません。逆に、まだ上がるってオチもあり得ると。

>>1731
あのさ、成約件数と成約値は正相関の関係ではないのよ。どっちにも転ぶの。そして12月まで上昇し続けて1月からの下落はゆっくりなので、7月でも前年同月比よりはまだ高いのはということ。文系さんですか？その程度のソースも自分で見つけられないのなら不動産厳しいと思いますよ。買わせたくて、あるいはとぼけてるのかもしれないけど。

>>1732 匿名さん

分かっているので前月比についても前年同月比についても両方コメントしてます。件数と価格の相関など一言もコメントしてません。良く読んでください。

>>1731
ソースどこってどこでも載ってるし、いろんな人のブログでも指摘されてるだろうが。情弱すぎ。

　不動産調査会社・東京カンテイによると、都内の中古マンションの平均販売希望価格（７０平方メートル換算）は、都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）で昨年１２月に７１４３万円まで上昇した後、今年１、２月から下落した。２３区では２月が５１６２万円と前月比で横ばいとなり、１９カ月連続の上昇がストップ。値下げする取引の割合が増え、下げ幅も広がる傾向にあるという。以後も若干の下落と横ばい貴重が続く相場となっている。カンテイの井出武・上席主任研究員は「売り手が強気で値上がりし過ぎた感がある。近い将来、本格的な値下げ調整に入るリスクが高い」と警戒。「海外の投資家に様子見が広がれば、地価の引き下げ要因になり得る」と指摘する。

>>1733 匿名さん

同感。日本語が苦手な理系さんを相手にするのも大変ですね、笑

>>1735 不動産オタクさん

ありがとうございます。疲れましたので、色んなデータ/見方があるということで終わりでOKです。

>>1734 匿名さん

横ばい貴重って…漢字の勉強してね。

ここじゃなくて23区の新築マンションスレで議論されてはどうですか？

事実ソース出せと言いながら、出されたら今度は他でやれですか？話の流れってものがあるでしょ。ここの契約者だか地権者の無理ポジさんは物件に都合悪い内容だと客観的な分析とか一切受け付けないよね。ただ単に盲目的に買わせようとする投稿しか許されないとか検討者にとってなんのメリットもない。

まあ気の済むように無理ポジ続けてください。

>>1739 匿名さん

話の流れがこの物件だけの話ではなくなってきたので他でやれば？と提案しただけですが。

>>1739 匿名さん

部外者ですが・・・。将来の予測するのに事実も何もありません。ためしに2011年後半時点のマンション市況見込見てみると、「お先真っ暗」としかなってません。
いくら客観的に分析しても、将来予想が当たらないのは、株式市場予測が当たらないと同じですね。
市況は読めない中で、買う時期とマンションの品質を比較して、判断していくということなのでしょう。特に実需の場合はそれにライフサイクルもあるしね。
実需の場合、「30年後には安くなる」と言われても、人生80年の中、「よしそれまで待とう」とはならないですし。

>>1739 匿名さん

事実ソースとか言いつつ、自分のコメント入れちゃってない？記事には存在してない文章があるよ、笑

http://mainichi.jp/articles/20160701/k00/00e/040/213000c

そして直近の東京カンテイの首都圏レポートはこちら。

http://suumo.jp/journal/2016/08/25/116915/

あとイライラしたのかいつもの口調が出てきましたね、1739さん。いつまで粘着するんですか。

今日の様子です。その1
今週は何回の躯体工事なのかはスケジュール表になかったため、複数階同時にやったんでしょうかね

>>1744 マンション掲示板さん

ありがとうございます！
この写真は中央大橋からですか？この向きで写真に映るということは北側の部屋も川が見えそうですね！

>>1745 さん

中央大橋を渡ってほど近くにある、川辺の小さい公園？テラス？から撮りました。

その2は定番のアングルからお送りします。

>>1746 マンション掲示板さん
お写真、ありがとうございます！

>>1747 匿名さん

>>1746 マンション掲示板さん
いつもありがとうございます。楽しみにしています。カッコ良くなってきましたね。

にょきにょき伸びてきてますね。今年は雨少なかったし、計画より早く外観完成するかもしれないですね。

入居早まったりすると嬉しいなあ

>>1744
周囲のマンションだか雑居ビル見たいのは取り壊す予定はないのでしょうか？ちょっと周囲の様子が寂しいというか残念に感じます。

>>1751 匿名さん

ないです

>>1751 匿名さん

人が住んでるマンションです。住民追い出しでもしないと取り壊せません。
いつもの方だと思いますので繰り返しで申し訳 ないですが、周囲が無機質に整理された場所がお好きな方は湾岸地域に行かれたらどうでしょうか。

確か西新宿もそうですけど、都心の再開発は再開発エリアとそれ以外のギャップがどうしても出来ますよね。
ここをキッカケに周りの建て替えもどんどん進むと良いですね。

周辺のマンションや雑居ビルが汚いとかよく言うよ。
昔から住んでいるこちらからすれば、本当に勝手なこと言っているって感じ悪いったらありゃしないよ。

>>1756 周辺住民さん

いつもの買う気もない芝浦の人が1人で一生懸命ネガを振りまいてるだけですので、大目に見てやってください。

真新しいおうちやビルばかりではないのがこの辺りの魅力だと思います。

裏銀座で飲んで歩いて帰れるのはよいですね。

日比谷線車両が全て新車に入れ替え、その後ホームドア設置となるようですね。楽しみです。