パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

>>1440 不動産オタクさん

最近の流れからして当然ですよね。

>>1438 不動産オタクさん

2000万も違うなら、眺望以上のバリューかもしれませんね。ここは眺望なくても大通りか目の前では
ないし生活する分には全く支障はないような感じですよね。

先着順がいつの間にか1減ってます。
現時点で最終期20ちょいと先着順3ですね。乾杯は時間の問題です。

そのうち窓ガラスが液晶になって、どんな景色でも楽しめるようになる時代が来るかもね、笑

中野はさすがにエリア違いすぎ。郊外は興味ない人ばかりでしょ。

ここの建物良さは最近の中では秀逸ですよね。都心立地でありながら、川沿いというシチュエーションもあって解放感もある。嫌悪施設も周囲になく、静かで過ごしやすい。本当に入居が楽しみですね。

>>1446 匿名さん
ですよね！実需で買った人は入居が、投資で買った人は転売益が楽しみ！早く2018年にならないかなぁ

>>1445 匿名さん

すみません。投資目的の話ってことでご勘弁を…

イメクラ3分ってほんと？ファミリーに厳しくない？そういう点でもこの物件は嫌悪施設なんていっさいないからすごくいい。ファミリーに優しい。

>>1435 不動産オタクさん

ここで320万台の部屋は低層東側の2部屋しかありませんから、特定されますよ

>>1450 匿名さん

割引使ってますから…

>>1449 匿名さん

鉄砲洲公園と中央小学校も良いですね！

>>1449 匿名さん

完全にスレ違いなのであれですが、パークハウス中野は子連れには絶対お勧めしない場所ですよ。
イメクラやキャバクラ、各種飲み屋が徒歩5分以内にわんさかあります。
単身には楽しい場所なんですけどね。

絶対ここの方がいいじゃん。おしゃれなカフェもヨロシク。

ググると、湊にはカフェとかパン屋とか、個人でやってる店はいくつかあるみたいですね。

大手のチェーン店もいいけど、路地裏に知る人ぞ知るお店が、ってのも良いですよね。
八丁堀のバルとか、新富町の裏銀座的な雰囲気とかもいいですし、大規模再開発よりも少しずつ街並みが変わっていく方が楽しい気がします。

本日のこちらの様子です。
今週は9F立ち上り工事のようです。

近くから。

写真ありがとうございます！

1週間で1フロア高くなっていく感じですかね。

私も今朝行ってみましたが良かったです。風通しが良くて気持ち良いですね。今まで賃貸で番町や元麻布にも住んで素晴らしいエリアだったのですが(勿論お財布に余裕があるようであればそれらのエリアでいつかは分譲という気持ちもありましたが)、内陸の住宅街特有で風が通らずにとても夏は歩いて外に出る気にはなれませんでした。湾岸はその点は凄く良いですね。しかもここは他の湾岸と比べると凄く静かで落ち着いてますし。今のところは満足していて待ち遠しいです。欲を言えばもう少し単価が安かったら部屋も広く出来たし良かったな、とは思います。

湾岸であって厳密には湾岸じゃない、内陸であって厳密には内陸じゃない。
この微妙なポジションだからこその、静かな環境と利便性ですね。
どっちつかずとも言いますが、そんなところがあってもよいかなと思います。

確かに中途半端ですが、築地、八丁堀、新富町、新川あたりを湾岸とは呼ばないでしょうから、ここも湾岸ではないんでしょうね。とはいえ比較対象には月島・勝どき辺りは入ってくるという難しさ。

内陸と主張すると所詮埋立地っていわれて、かといって湾岸かといわれるとそんなこともないような、不思議な立地ですね。

埋立地とはいえ、すぐ近くの鉄砲洲神社は平安時代からあります

なんだかどよーんとした雰囲気ですぞ、現地は。

下町っぽさが残ってていい感じだと思いますが。
豊洲とか芝浦とかの街並みを期待したらだめですよ。

まだ残ってる駐車場はそろそろ建物立ててほしいですけどね。

>>1464 通りがかりさん

鉄砲洲神社の境内は今新しく建て替えています。
子供達が昔ながらに集うような場所になると思います。

このマンションの前にある、Bakeshop NOVEMBER ってところが美味しいみたいですね。

>>1464 通りがかりさん

この物件とスミフが出来るまではただの空き地・建設エリアですからね。両方出来るとだいぶ印象変わるんじゃないでしょうか。

このマンションを見た周囲の地権者さん達が再開発に協力的になってくれるといいですね。

ここは魅力的な物件ではあるけど、パークシティらしさが足りないのが残念ですね。
パークタワーでもよかったと思うくらいです。

それを言ったら浜離宮のほうがパークコートらしからぬ立地でしっくりきませんよ。

>>1470 匿名さん

他の三井物件を良く知らないのですが、パークシテイらしさとはどのような感じでしょうか？

http://www.31sumai.com/quality/page/brand/parkcity/

パークシティは建物だけじゃなく、一つの街づくりをする、って感じですね。

街づくりというにはちょっと物足りませんね。
今後も三井が牽引して周辺の開発を進めてくれるといいんですが。

なるほど。
確かに他のパークシテイと比較すると物足りないですね。

名称そのものは物件の価値に影響を与えるような材料ではないので、パークシティでもパークコートでもどちらでもよいかなぁ。
スーパーはもう少し広くしてほしかった。

下手にパークコートなんかに名付けられていたら浜離宮のように叩かれてますよ。
パークタワーが一番しっくりきていたかも。

どういう経緯だったかはわかりませんが、すみふの土地も三井が担当してたらまた変わってたのかしれませんね

スミフのまちづくりはあんまり期待できないな

スミフは街作りなんて全く興味ないでしょうね

豊洲がそうですが、スミフは三井に便乗するイメージが強いですね。
柏の葉はまだ手を出していないみたいですが、

今更検討はじめたんですが、ここの西向きってどんな感じでしょう？

このマンション自体、今売り出し中のマンションでは仕様はトップクラスで、ここの中では相対的に西向きは安いし、周りにはしばらく高いもの建つ予定なさそうだし、悪くなさそうに思えるんですが。

西向きの眺望にそこまで魅力がない点や西日が気になる点がネックでしょうか？

北西角部屋を購入しました。
皇居と丸の内のビル群に沈む夕日は美しいと思いますよ。
また夜景も都心ならではの煌めきを期待しています。
西日はlowE複層ガラスと紫外線カットフィルムで凌ごうと思っています。エアコン連続運転も一定温度ならそんなに電気代掛からないですし。
東に比べかなり割安なので浮いた分を内装費にかけて充実した生活を計画しています。
早く引っ越したい！

隅田川側にレジデンスも作っている一体開発だからパークシティなだけですよ。
このマンション単体だったらパークタワーになっていたでしょう。

西側で景色の抜けるところ（住友より上、もしくはかぶらないポジション）は坪単価300後半はいってしまいますか？

>>1485 マンション検討中さん

ちようど400といった感じです

>>1483 匿名さん

お返事ありがとうございます。相対的に安いのは魅力的ですよね。1割以上違うと、仮に東向きが残っている状況としても悩んでしまいます。

いま残ってる部屋だと、77Wが魅力的ですね。全部屋が外に面している超ワイドスパンは大変良いですが、その分LDは二面採光なので、開放感で少し劣るかなと思います。でも中住戸なのに行灯部屋がないって素晴らしいですよね。

73Wはメニュープランとオプションで4種類の間取りから選択可能です。
モデルルームタイプだからイメージ掴みやすいですよ。

キャンセル募集中です！

もう1プラン

新たなキャンセルが出たのですか？公式にはそれらのプレミアムプランの間取りはラスト1邸でそれ以外に先着順は無かったはずですが。

プレミアムのラスト1邸を検討していましたが、倍率がついているため他を探し始めていたところです。キャンセル住戸があるなら是非前向きに考えたいが、そんなこと営業に言われていませんけど。。本当にキャンセル住戸あるんですか？

1489さんのコメントは「キャンセルしてくれる人を」募集中って意味かもしれませんね。

8月9日から夏季休業中なのに、なぜ8月10日に投稿？

三井さんの夏季休業は10日間と余裕ですね。
住友さんは夏季休業なし（通常日の定休日のみ）。
大手でも全然違いますね。

中央湊ザレジデンス、早速中古でてますね。リバービューを考えると安いかも。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FK7T8A01/

>>1495 匿名さん

これに仲介手数料乗っけて、共用施設がない外廊下物件だと思うとまぁこんなもんかなって値段ですね。

>>1495 匿名さん

管理費高いですね

小池さん、移転延期と噂される築地市場ですが、こちらの物件への営業はいかがでしょうか？

NW, NEの外観はいかがでしょうか。

つづきです

外観かっこいいですね。シェアありがとうございます！

結局、低層の方の棟は一般販売がなかったということでしょうか？　もうすぐ完成するスケジュールですが。

>>1502 匿名さん

販売は秋以降です。
殆どが地権者なので一般販売はごくわずかで、モデルルームや販売センターも今の聖路加タワーのものを使用するそうです。
価格はわかりませんが、共用部の相互利用もできず、外廊下なので、リバービューに固執しなければタワーのほうが快適に暮らせそうですね。

低層マンションは、管理費が高そうですが一般住民と地権者で管理費負担が違うってことがないと良いですが・・・

低層の方はわかりませんが、少なくともタワーは地権者住戸も含めて公平に面積割となっていることを確認済みです。

実際に大手デベの物件で、地権者優遇の管理費が設定されてるところなんてあるの？聞いたことないし、そんな物件なんか買う人いるの？

>>1506 不動産オタクさん

同じこと思っていました。聞いたことがないです。

>>1498 マンション検討中さん

あんまり影響ないんじゃないですか？
築地からも距離があるし、あってもなくても生活には関係なさそう。

建設状況をブログにアップしていただいた方がいます。着々と進んでいますね。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52381267.html

>1506
それ、都市伝説みたいに時々出る話題ですよね。
いくらデベに確認してみたところで、真実はデベと地権者しか分からないということで…。
実際、一般購入者と地権者で負担に差があったとしても
違法とかそういうのではないので、全ては契約次第でしょうね。
どうしても必要な土地の地権者がゴネたらデベとしては歩み寄るしかないこともあり得るでしょう。

>>1510 マンション検討中さん

重要事項説明時には地権者住戸も含めた全戸の管理費がわかるはずですので、確認できます。ここのタワーは平等であることを確認済みです。

>>1510 マンション検討中さん

管理組合が管理費と修繕積立金を管理するんだから、どうやったってバレるよ、笑
デベが地権者名義で振込み続けない限りはね。

理論が破綻してるよ…

一階の印刷工場が余計ですね。
これをなくして、代わりにミニコンビニとか店舗が入ってくれると買う気が増すんですが。

>>1513 匿名さん

それはその方がいいですが、スーパー併設、コンビニ徒歩1分とかですので、どうせならカフェがいいですね。

50-60平米くらいありそうなので、カフェもやれなくはないですね。

印刷工場をたたむ際は是非お願いしたいです。

スミフには、同じ再開発エリア内らしく、連携してツインタワーぽくデザインしてほしい。スーパーも共有するのだし、カフェかコンビニ入れてほしい。

スミフは利己的、地域でシンボルになるような周りと調和しない、空気の読めない設計をするから期待薄。

36階と22階、どちらがシンボルかは自明かと思うが、それでもやってくるのか？八重洲アベニュー横の黄色いマンション並みだと笑えないぞ。

住友らしいのはガラスいっぱいのモノトーン調だが、ここはどうなるんでしょうね。
図面からは外観イメージがわかりませんでした。

すみふの方にも地権者住戸ってあるのかな？
あえてすみふの方を選びたい人は少ないと思うけど。

スミフの敷地内に家があった人はスミフの地権者になるんじゃないの？
ナカノとかいう車屋は近くに移転してビル建ててるみたいだけどな。

スミフの規模だと共用部はここほど充実させられないし、眺望条件も当然ここより悪い。不動産市況が完全にピークを割った今、スミフもDTの販売もかなり厳しいようなのでさすがのスミフでも値付けはいままでほど強気は難しい気がする。ここと同じくらいが精一杯かなという予想。

住友の共用部はSOHO用の会議スペースと、住居者用のラウンジくらいだったんじゃないかな。
住居の区画も細かったからシングルやディンクス向けがほとんどじゃない？
公開緑地は広かった気がする。

>>1518 匿名さん

分かる。あれで価値がどうのとか言う気はないが、横に変な物件あるとそれなりにネガティヴな印象は受ける。

新川は黄色マンションで萎えて、ここは印刷工場で萎えた。今更ながら印刷工場の規模知って、考え直してる。もう遅いけど。w

印刷工場といってもインクを使った印刷をするのではなく、裁断作業や製本作業しかしないそうです。工場というより「作業場」ですよね。
あんまり気にする必要がないと思う。

ちゃんと検討すらしてないただの成りすましネガっぽいですね。工場って規模じゃないですしただの作業場です。契約者なら誰でも知ってるたかが50-60平米の外からしか入れない小部屋があるだけで考え直すとか成りすましにも程がある。

こういう再開発は地域貢献が認可の必須条件だったりします。
この物件だと工場隣の町会事務所、川側向かいのレジデンスはデイケアサービス、反対側の住友は防災倉庫など。
こう言っては反論あるかもしれないけど、私は保育園や子育て支援の施設とかが入らなくて良かったと思っています。
少子化対策には必要なのは理解してるけど、すぐ足元に子供の甲高い声が四六時中聞こえてくる施設があるのはマジ勘弁。
杉並で保育園建設の反対運動が近隣住民にあるのは納得できます。
まぁ、ここの地域貢献の施設はそんなに害ないし、いいんじゃないですかね。

>>1506 不動産オタクさん

三井のパークコート麻布十番。低層レジデンスが地権者向けになっており、管理費無料。

他のパターンとしては、ヒルズレジデンスのように住む住戸以外にも所有権を渡して、その賃料で管理費を払わせるというパターンもある。

>>1529 通りがかりさん

ヒルズレジデンスはただ単にその賃料稼いでる住戸も含めて地権者に対して合意した換価だった、というだけで、管理費は面積通り負担してるんじゃないですか？
パークコート麻布十番はよく知りませんでしたが、その低層レジデンスの管理コストを他の一般住戸管理費から充ててるんですか？そうであれば都市伝説が実在したってことですね。

>>1530 匿名さん

ヒルズについてはおっしゃっる通りで管理費自体は他の住戸と変わりませんが、地権者に収入がなくても管理費を払えるようなスキームになっています。

パークコート麻布十番については、こちらなどでも確認できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1261.html

>>1531 通りがかりさん

へぇー、勉強になります。ありがとうございます。

少なくともここは地権者も平等に管理費払う事は確認済みです。

>>1527 匿名さん

まあまあ、よく読むと、工場ってみて萎えたけど、小部屋みたいものと後から知って、再検討したものの、最終期になってて選択肢が少なくなってた、ということではないかと。

>>1534 マンション検討中さん

どっちにも読めますね。「工場が嫌で契約を考え直す」なのか「小部屋だと知ってやっぱり買おうかな」なのか。何となく後者な気はしますが。まぁみんな適当に言葉足らずで書いたりするものですから気軽にやりましょう。

隣のスミフはこっちが完売するまで動かないのかな。比べてみたいんだけどやっぱりスミフの方が高いのかな。

>>1536 匿名さん

経済状況が大きく変わらない限りは、再開発地域は、ほぼ確実に後発が高くなります。

こちらのマンションが完売すれば、坪単価439でも市場はついてきているということですから、それよりも安く出す理由はどこにもありません。スミフということも考えて、500オーバーでしょう

ここの再開発を豊洲や武蔵小杉と比べてはダメだと思いますけどね。あとが続かないし。
いくらスミフといえどここを遥かに上回る価格はつけないと思いますが、単身やDINKS向けがメインなので、坪単価あげてもグロスはそこまで高くならないだろうし、450くらいじゃないですかね。

今朝の日経の記事では、契約進捗率は、四大デベの中でスミフが首位でしたね。焦って売る理由もないですし、高く出してくるかもしれませんね。進捗率がマズイことになってる野村の物件で値引きラッシュがおこるのかに注目ですね。

今くらいの景気と金利環境が続くと住友が値段を抑えるとは思えないので、同等以上の価格で来るとは思います。