パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

まとまった土地は今はないし、もちろん新地下鉄とは無縁だし、ドラスティックな変化はなさそうですが、隅田川を使った試みは色々して欲しいですね。

先日近くに行った時に川沿いを見たところ、物件近くの川沿いから聖路加付近に掛けて土や植物が梱包されて山ほど置いてあったので、多少の緑化はするのだと思いますよ。近隣住民でもっと良くご存知の方いらっしゃればお願いします。

今日の小池さん就任会見の水素ステーションの東京湾屋形舟への導入、期待したいです。
というものの、隅田川への恩恵は限定的でしょうかね。

そもそも、最寄駅の八丁堀と新富町界隈は今後どう変わっていくのでしょうか

どちらの駅も大規模再開発の予定ないし、地下鉄のみの駅って再開発のイメージあんまりないですよね。
八丁堀も新富町も、知る人ぞ知る路地裏の名店が多くあるところって感じなので、その路線でしばらくは行く感じでしょうか。

http://pdf.irpocket.com/C8804/OumS/OOsq/fHe0.pdf

八丁堀の再開発といっても、これくらいしか見つからないですかね。再開発というにはちょっとしょぼいですが。
人口が増えてくるこれからに期待です。

蔦屋家電のような施設ができてほしいな！

隣の住友のマンション、SOHOがあるなら多少商業施設が入ってもいいような気がするけど、現時点で予定がなければないのかなあ。

この辺にはカフェが無いんで、新しくできた聖路加ビルに入っているタリーズみたいなコーヒーショップが出来て欲しい！

何もない雑居ビル街だけど、それだから静かでよいし、再開発がないから変わない良さがあるってこといいじゃないですか。おしゃれなカフェやツタヤ家電が欲しいなど無理ゲー言う人は他の物件当たってください。

>>1360 匿名さん

概ね同意ですけど、スタバくらいは欲しいですね。

>>1360 匿名さん
この場所が気に入ってる前提で欲しい施設を挙げてるんだから、そーゆー言い方はないんじゃないですか？

でもどう贔屓目に見てもスタバやツタヤはできるような場所ではないから、そういうのを求めるなら郊外など交通利便性が悪いところの方があるんじゃない？湊は、雑居ビルが立ち並ぶ下町の雰囲気、慣れると悪くないよ。スタバはちょっと難しいかもね。

>>1363 匿名さん

八丁堀がバルの聖地と言われているように、大規模店でなく、中小ビルの1階にバル、カフェなどが入っているような街がいいですね。大規模な再開発ではなく、隠れた良い店があるような感じが個人的には好みです。

カフェくらい出来ても変じゃないと思いますよ。スタバは分かりませんが、タリーズなどはこういう場所でも出てきたりしますからね。

理想は隅田公園のタリーズですね

石原親子人間としては最低！責任転嫁ばかり。石原しんたろうの本、買うのをボイコットしよう！くだらないから！

聖路加病院にスタバない？

ありますね。タワーにはタリーズが入っていた気がします。

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万1000円程度でした。
いったい何と思ってこんなアホな予想をしたのでしょうか？

>>1370 購入検討中さん

それってここの掲示板に必要なネタですか？
ここのマンションにどう影響するつもりで書かれたんですか？

このスレの中で議論しつくされているかと思いますが、改めて皆様のご意見を聞かせていただけますでしょうか。

現在購入を検討しておりますが、このマンションの資産性(将来性)が気になっています。
坪単価400万円以上という、それなりに高額なマンションが、例えば10年後にどの程度買手がつくか、どの程度の金額で売れるか、誰にもわからないことではありますが、不安に思っています。

パークシティ中央湊の資産性に関してポジティブな意見をお持ちの方に、どのように考えられているか(いたか)をお聞かせ願えますと幸いです。

まぁ近隣にタワマンがぼんぼん建つような事がなければある程度安泰なんじゃないですかね。
全体の市況による上げ下げはあると思いますが、下げ局面でも他の物件対比マシ、といったところ。

仮に不動産相場が今後も2009-2015の間のレンジで動いていくとすれば、この物件の坪400万超えの部屋(おそらく中層階以上で眺望良し)は変なタイミングで売らない限りは築10年で保守的に見ても坪350万円前後はあると思っています。タイミングが良ければ坪400万円くらいを維持して売却出来るかもしれません。間違って相場が悪い時に売っても坪330万円とかを切るイメージはありません。

そして相場が下がるかもしれないということを考慮しても、一般的には同じエリアの中でランドマーク性があったり代替性が無い物件は値下がりし辛いです。特に相場が軟調な時は、他の物件に埋もれてしまうような物件は価格的な魅力を出さないと売りにくかったりします。そういう時にランドマーク的な物件はそこまで価格を下げなくても買いが入ります。こういった相対的な観点で言えば、この物件は下がりにくい部類だろうと思っています。

またこのエリアは立地の割に整備が遅れていたため、少しずつかもしれませんが街が整備されて発展していく可能性がある数少ない中央区内陸エリアだと思います。

最後に逆に値上がりリスクもあります。一つは金融緩和し続けた結果のインフレリスク。今更緩和は止められず、金利も国債暴落かインフレでも無い限り上がらないでしょう。もう一つは金融政策は別とした単純な都心の地価上昇。どちらかが起きるともう2度と買えないかもしれません。米国、英国、香港、シンガポールはもちろん、台湾などですら日本でいう東京駅や銀座徒歩圏内の物件は大富豪しか買えません。ちょっと給料の良い一流サラリーマンでは絶対に無理です。日本だけずっと安く放置されるのか、いつか他国に近づいていくのか他国が近づいてくるのか。日本の人口が減っても東京の人口は増えていきますし、これからグローバル化が逆行するとは思えませんので、都心部は中期的には上がっていく方向にあるのかと思っています。

個人的にはこれらに加えて10年と言わず20-30年住んだっていいや、という気持ちを持てたので決めました。30年あれば何かあってもそんなに損せずに売れるチャンスはあるでしょう。

多分に個人的見解かつ長文失礼しました。参考や議論の土台になれば幸いです。

>>1369 匿名さん

聖路加タワーにはエクセルシオールが入っていますね。

>>1375 評判気になるさん

たぶん築地駅よりの新しいビルのことかな。
天井がとても高くて居心地が良いタリーズが入ってます。

あのタリーズは雰囲気良いですよね。あういう店舗がもっと近くにも出来ると嬉しいですね。

ライブラリーやラウンジではコーヒーが飲めるようですが、これはコーヒーメーカーが置かれているのでしょうか？
それとも普通の自販機？？
確か2階には自販機がありましたが、23階にもあるのかな？

>>1372
このマンションの将来性という部分に関しては僕は1374のさんの意見は少し楽観的過ぎるように感じます。

まず不動産は立地というのは常識ですが、坪４００をどれだけ維持できるかと考えた場合、湊は中途半端な立地であるのは否めないかと。今後10-20年後には、東京でも人口減少、空家問題は確実に大きな社会問題になります。そのような時代に資産価値を維持するには都心３区という立地は必要最低条件になりますが、価値を維持あるいは上昇させることができる地域はこの中でも一部になるというのが現実的かと考えています。

理由としては、都心の中では交通利便性は決して良い場所ではないということ。都心地区では大型再開発が目白押しと言う中、湊というエリア自体には再開発が全くないこと。この二つは資産価値を維持する上では一番大事な点なので、不動産市況が下り坂になった時に相対的反発材料が都心にしては乏しいエリアなので３区の中では一番下がりえる場所ではあるかと思います。

１５年以後には空家問題が深刻になると言われている世田谷や杉並というような地区よりはもちろん、下落しにくいと思いますが都心３区の中では一番弱い場所と考えるのが冷静な判断かと思います。１０年後どのくらい下がりえるかは誰にもわかりませんが、最大で坪１００程度の下落は考えて置いた方が賢明だと考えています。

>>1379 匿名さん

ここは面白い議論ですが、再開発で都心がどこもかしこもオフィスビル、ホテル、商業施設となっていった場合、本当にそういうエリアが資産価値維持できるんでしょうか。チェーン店ばかりの商業施設がすぐ飽きられるのと同様に、かえって没個性になるリスクがあるのではと思います。

10年20年で見ると、災害危険への対応がなされた上で、むしろ、歩き回る楽しみのある路地型の街の方が魅力的になってくるのでは、また資産価値の観点でもそれが反映されてくるのではと私は思います。

良い議論ですね。1379さんの再開発が無いと価値が下がるというのはおかしいと思いますけどね。湾岸や芝浦が好きな人の視点だと思いますけど。
番長や麻布など再開発ないですけど下がりますか？明石町やリバーシティはもっと利便性悪いですしもう開発無いと思いますが下がりませんよ。

>番長や麻布など再開発ないですけど下がりますか？明石町やリバーシティはもっと利便性悪いですしもう開発無いと思いますが下がりませんよ。

ちょっと良く分からない意見ですね。３A１Rや番町という超都心のブランド立地はすでに街として完成していますし、大きな再開発する必要もなく今後も都内最高クラスの価値が維持されるのは言うまでもなく、それと湊のような超都心でもなくブランド性もない場所が再開発がないという状況とは全くの別の話です。

基本的に不動産は今がピークで１０-２０年後は都内の平均坪単価が下がっているという一般的な見解から話をしています。「明石町やリバーシティは下がっていない」と言いますが、現在のアゲアゲ市場においては築１０年だろうが、下がっている地区など２３区なら都心でなくてもありませんし、今上がっているのはどこも当たり前、何を基準に比較しているのでしょうか？余りに話がズレすぎていてフォローのしようがないです。

地域の利便性や環境が改善する再開発がなされることで、資産価値が上がらないということはありえません。そんな暴論を言われては話になりません。
超都心であっても虎ノ門や八重洲、日本橋のように大型再開発をいくつも抱えている地区はあります。それらの地区は当然、下落市況になった場合には再開発による相対的上昇要素があるので、３A１Rより下落率が低くなる可能性が高いというのは当然の考えです。

１０-２０年後は全体としては市場は下がっていると予想されているわけですから、その中で下がりにくいという場所はと考えれば、大型再開発で地域の改善が想定されている地区が相対的に下がりにくいと言うのは今更説明の余地もないかと思いますよ。

郊外よりは全然よいと思いますが、都心という中では中長期の資産性維持は弱い地域というのは比較的常識的判断だと思います。

>>1382 匿名さん

「不動産は今がピークで１０-２０年後は都内の平均坪単価が下がっているという一般的な見解」ってどこの誰の見解だよ。それなりの機関の調査レポートでもあんのか？だったら今買わなきゃいいだろ。

>>1382 匿名さん

再開発後、一時は上がるでしょうね。ただ、オフィスビル、チェーン店中心の商業施設を中心とした再開発で、その後も持続的に価値を維持できるというのは楽観的に過ぎますね。

>>1383
随分言葉が荒いですね。無理ポジしたいだけで、都合の悪い意見言われてそういう態度取っているようにしか見えないのですが。。冷静に筋の通った話をしていただければ幸いです。

中長期的資産価値の話をしているのであるから、都心内でどこが相対的に上がるかという話になるのは当たり前だと思うんですけど間違っていますでしょうか？

例えば、過去１０ー１５年前と現在を比較して対的に坪単価に対する上昇率が結果的に高かった場所は、汐留、豊洲、芝浦港南、勝どき晴海、大崎、月島、六本木ヒルズ地区などすべて再開発が行われた場所です。

>>1382 匿名さん

仰ってることは分かりますが、日本橋、八重洲は住宅環境じゃないですからね。虎ノ門は坪700万とか出せる人にはいいんじゃないですか？

それらを除いた大型再開発ってどこですか？田町ですか？晴海ですか？

田町は新築タワマン無いですからね。もしも田町に同じようなグレードで駅近のタワマンが坪400万で出て来ればいいんじゃないですか？目先数年は無さそうですが。良くこのスレにやってくるクラッシィハウス芝浦は比較対象にはならないと思います。

晴海は不便さとオリンピック後の需給リスクを取れるかどうかですね。さすがに不便過ぎます。

>>1385 匿名さん

1383とは違いますが、10ー20年後には下がってるのが一般的な見解、という部分は確かに根拠を教えて欲しいですね。一時的な上げ下げは別にして都心部は下がらないという話は良く聞きますが。

再開発＝オフィスビル、チェーン店中心の商業施設
という決めつけは一体どこからきているのでしょうか？

また、一時上がるけど、その後維持できないというのはエビデンスありますか？私の知っている限り都心部副都心エリアで大規模再開発が行われた後、再開発前のレベルまで相対的価値が戻った事例を見たことがないのですか。。。完全に前例に基づかない持論ですよね。

意見があればきちんとエビデンスを示してください。そうでないと何も得られない議論になりますので。

>>1385 匿名さん

では丁寧に書きますので質問にお答えいただけると嬉しいです。

「不動産は今がピークで１０-２０年後は都内の平均坪単価が下がっているという一般的な見解」との見解の出処はどちらでしょうか。それなりの機関の調査レポート等で分析されているのでしょうか。もしその見解が正しいのであれば、どの物件かに関わらず買わない方が良いかもしれませんね。

１０年後から都心６区でも人口減少が始まり、１５-２０年後においては港区以外はすべて人口減少するという予測データが既に出ているのはご存知ですか？

都心であっても人口減少、特に生産人口減少はそれ以上、空家問題が大きな社会問題になることは避けることができない状況です。その中で、いくら都心でグローバリゼーションが進もうが、その時に築１０-２０年になっているマンションをより高値で買う需要がどこにあるでしょうか？東京全体では圧倒的な供給過多が予想されているので不動産価格平均が下がると言う予測は色々な経済研究所から出ています。しかしすべて下がるわけではなく、超都心部や大きく伸びる地区においては逆に上昇の可能性もあり、価値の格差が拡大すると言われているのはご存じないのでしょうか。東京の都市としての機能や形も少しずつ変わっていきますから、どういう方向で軸が変わっているのかなどを判断するのは、資産価値だけを考えるのであれば一番大事な部分だと思います。

湊の将来も注視していきたいですね。

再開発があった方が価値が維持されやすい、というのは別に誰も反論ないんじゃないですか。ただ、湊には大規模再開発はないけどPC湊はそんなに価値は落ちないだろう、今の価格なら納得、という人がいっぱいいるからこれだけ売れてるのでしょう。その契約者さん達の見方を普通に聞いてみたいです。

>>1390 匿名さん

そうですね。皆さんそういう認識ですから、東京全体は落ちるかもしれないけど都心3区はさほど下がらないだろう、という見解ですね。そこまでは皆さん大して差がないでしょう。

その中で湊はダメだという理由が再開発の有無、というのは乱暴ですよね。そこに皆さん反応しているのかと。

>>湊には大規模再開発はないけどPC湊はそんなに価値は落ちないだろう

それはなぜですか？大規模再開発などなくして、相対的価値が上がった事例をほとんど見たことがないので、その理由がきちんと聞きたいです。個人的には建物の雰囲気とか好きなのですが、中長期価値と言う部分に関しては都内の不動産の流れの平均値どおりに推移していくだろうなと分析しているので、大事なところなので是非お聞きしたいです。

都心部だが再開発などが全く予定ない場所なので、２３区の不動産の変動の平均通りに推移するだろう地区で都心３区の中では下がりやすい場所かもしれないが、腐っても都心３区なので世田谷、杉並みたいな郊外に買うよりは絶対に良いはず。という結論で良いのでは。これなら文句なしに客観的でしょ。

湊やこの辺りの中ではランドマークになるでしょうから、この周辺の中では相対的に落ちない方なんじゃないですか？
湊やその周辺地域自体がどうかという議論では、虎ノ門や大手町に勝てるとは思っていませんが、晴海や豊洲、勝どきよりは良いんじゃないですか。それくらいのポジションだと思いますよ。

>>1395 匿名さん
私もそう思います。
一般的な経年による緩やかな価値の下落はあると思いますが、大幅に下がることはないのではないでしょうか。

ここは、比較的間取りもゆったりしていて設備・仕様も良いですよね。大切に住めば将来売却することになった場合にもオーナーさんには不利にならない価格で売れる気がします。

>>1390 匿名さん

どちらの予測データでしょうか？行政の統計データや研究データを複数チェックしましたが、どこも中央区の方が港区よりも人口が増加する見込みですよ？下記URLの一つ目の10ページが分かりやすいですが、東京都の公表データで増加数で3位、増加率で1位でいずれも港区より上です。

別に港区と争いたいわけではないですので、中央区も都心トップクラスに人口増が見込まれてる、ということだけ伝わればそれでいいですが。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12rf0005.pdf

https://www.city.chuo.lg.jp/kusei/keikaku/hokeniryofukusikeikakunosuis...

http://www.nikken-ri.com/forum/HP/300siryo.pdf

どうせまたクラッシィ芝浦の人が1人で開発がー、港区がー、って言ってるだけですよ。クラッシィのスレ見たらちょうど同じような開発の議論になってますしね。
ただこうやって議論すること自体は悪いことじゃないですけどね。

>>1398 匿名さん

PC湊ともクラッシィとも関係のない暇人ネガが暴れてるように思います。
二つの物件の契約者同士の衝突を見て面白がるという、湾岸タワマンスレにたむろしている連中の常套手段です。
暇人ですよねー。
PC湊は湾岸ではないですが、直近ではトップレベルの話題性のあるタワマンなので、暇人どもが集まってきたんでしょう。

>>1397
だから15年後にトータルで何人増えるかではなくて、10年後15年後に人口が増えるのかという話をしているんだけど(笑)言ってることわからない？