パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

>>1171 匿名さん

スミフの公開緑地ってどんな大きさなのか見てみたいんですけど、どこか掲載されてるんですか？

>>1181 匿名さん

PC中央湊のモデルルームで営業に言うと見せてくれます。
三井も地権者なので周辺住民説明会に参加しているようです。
契約すれば資料一式として計画書と図面のコピーを貰えます。

>>1182 匿名さん

有難うございます！目の前にそれなりの大きさの緑地ができるのはプラスですね！

ただ、市況が想像以上に悪化してきている模様。中古在庫がここ半年で急増して数年ぶりの水準に。新築も完全に今が天井。スミフの株価も半値まで凄い勢いで下がってきているのでこれまでのような強気の売り方ではかなり苦しいと思うね。

ここは地権者が多いので実販売数は少ないわりには販売開始が早く、ＭＲの規模・人数もかけてうっているので、竣工前完売は大丈夫でしょう。

ただ、三井のそこそこの規模物件なのに、２－３か月以上、先着順販売を続けているというのは今までじゃあありえない展開ですよね。きっと今が天井なんでしょうね。検討者には難しい時期ですね。

天井なのか踊り場なのか判断は難しいですね。金利が上がらないので過度な値下がりも無さそうですが。

随分楽館的ですね。都心部の中古在庫の急増ぶりはかなりのレベルに来ています。実際に中古成約が下がってきているので、必ず新築も下がってはくると考えるのが妥当だと思います。

都心三区ではありますが、湊には再開発予定がある場所でもないので都心が下がった時には平均通りかそれ以上に下がる可能性が高いでしょう。ただ永住で買う人にはそんなの関係ないし、問題ないわけだが悩ましい時期ですね。

>>1187 匿名さん

計画から建設までの時間を考えると、次に検討に値する比較可能なタワマンが売り出されるのはいつになることやら。

ここも大型ってほどの規模ではないが、まあ大型タワマン待つなら、２-３年待てば色々出てきますけどね。

>>1189 匿名さん

2,3年で出てくるタワマンはもう計画済みだから、たとえ今が天井でも値下がりしていないでしょう。

市況が悪化した時はきちんと値下がりしますよ。値引きもするしね。そんな発言するあたり、リーマンションさえ未経験って感じなのかな。

リーマンショックを体験している年代の人が、リーマンショック級の不況がくるまで何年待って、本当に欲しい物件がでるまで何年待って、竣工までさらに2-3年待って、その結果1000万安い物件買ってもなぁって思っちゃいますが。

転売目的ならそれもいいのかもしれませんけど、実需で買う人は選択肢がそんなにないのが実情ですよ。
ライフイベント気にしないで買える人達ならよいんでしょうね。

>>1192 匿名さん

リーマンショックも経験しましたが、あの時とは状況が違いますよ。日本の不動産の売買価格だけを見ていれば似て見えるかもしれませんが。
世界各国の中銀が流動性供給にコミットし、先進国の金利は低位に保たれ、グローバルな金融機関のクレジットが厳格にモニタリングされ、金融セーフティネットがグローバルに構築されている中、単純に不動産が同じくらいの値段になったからってリーマンショックのようなことが起きるわけじゃないです。
不動産市況に波があるのは当たり前ですので多少は落ちるかもしれませんが、リーマンショック直後のような価格まで落ちるには今見えているクレジットイベントの延長線上だけでは足りないでしょうね。

1193ですが1191さん宛のコメントでした。失礼しました。

>>1192 匿名さん

完全に同意です。実需で今は賃貸に住んでる人に至ってはその何年か待つ間の賃料を加味してそれよりも安く買える絶好のタイミングがすぐにやってくるのか、という検討になりますしね。

欲しいと思ったときが買い時！

黒田さんの任期中は下がらんでしょ。3年とか待てるなら待てばいいかもね。

この規模の新築買うなら契約後2年は待たないと竣工しないし、気に入ってて買える環境なら見送る必要ないと思うけど。この先の物件の内容や価格、場所、時期なんて不確定な未来に期待する意味がわからない。

朝からスレがすごく伸びてますね。
あ、今日はモデルルームが休みだ。

自分は高いと感じたけど子供の都合上、向こう2～3年で住む場所を中長期的に固定しなきゃならなかったため契約しました。
あと数年待って相場が落ち着く可能性も捨て難かったけど、それこそ下がらなかった時には選択肢が限られてくるし、高いけど良いと思う物件があるうちに選んでおいた方が良いかなと。
ひそかに期待をしていた千桜もあの状況だったし、実需の購入者にとってはしばらくは厳しい地合いですね。

>>1192
いやいや、賃貸は会社から補助がでるので財布は痛まないし、ローンにまわすぶんを貯金だけでなく投資で殖やせるので、結果的に頭金はその遅れた間のローン分より多く用意できるるし、その間、好きなマンションを借りるからなんら不便もないよ。投資でお金を増やすのが簡単な今の時代では、経済的にはむしろ恩恵が多い。

２年後くらいには２０－３０％下がってる可能性も十分あるし、値下がりしたタイミングの物件って仕様も良くなる傾向が高いんだよね。

色々再開発が目白押しの中央区の中でも湊は、再開発という部分では相対的に一番恩恵がないであろうと予想できるところでもあるので悩ましいですね。

>>1201 匿名さん

子供の成長があるんで待てなかったですが、待てる人は待てばよいんじゃないですかね。

子供の成長や学区といいますが、賃貸で住みながら分譲待てばいいような気もするんですけど。資産も増えるし。どのような理由か教えていただければ参考になります。

No1202さんとは別の者ですが、待つといっても、すでに目星がついている物件ならまだしも、いつどこにどんな価格の物件が出るかわからない中では現実的ではないですよね。立地、価格、仕様などなど全体のバランスで合格点をつけられる物件は、そんなにゴロゴロないわけで。

家賃補助のある会社ばかりではないですし、賃貸で毎月捨金払うより、同じ金額で良質の部屋に暮らせて自己資産になるほうが人生有意義だと思います。

まあ人生有意義かどうかまでは、価値観によるので、このくらいにしませんか？

少なくとも、今販売されている物件の中では、相当バランスの良い部類には入ると思いますよ。

>>1205 匿名さん

同感！
補助で家賃がほぼほぼ賄える人ばかりなら、モデルルームは定年後の高齢者ばかりになってしまいますよね。
家賃補助の相場は、マンションの減価償却分と同じくらいという感覚。だから、買っても借りても大差ないというのが僕の結論。賃貸物件も分譲物件も中古物件も全て見て、住みたいのを選べばいいと思います。
大雑把ですが、私見です。

不動産が値下がりしてる間に投資で資金が増えているって相当レベルの高い資産運用ですね。ショートや資源も扱えば絶対に無理とは言いませんが、不動産が値下がりしてる時に株式市場が好調とは考えられないので流石に都合が良すぎる想定に聞こえますが。そこまで不動産以外の投資に自信があれば一生不動産買わずに投資し続けるべきでは？

ほんとに不動産価格って下がるのかなぁ。都心3区以外でも坪400は珍しくない状況だし、港区や千代田区の好立地では坪600切ってたら安いくらい、坪1000なんてのもチラホラ。もちろん聞いたことないデベが建ててるような街並みに埋もれる特徴のないマンションだとこの限りではないでしょうけど。
一流デベとゼネコンが組んだ地域のランドマーク的なマンションを選ぶとすると、この価格で致し方ない。

>>1209 匿名さん

下がらないと思います。

http://diamond.jp/articles/-/93546?display=b

>>1209 匿名さん

世界中で金利が下がっていると中々不動産が値下がり(利回り上昇)しづらいです。どちらかというとハイパーインフレリスクがあるくらいですね。

>>1203 匿名さん
公立小に入れたい家庭で一度入学させたら卒業するまで、転校させたくないと言うご家庭いらっしゃると思いますよ。友達関係とかをたかが親の趣味で変えさせられないと言うことです。うちもそうです。その場合、賃貸で学区内に気に入ったマンションできるの待たなければいけませんが、ほぼ無理ですよね。なので、今、購入ですよ。

学区は中央小学校ですよね。
大通りもなく、公園を横切って通学できるのはとても安心です。
中央小学校の教育方針や校内の雰囲気はどうなんでしょう？

港区だと越境通学が発達しているので、学区変わろうが皆同じ学校通ってることが多いですけど、中央区はそういう部分でまだ遅れてますよね。小学校のレベルも文京区、港区と比べると結構レベル落ちますし。改善期待したいです。

結局また芝浦押しの人か。公立小学校で文京区、港区、中央区にそんな差があるわけないでしょ。先生は国が配置してるんだから生徒側のレベルの問題で、芝浦とこの辺りなら変わらないし、むしろこの辺りの方が所得・教育水準が高い家庭が多いのでは。
なお中央区も特認校など含め越境通学制度はあります。違う学区へ引っ越したら越境通学すれば良いって思うかどうかも人によりますし。
むりやり芝浦や港区押すのはやめてください。

学区の良し悪しなんて子どもには関係ないよ。大人の見栄でしょ。学校教育も大切だけど、家庭や地域がどれだけ子どもと真摯に向き合えるかが、その子がどう育つかに大きく影響すると思う、二児の父として。

小学校の公立の選択は非常に重要だと思いますよ。そのためだけに、文京区に引っ越す人が多くいるくらいですから。文京区と港区の小学校のレベルが高いのは結構数名な話だと思います。中央区も低くは無いけど、色々な取り組みが遅れていますよね。勝どき晴海のおかげで子供が増えている中、そういった先進的な取り組みに真剣になってほしい。

＞＞学区の良し悪しなんて子どもには関係ないよ。大人の見栄でしょ。学校教育も大切だけど、家庭や地域がどれだけ子どもと真摯に向き合えるかが、その子がどう育つかに大きく影響すると思う、二児の父として。

これはちょっと違うと思うな。親が与える環境（いろんな意味で、もちろん学校や塾は一番大きな要素）で子供の可能性を大きく広げることができるのは真実です。子供にできるだけ大きな可能性を与えたいと思うだけの話、見栄とかそういう低次元の話ではありませんよ。

この周囲は見てもらうとおり、家賃相場も高くないし、戸建て系は小さいな工場やお店などをやっている自営の人が多いので、都心３区の中ではどちらかというとあまり教育熱心人が多いという地区ではないのは事実だと思います。この物件を購入した住人はいうまでもなく意識高いと思いますが。

自営は教育熱心じゃないってどんな偏見だよ。

変な金持ち家庭やオラついた人が多い港区よりも中央区なり文京区にいる中上流家庭の方がよっぽどしっかりバランスの良い教育をしているイメージ。

なにか港区にコンプレックスでもあるのかと契約者がみられてしまうのでそういうコメントはやめましょう。

同じ所得でも自営の子の方が教育熱が低く、学力が低い傾向があるというデータは結構昔から出ていますよ。あくまでマクロの話だから個人を指しているわけではないからそう言葉を荒げられても困る。

中央区より文京区港区の方が学力が高く、名門進学校に通っている子が多いというのも見解とかではなく単なる事実なのでそこに、腹を立てるのも違うと思う。

単純に中央区に教育への取り組みもっと頑張ってほしいという激励や意見は普通のことですよ。

>>1218 匿名さん

良い学校に行かせれば子どもの可能性が広がるなんてことはないよ。僕は杉並の公立小学校を出てるけど、当時も今も、「あ〜あ、港区の小学校に通ってれば人生違ってたのになぁ」なんて思ったことはないし。学区は親のエゴでしかない。子どもにとってはどこの小学校でもいいんだよ。そんなことより、両親が真剣に自分に向き合ってくれてるかの方が100倍大事だよ。

ただ、学区とか気にする親は、躾とかもしっかりやるから子どもが良く育つ確率は高いと思うけどね。

>>1221 匿名さん

2014年度国立私立中進学割合だと、上位から
文京区41.9%、千代田区41.5%、中央区38.7%、港区35.9%ですね。
文京区、千代田区との比較ならまだしも、港区は中央区より低いのが事実ですがねえ。

デベも区毎のデータとか出すんですけど…そこまで意味あるの？って思います。全くないとは言いませんが、①区の中でもだいぶバラツキがらある(例えば、番町も神田も千代田区だけど、進学率や所得水準はだいぶ違う)、②進学率に影響するのは所得水準であって、住んでる区は関係ない。

「千代田区、港区は所得水準が高い人が住んでいる→進学率が高い」のであって、「千代田区、港区に住めば大学に行きやすくなるわけではない」背伸びして高額物件を買って、進学費用が出せないなんてことになったら本末転倒。

失礼。大学ではなく私立中学でしたね。

データ的に中央区の方が良いという事実も確認できましたが、同じ区の中でも場所によるでしょうね。この物件周辺は教育水準が高い方ではあるのは間違いないでしょうが。
文体や書きぶりからして、ただ単にいつものクラッシィ芝浦さんによる無理ポジの一環かと。なぜこの物件に粘着するんでしょうね。何か恨みでもあるんでしょうか？

>>1222 不動産オタクさん

そうは言ってもある程度の環境は大事だと思いますよ。杉並区も中央区も港区も大差ないと思いますが、じゃあ北関東やそれより遠くの公立小学校に行っても同じか、と聞かれると、周囲の環境として教育レベルが異なってくる可能性は高いでしょうからね。

>>1227 匿名さん

仰る通りです。僕も環境は大切だと思います。北関東まで行くと、学習塾がなかったり、受験する友人が皆無で競争心が生まれないなどのデメリットがあると思います。まぁ、都内ならそのまで大差はないかなと。私が申し上げたいのは、学区によりも大切なことがあるのでは？ということです。

そんなことより、次回販売が終われば残り13戸のはずですよ！いよいよ最終期ですかね。
キャンセルがどれだけ残ってるかはしりませんが。

あ、違う。18戸かも。

先着順が消えませんね。三井大規模でこれだけ先着順しているのはＰＨＴとここくらいしか記憶にありません。まあ、今売ってる新築でリセールを期待している人はほとんどいないのでしょうが、資金力があまりない私にはちょっと不安かな。もう少し様子みようかな。完全に中古値も下がってきてますし、新築も時間の問題ですよね。

新築も時間の問題、については、10年くらいのスパンで待てるなら山あり谷ありでしょう。ただ、価格だけでなく立地仕様その他全体バランス考えると、ライフイベントとの関係で待つべきかどうかは難しい判断です。

>>1231 匿名さん

クラッシィ板へお帰りください。

>>1233 匿名さん

まぁまぁ、ネガが付くのは人気物件の証拠ですよ。こういう人がいるから盛り上がるんですし。

新都知事、誰になると一番おもしろいでしょうか。小池さんの東京大改革で湊も恩恵を受けたいものです。

鳥越さんだけは勘弁だなあ。とてもジャーナリストとは思えない考えが偏った朝日らしい左派、マイナス以外は産まないだろうね。

イメージ先行でやってきて大したことできないだろうけど、小池さんが無難でしょう。

この前佃大橋を通ったら、この物件の前の川沿いの沿道をかなり長い距離に渡って工事してる感じがありました。目の前の部分以外も緑化か何かの沿道整備が進んでいるのでしょうか？何かご存知の方がいれば、と思い。

>>1236
出身は毎日だけどね。

>>1237 匿名さん

耐震工事のようです。
対岸のように緑化もすればいいですが、そこまでは不明です。

>>1239 匿名さん

そうですか。ありがとうございます！
土や植物も置かれてたのでちょっと期待しています。

HPが更新され、ついに最終期ですね。
今度は9月と販売少し遅めですが、夏休みもあるしこんなものですかね。

本日の実況です。
10Fくらいまで来ましたかね？

スミフも頑張ってます

いつもありがとうございます！

また少し成長しましたね。
何階までいったかは、現場にあるスケジュール表を参照すると書いてありますよ。

物件概要の専有面積間違っているぞ。しっかり確認しろよ、営業！！
それとも、1112.07㎡もあるのか？笑

無事故で安全確実に竣工して欲しいです。

>>1237 匿名さん

http://ebihara-takasato.jp/wp/wp-content/uploads/2015/12/151216a.jpg

中央区の区議会議員さんのブログに貼ってあった資料ですが、これだけみると対岸や明石町と同じ雰囲気になるようにも見えますが、詳細はちょっとわかりませんね。

空白のところは今回の再開発のところっぽいですね。

しかし周囲の雑居ビルはどうにかなりませんかね？足元の汚さが改善される予定がないというようなことも先着順を数カ月やらざるを得なかった要因なのでしょうか。なかなか難しいですね。

また同じ人来ましたね。この流れは、「だったら港南芝浦行ってください」→ 「港区は教育が〜」→ 「やっぱ芝浦の人か」→ 「港区は〜、芝浦は〜、再開発が〜」っていういつものやつでしょ。もう飽きましたよ。

>>1248 匿名さん

そういうのを期待しているなら、豊洲とか芝浦とか、まさに今一から街づくりしている所がよいかと思われますが。

ここは静かな住宅地でいてほしいです。

なんかここは契約板みたいに契約者が逐一、少しでもネガ情報があると過剰反応しますね。ちょっと異常。ここは検討板ですからネガ情報こそが検討者は知りたいのであって、美辞麗句を聞きたいならＭＲにいくか、契約者板でやってもらえますか？

契約者なのに気になってここにたむろしているんでしょうけど、余裕がない証拠ですね。契約板で有意義なやり取りでもしてればいいのに。

綺麗な街並みは期待しないほうがよい、ってのはネガ情報なんですかね

正直に街並みはそうでもないと書いているのだから、むしろ検討板向けの内容なのでは？

雑居ビルが気になるなら芝浦いった方が良い、と書いてる（おそらく）契約者さんは余裕あるなという印象を受けましたが。

「足元の汚さ」って、そもそも近隣の方に失礼な表現だと思います。

ここは静かな住宅地のままであってほしいとありますが、湊は住宅地というよりは雑居ビルの街という印象の方が強くないですか。第Ⅰ種住宅地とかならわかるけど、法律的にもここは商業地区の分類ですし。静かな住宅地というなら、それこそ杉並や世田谷と言うあたりではないでしょうか。

ちょっと契約者の感覚がずれてる気がする。まあ杉並世田谷は不便な場所だけど。

検討板に常駐してちょっとでも気に入らない書き込みには脊髄反射、どうみても余裕はないでしょ。もう買っちゃったのなら、どしっと構えて契約者板でやるべきよ。

タワマンを語る際には足元が綺麗、汚いは結構議論になる話なのでそれを周辺に失礼とかいうなら、そもそもこの検討板に向いていないし、嫌なら出入りしなきゃいいんじゃないでしょうか？向き不向きがあるので、ご自分のブログなどで美辞麗句を並べてはいかがでしょうか。

ここは検討板なので立地や環境に対して当然シビアな話はでますので。

>>1256 匿名さん
都心の中では相対的に静かで、商業地だからこそこれ以上再開発が進んで欲しくない、と解釈してます。

おっしゃる通り、世田谷、杉並あたりはちょっと不便なんですよね。

近辺にプラウド銀座東が発表されましたね。間取りがまだ出ていないのでよくわかりませんが、比較対象エリアですね。（そもそも本当に「銀座東」なのかという疑問はありますが。）

ポジ、ネガが何を言おうと、もう最終期でそれなりに売れているのは確か。
あとは売り切れたあと市場がどう評価するかですよ。

>>1260 匿名さん

すごい値段で出てきそうですね。
ブランズも越えてきそう。

HPみると2LDKが一番残ってますね。

聖路加周辺に住みたいシニアがターゲットと聞いたこともありますが、結局単身or家族向けが売れている状況ですか。

購入者は結構、病院目的のシニア多いと聞きましたよ。多分３ＬＤKとか大きな部屋を２ＬＤＫにしてるとかではないでしょうか。残っている部屋はそれなりの理由があるものだから、また違う理由では。

シニア、ファミリー、いずれも多いと聞きましたが、結局1LDKが良く売れてるんですね笑

どの物件でも大抵１ＬＤＫが一番すぐなくなることが多い。グロスが高い部屋も残りやすい。ＣＧＰはなぜか１ＬＤＫが最後に残っていたけどね。

1人でそんなにネガを連投するのもちょっと異常だと思いますよ。買えなかった恨みとか他物件を選んだので選ばなかった物件のネガキャンしたいんでしょうか。

残り十数戸まで売れてるので残った部屋は個別要因も大きいかもしれませんね。眺望の割に高いとかキャンセル住戸は既にメニュープランに変えられてしまっているとか。
あと2LDKはスミフの情報次第かもしれませんね。スミフの同じような部屋がもっと高く出てくれば売れやすくなる気もしますし。

世田谷とか杉並ってこれからずっと今の地位を維持できるのかな？人口は減りながらも都心一極集中のため都心人口は増える、という基本的なストーリーに立った時に、都心3区とか山手線周辺は長い目で見ても安心そうだが、あまり都心から離れると需要が維持できないリスクがありそう。世田谷、杉並くらいなら大丈夫なのかな。

>>1260 匿名さん

確かにネーミングおかしいですね。
プラウド明石町でいいのに。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059363578.html

いい場所ですが、ここで銀座東と名付けるのはちょっとどうかという感じしますね。

マンションの名前って住所書くときくらいしか表に出ないでしょ。
住所は中央区明石町なのに「銀座」ってマンション名を続いて書くのって恥ずかしい。
日本橋のほうでもあるよね、実際の日本橋からはかなり離れていて住所も全然違うのにマンション名には「日本橋」。
そういえば三井のパークコートも浜松町なのに中央区の浜離宮を名前にしてる。区を跨ぐってどーなの？
PC中央湊は中央区湊なので納得。
パークシティかと言われると小規模で？だけどね。

むしろマンション名に、明石町を入れなかった理由のほうが気になります。

プラウド明石町にすると、ブランズ明石町と似ちゃうからですかね～？

そういう事なんですね。
確かに似てます。

銀座東ほどではないですが、中央湊っていうのも少しわかりにくいですね。パークシティ中央勝どきとか、パークシティ江東豊洲みたいな言い回しと同じことと考えると、パークシティ湊、だけでもいいような気がします。

野村は明石町でもう 1件マンション建てるみたいなのでプラウド明石町はそちらに使うのでは。
ここよりも駅近なので売れ残りを買うよりは待つのもいいかもね。

だってプラウド明石町とプラウド銀座東では売れ行き変わるでしょ。

ブリリア八重洲アベニューだって普通につけてたら、ブリリア新川でしょ。でもそれじゃ売れないから八重洲アドレスを意識させる名前を付けて、実際そこそこ売れた。

ここも素直にネーミングすればＰＣ湊になるところだが、湊アドレス自体にブランド価値や知名度がないので、中央区アドレスをアピールする狙いで中央湊とした。

みんあ同じようなもんですよ。ディアナコート本郷なんて、どうみても湯島なのにあえてそんなネーミングにしてるし、ネーミングなんてなんでもありの時代になってる。

プラウド、業者間では ぼったくり

銀座東は駅から9分か。ちょっと遠いですね。賃貸や売却の可能性を考慮すると最寄り駅からは7分以内であってほしい。