パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

>>1039 匿名さん

確かに新築のタワーは他に選択肢がないですね。
中古も調べながら検討します。
ありがとうございました。

>>1040 匿名さん

ありがとうございます。
借り入れコストの面は非常にありがたい状況であることは変わりないですね。
新築であればここかなとは思いますので、中古も調べつつ検討したいと思います。
勉強になりました。

ＵＫのＥＵＲＯ離脱で円高と株価下落という二重パンチで日本経済もあやしげな雲行きになってきましたから、相場や見通しが安定するまではしばらく買い控えになりそうですね。日本もたまには景気良い話が聞きたい！

Euroには元々入ってませんよ。EUですね。
さすがに世界経済に影響あるでしょうね。
これを受けて黒田総裁が何をするか。楽しみではありますね。

>>1040 匿名さん
楽観的だね。ここは3Aではないのだよ。頼みの再開発が途中で頓挫したら非常に残念なことになるよ。

>>1040 匿名さん

同意！

キャッシュがジャブジャブなので、日銀が利上げするまで、不動産の急落(利回り急騰)は想定しにくいです。野村不動産までもが在庫を保有する事業モデルに転換したのは、当然、資金調達しやすくなったことが背景にあります。買い手にとっては苦しい展開…

実需についても、金利が低いので、金利も含めた総支払額(毎月の返済額)はそこまでは上昇してないです。所得税格差は広がってますし、都内のタワマン需要は、ここも含めて落ちないでしょう。

一般論として、眺望が良くて、プレミアムがついてるような部屋は、中古で売るとき厳しいと思います。中古マーケットでは、眺望はあまり価格に反映されませんからね。

>>1045 匿名さん

1040ですが、3Aは3Aらしい価格を、ここは中央区らしい価格を維持する。決してここが3Aのようになれると言ってるわけじゃないです。

もし3Aくらいしか都内でも高い需要を維持できず、中央区は価格が少し下がっても人口流入を促進できない、というのであれば仰る通りでしょうが、実際には中央区は最も人口が増えているような場所の一つであり、この金利が上昇し得ない環境下で大きく値下がりする理由がないと思っています。

例えば、中央区のグレードの良いタワー物件が今から価格が1割下がって今の金利が維持されてるなら絶対買うよ、と思っている人がいっぱいいるならば、価格はそこまで下がる前に止まる、という分かりやすい話です。

敢えて言うなら落とし穴は収入倍率でしょうか。皆さんの収入が激しく下がる時には、金利が低いままでも負担感は増大します。

中央区の住民が増えているのは、勝どき晴海と月島地区でタワマンが沢山作られたからという理由だけであって、中央区全体が住居として環境が改善され、自発的に流入してきたというわけではありません。湊地区に関しては勝どき晴海のように再開発で環境が改善されるわけではないので、不動産市況が下落に転じた時に、相対的な反発材料が特にないので、他が下がるなら同じように下がるはずです。

中央区といっても本当に様々ですよね。

景気の低迷、円高
→実需の停滞、外国人投資家の引き上げ
→勝どき、月島など供給超過で下落

こうなったとして、どこまで、湾岸との差別化で踏ん張れるかかな。
隅田川沿いとか良い部分もありつつ、まだ現状の中央区湊では湾岸との比較で絶対的に上という感じにはならなそう。

>>1049 匿名さん

湊はそもそも湾岸の仲間だと思うけど

湊や佃と勝どき・晴海は相当違うと思うけど。

都心も湾岸も暴落のマグマが相当溜まっていますからね。今回のBrexit がきっかけとなるか注目です。少なくとも半年は静観が良いと思います。

中央区の特に内陸マンションがどこも売れてる理由は日本橋再開発ですよ。
10年後に日本橋・八重洲のオフィス面積が大幅に増大して外資中心に企業誘致することが決まってるのでそれを見越して買っているということです。
再開発の規模を見ればそれがわかると思います。

中央区内陸タワーの希少性、資産価値の面で相対的に優位っていう主張がそもそも怪しいのかな
若干東京、銀座に近いぐらい

そもそも湊のような埋立地で東京湾が目の前の立地を内陸とは言いのはおかしいと思うよ。内陸って言葉は海岸から離れた土地をいうのであって、そもそも海で会った土地を内陸というのは余りに無理がある。

人形町周辺は交通も生活も便利だからね。
月島も商店街で2件の大規模再開発が予定されてて人の流入と街の更新が続く。
湊はここの再開発以降が何も動きないから厳しいかな。

ここは湊であって日本橋ではないからね。日本橋だって日常的に歩いて行ける距離ではない。ここから日本橋駅までは２キロ弱だよ。ちなみに神田駅から日本橋は１キロ。関連性を唄うのはちょいと無理がありませんか。

プラス要因
・八重洲、日本橋の再開発
・スーパー、隅田川テラスなどによる住環境の改善
・周辺にタワーがない
・近接の住友含め今後湊の街がよくなっていくかもしれない期待

マイナス要因
・景気の低迷、円高
・湊の街の寂しい感じ
・交通アクセスは都心タワーとしては物足りない

これらふまえて、坪400〜が高いかどうか。高値掴みになるのではとういう不安が拭いきれない。

もちろん一番恩恵を受けるのは日本橋だろうけど、八重洲も再開発で大きく変わるのでここもある程度の恩恵はありますよ。

あと築地跡地も控えてますね

ここから東京駅八重洲口まではおよそ１．８キロなんですよ。日常的に歩ける距離ではないし、神田から八重洲口まで９００メートル弱、秋葉原から八重洲口まで１．８キロ。

その理論でいくと神田は倍以上八重洲の再開発の恩恵があり、秋葉原も湊と同等の恩恵があるということになりますけど、正気ですか？神田や秋葉原の物件で八重洲の再開発の恩恵を宣伝している物件をみませんけど。

ステマ的でなく、真摯で正直な返答いただけると助かります。

築地跡地はまだ何も決まってないよ。何か出来たとしてもこれからだから１０年以上はかかるレベルの先の長い話かと。個人的には築地は交通インフラが良くないので大規模商業施設やオフィスは難しいかと思っています。やはりスタジアムが一番ありえそうだなと予想します。

個人的には都心にありながら川の畔で静かな雰囲気の湊が良いと思うので、これ以上は湊を再開発してほしくないですね。
静かな環境でありながら、行こうと思えば築地、銀座、八重洲あたりにすぐ出られる、ってのが気に入ってます。

竣工時にはもう市場もないのに築地に何しに行くんですか？よく知らないのですが市場以外に何かあるのでしょうか？

>>1062 匿名さん

サッカースタジアムが出来るってウワサもありますし、期待してます。
でも交通網が貧弱なところこそ、スタジアムはきついような気もしますが。

>>1061
その通りだと思いますよ。
日本橋・八重洲周辺はすべからく恩恵を受けることになると思います。

１．８キロまで再開発の恩恵があるとはかなりの無理があるポジ論ですね。普通に考えたらないですよ。タクシーならすぐだから良い商業施設ならたまに利用もできるからいいねくらいが普通の感覚だと思いますよ。本当に恩恵があるなら、より近い神田・秋葉原・岩本町の物件は販売時にそれを全面に押すでしょう、彼らはプロですから。実際そんなことはしていないというのが答えだと思います。

プロの販売が押してることが全て事実ならこの物件が恩恵を受けるというのも事実になるのでは？
ロジック破綻してませんか？

より再開発エリアに近く、一般常識的に恩恵があるだろうという距離ならば、他の物件も例外なく営業やＨＰにも記載がされるはず。その距離だとここにしかないということは、ここには他に売りが少ないから引き合いに出さざるを得なかったということでしょ。

そもそもここだってホームページにはそのエリアの再開発の恩恵があるとは全く言ってないですよ。ＭＲでの営業さんのトークはまた別物です。タクシーならすぐだから、できたら行くの楽しみですよね、ってレベルでしょ。２キロ弱の地点で恩恵あるって、無理があると思いますよ。

再開発の中心地から2kmの距離で恩恵はあるかないかはここで議論してもしょうがないので10年後に答え合わせですね。

公式ＨＰに欠いてないのが何よりの本音でしょう。関係あると思ってる時は、三井は必ず書いてありますから。

そうですね。

いろいろな要素を整理した上でこの価格が妥当かどうかですね。

安全にいくならここは静観するのがいいでしょうか。

投資目的ならば少し静観でいいのかもしれないです。投資目的はここである必要も今である必要もないですので。
住居目的ならば色々なタイミングと嗜好があるでしょうから、それがマッチしてるかどうか、価格に納得できるかどうか、じゃないでしょうか？
私はこの辺りのタワー、出来れば川沿いで探していたので、ここか中古のリバーシティしかなく、比較の上で納得しています。

築地の再開発は時間はかかるかもしれませんが楽しみですね。大きな公園とかにしてくれても嬉しいですがさすがに何か商業施設を作るんでしょうね。

一般論として、都内のタワマンの低層北向きを買えば大損はしない。

新築を買う場合、資産価値の維持については、どのマンションにするかと同じくらい(場合によってはそれ以上に)、どの部屋にするかが重要だと思います。

このマンションで言えば、坪340以下は投資妙味あり、坪380以下は実需で気に入れば良し、それ以上はお金に余裕がある人(別に損しても構わんよという人)が買う感じでしょうか…

ブリリアはここと同じくらいのお値段なんでしたっけ？
ブリリアはいい時期に売り出せましたが、ここは最後の一踏ん張りってところで逃げ切れなかった印象ありますね。

ほんの少し早く出たブリリア八重洲はここより少し仕様が良くて価格も安めだったためか、すぐに完売しましたね。ここは今回の不動産バブルの丁度ピーク時の値付となるかもしれません。

>>1077 匿名さん

ブリリアにはミストサウナと天然石のキッチンありますが、床タイルや埋め込みエアコンない。他は大差ないですね。
ただ間取りの綺麗さは圧倒的にこちらの勝ちですね。
まあすでに完売の物件と比べても意味ないので。

人形町から東京駅と湊から東京駅なら同じぐらいでしょ、というか歩く気にならない距離でしょどちらも。あちらは日本橋、こちらは銀座のショッピングが楽しめますが、日本橋はお店の数が少なくてすぐ飽きます。夕方も5時を過ぎると閑散としてるし

ちなみに八重洲は坪平均450らしいので、ほとんど差はないですね。

あとは向こうは大通り沿い、駅近、スーパーが近くにない、直接基礎だけどあの三井住友建設。
こっちは駅から少しあるけど大通りからはいったところ、下にスーパーあり、杭基礎だけどスーゼネ、って差がありますね。

好みの問題だと思いますが、環境重視ならこっち、駅近重視ならブリリアですかね。

近隣に住んでいますが３丁目にもタワーマンションできますね。２９階ですが申請も出ています。
きっとこの３丁目タワーが再開発の最後でしょうね。
着々と整備できていい街になると思います。

ブリリアもMR通ったりしましたが価格はほぼ同じようなものでした。両方とも仕様の良いタワー物件ですので、1080さんの言う通り、駅近重視か、少し静かで落ち着いた雰囲気がいいか、という比較かなと思いました。ややPC湊の方が仕様も客層も落ち着いてて、スーパー併設、公園&小学校隣接で年配&ファミリー好みに感じました。

>>1081 匿名さん

本当ですか？どこらへんでしょうか？

ここの南向きとかぶる位置じゃないとよいですが。

Google mapでみる限りではここのD1.2街区と道挟んで反対側に結構な広さの空き地がありそうですが。
もしここなら、PC湊含めたここら辺一帯が凄く綺麗に生まれ変わりそうです。

どなたか、三丁目の再開発に関して情報お持ちじゃないですか？

1083さん皆さんお騒がせしてすみません。申請には29階と書いてあったと思いましたが再度調べたら12階でした。
申し訳ありません。
東京都中央区湊３丁目開発で調べるとニュースリリースが出ていました。
今、原状は駐車場になっています。まだ２～３軒の建物あります。

調べても出て来ませんでした。

１０８６さん
ニュースリリースのリンクを教えてもらえますか？
いろいろと調べてもヒットしないもので。。。

>>1088 匿名さん

1086さんが見たニュースリリースは昔のクレヴィアのものではないかと思われます。
おそらくですが、現地ではマンション予定の看板はたっているがネットではまだ情報が出ていない状態かと。

この物件、確実に売れてはいるみたいですが、その割にはスレは盛り上がらないですね。