パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

タワーや大規模物件に甘めの点数をつける三井さんがリセールバリューBと評価しているのは、やはり魅力がない物件と判断されたのでしょう。
駅直結でグレードの高い北仲はAAに近いA、パークタワー晴海はオリンピック効果でBBに近いAという感じかもしれませんね。

北中は別格としても晴海と湊で晴海の方が上というのは納得いかんな

北仲も買ったけど、内装など専有部の仕様や階高など構造のグレードという意味ではココの方が概ね優れてるよ。（ホテル上をのぞく）

北仲がAAだって言うけど、みなとみらいの夜景を楽しめる立地と横浜市最高層マンションって点などのランドマーク性が買われるだけ。

立地と言う面ではココは最寄り駅から距離あるけど、
職住近接なら歩きやタクシーだし東京駅や銀座も直ぐだし、ココもかなり住み心地よくて気に入ってるけどね。
（電車通勤の人には向かないかもね）

そもそも、都心と横浜の違いがあるし。北仲でさえココよりだいぶ安かったよ。

>>10103 匿名さん

晴美も検討したけどあの立地でココより優れるとかアホすぎる。電車通勤もタクシー通勤もどうにもならん。
（ここはバス通りをタクシーばんばん流れてる）

八重洲の再開発含めてココの職住近接的な将来性はかなり買って、そう言う点も含めて、晴海よりココの方が断然優っており、湊と北仲がいい勝負、って感じだと思ってる。

三井タワーマンション限定

A評価…北仲、晴海、浜離宮
B評価…武蔵小山、乃木坂、湊
C評価…該当なし


これ、リセールバリューの評価だから、個別に比較しても無意味だよ。

>>10104 匿名さん
リセールバリューについての評価だから、販売時に倍率10倍超ついた北仲と、そこそこ売れた湊だと評価は当然北仲が上かと。
晴海と湊を比べれば当然湊の方が格上なんだろうけど、晴海は元値が安いからね。あくまでリセールバリュー目線でね。

他のタワーマンションも入れてみた格付け表

A評価…北仲、PT晴海、PCo浜離宮
B評価…PCi武蔵小山、PCo乃木坂、PCi湊
C評価…CT恵比寿

結局高すぎるんでしょうね、適正価格というのが正しいのかな
上への伸び代はこの価格帯だともう厳しそう
損するほど目減りもないでしょうが

建物自体のリセールバリューはどこもそんなにかわらないよ。

>>10107 マンション掲示板さん

10103・10104ですが、

北仲の一次で高い倍率がついたのは、
みなとみらい方面に抜けるのに坪300そこそこで格安だった北西の低層と、同じく割安感があった南角の高層くらいで、無抽選もかなり多かったけどね。
（それでも営業の調整力で全部さばききったのは凄いんだけど。パンダ部屋による集客も効いた）

リセールバリューって観点で北仲が高いとみられるのは当たり前。格安だったから。
それもこれも1000戸超を一気に売るため。あと三井のトップが横浜の強さに懐疑的だったらしい。それでかなり弱気な価格にさせられた。（結果、1000戸が半年でほとんどはけた）

リセールバリュー（資産価値／分譲価格）でなく純粋な現在の資産価値（立地・仕様・中古市場での坪単価）でいうと湊も同等かそれ以上だと思ってる。

リセールバリューに関しても、ココも実際１～２割アップで売れてるし、八重洲再開発による将来性もあるし、この先この近辺にタワーができないこともデカイ。

一方で北仲は、1000戸で安値競争にさらされる可能性もあるし、隣接地に大規模タワーが２本建つのも分かってるし、楽観は出来ない。リセールバリューは怪しい。

ただ、坪300の高倍率住戸が当たったからその点でまだ呑気でいられてるだけー

北仲はランドマーク性もあるし値崩れしないでしょう
湊は大量タワマン供給地である湾岸の隣なので
どうしても足を引っ張られてしまう

>>10108

北仲浜離宮はAで構わないが晴海A湊Bは絶対変。
少なくとも湊はAとBの間くらいだろ、おまけで晴海も同じかやや下くらいが妥当。
武蔵小山はE。笑

今日みなとみらいまで行ったけど、遠いし混んでるしで酷かった。
横浜勤務にはいいんだろうけどね。

>>10113 匿名さん

11101ですが、

大量タワマン供給地と隣かどうか、そこ意見が別れるところになるんですかね。
私はそうはと思わない。晴海や勝どきと比較されるとは思わない。
月島駅や豊洲駅の、ごくごく駅近な物件なら比較になるだろうけど。
（キャピタルゲートには負ける）

なので、近隣のタワマン大量供給は、ない。

北仲は、あると言った。
まさにお隣の区画に２本建つ。５年後くらいかな？
ただ一つは住友なので、足を引っ張られるってことにはならないかも。ＫＹ価格で相場押し上げてくれるとも期待している。
（ココと同じですね。）

なんか北仲と比べて、ここはあんまりワクワクしないんだよね

>>10116 匿名さん
キャピタルゲートが比較対象になるなら
キャピタルゲートは湾岸と競合するから
結局、湾岸大量供給の影響は免れないよね
どうしてもここ！というランドマーク性がない限りはそうなる

>>10114 匿名さん
またMKさん来ちゃいますよ、笑

キャピタルゲートは買いたいと思える、比較に値するが、
ほかの月島のタワーや駅直結含む勝どきの全てのタワーは買いたいとは思わん、比較しない、って言う意味で、
さらに駅から距離ある晴海・勝どきのタワーなんか全く比較に対象にならん、と言う意味で、理解してねー。

なので、湾岸大量供給の影響なんて、ない。

>>10120 匿名さん
いや単純にキャピタルが湾岸と競合して上値を抑えられればここも上がりませんよね

キャピタルと他も比較にならんと読み取ってほしい。
だってキャピタルぐらいしか住みたいと思わないもん。月島、晴海、勝どき。
（もんじゃストリートの再開発は、どーだろ。どーせ高いし“ない”と思う。）

そりゃ、勝どきザタワーとかでもキャピタルより坪単価で１００くらい安い掘り出し物があるなら考えるかもしれないが。
価格とのバランス、程度問題なのは当たり前。
晴海も坪２５０なら買いたい。

やたら北仲を持ち上げる人いますが、、
北仲はグレードを落としてる。ここよりだいぶ劣る。
ココと違って、リビングでさえ天カセ無いし、廊下もタイル張りでなくシートフローリング。トイレ洗面もタイル張りでなくシート。
階高はココより若干低い3250。天井高さは同じ2450だけど、キッチンは2250に下がってる。
対して、ココの角住戸とか、相当良い。キッチンからリビングまで完全にフラットだし、サッシ周りは逆に折り上がって2550あり、明るくて開放的で、大変気に入っている。

じゃあ北仲の何が良いかって言うと、とにかく値段！
あとみなとみらいを臨む眺望。

仕様、設備だけ比較してもここはトップクラスです。

川っぺりW水没W三井評価W
大正義城南高台ハイスペック！！

>>10123 匿名さん
みなとみらいは高さ制限あるから
200m級があの辺は希少なんだよね

設備仕様は普通レベルですよ。

>>10127 匿名さん
よく勉強しましょうね。

まともな仕様なだけでドヤるほどではないがな
売りは廊下タイル貼り標準くらいか

完売する迄に何年かかるかな？
三井タワマン再開発の売残り期間最高記録達成か⁈

>>10131 匿名さん
あと一戸だよね？

>>10132 匿名さん
あと一戸になってからもうどれだけ経った？

あとココ、カップボードも標準でついてた。

グレードの高いとのと比べて明らかに劣ってるとこって熱交換ないとこくらいでは？

例えば、浜離宮のパークコートも見たけど、あんま違いが分からんかった。なんか大きな違いあります？？

>>10134 匿名さん
共用部には差があるとは思うけどね。

>>10134 匿名さん
都心の三井物件でカップボード付いてない物件がそもそも殆どない。

>>10135 匿名さん

専有部は、変わらん、ってことね？

>>10136 匿名さん

話題の北仲も付いてへんけど。

熱交換器つけてもらえなかったのか、ここ。

>>10137 匿名さん
湊は見てないから分からん。
共用部が違うのは明らかだが。

>>10135 匿名さん

共用部はシンプルな方がいいな。
以前、ジム、プール、レストランのあるマンションに住んでたが、ほとんど使わなかったので、無駄な管理費を払ってる気がして嫌だった。自分のニーズに合ったものが揃ってる物件にした方がいい。

よく考えられたマンションです。

でも、竣工後売残りだよ？
三井の再開発タワマンとしては異例の不人気。

>>10143 匿名さん
駅遠、佃とのキャラ被り

>>10143 匿名さん

２億のプレミアム住戸が１個だけな？
検討してるんでしょ？買って？

マンションの下に誘致されているスーパー、平日昼間の利用客が少ないです。
撤退されないように、住民で注意しておきましょう。スーパーにテナントに入って欲しい再開発マンションは沢山ありますので。

>>10146 匿名さん
最近のマンション購入者層が夫婦共働きが主なので、平日昼間は勤務時間帯なんだと思います。そこはどうしようもないかと。

>>10142 匿名さん
同感です。
住んでみるとあらゆる工夫がされていて感心ばかりしています。

>>10148 匿名さん
そうかなあ。
分譲マンションって普通はこんなもんだよ。
ここのまえは同じく湾岸タワマン住まいだったけど、むしろこちらのが若干グレードダウンしたと感じている。

よく考えられたマンションとか
あらゆる工夫とか
若干グレードダウンとか
主観的な意見が多すぎ。

お隣のマンションとの比較が1番説得力があった。