パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

３１階が8970万→11000万で22％増しくらい？

こんなん買う人おるんだね。
自分だったらとても買えない。。
盛られてるなーってどうしても意識してまう。。

そりゃキャンセル住戸１７倍つくわなー

えW

このマンシヨン、竣工売りしとるんけ？W

>>10045 匿名さん
この部屋、眺望のポールポジションだから、これでも安いでしょう。

成約事例の5階と12階が地権者仕様で、31階は分譲仕様でしたかね。

>>10048 匿名さん

みたいですね。

なので５階１２階の分譲時価格が分かりませんが、

１２階東向きは、分譲仕様だったとしたら坪４３４くらいで、分譲比４％増くらい？
（１２階・東向き中住戸・７２平米の坪４１７から平米差を加味して推測）

地権者仕様なのでもう少し元が安かったと見ても、１２階は、あんまり乗っけてないですね。

５階西向きは、分譲仕様だったとしたら坪３４０くらいで、分譲比１３％増くらい。
（６階・北向き中住戸・５１平米が坪３５７から方位の違い加味して推測）

同じく地権者住戸なので元が安いと考えたら、こっちはそこそこアップかな。

>>10049 匿名さん
まだ安いと思うよ。

しかしあったかくなってくると、水辺の湿度が結構不快ですね〜
湾岸はどこも55%超はあるんですかね、今の時期って

>>10051 匿名さん

それ、意味ありそ？　効果ありそ？

空気清浄機付き除湿機なら効果あるのではないでしょうか

>>10055 匿名さん

検討者の方ですか？

さいご残ってる２億円のプレミアム住戸ですよね。

わたし購入者なんですが、
キャンセル住戸が高倍率ついて瞬時に売れたと聞くし、
中古も１～２割アップくらいでいくつか売れたとも聞いていたので喜んでたんですけど、
あのプレミアム住戸だけは価格が価格だけになかなか売れないみたいで、
早く売れてくれないかなーと期待していたんですよー。

ぜひ、前向きに検討ください！！

２億の物件検討できるなんて、なかなかいらっしゃらないですよね。買い手も限られますよね。
すごいです。うらやましい限りです。

普通は値引き販売でしょうね。

個人的には値引きしないでほしいな。
中古もぼちぼち成約してるみたいだし。

いまプレミアム住戸売りに出してる人なんか特に「値引きしないでくれよ～」って思ってるでしょね。

>>10057 匿名さん
何を言っても、売れ残ってるのは事実。
二億の部屋でも売れるところは売れる、
このエリアとかのマンションに二億の価値がないから売れない、それだけ。

値引きした瞬間に資産価値もあやしくなりますからね〜

>>10060 匿名さん

せやなー、2億高いよなー

で、おたくはその２億の物件を検討してくれてるひと？
それともわたしと同じで購入者？

コイツみたいなワンパターンなやつがマンション買えるて夢あるな

確かにワンパターンですよね。
最近はもう、都合の悪い話題になったらそれを誤魔化すために、
『城南地区の地盤の良い高台で駅前』のフレーズをワンパターンに多用しているだけみたいですね。
皆さんも段々と気付いて来たみたいですし。

何でこんな間取りの部屋が2億もするの？

>>10073 匿名さん

Brillia Towers 目黒 だよ

>>10075 匿名さん
御免だね。

倍も価値が違う物件に対し御免てWWW

削除当然ですね。
ありがとうございます。
嫉妬の悲劇、前向きなコメントでいきましょう。

三井氏のレポートだとリセール評価Bですね。
書いてあることに違和感はないですね。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=385

駅遠埋立地パークタワー晴海を評価Aに書いてる三井氏
に違和感を感じない人は信じればあ

実態として2〜3割の上乗せで中古が成約してるのに、高値掴みとか騒ぐとか。
いつもの方なんでしょうね。

>>10088 匿名さん

3割は言い過ぎで、２割くらいかと思います。
あと、地権者住戸については分譲価格が分からんのではっきりしたことは言えません。
地権者住戸いくらだったかとか、分かんないですよね？

↓

>>10044 匿名さん
>>10045 匿名さん
>>10049 匿名さん

三井タワーマンション限定

A評価…北仲、晴海、浜離宮
B評価…武蔵小山、乃木坂、湊
C評価…該当なし


北仲と浜離宮のツートップがAなのはわかるとして、晴海がA？？
とするとミクロの地域で考えてるのか。
建物のみの評価は点数化されてるから、リセール評価自体は、立地も全てを含めたものであろう。
マクロなら納得できんなー。
少なくともMKと同格なのは心外だ。

三井健太とかのらえもんとか、湾岸専用じゃないの？
こんな評価を有り難がっているの湾岸民くらいでは？
まあ、ここも湾岸か

三井氏は湾岸を評論する方が少ないですよ。
彼の評価は、辛口ですが至極正論。
コラムも共感納得できる部分が多いですね。

>>10090 匿名さん
どこまで本気か分からないですが、武蔵小山は湊と同格かそれ以上ですよ。どうせまたmkが〜と騒ぐんでしょうが、職場で周りの人に聞いてみなさいな。
この評価は別に納得いくと思います。
晴海のA評価もお値段とオリンピックの再開発を考えたら将来的には化けるかもしれませんし。

>>10095 マンション掲示板さん

そそ。埋立水没エリアか地盤の良い高台か。
再開発でもここまで明暗が分かれるとは残酷ですなW

今売っても2割利益のここと売れ残り200戸超のMKじゃ勝負にならんでしょ

>>10098 匿名さん

埋立水没VS地盤の良い高台
さてさて勝敗は？W

>>10083 匿名さん
あんまり説得力ない記事だな〜

タワーや大規模物件に甘めの点数をつける三井さんがリセールバリューBと評価しているのは、やはり魅力がない物件と判断されたのでしょう。
駅直結でグレードの高い北仲はAAに近いA、パークタワー晴海はオリンピック効果でBBに近いAという感じかもしれませんね。

北中は別格としても晴海と湊で晴海の方が上というのは納得いかんな

北仲も買ったけど、内装など専有部の仕様や階高など構造のグレードという意味ではココの方が概ね優れてるよ。（ホテル上をのぞく）

北仲がAAだって言うけど、みなとみらいの夜景を楽しめる立地と横浜市最高層マンションって点などのランドマーク性が買われるだけ。

立地と言う面ではココは最寄り駅から距離あるけど、
職住近接なら歩きやタクシーだし東京駅や銀座も直ぐだし、ココもかなり住み心地よくて気に入ってるけどね。
（電車通勤の人には向かないかもね）

そもそも、都心と横浜の違いがあるし。北仲でさえココよりだいぶ安かったよ。

>>10103 匿名さん

晴美も検討したけどあの立地でココより優れるとかアホすぎる。電車通勤もタクシー通勤もどうにもならん。
（ここはバス通りをタクシーばんばん流れてる）

八重洲の再開発含めてココの職住近接的な将来性はかなり買って、そう言う点も含めて、晴海よりココの方が断然優っており、湊と北仲がいい勝負、って感じだと思ってる。

三井タワーマンション限定

A評価…北仲、晴海、浜離宮
B評価…武蔵小山、乃木坂、湊
C評価…該当なし


これ、リセールバリューの評価だから、個別に比較しても無意味だよ。

>>10104 匿名さん
リセールバリューについての評価だから、販売時に倍率10倍超ついた北仲と、そこそこ売れた湊だと評価は当然北仲が上かと。
晴海と湊を比べれば当然湊の方が格上なんだろうけど、晴海は元値が安いからね。あくまでリセールバリュー目線でね。

他のタワーマンションも入れてみた格付け表

A評価…北仲、PT晴海、PCo浜離宮
B評価…PCi武蔵小山、PCo乃木坂、PCi湊
C評価…CT恵比寿

結局高すぎるんでしょうね、適正価格というのが正しいのかな
上への伸び代はこの価格帯だともう厳しそう
損するほど目減りもないでしょうが

建物自体のリセールバリューはどこもそんなにかわらないよ。

>>10107 マンション掲示板さん

10103・10104ですが、

北仲の一次で高い倍率がついたのは、
みなとみらい方面に抜けるのに坪300そこそこで格安だった北西の低層と、同じく割安感があった南角の高層くらいで、無抽選もかなり多かったけどね。
（それでも営業の調整力で全部さばききったのは凄いんだけど。パンダ部屋による集客も効いた）

リセールバリューって観点で北仲が高いとみられるのは当たり前。格安だったから。
それもこれも1000戸超を一気に売るため。あと三井のトップが横浜の強さに懐疑的だったらしい。それでかなり弱気な価格にさせられた。（結果、1000戸が半年でほとんどはけた）

リセールバリュー（資産価値／分譲価格）でなく純粋な現在の資産価値（立地・仕様・中古市場での坪単価）でいうと湊も同等かそれ以上だと思ってる。

リセールバリューに関しても、ココも実際１～２割アップで売れてるし、八重洲再開発による将来性もあるし、この先この近辺にタワーができないこともデカイ。

一方で北仲は、1000戸で安値競争にさらされる可能性もあるし、隣接地に大規模タワーが２本建つのも分かってるし、楽観は出来ない。リセールバリューは怪しい。

ただ、坪300の高倍率住戸が当たったからその点でまだ呑気でいられてるだけー

北仲はランドマーク性もあるし値崩れしないでしょう
湊は大量タワマン供給地である湾岸の隣なので
どうしても足を引っ張られてしまう

>>10108

北仲浜離宮はAで構わないが晴海A湊Bは絶対変。
少なくとも湊はAとBの間くらいだろ、おまけで晴海も同じかやや下くらいが妥当。
武蔵小山はE。笑

今日みなとみらいまで行ったけど、遠いし混んでるしで酷かった。
横浜勤務にはいいんだろうけどね。

>>10113 匿名さん

11101ですが、

大量タワマン供給地と隣かどうか、そこ意見が別れるところになるんですかね。
私はそうはと思わない。晴海や勝どきと比較されるとは思わない。
月島駅や豊洲駅の、ごくごく駅近な物件なら比較になるだろうけど。
（キャピタルゲートには負ける）

なので、近隣のタワマン大量供給は、ない。

北仲は、あると言った。
まさにお隣の区画に２本建つ。５年後くらいかな？
ただ一つは住友なので、足を引っ張られるってことにはならないかも。ＫＹ価格で相場押し上げてくれるとも期待している。
（ココと同じですね。）

なんか北仲と比べて、ここはあんまりワクワクしないんだよね

>>10116 匿名さん
キャピタルゲートが比較対象になるなら
キャピタルゲートは湾岸と競合するから
結局、湾岸大量供給の影響は免れないよね
どうしてもここ！というランドマーク性がない限りはそうなる

>>10114 匿名さん
またMKさん来ちゃいますよ、笑

キャピタルゲートは買いたいと思える、比較に値するが、
ほかの月島のタワーや駅直結含む勝どきの全てのタワーは買いたいとは思わん、比較しない、って言う意味で、
さらに駅から距離ある晴海・勝どきのタワーなんか全く比較に対象にならん、と言う意味で、理解してねー。

なので、湾岸大量供給の影響なんて、ない。

>>10120 匿名さん
いや単純にキャピタルが湾岸と競合して上値を抑えられればここも上がりませんよね

キャピタルと他も比較にならんと読み取ってほしい。
だってキャピタルぐらいしか住みたいと思わないもん。月島、晴海、勝どき。
（もんじゃストリートの再開発は、どーだろ。どーせ高いし“ない”と思う。）

そりゃ、勝どきザタワーとかでもキャピタルより坪単価で１００くらい安い掘り出し物があるなら考えるかもしれないが。
価格とのバランス、程度問題なのは当たり前。
晴海も坪２５０なら買いたい。

やたら北仲を持ち上げる人いますが、、
北仲はグレードを落としてる。ここよりだいぶ劣る。
ココと違って、リビングでさえ天カセ無いし、廊下もタイル張りでなくシートフローリング。トイレ洗面もタイル張りでなくシート。
階高はココより若干低い3250。天井高さは同じ2450だけど、キッチンは2250に下がってる。
対して、ココの角住戸とか、相当良い。キッチンからリビングまで完全にフラットだし、サッシ周りは逆に折り上がって2550あり、明るくて開放的で、大変気に入っている。

じゃあ北仲の何が良いかって言うと、とにかく値段！
あとみなとみらいを臨む眺望。

仕様、設備だけ比較してもここはトップクラスです。

川っぺりW水没W三井評価W
大正義城南高台ハイスペック！！

>>10123 匿名さん
みなとみらいは高さ制限あるから
200m級があの辺は希少なんだよね

設備仕様は普通レベルですよ。

>>10127 匿名さん
よく勉強しましょうね。

まともな仕様なだけでドヤるほどではないがな
売りは廊下タイル貼り標準くらいか

完売する迄に何年かかるかな？
三井タワマン再開発の売残り期間最高記録達成か⁈

>>10131 匿名さん
あと一戸だよね？

>>10132 匿名さん
あと一戸になってからもうどれだけ経った？

あとココ、カップボードも標準でついてた。

グレードの高いとのと比べて明らかに劣ってるとこって熱交換ないとこくらいでは？

例えば、浜離宮のパークコートも見たけど、あんま違いが分からんかった。なんか大きな違いあります？？

>>10134 匿名さん
共用部には差があるとは思うけどね。

>>10134 匿名さん
都心の三井物件でカップボード付いてない物件がそもそも殆どない。

>>10135 匿名さん

専有部は、変わらん、ってことね？

>>10136 匿名さん

話題の北仲も付いてへんけど。

熱交換器つけてもらえなかったのか、ここ。

>>10137 匿名さん
湊は見てないから分からん。
共用部が違うのは明らかだが。

>>10135 匿名さん

共用部はシンプルな方がいいな。
以前、ジム、プール、レストランのあるマンションに住んでたが、ほとんど使わなかったので、無駄な管理費を払ってる気がして嫌だった。自分のニーズに合ったものが揃ってる物件にした方がいい。

よく考えられたマンションです。

でも、竣工後売残りだよ？
三井の再開発タワマンとしては異例の不人気。

>>10143 匿名さん
駅遠、佃とのキャラ被り