パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

スミフの敷地内に家があった人はスミフの地権者になるんじゃないの？
ナカノとかいう車屋は近くに移転してビル建ててるみたいだけどな。

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スミフの規模だと共用部はここほど充実させられないし、眺望条件も当然ここより悪い。不動産市況が完全にピークを割った今、スミフもDTの販売もかなり厳しいようなのでさすがのスミフでも値付けはいままでほど強気は難しい気がする。ここと同じくらいが精一杯かなという予想。

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住友の共用部はSOHO用の会議スペースと、住居者用のラウンジくらいだったんじゃないかな。
住居の区画も細かったからシングルやディンクス向けがほとんどじゃない？
公開緑地は広かった気がする。

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>>1518 匿名さん

分かる。あれで価値がどうのとか言う気はないが、横に変な物件あるとそれなりにネガティヴな印象は受ける。

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新川は黄色マンションで萎えて、ここは印刷工場で萎えた。今更ながら印刷工場の規模知って、考え直してる。もう遅いけど。w

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印刷工場といってもインクを使った印刷をするのではなく、裁断作業や製本作業しかしないそうです。工場というより「作業場」ですよね。
あんまり気にする必要がないと思う。

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ちゃんと検討すらしてないただの成りすましネガっぽいですね。工場って規模じゃないですしただの作業場です。契約者なら誰でも知ってるたかが50-60平米の外からしか入れない小部屋があるだけで考え直すとか成りすましにも程がある。

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こういう再開発は地域貢献が認可の必須条件だったりします。
この物件だと工場隣の町会事務所、川側向かいのレジデンスはデイケアサービス、反対側の住友は防災倉庫など。
こう言っては反論あるかもしれないけど、私は保育園や子育て支援の施設とかが入らなくて良かったと思っています。
少子化対策には必要なのは理解してるけど、すぐ足元に子供の甲高い声が四六時中聞こえてくる施設があるのはマジ勘弁。
杉並で保育園建設の反対運動が近隣住民にあるのは納得できます。
まぁ、ここの地域貢献の施設はそんなに害ないし、いいんじゃないですかね。

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>>1506 不動産オタクさん

三井のパークコート麻布十番。低層レジデンスが地権者向けになっており、管理費無料。

他のパターンとしては、ヒルズレジデンスのように住む住戸以外にも所有権を渡して、その賃料で管理費を払わせるというパターンもある。

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>>1529 通りがかりさん

ヒルズレジデンスはただ単にその賃料稼いでる住戸も含めて地権者に対して合意した換価だった、というだけで、管理費は面積通り負担してるんじゃないですか？
パークコート麻布十番はよく知りませんでしたが、その低層レジデンスの管理コストを他の一般住戸管理費から充ててるんですか？そうであれば都市伝説が実在したってことですね。

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>>1530 匿名さん

ヒルズについてはおっしゃっる通りで管理費自体は他の住戸と変わりませんが、地権者に収入がなくても管理費を払えるようなスキームになっています。

パークコート麻布十番については、こちらなどでも確認できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1261.html

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>>1531 通りがかりさん

へぇー、勉強になります。ありがとうございます。

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少なくともここは地権者も平等に管理費払う事は確認済みです。

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>>1527 匿名さん

まあまあ、よく読むと、工場ってみて萎えたけど、小部屋みたいものと後から知って、再検討したものの、最終期になってて選択肢が少なくなってた、ということではないかと。

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>>1534 マンション検討中さん

どっちにも読めますね。「工場が嫌で契約を考え直す」なのか「小部屋だと知ってやっぱり買おうかな」なのか。何となく後者な気はしますが。まぁみんな適当に言葉足らずで書いたりするものですから気軽にやりましょう。

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隣のスミフはこっちが完売するまで動かないのかな。比べてみたいんだけどやっぱりスミフの方が高いのかな。

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>>1536 匿名さん

経済状況が大きく変わらない限りは、再開発地域は、ほぼ確実に後発が高くなります。

こちらのマンションが完売すれば、坪単価439でも市場はついてきているということですから、それよりも安く出す理由はどこにもありません。スミフということも考えて、500オーバーでしょう

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ここの再開発を豊洲や武蔵小杉と比べてはダメだと思いますけどね。あとが続かないし。
いくらスミフといえどここを遥かに上回る価格はつけないと思いますが、単身やDINKS向けがメインなので、坪単価あげてもグロスはそこまで高くならないだろうし、450くらいじゃないですかね。

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今朝の日経の記事では、契約進捗率は、四大デベの中でスミフが首位でしたね。焦って売る理由もないですし、高く出してくるかもしれませんね。進捗率がマズイことになってる野村の物件で値引きラッシュがおこるのかに注目ですね。

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今くらいの景気と金利環境が続くと住友が値段を抑えるとは思えないので、同等以上の価格で来るとは思います。

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