パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

>>4013 匿名さん
所詮、何を言っても内陸と川向こうは、変わりません。

昔は川沿いは小さな商店街みたいになっていて川向こうの人々は買い物してすぐ近くの船着所から船で佃に帰っていましたね。地元の人たちは川向こうを嫌がりますね。

昔ながらの地元民は川向こうといって嫌がりますね。

>>4011 匿名さん

PC浜離宮は数を押さえた1期が終わっただけなのでまだこれからですよ。こちらと同じで1期目は60%ちょっとの消化率。
こちらは260/268戸売れてて入居まで1年。大体適正な値段だったってことでしょ。(安ければとっくに売り切れてるし高過ぎればもっと売れ残る)

>>4019 匿名さん
フェアな見方ですね。同意。

>>4018 匿名さん
やっぱりそうなんですね。

>>4019 匿名さん
いくつか、高さや、眺望、間取り、キャンセル等で残るのはマンション販売の常ですね。
でもここはかなり順調だと思います。

ポジもネガも、既出ネタばかりでつまらなくなってきた。先着順が売れないのも、ただ単に新鮮味がなくなってきたから。

>>4023 匿名さん
話題がループしてますよね（笑）
新しいネタ来るといいんですが

>>4024 匿名さん
ほぼ販売終了だからそんなもんでしょ…笑

>>4023 匿名さん

後は完成を待つのみ^ ^

>>4024 匿名さん

因みにパークハウスは、何故全く話題にならないのですかね…？

一番大きな違いに気付いていないんですね。

パークシティ湊は不動産市況がイケイケでピークだった一昨年の年末の時に、第一期60％供給

パークコート浜離宮は市況が完全下り坂の今、ここより４０％も高い高額物件にも関わらず60％全戸申し込み

これ全然違いますよ。
①まず、湊は1期は全戸申し込みが入らず、数戸も検討者から空振りにあっていきなり先着順が始まった。つまり６０％売れていない。第一期でアンケートとった検討者が全戸申し込みが入るかは、その物件の需要供給バランス、価格設定が適切であるかを知る一番良い指標ともいわれている。

②販売戸数が多いほど、販売は難しい。つまり同じ60％（湊は60％供給しただけであって売れていない）であっても戸数が多い方が売りづらい。つまり同じ％なら、戸数が多い物件の方が人気があるといえる。地権者部屋を除いた総戸数、浜離宮は３３１に対し、湊は２６８と少ない。

③価格帯が高いほど、販売は難しい。つまり同じパーセンテージであったなら、価格帯が高いほうのが人気が堅調といえる。交通利便性、立地、将来性、ブランドが数段格上の浜離宮の方が当然圧倒的に高いのは言うまでもない。

以上、浜離宮と湊の一期では大きな違いですよ。

人気物件では万が一、一番手が申し込みしない自体があっても、二番手以下の購入希望者がいるので一期ではまず申し込み割れ現象は起こらないかった。「第１期XX戸全戸申し込み御礼」というフレーズがお決まりであったが、パークシティ湊とPH豊洲の1期で2物件とも数戸から10戸前後の申し込み割れが起こり、苦肉の策としてホームページに記載されたフレーズが「第1期XX戸供給御礼」。この2物件ではこのフレーズが毎期お決まりとなった。注目された浜離宮の第一期で、久々の「第１期XX戸全戸申し込み御礼」が復活したわけです。

これは大きな違いですよ。

>>4028 匿名さん

あのー、なんで浜離宮との比較ににこだわるんですか？　単純に値段がだいぶ違うので、そんなに一生懸命比較してもねぇ。パークコートとガチで比較されるのは光栄ですが。

この辺の意見が一番妥当だと思う。

単純にピーク時値付けのマンションだから割高すぎと検討者から敬遠されているだけでしょう。周辺の中古見たって、駅歩5分以内の駅近の築1〜2年で仕様とここと大して変わらないブランドマンションが坪300〜330程度で最近成約しています。いくらタワマンプレミアがあっても、駅遠のここは、駅近のブランド板マンションなら価値は同等だと考えるのが妥当だからなあ。新築も中古も下落しているのだから、1〜2割くらい割り引かないと妥当感がない。今の相場で湊に坪420って高すぎだな、今買っても竣工時に含み損どれだけになるかなと不安要素が大きすぎる。この3ヶ月くらいほとんど売れてないので、そろそろ割引交渉はしてもいいとは思う。

4か月近い期間の中で先着順が1－2戸しか売れてないというのは、MRのコストを考えると良くないでしょう。この物件は、市場が今のままだとすれば、中古になれば坪350平均くらいが妥当だと思うので、1－2割の値引きを打診してみるのは検討者としてありだと思う。

>>4030 匿名さん

また帰ってきたんですか？いつもいつもご苦労様です。他の方のネガは話し合う気になるんですけど貴方のはねぇ。。。

>>4030 匿名さん

以下の書き込み見て復習してください。
>3878
>3906

>>4030 匿名さん

間違えました。3906は貴方の前回のほぼ同じ内容のコメントでしたね。以下を見てください。

>3878
>3910

Mr. 芝浦のアク禁終わってしまったのが残念。

4030さんは、現在残ってる部屋がなぜなかなか売れないか、を論じているのであって、それは間違ってないように思うけど。